静安别墅照片:限购将妨碍住房改善

在新一轮限购城市榜增名之际，一些准限购城市的楼市反而火了一把。限购成了抢“房票”，接力棒还将如何传递？没有任何放松迹象的房地产调控，能多长时间拉住房价的缰绳？

在这一系列紧锣密鼓的行政干预当中，笔者想问的是，房地产调控的目的，或者政府房地产政策的终极目标，究竟应该是什么？

在住房问题上，政府政策的目标应该是：创造一切条件，让更多的人，在尽可能短的时间里改善自己的住房条件。对于这点，笔者想多数人应该对此没有异议。如果我们认同这个基本立场，那么目前广泛实施的大规模限购政策，就可能有些问题。

改善国民的住房条件，只有一个方法，就是增加住房的供给。但限购不但不能增加供给，反而会减少供给。从历史上讲，三十年前中国曾经广泛实施过众多商品的限购，但没有一样商品通过限购解决了需求问题。因为限购关心的只是需求旺盛，供给不足的情况下的需求分配，不是供给问题。

为什么限购解决不了供给问题？

很简单，当某种商品供不应求，最先反应的是价格升高。由此吸引市场的资源配置朝这个领域倾斜，最终，供给增加，价格下跌。但限购抑制了购买行为，使得原本应该体现真实需求的价格信号，不能完整体现。在这种情况下，市场配置资源必然受到制约，必然造成一方面需求旺盛，不得不排队购买，另一方面，市场却无法提供更充分的商品，因此，限购只能加剧供需矛盾，而不是缓解供需不足。

有人说，房子特殊，它不同于大白菜，布料，自行车。因为房子的供给是有限的，而土地的供给是有限度的，不可再生。在中国，它又完全由政府垄断。所以，纯粹的市场规律在中国的房地产市场不起作用。

其实，任何资源只要有价格，就是稀缺的，在传统社会里，大量的资源最终都受制于土地的载量，经济学教材第一章里关于大炮和黄油的故事，同样适应于房地产市场。土地虽不可再生，但房子的容积率可以变化，城市的核心区高楼密布，农村的村民虽然收入不高却可以住宽敞的四合院，正是市场在发挥资源配置的作用。至于政府垄断土地的问题，当我们把政府也假定为理性的经济人时，他们同样无法超越经济规律：如果房价上涨带动土地价格上涨，他们就更愿意卖地，如果土地价格下跌，他们就愿意等一等。限购，只能导致政府提供给市场的土地进一步减少。

限购的另一个理由是反对炒房，给那些目前尚没有购买力的人更多的机会，但笔者认为，炒房仅仅是将未来买房预期提前变现，除非你将全国的房地产市场一律限购，否则，在房价预期上涨的情况下，不让买一线城市的房子，他们会去二线城市买；二线城市限购，他们会去三线城市买。限购派说，那就干脆一律限购好了。如果全国范围内普遍限购，房价的确很可能暂时下降，但房地产的生产速度也一定会下降（因为没有人为未来的需求在现在买单了），整体上全体国民改善住房条件的速度也必然下降。

最直接的体现很可能是，租房市场的供给减少，房租会大幅上涨。而租房的人，往往是最需要住房的群体。行政手段干预市场最后的结果往往伤及的是最穷的一部分人，时间可以验证这一规律。

其实，无论买一套房子，还是买五套房子，在资产负债表上都是投资，而不是消费。仅买一套房子的人，如果房价上涨，就节省了租金，如果房价下跌，就多付了租金。在统计上，即便自主的房子也要统计隐形租金，但一般人很少这么思考问题，就常常误以为自住房仅仅是消费。沿着这个错误的逻辑，人们在思考房地产政策时，非常容易混淆住房市场的整体改善和部分人投资欲望无法满足之间的关系。买不起房仅仅是无力投资，而政策目标应该是人均居住面积的提高，居住环境和户型的改善，绝不是保障每一个家庭都有一套属于自己的产权住房。

限购政策受益最大的群体，只是目前想要投资房地产，但暂时购买力不足的群体；他们多数都是城市间的移民，从小城市移民到中等城市，从中等城市移民到大城市，房价的快速上涨对这部分人影响最大，但他们的移动轨迹表明，他们恰恰是自身状况正在改善的人群。而真正的底层居民，如刚进城的农民工，很难通过限购政策受益。相反，限购导致的租房市场供给减少，反倒妨碍了他们住房改善的速度。甚至，限购中针对户籍和纳税证明的门槛，也妨碍了他们的流动性选择。因此，当有部分人想要买房而暂时买不起时，政府不该贸然干预，相反，政府应该创造条件，让尽可能提供条件让市场生产更多的房子。毕竟生产出更多的房子，不管产权属于谁，最终都会进入市场，满足人们住房条件的改善。而要做到这一点，就必须尊重市场。

宏观上说，在过去的二十年，是中国人住房改善速度最快的二十年。这一切，拜住房市场化之福，如果限购政策全面展开，中国人改善住房的速度必然下降。这个道理虽简单，但理解起来却不易，把它变成坚定的公共政策，更难。时间将涤荡一切的猜想。

（注：本文仅代表作者本人观点。作者系资深财经评论员。）本文编辑：张春蔚，联系邮箱：chunwei_zhang@hotmail.com