雷诺数计算:一家孵化业委会的NGO

一家孵化业委会的NGO

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    由于共有物业和设备设施到了一定年限就需要大维修，比如电梯的使用寿命一般是15-20年，加强日常维护就成为了物业管理的核心问题。要避免居民既有房产十几、二十几年以后不出现大问题，就必须让广大业主学会正视自有房子以及共有部位和公共设施的维修责任。现在就把共有物权的维护权力和责任交还给业主，政府就能减少以后面对问题的可能。

    2004年，丰景大厦的业主周活宁带着小区220位业主走上了业主自治道路，7年来，周活宁将业主的集体维权转化为共同参与治理的集体行动。2010年，他成立了华南第一家专注于社区治理的NG O，希望给更多社区出主意、做培训，一起探讨社区治理的更多途径，将社区治理权还给更多业主。

    位于越秀区的丰景大厦掩映在众多高楼中，乍一看并不起眼。七年前，周活宁带着小区业主走上了业主自主治理道路，路途艰辛但成绩斐然，“我们小区业主自主管理7年，物业管理费由当初每平米1.5元变成现在的1元。”周活宁举着小区的物业管理“账单”，用数据证明这种业委会自主治理社区模式是可行的。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    丰景大厦的成功经验，让这里几乎成了“旅游胜地”，来自不同社区的“取经者”络绎不绝，特别是在物业涨价潮总是不断出现的状况下，社区、物业和政府三者究竟该形成怎样的关系，社区业主又如何维护自己的公共利益，人们希望在周活宁和丰景大厦的社区治理经验中，找到解惑的钥匙。

    周活宁很乐意分享自己的经验，他甚至成立了华南第一家专注于社区治理的N G O，名为华南和谐社区发展中心，专门为其他社区的业主们提供咨询和服务，组织培训。现在，周活宁有两重身份，一重是大家熟知的丰景大厦业委会主任，另一重则是华南和谐社区发展中心的理事长。

    去年1月13日，华南和谐社区发展中心(以下简称中心)顺利从广东省民政厅拿到了牌照，成为了华南第一家，也是全国屈指可数的专注于城市社区善治的民间组织

    业委会的“孵化器”

    华南和谐社区发展中心下设学术交流委员会、社区志愿工作委员会、对外联络部和公共事业部，目前已有近40名志愿者参与。他们近期的主要任务：其一，推动业主依法有序地去维护共有物权；其二，倡导重建共有物权之间的“相邻关系”和“道德契约”；其三，帮助业委会规范组织建设和制度建设。

    2007年，丰景大厦业委会带领业主与广州市房管局对簿公堂，最终房管局撤消了原属于公共车场的私人房产证，这场官司引起了轰动。也就在那一年，《物权法》正式实施，并首次通过法律的形式规定了业主的建筑物区分所有权。这些政策改变，让周活宁和他的同伴们看到了希望。“现在很多小区还没有业主大会和业委会的，这与物权法有关建筑物区分所有权的规定不相适应。因此，中心的第一使命便是依法有序地去主张共有物权。”

    他们目前的工作主要是：组织社区志愿工作者培训；开展社区课题研究、交流及成果利用；提供社区工作咨询与相关服务是中心的主要业务。说白一些，周活宁希望这个N G O成为业委会和业主大会的“孵化器”，让更多业主参与到社区治理当中。“‘成立业委会’已经不是一个敏感词了。而是应该大大方方、堂堂正正去做的事。《物权法》确定了业委会的地位。”

    现在，周活宁带领中心志愿者每个月都要到不同社区给业主上多次辅导课，指出问题关键，解读政策法规。有时还要拉上在房地产维权领域颇为有名的、曾代理过“李刚案”的周玉忠律师。谈及自己的作用，周律师说：“每个社区面临的情况都不同，需要具体分析。但是，如果业主连基本的法规政策都不懂，哪里有底气去和政府对话？只有掌握了足够的法律知识才能获得尊重。这是成功的第一步。”而在中心内部，律师团队至少有5人。

    中心每月举行一次工作坊，聚集的大多是目前活跃在广州各大社区的业委会成员。通常大家会紧跟社会热点，讨论一些与物权有关的法律操作经验和案例，并力求统一思想。成立一年多来，中心也逐渐把触角伸到珠三角，多次在深圳、珠海等地举办圆桌论坛，每期议题都不同，但目标却一样———推动城市社区善治，其中，除了邀请学者、有关政府官员出席外，还有来自物管行业的代表。

    我们的目的不是赶走对方

    从最初带领业主维权开始，周活宁一直希望通过“依法有序”的方式，解决我们的问题。他很愿意和政府打交道，在很多场合都说：“我们不应以改变现有游戏规则为前提，不管是筹备业主大会还是成立业委会都不能脱离现实。要在现有的法律制度框架下去改革、去建设。”

    面对无数前来咨询和寻求帮助的业主，他一再告诫对方一定要尽力争取当地街道居委的配合。有的小区，和物业关系很紧张，一度出现对抗，有业主心急如焚地向周活宁求助，他在电话里说：“不要让物管觉得你们在威胁他们的存在。请注意，你们的目的不是要赶走对方。”

    因此，华南和谐社区发展中心请来了广东省物业管理协会会长做了自己的名誉理事长，又与深圳市盛浮物业管理有限公司达成了战略伙伴关系。“我们这样做就是要让中心成为一个政府、物管、业主都能接纳的平台。再者说，我们也确实需要对方的专业知识加入。”

    周活宁认为，只有建立了和政府、物管沟通、协作的平台，才能更好地维护业主的公共利益，“面对开发商、物业服务企业这些强大的市场对手，广大业主如果不善于用智慧，不善于沟通，如何能成功？”他坦言这些经验都是多年自己一步步实践出来的“完全行得通”。

    荔湾区坑口地铁站附近的四季花园，去年3月开始实施自主管理，业委会主任徐先生，同时也是中心的骨干志愿者告诉记者，和政府打交道，态度很重要。作为业主只要“不投机取巧、不耍小聪明、脚踏实地”就可以了。据说，当时曾有政府部门来索要业委会选举材料，业主大会筹备组大大方方送了去，本以为有去无回，没想到一周后对方就还了回来。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    2011年7月11日，备受瞩目的新世界中国地产公司状告广州市人民政府一案正式开庭。而争议的焦点在于双方对专有面积认定存在差异，这直接关系着新世界东逸花园业主委员会能否成立。起诉状上还罗列了4位业主作为“第三人”。其间有媒体问周活宁的态度，他说：“广州市政府如此客观公正了一回，却被开发商告了。”谈及此，他笑了笑，“你看，政府也在进步。”(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    “中国式”业主

    有意思的是，在进行多年的社区治理之后，周活宁不仅发现“政府是可以沟通的，并且可以在沟通中建立互信”，更从另一个角度，体会到了物管在管理时遇到的问题。

    为了在小区建立互不干扰的道德规范，丰景大厦业主大会通过的《小区管理规约》中明确规定“周末不装修”，没想到却引来个别业主的频频质问。“在香港的社区，你一旦住进去，会有一大堆的契约要签，像能不能养宠物一类。这些契约具有强大的约束力，一旦违规，业主是可以状告业主法团和物业处的。可是在国内却没有这样的法规。”为此，他不得不花去很多时间去协调业主之间的矛盾。

    因此，重建“道德契约”也被列入了华南和谐社区发展中心的工作方向中。

    为了建设完善的理论体系，周活宁与高校学者一直保持着比较密切的交流。值得一提的是，2009年诺贝尔经济学奖得主、美国印第安纳大学教授埃莉诺·奥斯特罗姆访问广州时，还特地跑去丰景大厦参观。此后，周活宁常常对人说：“我们一直在做的就是对奥斯特罗姆教授‘公地悲剧’的另一种演绎。”

    按照“公地悲剧”理论，享用者都从自己私利出发，争取从中获取更多收益，而付出的代价由大家负担。唯一的解决办法是所有人都能共同参与。

    可惜，现实并不如想象中那么美好。

    周活宁认为，在国内很多业主普遍存在“搭便车”的心理，可以权利分享却不能责任均负，对参与社区事务缺乏主动性，或者干脆袖手旁观，不愿意出力。“我已经做了两届业委会主任了。业委会换届时，有业主说业委会主任连任不要超过两届，国家领导人都不超过两届。我说我欣赏你的观点，但谁愿意出来做呢？这个议事规则是建设部设计的，大概设计初衷在于，他们看到公共治理中很多人是搭便车，如果定了一届两届不能超，很可能因为发起人不能连任而导致这种公共治理不能维持。”

    尽管如此，依然有人执着得让他感动。

    来自珠海华宁花园的邓老先生，总是拖着一瘸一拐的腿，大老远坐火车赶来，太阳火辣辣地照着，他坐在中心门口的沙发上，全身冒汗。仅仅因为一个提议，他忙前忙后终于让中心把论坛办到了珠海；为了呼唤各级政府部门支持广大业主的合法行动，他一次次上羊城、奔首都，从未放弃。今年5月，邓老先生永远地离开了。临走前，他对老伴说：“请转告周主任，很抱歉不能参加中心下次的培训了。”忆及此，周活宁喉头哽咽，“这就是我们的业主！”

    广州市荔湾区金盈居业主自治的几条经验：

    1.弄通政策、依法行动；

    2.核心团队廉洁自律、完全出于公心；

    3.善于发动退休老人和年轻学生做社区义工；

    4.开源节流、合理管理共有财产。据悉，金盈居是第一家提出要让社区维修资金升值的小区。100多万元的维修资金从按活期利息0.3%升值改为按一年期国债3.7%升值，利息增加了10倍。