防火堵泥密度:土地登记中主要廉政风险点分析和措施

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 00:09:16

土地登记中主要廉政风险点分析和措施

黄永进

缙云县国土资源局

 

土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他权利记载于土地登记薄公示的行为。土地登记的目的在于加强土地权属管理,维护土地市场秩序,保障土地权利人的合法权益。在现实生活中,由于土地使用权人在申请办理房产交易、农村危旧房拆建以及房地产抵押贷款等事项中,均需向有关部门提供土地使用证书。因此,土地登记在某种意义上说就显得尤为重要,特别对于企业融资、私人贷款更是举足轻重。正由于土地登记对土地权利人具有强大的潜在效应,再加上在土地登记过程中又会遇到超用地面积,改变土地用途、改变容积率等诸多复杂因素,因此,从事土地登记工作人员的廉政风险不容忽视。根据多年土地登记工作经验,谈谈土地登记中的廉政风险问题。

1、土地登记廉政风险点的主要表现

1.1无中生有,伪造土地使用证书。“权源合法、界址清楚、面积准确”是土地登记最基本要素。可是某些工作人员为了谋取不义之财,利用自己对土地登记所掌握的业务熟悉情况,私刻印章,凭空伪造土地使用证书进行出售,这种案例虽然较少,但对社会危害却很大。

1.2 随心所欲,登记面积扩大化。这种情况主要指具有供地手续的国有土地私人单门独户建房和企业用地,因为私人单门独户建房用地和企业用地周围都会留有一定面积的空地,土地权利人往往会利用这些空地擅自搭建车库、厕所、厨房、天井、围墙等违法建筑物。这些违法建筑物按照正常情况的处理程序是先由规划部门补办手续,否则应拆除。如果规划部门给予准许补办规划审批,那么国土部门才可以按有关法律、法规对违法建筑物给予处罚和补办用地手续,补交土地出让金后进行土地登记。但在实际土地登记过程中,有可能出现不按以上程序走,在没有得到规划部门的补办审批,甚至也没有对违法建筑物进行罚款处理就办理了土地登记,使有关处罚款和土地出让金暗中流失,如果是集体土地将会影响违法用地的查处。

1.3 张冠李戴,提高了土地使用证书的“使用价值”。土地使用证书上记载的内容主要包括:土地权利人姓名、土地权属性质、土地使用权类型、土地使用期限、土地使用面积和土地用途等等。其中土地权属性质、土地使用权类型、土地使用期限和土地用途等内容最容易被置换运用。如土地权属性质它包含国有土地使用权和集体土地使用权两种,由于集体土地使用权在目前情况下一般还不能作为抵押物进行贷款,所以在实际土地登记中将原本为集体土地使用权而登记为国有土地使用权的情况时有发生。同样道理,土地使用权类型它包含出让和划拨两种,对于同宗地而言,出让土地的成本价要比划拨土地的成本价高得多,于是抵押贷款额也就相对会贷得更多。所以将原先划拨用地登记为出让用地,其土地权利人求之不得。还有土地用途,如果将工业用地登记为商业、住宅用地则会提高地价。另外,原土地使用年限如果人为给予延长,则也能为土地权利人增加收益。

以上有可能出现的种种擅自更改土地登记内容的行为,只能会对国有资产带来不必要的流失。

1.4 放任自流,建筑物升高视而不见。经依法审批的建筑物是高度限制的,如果原先批准建三层楼房,最终盖了四层或者四层以上,那么对于超建部分的建筑物倘若得不到规划部门的补办审批,超建部分的建筑物必须拆除。如果规划部门给予补办审批,国土部门就可对超建部分建筑物进行补缴土地出让金处理(集体土地除外),并办理土地登记。但在实际土地登记过程中,尚存在不走程序的违规操作,使国有资产流失。

1.5  玩忽职守,对工作造成极大被动。在国土资源管理工作中,土地登记、法规监察和土地供应三者应当密不可分。在土地登记之前往往需要土地权利人先交纳有关税费,如土地出让金、滞纳金、违法用地处罚款、土地增值税等等。但在实际工作中,有的土地权利人在没有交纳或者未交足相关规费的情况下就办理了土地登记,这不但对国有资产造成损失,而且还会对今后土地使用权出让等重要工作带来负面影响。

1.6 不择手段,做房地产交易漏税文章。一般情况,每次房地产交易的买卖双方都应合计向税务部门缴纳不少于房地产评估价17%左右的税收。但有些土地权利人是通过双方合同直接从企业购买了房地产(主要指改制企业),然后又私下进行了转卖,有的甚至转卖了好几道,转到最后一道时将原先第一道的企业与购买人合同中的购买人姓名更换成最后一道购买人的姓名,并以复印件(合同)作为土地权源依据进行了土地登记,使房地产交易过户税收暗中流失。

2、降低土地登记廉政风险的几点想法

土地登记具有涉及面广,政策性强,业务水平要求高等特点。因此,要开展好土地登记工作,应从以下方面得以完善和加强。

1.1 加强制度建设。土地登记主要有受理、地籍调查、初审、注册、缮证、发证、归档等岗位,可根据各工作岗位职责制订相应的内部管理制度。如首问责任制、一次性告知制、限时办结制、服务承诺制、岗位目标责任制、例会制度等等。通过一系列制度的建立,一方面可提高办事效率,更重要的是把廉政建设内容列入到岗位目标责任制之中,使之与每位工作人员的年终考核、奖金分配等挂上钩,在一定程度上制约着不廉政行为的发生。

1.2  加强廉政预警。廉政预警是指根据工作职责和岗位风险点情况,由单位纪检部门以通知书形式,对有可能出现不廉政行为的本系统所属科室(单位)或者工作人员发出无过错、过错预示,达到事前提醒或者事中警告的作用,真正从源头上防止腐败的发生或漫延。因此,有必要把土地登记的主要风险点列入廉政重点预警范围。

1.3 加强监督管理。成立土地登记专项检查小组,定期或者不定期对土地登记业务进行检查,确保土地登记工作能依法、安全、有序地开展。

1.4 加强职工教育。从事土地登记的工作人员不但需要较好的业务素质,更重要的是应具备良好的政治素质。因此,必须对土地登记工作人员进行较系统的政治思想和业务知识的培训教育,并坚持持证上岗。

1.5 加强部门沟通。建设和国土是目前负责房地产登记的两家主管部门,二者在办理业务方面存在相互制约关系,所以平时应加强沟通,共同探讨,为进一步做好房地产登记而努力。

1.6 加强体制改革。土地登记作为国土部门职能之一,由于土地登记工作对于部门本身来说没有经济收益,所以该项工作一般得不到领导的重视。于是在用人方面往往变动频繁,还常常启用临时工,以至不利于工作人员积极性的发挥,不利于业务水平的提高和不利于工作作风的改善。因此,将土地登记业务逐步走向社会,实行中介机构代理制值得推广。