北京保障房乱象调查：超过一半上市交易或出租

2011年08月18日 07:08
来源：21世纪经济报道 作者：耿玲

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耿玲

针对近期曝光的北京保障房出租乱象，主管部门首度做出回应。

8月16日15时，北京市住建委答复本报采访函称，7月21日、8月2日和8月8日，建委已对兴康家园限价商品住房项目、丰台区宋家庄经济适用住房项目两个保障性住房小区进行检查，发现绝大部分家庭都能够遵守保障房相关规定，但周边的房产中介则存在承租保障房现象，已责令中介立即整改并对其负责人进行了约谈。

北京市建委称今后将加强保障房后期管理。措施包括要求物业公司协助政府对保障房进行后期管理；严查房产中介承租保障房相关业务；广泛接受群众举报骗租骗购现象。

然而，该回复并未涉及被曝光的保障房出租整体调查整改详情。

8月11日，本报记者再次走访万科红[最新消息 价格 户型 点评]狮家园[最新消息 价格 户型 点评]发现，该限价房小区仍存在对外出租情况，不少房东直接将房屋代理给中介。

另外，本报联合北京市某中介机构对北京市保障房出租状况的调查整理发现：北京市第一代经济适用房，建成交付约14万套，目前约有13万套通过真假交易转为二手商品房上市交易，剩下的不足1万套约有40%在出租；北京市第二代经济适用房，建成交付约10万套，目前约有25%在出租；两限房迄今建成入住约7万套，目前约有20%出租。

北京市自1998年房改以来一直坚持大规模建设保障房，但其保障房分配乃至后续管理一直饱受专家学者诟病。眼下房价高企，北京和其他若干城市一样，在2011年前后跃入规模空前的保障房建设时期，显然，相关的漏洞如何妥善监管，不仅仅是北京一个城市面临的难题。

保障房出租

据本报了解，由于近期北京市住建委的严厉警告，北京各大中介声称已停止接手保障房出租业务。

然而，住建委这一规定并未影响二房东仁生(化名)转租他在丰台区万科[简介 最新动态]红狮家园的单间主卧。

该小区是万科在北京的首个保障性住房项目，2010年7月首批业主入住。同年11月仁生从中介手里租下小区两居中的一间房，但至今仍未见过房主本人。

眼下因为工作变更，仁生急欲将单间转租。记者以租房为由暗访发现，这是一套90平方米左右的两室一厅，客厅被中介打成4个隔间。由于隔断太多，空气不流通，每逢夏季，最不通风的两个隔间租户就会无法忍受窒息一样的闷热而搬走。

隔断群租是住建部和北京市明令禁止的。今年5月份，北京市住建委对外称，针对打隔断群租的行为开展了专项执法检查，但并未能真正杜绝此类现象。

据仁生介绍，这套房租户们基本上是外来打工者、毕业不久的大学生。仁生所租住的这套房子，两间卧室加上客厅的4个隔间，6间屋子每月租金收益最高可达4000多元。

他也深知，这是一套保障房，不该用于出租，但他表示，绝不会被收回，他在这里租住近一年，没有遇到过一次检查。

仁生所言不虚。在这个新小区随处可见招租广告，周边中介几乎各家都有多套该小区出租房源。虽然最近“风声渐紧”， 一般大中介躲避风头暂不接手保障房出租，但一些小中介仍然暗自代理该小区的出租业务。

记者试图联系保障房真正的主人，多次未果。

这是怎样的一部分人群呢？

华远地产[简介 最新动态]董事长任志强(微博)曾抛出偏激言论，“保障房是谁有钱就保障谁”。话未必准确，却引起一片附和。

根据北京市规定，北京市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须应符合以下标准：3人及以下的家庭人口，家庭年收入应在8.8万元及以下，家庭资产总值应在57万元及以下；4人及以上家庭人口，家庭年收入应在11.6万元及以下，家庭资产总值应在76万元及以下。

但本报曲折了解到，一些将房屋出租的保障房业主，名下并非只有一套房。这部分人群的实际生活状况与政策不符，也多次在各地曝光。

此前石家庄市某廉租房小区停放一批私家车，曾引发舆论普遍质疑，石家庄市政府后来召开发布会称，查出3户不符合廉租房资格。

“按照北京市限价房政策规定的家庭年收入，这些保障房的新业主们，哪来经济实力购置小车呢？”北京市一位资深中介从业人员存疑。他甚至悲观地认为，真正符合限价房资格的人群，实际上无力购买限价房。

其依据是，以3人家庭为例，家庭年收入如果在8.8万元及以下，一般来说，家庭收入主力为两人，即人年均收入仅为4.4万元，也就是说只有月收入不超过4000元的北京人才有资格申请保障房。在物价不断高涨的今天，除去日常开销和房贷，这样的家庭哪里还有钱买车？即便买了车，油价和停车费包括养车成本，也应该不是普通限价房家庭能承担的。

“表面上看，保障房的每个环节都看不出漏洞，但结果是有大量保障房对外出租。”上述中介人员表示。

按照政策规定，住保障房的家庭，不应拥有第二套住房，即意味着保障房出租根本不正常。采访中有业内人士反问：经济适用房或者限价房都在出租，那么，保障房究竟保障了谁？

记者去年曾调查过北京金隅美和园，暗访时恰好碰到房主本人。多番套话才发现，该房东真实身份是一位公务员，他在其他地方还有一套房，金隅这套限价房仅用来出租，准备等到政府规定的转让年限后出售。

显然，这当中有很多审核不严格甚至违规情况被遮蔽。

21世纪中国不动产市场发展中心副总裁林蕾透露，“大多数地方在保障房准入方面，以家庭收入、住房情况为衡量标准，并设立了审核、公示等多种门槛。但是，由于目前居民人户分离现象普遍，基层政府要准确审核申请人的收入和资产情况，仍面临很大困难。各地对通过审核的保障房人群都会进行公示，但很少有人去关注和调查这些人群是否确实困难。”

协助记者调研的中介机构还向记者列出了目前北京市出租现象比较严重的保障房小区，包括：海淀区的旗胜家园，朝阳区常营乡的保利[简介 最新动态]嘉园、北辰[简介 最新动态]福第、富力[简介 最新动态]阳光美居，丰台区的鸿业兴园二期[最新消息 价格 户型 点评]，通州区半壁店龙湖·大方居[最新消息 价格 户型 点评]，石景山区金顶阳光等。

制度漏洞

目前除约谈中介外，在应对保障房出租后期监管上，政府似乎找不到更好的办法。

一位不愿意透露姓名的中介人士表示，北京市住建委在监管保障房出租方面，除了中介这一渠道，并没有其他有效渠道。

据介绍，市住建委每年都会对中介门店有关保障房出租情况展开不定期大清查，但清查后，中介仍不愿放弃保障住房出租市场。

该人士称，从事房地产多年，他至今没有看到一例因出租而被政府收回保障房的案例；靠后期监管来整治保障房出租市场，收效甚微。问题在于，该人士称，即便骗购保障房被发现，仅仅是取消资格，而不会付出其他任何代价，根本起不到任何警示作用。

林蕾认为，“由于保障房价格比商品房低一半以上，收益巨大，有些居民不惜造假，逃避审核。而被发现后的惩罚力度又不足以吓阻违法者，助长了骗购人群的侥幸心理。”

中国房地产研究会副会长顾云昌称，保障房出租泛滥背后，政策漏洞是根源。他表示，近几年来北京市保障房种类增加了限价房，但政府从未解释清楚，限价房到底是保障房还是商品房？

他进一步指出，在《北京市限价商品住房管理办法(试行)》中，北京市规定了审核标准、规定了配售要求等等，但惟独没有规定限价房不允许出租和经营，也未规定出租后要被收回。

顾云昌认为，这是政策上的模糊，“理论上讲限价房是商品房，但实际上，北京市已将其纳入保障性安居工程中，既然是保障房，就不应保障其出租和经营的权利”。

顾称，保障房寻租成本低廉，实际上在鼓励违法违规者踏浪而行；政策和制度的缺陷，如不尽快进行完善，负面影响将超出想象。

让顾云昌更为心痛的是，这一轮保障房建设过于追求速度，政府部门并没有考虑清楚保障主体是谁，而是一味追求“大干快上”。

任志强曾在其退任华远[简介 最新动态]集团总裁时尖锐指出，“如果最终这些保障房不是给了专有的保障对象，而是演变成了特定权力阶层的内部分配，这对中国未来影响会很大。”

任估计，两年以后此轮保障房建设所带来的问题将陆续暴露，并将非常严重。