静漂高手传授水上轻功:商品房会不会全国限购?——国内楼市“限购令”三问

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 16:15:42
商品房会不会全国限购?——国内楼市“限购令”三问
2011年09月06日 07:10:05
来源: 人民日报
继一线城市之后,二三线城市也纳入限购范围
对话人:记者 王炜,编辑 苗苗
中国房地产协会副会长 朱中一,中原地产市场分析师 张大伟
新闻背景
9月1日,浙江台州商品房限购令正式实施。这是一线城市之外,二三线城市的第一个楼市限购令。
“金九银十”,是房地产传统旺季。今年公众关注的焦点,除了房价、成交量以外,多了一个关键词:限购令。
限购令要不要推广到县?能不能长期执行?是不是伤及楼市?
作为楼市调控的重要手段,限购令向二三线城市扩展,时间分水岭是今年8月中旬。
当时,住建部出台新增限购城市的5项建议标准,对符合其中两项以上者,建议列入新增限购城市名单。
尽管这仅仅是建议标准,但是二三线城市的限购令,已然箭在弦上。
很快,8月下旬,台州发布楼市限购令,成为二三线城市的第一个响应者。台州规定,本市居民、外地居民能提供一年纳税或社保证明者,可购买1套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民,暂停新购住房。
谁将会是下一个?限购令会不会全国统一部署?此番限购城市范围多大?坊间一时传闻不断,购房者有的着急、有的观望,开发商加紧造势促销。
受限购令范围将扩大的心理预期影响,一些地方出现了部分楼盘成交量猛增的现象。一些购房者提前出手,以期抢搭限购之前的购房末班车。
成交量在局部的猛增,会否带来房价的一时反弹?本轮楼市调控进入一个新的关键期。
一问:要不要推广到县
编辑:8月中旬,住房和城乡建设部下发文件,给出新增限购城市的5项建议标准。9月1日,浙江省台州市正式实施限购,打响了限购令扩大范围的第一枪。台州为何会成为限购领跑者?
张大伟:实际上,台州出台限购令是比较出人意料的。
台州房地产管理处统计数据显示,今年台州住宅样本均价9949元/平方米,相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米,涨幅约2%。台州的成交量基本维持在月2000套左右,成交均价也在万元以下。
参照住房和城乡建设部出台的5条限购标准,比如房价涨幅较高,上半年成交量同比增幅较高等,台州都不属于突出的城市。
如果以台州作为限购的标准,未来有可能出台限购政策的城市将有40个左右,尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。
编辑:不少人猜测,台州此举,将导致二三线城市尾随,引发新一轮“限购潮”。果真如此吗?二三线城市的限购将扩大至何种规模?会不会扩展到全国县级城市?力度和措施预计将会和一线城市有何区别?  朱中一:限购范围扩大到二三线城市,是对原有调控政策的具体化和延续。一线城市的限购标准是“房价过高、上涨过快、供应偏紧”,最近住建部出台的二三线城市限购参考标准,基本上还是围绕这三项指标。  究竟哪些城市将限购,最终还是要由地方政府来决定。作为楼市调控的手段之一,限购政策在设计上应有梯级考量。
目前看,继一线城市之后,下一步主要是二三线城市,暂时不会在县级城市大范围推开。
当然,各地在参照有关标准,出台限购政策的时候,应重点考虑实际情况。如果是因为投资炒房的需求增加,那就应该果断进行限购。
比方说某些县级城市,假如一段时间房价过高、上涨过快、供应偏紧,也不排除限购的可能。
记者:从台州出台的限购措施看,相比北京等一线城市执行的政策要宽松一些。
从这两年一系列调控政策的执行情况看,处在调控风口浪尖的一线城市,往往政策力度最大,执行也最严格。
相比而言,二三线城市各项政策的实际执行都比较宽松,很可能在执行过程中有很多擦边球可打。
所以,限购政策要真正起到作用,主管部门必须考虑怎样保证政策严格落实。
二问:能不能长期执行
编辑:老百姓都很关心,限购令会执行到什么时候?这是临时举措,还是长期政策?
张大伟:限购是本轮房地产调控开始以来最有效果的政策。
北京等城市实行限购以来,楼市成交量一路走低,成交价格下降的趋势也越来越明显。
如果继续严格执行,房价进一步下降几乎是肯定的。
限购范围扩大到二三线城市,对市场的影响会比较大。本地投资需求和一线限购城市的转移投资需求双重压力,使得全国的房地产市场需求集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨,也影响了一线城市调控的效果。
那些认为市场调整幅度不会太大的购房者将发现,这轮楼市调控的力度会比想象的大,对市场的影响也会比预期的大,观望情绪将再次升级。
朱中一:不少人猜测,限购是临时措施、短期措施,很快就会结束。受宏观经济形势的影响,政策甚至有可能转向。
但是,回顾这一轮房地产调控,尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市,体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。显然,如果调控不能达到预期的目标,限购政策恐怕不会放松。
除了房价稳定的短期目标,调控的长期目标是推动住房制度深化改革。如果中长期制度改革跟不上,限购政策会继续持续下去,持续时间至少将达到1—2年。
我认为,在目前这种情况下,对部分城市的投资投机型需求采取限购,是十分必要的,也应该继续执行下去。
记者:限购令要推开到二三线城市,也会面临不小的难度。
新的限购名单由各省自己确定,住建部也需要与地方政府协商,这其中就必然会存在博弈。
中央调控楼市的决心非常坚定,但地方政府现在显然还难以摆脱对房地产业的依赖。要让地方政府主动采取限购措施,缺乏内在动力。
限购范围扩大到二三线城市,除了政策本身的意义以外,也透露出积极的信号,即要督促一些地方政府自觉与中央政策精神保持一致。
三问:是不是伤及楼市
编辑:一些人担心,限购这种行政手段,有可能对房地产市场带来负面影响。这种负面影响会是什么?怎样缓解?
记者:限购作为一种需求管理的手段,的确是无奈之举。
2009年年底开始房地产调控以来,政策力度不断加大。但在全社会流动性充足的情况下,仅靠差别化信贷政策和增加住房供应的措施,无法有效地遏制投资投机性需求。
因此,每轮政策出台一段时间后,房价都会出现反弹。限购令出台后,市场迅速降温,并且稳定了半年多时间。
限购政策之所以到最后才出台,说明其副作用也是存在的。限购是堵需求,而没有疏导。这样,大量刚性住房需求就被压制了。将来调控一旦放松,需求集中入市,必然面临房价大幅反弹的风险。
限购使市场在很短的时间内迅速冷下来,而房地产市场内在的运行机制却没有发生变化。这种情况下,开发商对未来的前景看淡,纷纷收缩战线。
从近期的数据看,房地产投资增速不断回落,住宅新开工面积则大幅下降,这是不太好的信号,意味着市场有可能出现“硬着陆”,影响住房供应的增加。
朱中一:要降低限购可能带来的负面影响,关键是如何利用好限购政策执行期间,房地产市场比较稳定的大好时机,抓紧进行制度改革,抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑,如果制度改革的步伐慢了,限购的负面影响就会更大。
关键性的制度改革,主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。
近期,北京等地不断探索完善土地招拍挂制度,房产税也有可能进一步扩大试点,这些都是制度改革不断推进的好消息。
从宏观角度看,还应该加快转变经济发展方式,进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖,实现良性循环。
只有这些制度改革跟上了,限购才能真正起到作用,房地产调控也才可以说取得了成效,我们为限购付出的代价也才是值得的。
二、三线城市限购:台州之后谁会是下一个?
2011年08月29日 15:55:19 来源: 新华网
新华网北京8月29日电(记者罗宇凡、华晔迪)日前,浙江台州市政府办发出《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,在家庭购房条件、套数限制、住房情况审查等方面作出新的规定。通知中的新政策将于9月1日起正式实施。业内人士普遍认为,台州限购政策的出台,是国务院常务会议关于在二、三线城市出台限购政策的具体执行,对于其他房价上涨过快的二、三线城市具有极强的示范作用。
台州版“限购令”直指楼市泡沫
台州,中国长江三角洲经济圈城市之一。北靠宁波,南靠温州,位于浙东南沿海中部,上海经济区的南翼,是中国黄金海岸线上新兴的组合式港口城市。
据台州房地产管理处统计,今年6月台州住宅样本均价9949元每平方米,相比去年12月住宅样本均价9761元每平方米,涨幅约2%。
近年来,台州市房价上涨迅猛,在周边一线城市出台限购政策之后,投资客大量涌入,房价迅速攀升。虽然台州经济发达,房价上涨有一定支撑基础,但游资的流入,吹大了楼市泡沫。此番限购,有望遏制台州楼市过快上涨的势头。
根据此次台州出台的政策,全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭,可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。市民违反规定购房,相关部门将不给办理房地产登记。
至少20个城市符合限购标准
在大部分业内人士眼中,台州此次出台的限购政策是对国务院常务会议以及不久前住建部关于二、三线城市限购标准的回应。是相关政策、标准出台后,第一个制定并执行限购政策的二、三线城市。在台州限购令的示范和带动作用下,结合住建部五条具体标准,谁会成为下一个出台限购政策的城市引人关注。
事实上,台州的房地产市场现状对照之前公布的5条限购标准,表现的并不靠前,它也并不在国家统计局70个大中城市房价统计数据的样本当中。在国家统计局统计的70个城市中,尚未出台限购政策的31个城市基本都超过或接近台州的楼市涨幅,其中泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关等城市的房价涨幅都远超过台州。
另外,根据中原地产的统计,在70个城市以外的非标本城市中,7月份江门、日照、邯郸、南通、菏泽、株洲、北海、泉州、宝鸡、威海、镇江、湘潭、淮安等超过20个城市的环比价格上涨幅度也均超过0.5%。
北京中原市场研究总监张大伟认为,根据国务院常务会议的精神,对照住建部的限购标准,目前全国超过20个城市符合出台限购政策的标准。台州之后,二、三线城市的限购政策很可能陆续浮出水面。
限购出台审时度势更重要
与此前人们普遍猜想的所谓“限购名单”不同,台州限购政策的出台表明,二、三线城市的限购政策与一线城市不同,并没有采取一次性划定标准圈定城市名单的方式,更多的是采取审时度势、逐步推行的方式。
由于中国广大的二、三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,因此对于二、三线城市,“限购”政策也不宜采取一刀切的做法,针对不同城市应该采取不同的措施。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,从台州的限购政策不难看出,对于二、三线城市的房地产调控,更多的是向地方政府施压,采取协商而非强制的方法推动。
张大伟表示,对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台限购的政策;对于外地投资者占比较高的城市应区分对待,一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购,一些因一线城市限购而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策,或者可以选择限价等抑制投资投机的措施达到限购的目的,而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台限购政策。
对于二、三线城市的限购政策,张大伟建议计划出台限购政策的城市应该尽早制定政策,预防市场出现恐慌性抢购现象。
链家地产首席分析师张月则表示,对于地方的房地产调控,并非简单的限购就能解决。在调控政策的制定上,应该更多着眼于明确调控目标和责任。
杨红旭同样认为,楼市大势在降温,不可能有很多城市逆势而上的现象。二、三线城市在制定出台限购政策的时候应该审慎。
限购令影响不了租金
2011年08月29日 10:27:06
来源: 上海证券报
就在商品房的高价格在限购措施之下无法维系之时,一些大城市的房租却在走高。据中介机构发布的数据,北京今年前7个月租金同比涨幅达13%。他们认为原因是部分购房需求转化为租房需求所致。
不过,沉入其中细细梳理,便会发现这种非此即彼的归咎办法,驴唇不对马嘴,本质上源于主观臆想。即使截取目前这样非常态化运行的市场断面来看,租金变化实与调控所分散出来的购买需求并不直接产生联系。目前所有的限制性调控,用意皆在遏制和消除非自住性资金对于市场的围困,这部分资金一旦受制于政策壁垒无法进入和参与商品房市场运作,唯一可以选择的路径就是撤出,却无有可能再转入租赁市场。这是由他们的资金属性所决定的。自有资金投放所求的自始至终不外“利润”二字,现在利润诉求因限购设障既已不可实现,改入租赁市场去干什么呢?只能转移出去,改投到另一形态的投资领域中去。这些年来,由炒房而进一步衍生出来的艺术品、资源品炒作大起大落现象,都能说明这种资金之移入与移出变化。
如此一来,我们在这里就很容易得出两层指向:一层是说明非自住性购房受到严格制约后,那部分资金会大幅退出楼市,不会多作停留。另一层指向是说,这部分资金不可能转化为租金,相反的肯定可以在二级市场内较顺利实现释放。倘若现有举措真如大家预期的那样可以无折扣地落地的话。
限购令非但不是要遏制自住需求,而是要为之铺平道路。用更专业一点的话来说,这就是结构性的、差别化的调控。约束第二套房、第三套房的授信、冻结异地资金跨区域入市交易,无非是要让购买自住房的资金更好地入市置业。这不仅是限购令也是全部调控决策最核心、最关键的目标,整个调控的成与败,就看这一点实现得怎么样,理想不理想。
笔者当然不否认,在密集的调控周期内,自住房资金也有推迟入市之可能,处于普遍预期不好气氛下面,他们也在观望。但这些资金本身依然属于构成市场中传统需求的一部分,也就是一直便存在于这个梯次推进的初级阶段中,无进也无出,未形成新增需求量,又哪里可能冲击到租金市场呢?
那租金怎么就上涨了呢?需要弄清楚的是,良性需求(包括长期性的租赁需求以及被高房价压抑住的自住需求)对于租金的影响,几乎是决定性的和基础性的,这个论点没有问题。关键是,这些需求是怎么影响到租金水平的?
在住房市场里,资金的选择,大体上有个“梯次推进”的规律。如果是正常的住房消费,又在支付能力还达不到时,通常会选择先租后买。由此出现的局面,应是先影响租金水平,然后影响商品房价格。现在那种凭空推理,完全反过来了。
那么倒梯次式的情形究竟在何种情况下才会发生呢?笔者以为,有三个先决条件必须同时具备。假定:第一,商品房市场都是现房销售,而非期房预售,如果是期房买卖,即使支付能力足够,仍然需要暂时通过租房来等候开发商交付;其二,若目前的调控不注重结构性,不注重培育自住消费能力,而是完全一刀切,不管自住还是非自住资金,则有无一例外会被从二级市场里挤出之可能。其三,存在一个规模可观的、可以不走先租后买梯次推进路线的、与租房市场根本不发生关系的资金量。三者相合,结果是只有在大量资金被切断进入二级市场且是随买随住的现房市场的通道之后出现倒流,才会在三级市场里面停驻安顿下来,从而对租金构成明显影响,导致租金暴涨。
但眼下还没有任何可能具备这些条件。因此可以说,现有的一切明确改善与变革楼市结构的调控,对租金的影响都将是波澜不惊的。至于何以现有中心城市的租金水平半年同比出现两位数增长,这不难解释。一部分是基于梯次推进中的新增租赁需求常规进入,一部分是季节性和周期性人口流动过程中的需求释出,另一部分原因则是大的通胀环境下的单位价格表现。
更有不为人注意者,是中介机构的人为操作,往往夸大了不利形势,不利于租金水平得到真实和准确的市场反馈。这是值得警觉的。在这一波调控中,以这样一种柔性调整和取缔的手段推行的存量房交易体系改革将不可避免地大幅消弭中介机构的补充交易功能,故生意惨淡率先倒掉的中介机构不知凡几。这情形在北京、天津和温州等地均不同程度地上演。从中也可以看到,这些中介机构的利润长久以来是如何牢牢寄生于二级市场的假性繁荣上的。部门利益背景往往使他们的数据失真,因其本身不具公信力,“坚石案”、“江东华晨案”、“中大恒基案”、“世纪鸿远天地案”等多起典型恶性案件,早已大大损伤了房产中介行业的声誉。
中介机构及整个租房市场主体逆调控行为的动作愈大、声势愈烈,表明调控政策推行的力度与达到的效果愈是明显,愈趋合于预期。因此,笔者以为,要全面衡量与评价房产调控效果,不如就势建立一个“中介指数”,据此监测市场态势,既直观又不失真。(章剑锋 房地产事务专栏作家)
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