中国国际城市化发展战略研究委员会系列论坛

　　背景：

　　21世纪是全球经济一体化的世纪，这就意味着全球城市圈间分工、交流、合作、竞争诸关系的日益强化，国际竞争的基本单位既不是企业也不是国家，而是大城市圈。

　　随着我国城市化速度的加快、城镇体系的不断完善，城市群的出现和健康发展，既是“十一五”期间区域经济发展的特征，也是国家区域经济发展的重大战略。

　　城市定位准确决定着中国城市的命运。经济一体化和全球化引起的国际分工，导致了城市分工，让国家的竞争力更多地体现在城市的竞争力上。城市定位正确与否，决定着中国城市的命运，它不仅明确了城市竞争力之所在，更重要的是指明了城市发展的方向。

　　城市定位在推动中国经济社会发展进程中产生的重大作用和存在的一些问题，引发着实践的思考，也吸引着学术界的高度关注。为此，中国国际城市化发展战略研究委员会倡导主办以“城市定位与区域经济发展”为主题的论坛，搭建“官产学研”交流的平台，探讨城市定位存在的问题及对策，让城市站在区域经济的角度，用区域的视野提升城市定位，进行城市的科学定位，让城市、区域得以持续发展，让城市的管理者、决策者、建设者都有所获益。

　　（配图：蔡义鸿）

　　【主持人 蔡义鸿】春暖花开的时节，今天天气也非常好，这是我们中国国际城市化发展战略研究委员会系列论坛正式启动，这次是第一届论坛，我们的主题是城市定位与区域经济发展。

　　【主持人 蔡义鸿】下面我很荣幸向大家介绍今天到会的嘉宾：

　　中国住宅研究会副会长秘书长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌教授；

　　中国土地学会副理事长、中国城市规划学会理事、北京大学城市与区域规划系博导董黎明教授；

　　北京成业行房地产投资顾问公司总经理邵念强先生；

　　北京今日潮流企业策划有限公司董事长、北京浙江商会副会长陈俊先生；

　　北京中纺天行房地产开发有限公司副总经理贾涛先生；

　　诚通嘉业集团董事长、总裁王嘉敏女士；

　　中关村商会会长、国际商业房地产投资师协会中国总会主席杨建平先生；

　　天津市金源伟业置业有限公司总经理李维明先生；

　　德润房地产开发集团有限公司总经理助理章永龙先生。

　　【主持人 蔡义鸿】支持媒体有，搜狐房产新闻代表，还有我们《城市化》杂志社的同仁，感谢大家的光临！今天我很高兴为大家主持这个论坛，我是中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长，《城市化》杂志的主编，我叫蔡义鸿。谢谢！现在有请论坛的承办方德润房地产开发集团有限公司总经理助理章永龙先生致辞。

　　【章永龙】很感谢，今天很荣幸作为论坛的承办方，代表我们德润集团对顾教授及同仁到来表示热烈的欢迎，祝愿我们这次论坛办的圆满成功，感谢！

　　【主持人 蔡义鸿】感谢章总简明扼要的致辞。今天我们论坛的主题是“城市定位与区域经济发展”，大家就区域视野下的城市定位，特色城市与城市间“窝里斗”，区域发展、城市定位、企业机遇等三个方面展开讨论，论坛背景我们提供资料做了简单的介绍。我今天介绍一下论坛的规则，论坛发言分两大块，第一阶段是主旨发言，每位嘉宾就论坛的主题发表自己的看法，每个人发言时间五分钟左右。第二阶段是自由发展阶段，大家根据发言的观点进行讨论。时间不做具体的限制，大家可以放开谈。这个时段总共有一个小时。自由发言结束以后，最后请顾云昌教授对我们的论坛做一个总结。晚上的晚宴大家进行更加宽松的交流。下面有请董黎明教授做引导发言。

　　第一个环节：嘉宾主旨发言

　　（配图：董黎明）

　　【董黎明】首先我认为，今天我们讨论题目很重要，这个题目重要在于我们现在不管产业也好、房地产发展也好，我们不能够就房地产论地产、就房价论房价、就城市论城市，而是应该把城市摆在国家和区域宏观层面去分析、去考察。而且在市场经济情况下，城市与城市既有竞争关系、同时也有协作关系。光竞争不协作我们就要走弯路，光协作不竞争也违反市场规律。首先这个题目对企业发展、对城市制订发展战略有很重要的意义。这是我讲的第一个观点。

　　【董黎明】第二个观点，城市定位是指这个城市在区域范围里边扮演什么角色，它承担主要任务是什，它的主要职能是什么，我认为这就是城市定位。这是我讲的第二点，我对城市定位的看法。

　　【董黎明】第三点怎么进行城市定位，我觉得城市定位应该首先从实际出发，因为每个城市都有优势，比如我讲区位，没有城市说我们不好。我们用科学发展观实事求是地反映、分析每一个城市优势，这个优势叫比较优势，比较得出来的。这样我觉得城市定位才比较准确，而且我们才能够根据每一个城市的优势重点发挥它这一方面长处，而避免短处。如果我们都能够做到这样的话，整个社会总的效益、城市化总的效益应该是最高的。我的几个观点说完了，谢谢大家！

　　【主持人 蔡义鸿】刚才董教授把题目重要性和对城市定位与区域经济发展看法，简明扼要给大家起引导性作用。下面有请顾教授做主旨发言！

　　（配图：顾云昌）

　　【顾云昌】长期研究房地产当然也会涉及到城市，当然对区域经济与城市定位问题，这是一个很大的课题。咱们回顾2007年中国对于区域经济协调发展，中央有几个决定。比如一个中部崛起，在去年年初提出来振兴东北老工业基地、西部大开发政策，三月份对西部大开发“十一五”规划进行审批，另外国务院对东北地区振兴化进行讨论。后来又提出全国功能区的规划要启动，以及政府促进边区发展的举措，特别令人瞩目是两个地方实验区，一个成都和重庆，叫做城乡统筹综合配套改革实验区批准了，后来在中部地区国家通过了武汉城市圈和长珠潭城市群的试验区。

　　【董黎明】国务院最新批准了天津滨海新区综改试验方案。

　　【顾云昌】从中央角度来看，国家我们区域经济发展的认识是越来越清楚。过去小平同志讲先富帮后富，最后实现共同富裕。后来提出来西部大开发、中部崛起、现在又提试验区，这实际上都是国家在对区域发展进行规划。所以我们今天讨论这个问题，有这个前提，区域经济在布局，这时候才谈到城市定位，过去我们一味责备城市乱发展，因为不清楚城市究竟在干什么，现在逐步发展起来了。比如中部崛起在什么地方？区域经济发展一旦有了一个明确的方向，区域经济扮演什么角色也就有了基础。今天讨论这个题目有了一定基础和依据，比过去轮廓更加清楚。所以讨论这个题目（论坛主题）我觉得很好。

　　【顾云昌】同时我也看到，从去年冬天暴风雪开始，（从总体上）我国房地产进入了一个低潮期。但是房地产冷清情况在各地又表现不一样，并不是所有城市都像广州价格跌了，有些地方房子还很好卖，这个东西跟城市有没有关系，什么原因导致房地产差异性，我觉得跟城市定位有关系。房地产尽管它是重要产业，但是离不开产业发展，房地产发展脱离不了产业经济。它是产业经济发展基础上推动经济发展，进一步带动城市发展，我是这么看的。

　　【顾云昌】从房地产看城市定位。有些地方发展速度很快，房地产市场越来越好，这与这个城市的准确定位是密切相关的。第三点我也想到，今年冬天一场暴风雪，使那么多人困在路上，这其实是一个很大的事情。说明我们现在的产业经济布局有问题，大量的人从东部、南部往北、往西，人口就业都在东部、南部地区。如果没有这样的问题，我国就不会产生如此大的春运洪流。所以，去年冬天暴风雪反映的问题非常重要，这也说明我们区域布局出现了问题。由此可见，我国城市化过程中有不少问题还需要进一步探讨。当然今天讨论的问题是城市定位和区域发展问题，整个区域怎么发展，我觉得定位越来越重要。每个城市干什么，如何发挥自己的优势，刚才董教授讲的比较优势的问题，我比较赞同。另外城市定位又应该贯彻另外一个问题，即国家提出的功能区的问题，同样，这些功能区的定位也应该从环境、资源等方面进行准确定位，如为什么有的地方叫重点开发区，有的叫限制开发区，有的叫禁止开发区。

　　【顾云昌】比如东莞，主要有这么两大类人群，一类是老板，另一类是打工仔，而中间阶层的人口数量很少。中间阶层的缺失导致了中档品质的住宅较少。这样城市定位和区域经济我觉得值得研究。在城市化进程中，在国家调整经济布局当中，特别是我们现在城乡差距拉大、东西部区域拉大的前提下，如何实现均衡发展、协调发展，我们就更应该充分发挥每个城市的比较优势。此外，根据将来制定出主题功能区，既要满足比较优势发挥，又要保证人与资源之间的协调，GDP也要考虑，公共服务也得加强。最后城市发展当中一些特色怎么体现出来，我觉得这些问题都是我们今天讨论区域经济和城市定位的问题。

　　【顾云昌】首先我觉得应该搞清楚什么是区域经济，只有这样才能把城市进行准确定位。现在有了新问题，我看了一下提纲，我也想了很多问题，国家正在理这个头绪。比如工业定价问题，工业用地价格问题，现在规定不能低于最低价。过去由政府定的，在一地方甚至出现了零地价现象。如，一些城市或地方，为了抢投资不惜土地的代价，超低价也好，零低价也罢，把土地卖给别人。众所周知，地方政府收入30%来自土地税收，这样情况下实际羊毛出在羊身上，工业地价压低了，必然提高商业地价。为什么这样说呢，因为基础设施用地收不到钱，工业用地低于这个成本价格，所有价格必将都来自商品房用地，这也是提升我们房价上升的原因之一。定位准确以后，你该发展什么、不该发展什么，把资源环境问题也处理好，在这个前提下又能满足增长幅度。我觉得这才是我们今天讨论题目所在。

　　【主持人 蔡义鸿】刚才顾教授为就国家产业经济布局，房地产与产业经济、城市功能区之间的关系做了一个简明的阐述。下面有请邵念强总经理给我们做主题发言。

　　（配图：邵念强）

　　【邵念强】今天的议题很好，前面两位德高望重的前辈的陈述给了我很多启发。在坐各位大部分都是做房地产开发的，我认为我们今天讨论这个议题的根本目的是如何处理好城市定位、区域经济发展与房地产开发项目之间的关系。

　　【邵念强】在实际工作中，越是大规模的开发项目，在研究市场定位和产品定位时越要研究所在城市的定位和城市区域经济的发展潜力。这里面包含两个方面的问题，一是拟开发的项目要与城市定位和区域发展方向相协调；二是如果发现城市定位模糊、区域发展方向不明朗，开发投资一定要慎重。这几年我们在全国各地从事地产开发项目的前期研究，越来越多地涉及到城市定位与开发项目的关系问题。由于城市（包括区域经济发展）定位不正确，导致区域价值下降、开发项目缺乏后续增值潜力、甚至导致开发项目失败的案例有很多。比如在山东的一个沿海城市，本来是一个具有非常好的增值潜力旅游度假区域，但由于区域定位模糊，城市规划却是按照工业区的模式做的，交通组织、城市配套、建筑类型和档次、规划条件、环境保护措施等都没有按照滨海旅游度假区来做。我们受开发商委托在那里做一个很大的海边开发项目前期研究时，就发现了这个矛盾，项目开发定位与区域发展定位产生了矛盾。而且很难调和，当然，这个项目我们是坚持按照旅游度假区的特征和需求做的方案，并说服政府调整了整个区域的规划，这个区域未来10年、20年甚至更长的时间，其经济发展的支柱一定是独具特色的滨海旅游度假业，这个定位明确了，城市规划就清楚了，相应的房地产开发的定位也就清楚了。

　　【邵念强】在山东的另一个能源城市，同样碰到了城市发展定位与房地产开发市场定位与产品定位的矛盾。这个城市人均GDP排在全国前面，土地资源也很丰富，人均收入也很高。它的房地产开发要比北京晚五六年，但如今每年开发量都在三四百万平米左右，而整个城市就40多万人口，开发商都是一千亩一千亩的拿地，市场很快就达到相对饱和。这个城市目前仍然是能主导城市，既不是商贸城市也不是旅游城市，不可能吸引大量流动人口来这里，短时期建那么多房子卖给谁，租给谁。这个城市的领导是睿智的，他们在能源供应带来城市收益的鼎盛时期就开始着手城市的转型与发展。利用自己独有的地理资源，发展高科技含量的制造业和以湿地资源为特征的旅游业，未来的房地产开发将紧紧围绕这样的城市定位去发展。

　　【邵念强】类似的案例还有很多，由于城市定位不清晰（政府责任）导致房地产乱开发，或者是无视城市定位与区域发展特征，盲目开发导致投资失败（开发商责任），问题的确是挺严重的。比如在广西阳朔著名的西街上建玻璃幕墙装饰的现代化商场，某山东威海县级市的政府广场比天安门广场小1米，河北某偏僻的县的镇级开发区建宽阔的街道和城市广场、内蒙某地级市盲目投巨资建设距既有建成区约30公里的城市新区等等。

　　【邵念强】还是北方内蒙的这个城市，在没有任何工业基础的城市新区建了一个汽车总装厂，还推出了大量的住宅用地。我们不知道他的汽车配套产业基地在哪里，这个总装厂能不能存活下去，也不知道人们为什么会到这个没有任何就业机会和居住氛围的城市里来。所以，在接受委托做这个城市的房地产开发前期研究时，我们劝开发商慎重投资。

　　【邵念强】由于在在工作中经常碰到房地产开发跟城市定位不一致的问题，我们认为应该加强我们国家中小城市总体规划前的城市定位与区域发展研究工作，当然这是政府的责任，很多城市也这么做了。但是因为中国的经济发展很快，特别是中小城市，急需专业的机构和团队为他们的城市定位与区域发展提供咨询服务，而且我认为这种研究与城市规划研究院的城市规划师所做的工作有很大区别，侧重点不一样。对一个城市新区而言，应该先研究城市定位、产业发展，然后再看房地产开发怎么做。从这个角度来讲，中国国际城市发展战略委员会应当有这个能力组织协调各方面的专家，为他们提供咨询服务，包括一系列论坛，提升我国中小城市城市规划的质量，提升房地产开发项目的建设质量，减少失误和遗憾。我觉得会对城市的房地产开发起到更重要的指导作用。大的开发商和大的开发项目尤其要关注区域的定位，城市发展战略，然后再去做小区规划、建筑设计。谢谢！

　　【主持人 蔡义鸿】刚才邵总举了很多例子，介绍了很多实战经验。现在我们再请北京今日潮流企业策划有限公司董事长陈俊先生做主旨发言。

　　（配图：陈俊）

　　【陈俊】谢谢大家！刚才几位专家发言让我很受启发。我是北京浙江商会副会长。我经常带领我的浙商团队到全国各地进行城市商业投资工作。现在我结合自己工作实际自己谈几点看法。我认为现在城市定位普遍存在千城一面的现象。其实每个城市都有它的特点。如何扬长避短才是我们城市定位所应该走的方向，同时城市定位准确才有区域经济发展。反过来也是一样，区域经济定位准确也会促进城市定位。我结合自己所亲身做的几个案例来谈自己的体会。

　　【陈俊】东莞地处广州与深圳中间，上个月我去东莞考察，春节之前也去东莞考察。当时我们考察之后，有一个二十几万平米的商业地产项目（位于万江区）空在那里，三年了都没有搞起来。项目老板找到我，我说听你口头介绍远远不够，我必须到实地考察，再跟你谈商业定位、商户的定位。一个楼盘的定位要和区域经济紧密结合起来，必须与区域紧密联系。我考察的时候，那个项目的总经理是美国人。他一上来就跟我谈他们要跟世界500强接轨。我说行，吸引500强太好了，你能把500强里面的100强吸引进来就非常厉害了。接着，我又告诉他，这个项目离广州一个小时车程，离深圳一个小时车程，这两个地方区域经济明显高于你们这里，作为投资商肯定愿意到深圳或者广州，因为那边相对来说环境比较成熟、投资政策比较完善，肯定愿意到那边去。而你这个商业项目，你说能吸引世界五百强，但这是一个是双向选择的时代。在没有具备任何优势条件下五百强要进来，那根本是没有理由。

　　【陈俊】讲俗一点，找对象都要门当户对。这种情况下我认为你这个定位不符合当前东莞的情况，或者不符合万江区域经济的情况。只有自己强大到一定程度，才有更成熟的人到你这里进行投资。这是必然的，不可能什么条件都没有，五百强就进来了。我建议他根据东莞的实际情况，首先将项目定位于中产阶级。因为东莞小工业比较发达，上面是企业主，下面是打工仔，中间层比较缺少。万江区又是东莞中等地区，不妨定位在中产阶级消费群，可能更具有吸引力。由此可见，无论是操盘一个项目，还是制定发展规划，你都应找出你的特殊性、你的优势所在，你的市场空白点所在，这样才能准确把握市场需求，才能落在真正的定位上。考察完了以后，我又建议它的业态定位应该以大众化为主，避免和虎门及深圳两个正面市场冲突。做适合我们浙江人做的小百货、小商品等大众老百姓能消费起来市场。春节期间，我又带十几个浙江商人去哪里考察，这个项目的总经理再也不提世界五百强了。提出的思路同我的几近雷同。可能他认识到了我对他项目的定位符合了当地实际情况。

　　【陈俊】关于商业定位，我一直认为一个地方的商业定位应促进该区域的经济发展，同时该区域的经济发展反过来又会促进这个城市的定位，这是相辅相成的。最近大家有没有关注到山东济宁。该城市在“两会”期间引起轰动，因为它正在计划搞一个中国文化名城。该建设方案出台后，结果引起129位政协委员一致反对，我也倾向于不搞这个项目，为什么这么说？因为曲阜是孔子的家乡、孟子的家乡也不在集宁，假如要搞在曲阜也有点道理。你说济宁的一座山就是龙山，这有点牵强，更何况投资三百多亿，这个钱怎么来，专家有专家的说法。但是我不倾向把这么大的工程放在济宁，至少它定位不准。尽管它目的是好的，发展济宁经济，但是这个项目定位不好。

　　【陈俊】还有一个项目是我三年前去内蒙考察的一个项目，当时我也带领一批人去内蒙某地考察。该地我去了两趟。该地建了一个新城很大。我看了之后向当地领导请教了几个问题；目前新城多少人口？他说二十万，他说五年之后发展成百万人口大城市。二十万人口到一百万人口，八十万人口从哪里来？他说从各旗迁过来。我接着又问，这二十万人口达到一百万，往高的收入讲平均每人每年达到多少？他说是四千元，我说四千元什么概念？每人年均收入四千元人民币，平均每个月才消费330块钱，搞一个新城，还要搞一个很大的市场，这个有点值得探讨。这一定位变成了“空城计”，这个显然不行。

　　最近我到重庆考察，当地也有一个地方叫磁器口。听了这个地名后，我特别激动、特别兴奋。这个磁器口是一百多年前商家之地，码头非常繁华，古色古香一条街，相当于我们北京过去的前门大栅栏感觉。昔日的商家、帮会都在这里活动，市面维持都是由帮会维持，有一套商业规矩，而且生意非常红火。据说五、六年前，当时的重庆政府准备拆掉这条街，遭到很多专家和老百姓反对。最后，重庆市政府经过研究把它保存下来。上星期我去看的时候，这条街确实一片繁华，家家户户生意做的很兴隆。这就告诉我们，做城市定位的时候，千万不能千城一面，要有其特色，必须走自己的特色之路才能吸引广大的商户到你这里投资。谢谢大家！

　　【主持人 蔡义鸿】陈总用几个案例说明咱们国家千城一面带来的弊端，也讲到了重庆磁器口跟北京一样，中国太需要这样带有特色、充满活力的城市或街道。这也说明，在进行城市定位时，不能简单用政府行为限制它，或者简单改掉一些有生命力、有文化积淀的东西，只有这样，我们的城市定位和区域发展太会得到更大的发展。下面有请贾涛总经理给我们做主旨发言。

　　（配图：贾涛）

　　【贾涛】我们主要做房地产开发，可能看重以后的发展。城市定位和区域发展也不是一成不变。我在东莞待过一年，这个城市的确缺乏白领阶层。为什么东莞现在发展有变化，有两个问题。第一国内生产力成本不断增加，第二去年开始国家推进新的《劳动法》，对他们影响非常大。今年雪灾绝大部分工人准备从东莞走后不再回去。为什么这样，因为这里的劳动成本已经高过孟加拉、泰国等国家，很多世界五百强工厂将从这里撤走，导致今年东莞相当一部分人撤离。东莞房价是所有城市下跌最快的城市，相当于一年前，它的房价降低了30-40%。城市定位它是随着国家发展和实事政治变化。比如福州，它常年作为前线战略城市，但是福州将来的发展，可能非常有后劲。因为我昨天看台湾的大选，基本奠定两岸稳步发展的大局，这很可能让福州房地产成交量和价格上涨，而且将来福州会比其他城市发展更快。福州作为前前战略城市来讲，可能城市定位转化会非常快，以前很多人不敢在福州投资，主要作为前线战略城市发展。我估计未来三到五年，福州是一个发展很快的南方城市。

　　【贾涛】城市角色和定位也要随着国家政策的变化而变化。最具典型性的当属重庆。我们在重庆有一个项目,所以对重庆的地产市场有一定了解。虽然全国十大房地产商在重庆做的很大，实际大家在重庆竞争非常激励，效益不是很高。为什么？重庆城市非常有特点，第一重庆市政府当年土地是放开供应，随时进行几十万平米的土地拍卖；再一个重庆的需求不像上海、北京有外来人口，重庆周边地区相对比较贫困，重庆房价不是很理想。直到国家去年把重庆作为新农村建设示范点，重庆的基本地价涨了一倍。对于地产开发公司来说，要追求经济效益和利润，但有一个前提，那就是根据国家形势和政策变化来预先思量。由此可见，城市定位在过去和现在都在变化。我认为研究城市定位、区域经济也要看它的发展观。很多历届政府也想不到这些东西，政策变化谁也无法预料到，只能顺应发展才能对城市、企业将来的发展起到积极的推动作用。

　　【主持人 蔡义鸿】贾总从两岸关系、从东莞房价下跌现象看城市定位，其实东莞定位从几位嘉宾发言来看，东莞定位多多少少有点问题，所以它房价下跌很可怕。另外贾总提出一个观点，房地产应该顺应城市定位的发展。谢谢贾总，下面有请诚通嘉业集团董事长、总裁王嘉敏发言。

　　（配图：王嘉敏）

　　【王嘉敏】我今天是带着学习目的来的，因为我们在天津滨海新区有非常大的项目，有一个五万亩的项目。我们在做大项目运营、定位的时候，一直思考的问题就是区域经济和城市定位。最近也想了很多，其实我们国家目前来讲，我们已经改革开放三十年了，今天我们讨论这个问题，我觉得已经比较晚了。我们国家已经过了温饱时期，从房地产角度来说，最近全国城市我去了很多。我发现，就算三四线城市房地产开发也有几年了，基本需求已达到满足状态。所以，研究国家未来经济怎么走向、怎么发展，对一个城市，一个企业都很重要，一定要避免盲目的开发。回想二三十年前，当时全国各地盲目生产彩电、冰箱，全国协调性还是不够，所以导致只要大家认为这样产业能够赚钱，就全国性上。现在我们改革开放三十年，它今后产业怎么发展。一定要吻合区域发展体系，这是必须的。如果这个根本性问题得不到解决，势必产生盲目的开发。比如刚才有的嘉宾也提到，每个城市都有发展的需要，都有愿望，如果没有很好的指导、协调，如果政府不做这样的事情，肯定地方自己去发展。你让他非常客观、非常科学，而且做的将来没有“窝里斗”现象，我觉得比较难做的。因为他们信息量有限，不是站在全国的高度来定位。

　　【王嘉敏】如果说东莞最近经济不太好，是由于新劳动法出台让世界加工厂定位多少被触动，那我们国家经济走势是什么？未来国家宏观经济走向又是什么？指导我们未来全国各区域经济支撑点，也就是长江三角洲、珠江三角洲体系，未来怎么走？东北目前第三产业发展非常不错，中部地区则正在掘起，西部有很多区域正在发展，正在寻找新的途径，我们国家未来应该怎么指导。这些指导、指挥着我们各个区域和谐发展的方向，所以这个非常非常重要，如果政府不加大力度，指导性、协调性不够的话，避免“窝里斗”太难了。我们项目旁边就有中心城，我们了解到它的开发跟经济挂钩不够明确。滨海新区规划得非常完整，因为港口背靠首都，在北方承载非常大的输出输入功能，它的定位比较清晰。但是我们这个项目怎么做定位，必须跟滨海新区的功能补充。我们最近正在研究产业定位，特别不愿意看到重复使用或者使用不到位土地的问题产生，没有把土地优势凸现出来。所以我们会不断分析、研究，有机会我们还会请顾教授、董老多给我们做指导，希望从指导思想上不要犯低级错误。

　　【主持人 蔡义鸿】王总特别谦虚，她在我们这期杂志专栏里提出城市化是开发商必修课。作为开发商能提出来这样观点我很钦佩。大家一个交流，为王总项目我们委员会义无反顾提供支持，我相信在座的也会有力献力，有智慧献智慧，同时，我也相信你的项目会做好，我也祝贺你。谢谢王总，下面有会中关村商会会长杨建平做主旨发言。

　　（配图：杨建平）

　　【杨建平】今天我来也是学习的。我们中关村不动产商会经过六年的发展，其会员开发总量已经达到1000万平方米，但是，中关村已经发展了二十年，今天它的土地成本、劳动力成本已经不太适应高科技产品的大规模生产，再在中关村发展产业会比较难，许多企业开始寻找周边城市的土地建立开发产业基地。目前，我们商会受政府委托，正在北京之外适当的地方，寻找一些容中关村这样的企业生存的地方。中关村为什么成长这么快？就在于它有很好的教育环境，大学资源，低价位的高素质劳动成本促使初始高新技术企业的投资。这是我来参加会议的第一个所求。

　　【杨建平】第二是希望和大家探讨，我参加工作30年，正好是中国改革开放的三十年。深圳干过、广西也干过，房地产开发也做了一些。在城市开发的过程中遇到一些问题。比如，城市区域怎么定位，在定位不明显情况下怎么实现你的想法。经过这么长时间总结，我想跟大家一起交流两个问题：一是城市化区域应该掌握那些原则？我个人认为三个原则应首先考虑清楚，第一是地理经济概念：一个城市与周边城市地理关系、位置关系、形态关系决定这个城市的定位，这些必须考虑，因为任何一个城市的生存肯定由周边城市的影像所决定，或者由它影响周边城市发展。城市与城市之间的关系应该是网状关系，它不可能是一个孤立的点，它肯定受周边城市的牵制，这是第一个要考虑清楚的问题；第二是社会经济概念：大家也提到关于产业化问题，实际上一个城市的产业化所指是一个城市社会经济的表现形态，也就是基础就业率问题。基础就业率是指一个城市劳动力所生产的产品是为本区域以外服务水平与为本地区以内服务水平的比较，这个比例大于一，说明他的基础就业率水平高，也就是这个城市的生产力贡献大，产生价值就高，GDP人均获益就会更高。中关村这个比率已经到五，也就是说，中关村生产的五件产品中有四件是为外省或外国服务的。所以，一个城市规划出来，它的产业、它的人群为谁服务，就为本地区生产服务吗？如果小于1，靠别的城市支持你，其地区发展一定不会很好。第三是科学发展观概念：一定要给未来预留。炸掉一个楼引来社会各种声音，就在于当时设计楼没有考虑二十年后会变成什么样。现在我们社会生产力也好，人的觉悟也好，都到了基本好的程度以后，现在到了考虑城市定位和城市规划的时候，我们应该去想。比如说生物替代能源，如果以后研发成功了，城市会发展什么变化？人们开始追求从物质享受转变为生态享受和环境享受的时候，这样一个城市状态需要多少年的时间？十年、二十年？要为后人着想，为国家未来的可持续留出余地，想不好、想不清楚的问题就留给后人去想，不要破坏环境。

　　【杨建平】听说美国现在花费很大财力攻生态能源，20年后它80%的能源要被生态能源替代。我最近帮柬埔寨做一个项目，我就跟规划师讲，你要留出空间，现在我说不出来理由，也描述不出来它会给后人生活带来什么东西，但是你要想到，必须留出空间，比如海洋利用系统，等到高科技达到一定程度再完善，不至于造成未来的浪费。以上三个原则上就是是我个人的想法。

　　【主持人 蔡义鸿】杨总讲了三个原则，特别是城市定位要在不断发展中来完善，谢谢杨会长精采发言。下面有请天津市金源伟业李总做发言。

　　（配图：李维明）

　　【李维明】今天是来听会的，是来向大家学习的。听在座的各位学者和与会的同仁发言之后，感受颇深。谈到城市定位和区域经济这个关联话题，我自然地想到了澳门特别行政区，大家列举了很多城市，诸如广东的东莞、内蒙古的鄂尔多斯，这几个城市的区域经济都很有代表性，提到城市定位和区域经济，我觉得澳门特区更具有一定的典型性和代表性。大家知道，澳门特别行政区只有40万人口，特区的区域经济特点就是博彩业，这是澳门特区财政最主要的经济收入，使特区的经济支柱产业，特区的政府财政收入约90%来自于博彩业。回归前，博彩收入的70%给葡萄牙拿走，约30%留给澳门；回归之后，中央政府减免了中央的提留，一分都不要，这使得澳门的经济这几年得到了飞速的发展，光是博彩业的收入每年都超过400亿港币，社会福利和人均GDP逐年增长，城市的面貌也是一年一个大变样。去年六月份我们组织十几家房地产企业，到香港和澳门考察学习。在这期间，我了解到一个令我比较吃惊的事实。三年半以前，澳门房价才维持在3500-4000港币，同时间香港房价已经达到了50000-100000港币。近几年随着博彩业的发展，大量移民涌入澳门，从而把澳门房价大幅度地拉动，目前平均价格已达到了15000港币。澳门特区政府在看到大量移民涌入后给城市带来的压力，及时提高了移民的准入门槛。过去只需投资一百万不动产，存入50万港币，四年后就可以取得澳门永久居民权，这就导致大量移民涌入澳门，对城市造成了巨大压力。如今，澳门把准入门槛提高到500万港币，用以限制外来人口的大量涌入。从这个侧面来讲，俺们政府的这一举措，极大地减缓了城市压力，保障了澳门居民的社会福利，维护了澳门的社会稳定，所以，从城市定位角度来说，我觉得澳门特区的例证很有说服力。

　　【主持人 蔡义鸿】李总从澳门随时间的变迁而改变准入门槛来谈城市定位，对我们的城市定位的确具有一定的借鉴意义。谢谢李总精采发言。下面有请章永龙做主旨发言。

　　（配图：章永龙）

　　【章永龙】我主要是负责做项目的，所以只能从项目角度谈谈定位的事情。我跟我们业主接触比较多，小区入住两三年，现在很多业主跟我探讨的时候，很多人后悔当初买房买小了。其实我们这个项目的定位比较明群，主要面前中关村金融街的客户。户型多定位在160-220平米，主力户型为160平米三居。很多业主说买的太小，一家三口人，小孩一个、主人、还有老人，书房一间、客人没有房了。现在另一个问题也已经体现出来，就是车位显得比较紧张，当时定位为1：1.0，觉得很不错，但还是略显不够。如果我们当时稍微超前考虑把户型做大一点，车位更充足一点，我们的项目就更完美无缺了。所以，在定位一个项目时，应该适当超前考虑一点，为未来发展、规划预留一定的空间，这样还是比较好的，这样的产品才能更有生命力。再如我们门口盖的酒店，最早我们将其定位写字楼，随着时间推移我们又将其定位为酒店公寓，后来我们做调查发现，整个西边酒店比较稀缺，所以去年又将其定位为酒店。所以，我还是非常赞同刚才贾总和杨总提到的，定位不是一成不变，而应随着形势的变化而变化。谢谢！

　　【主持人 蔡义鸿】章总从微观谈城市定位与区域经济关系。从户型探讨到车位，再到酒店变更，体现每个项目和城市定位不是一成不变，随着周边环境而变化。

　　论坛第二个环节：自由交流

　　（配图：论坛自由交流）

　　（配图：论坛合影）

　　【主持人 蔡义鸿】谢谢大家的主旨发言，下面进入下一轮自由讨论，就是大家随意的发言，这是我们论坛的特点，前面把观点亮出来，后面大家交互行动。

　　【顾云昌】我们跟政府考虑是闲操心，具体什么定位很复杂。其实方向很多很多，到底怎么定位，不是你怎么想就怎么定位，而且机遇过去就没有定位。比如上海附近一个昆山、一个叫嘉兴，嘉兴和昆山差远了，昆山抓住机遇拿走了。所以也要抓住机遇，机遇也是抢来，义乌定位是谁给它定位，此前那个地方什么都没有，中国贸易城，中央也没有给它定。商人定了以后，结果随着城市发展变成了世界贸易城市。但是你定位当地政府同意，商人想进来政府同意才能进来。光开发商定位是不够，有市场需求定位下来才行。

　　【李维明】2006年顾老师在北大讲课的时候，展示北京老的规划方案，把三环和四环作为北京绿地，全国直辖市和大中城市只有北京得到国务院认可，天津市是第二，重庆也没有批。

　　【董黎明】我补充一下，全国现在有386个城市总体规划必须报国务院审批，天津也批下来，实际很多城市，青岛、济南、沈阳大的城市总体规划都要经过国务院审批。最近很多规划之所以没有批，是因为很多地方通过规划、扩大规模、扩大土地，国务院讲土地利用总体规划还没有做出来，批了以后怎么改。只有特殊的城市像北京，国务院批了，它是经过十七个部级联系会议审这个规划，听取水利部、电力部、铁道部等等问题。重庆批下来。

　　【顾云昌】一个土地利用规划，下一步经济规划，不断的完善。规划也是滚动的，不是一成不变。

　　【董黎明】为什么大城市国务院批，就怕地方官说了算。

　　【主持人 蔡义鸿】从上海浦东新区、武汉城市圈、长珠潭城市群、天津滨海新区综合配套改革试验，最近这几年之内，从城乡统筹区开始，到去年下半年到现在已经有四个区域批了。可见国家在区域方面下了工夫，这个很明显。

　　【顾云昌】区域经济概念现在越来越强调。

　　【董黎明】所以我觉得我们讨论问题，往后还是很多，而且越来越迫切。这些问题我觉得我们都可以往下，一个月来一次，题目不要太大，就具体问题，大家发表意见，甚至相反的意见。

　　【顾云昌】东莞政府领导也很重视城市建设规划。一批书记带领一帮局书记到清华学习，东莞整个城市改制当中，他们觉得要跟进观念。

　　【董黎明】东莞是亚洲的奇迹，原来县级城市，现在搞八九百万人了不得，只不过后来无序发展。资源用的差不多。现在到珠三角应该到西端开发。

　　【顾云昌】珠三角也在转移，泛珠三角也是产业结构的变化。一部分人富起来慢慢转移，都是平均主义是不行的。我在想讨论定位和区域问题，题目很大，我们都是搞的房地产，平时想的项目定位。我觉得首先一个讲城市，基本要素一定要符合。定位城市的时候首先满足各个城市基本需求，再讲差异化。不能一来搞差异化，基本需求满足不了。我老强调这个问题，首先弄清楚什么叫城市，从古代城市是住人地方，为什么有城墙呢？因为住在一起想安全，所以必须搞一个城墙大家住在一起比较安全，但是也要生活，有农贸市场，这是城市这样来的。所以往往把基本点忘了。

　　【顾云昌】各种配套设施、城市功能工业、交通统统要有，这个城市才能发展起来。但是发展当中特色，这个城市以什么主导，文化上有一个特色，必须城市有几大支柱产业。东莞支柱产业起来了。有些地方找不到这个点，搞几辆车也算汽车城那就开玩笑。这个跟区域经济有关系，城市定位必须跟区域挂钩，区域明确以后城市进一步寻找定位，定位要从现实来看，不能乱定向现实出发。但是这个定位不是变的，超前太多又是离谱，这些都是城市定位的问题。城市定位政府还是主导，你商人也好只能找到产业机会，城市定位你主导不了。我们可以促进政府定位，最后定位由政府来做。作为开发商详细研究城市发展，知道城市定位后再找到与之相适应的项目定位，下面就成功了。什么样的定位、什么样的发展速度，什么样居住形态、什么功能是这样的过程。董教授全面研究规划，我尽管学规划，我学规划跟你不一样。北大、人大规划是经济地理规划，现在把两个规划合在一起。

　　【董黎明】我觉得今天讨论这个议题很重要，因为大家都是搞微观的，如果你缺乏宏观思想很多问题解释不了。第一个城市区域有什么关系，你要研究房地产需求的话，你就要研究这个城市服务范围、影响范围。因为城市它是一个区域的中心，它给区域什么好处？技术、资金、项目带动区域的发展，区域供给什么？供给城市劳动力、资源各种方面。那么城市化过程就是你的区域人口转移到城市里面来，这样城和乡有互动的关系，在定位里边还要注意一点，首先城市有级别、有等级。这个等级客观存在，我们讲等级不完全是行政级别，而是从市场来讲，比如王府井、西单面向整个北京，海淀双安面向主要海淀，所以它不一样。所以从这里面我们可以看出，全国等级最大的北京和上海，它的需求面向全国，不完全是北京和上海的人，这就是为什么北京和上海的房价高的原因。因为需求量很大，不断的刺激。国内别的城市就不要跟北京和上海攀比。同样国外的东京、纽约房价高，从这个等级来看很正常。

　　【董黎明】第二个级别大的区域，沈阳是东北地区的中心城市，广州是华南地区中心城市，武汉是中原地区中心城市，重庆是西南中心城市，它们影响的范围是几个省。而有些小城市影响范围就是城市的管辖区，如果几百人盖很多房子，就不可能有消化能力。城市定位要考虑城市等级、城市级别。现在有一个误区，很多城市都要建设成几百万人的城市，它违反了城市发展规律。就像大学一样，如果都要办成清华、北大，那全国的大学都是清华、北大，就不可能。城市发展也有等级，定位的时候知道自己的分量，你在全国舞台里扮演主角还是配角。第二点，城市的性质反映了一个城市跟另外城市的本质差别，定型不一样，城市的主要职能、主要功能就不同，它直接影响房地产开发的方向和结构。如果我们了解到不同城市的性质，可能对房地产开发有帮助。比如风景旅游城市，显然与工业性矛盾，主要开发方向应该旅游、休闲、高档的别墅这是它的开发方向。那么对于一个工业城市来讲，我觉得工业城市开发应该注意两个问题：第一工人阶级收入不是很高，我们的户型标准应考虑到和他们的收入对比，如果房子定位160平米以上，那是针对白领阶层；第二，项目的区位要方便职工上下班，不要形成住在望京、在三环之内上班搞的交通一塌糊涂。

　　【董黎明】比如对港口城市，港口城市最精华的资源就是岸线的资源，岸线资源考虑不能考虑我建得高高的。我曾在香港铜锣湾住过，28层居然看不到海。据说，原来能看到海，后来在房子的前面又建了更高的建筑。在这样的城市从规划设计岸线怎么用？不能只考虑自己，还要考虑前和后，也不能围起来搞五星级宾馆，岸线是大家的公共财产。我觉得，不同城市性质，我们的开发方向，甚至包括房地产结构应该不一样。我觉得这个关系还是很密切。

　　【董黎明】另外，现在城市定位应避免几个误区。第一个误区，地方的口号喊得最响的就是做大做强。有些城市几十万人充其量七八十万人，搞得太大脱离我们中国现实，这样的话违反科学发展观。一年一个样，三年大变样，跨越式的发展、还有超前的发展，像马拉松赛跑一样，大家都在跨越，还要分一二三名，不可能同时出线。只能造成浪费资源。比如我在中部一个省考察一个的城市总体规划，这个城市20多万人，规划100万人，建的迎宾路120米，我说你是什么城市迎接什么重要的人物。好高骛远、做强做大是当前定位的误区。

　　【董黎明】第二个误区是你有我有，城市样样俱全。中央有一个精神，有所为有所不为。一个城市不可能什么东西都有，过去北京、天津这两个城市相比。北京有个钢铁厂、天津有钢铁厂，天津有飞鸽自行车、北京要有火炬牌，大家都对着干，这样城市的特色没有了，城市建设得不伦不类。现在北京和天津分工明确：北京要搞就是高技术产业，钢铁就到河北去了。我觉得像房地产方面也要考虑这些方面的问题。

　　【董黎明】还有，我觉得有些城市的定位违反城市的资源和环境的定位，水资源紧缺的城市，却在城市搞很多大绿地、大水面。比如引发最大争议的是北部某城市，要搞生态城市的建设，在东边搞七平方公里的大湖，水从哪来的？南水北调以后一吨四块钱，以后的水将从哪来？这些都是需要从城市当地的情况考虑的。

　　【董黎明】从房地产开发来看，南方在填湖、北方在造水，实际上还要根据具体的条件，我所住的小区也在造水，其实这个水费了半天劲，也就是一年两三个月拼命造，有时候中水处理不过关还有味道，我觉得这个东西不要勉强。因地制宜，我们定位的时候有点不考虑这个问题。比如会所，是香港来的，因为香港地方太小，没有会合的地方，房子四五十平方米，空间太小，需要会所作为聊天的场地。现在在我国150平米左右的房子，哪个厅没有三四平方米，我要到你家访问，你拉我去会所，门都不要进符合东方思想吗？香港有会所，我们也必须有会所。其实会所并不赚钱，因为香港有了，你有了我也要有。有些恰恰需要的配套设施，小学、托幼、社会服务设施反而没有。

　　【董黎明】最后一点，城市定位时相互攀比。从城市来讲，调子很高，定位国际型大都市，搞CBD中心区的建设，上海、北京、广州、深圳等城市还无可非议，深圳搞很多城市还搞。很多城市包括一些省会城市，十几年都没有建成CBD，不仅城市建设搞砸了，开发商也赔了。

　　【董黎明】所以我认为我们把城市、区域的发展，跟房地产关系要摆好位置，可能避免很多失误。我建议搞地产开发的，应该学一些区域规划、城市规划。比如顾会长讲的主体功能区，对下一级规划有什么指导作用，土地利用规划是怎么回事，我觉得这些方面从宏观研究很有必要。

　　【董黎明】去年，有个总部在深圳的房地产公司找到我，说有一个题目非我研究不可。中国城镇群与房地产投资潜力评价，这个题目太大了，他们说找了半天没有适合的人选。他们手上有资金，收集大量的资料，但对国家宏观的信息把握不准，解读不了，在投资决策时产生了迷惑：在西部大开发和环渤海经济圈，投到哪比较好。如果通过研究可以避免损失也是好事，我就给做了一个参考。我想说的是，在这些方面已经有大的公司意识到这个问题，不从全国来考虑，只是很局限地从一个地方看一个地方，未来的投资可能发生失误。

　　【主持人 蔡义鸿】太精彩了，董老把我们今天论坛主题高度深化起来。借这个机会，我将我们中国国际城市化发展战略研究委员会最近的工作，给大家做一个简单的汇报。我们委员会是刚成立的行业研究机构，今年1月6号在钓鱼台国宾馆我们举办首届城市化国际峰会。年前，我们去了江苏的徐州调研，春节过后我们又到了山东东营调研，在这期间先后调研了世博控股集团、北京成业行、北京传世基业房地产开发（徐州）公司、北京达隆电器工程有限公司、山东东营规划设计研究院、山东众成地产有限公司、山东金辰建设集团等企业。

　　我们是想搭建一个平台，让大家能资源共享。下一步，我们将重点关注新兴的城市群：如环渤海经济圈、重庆城乡统筹试验区、武汉两型社会试验区，以及包括徐州、东营、北京昌平、广东惠州和浙江义乌在内的热点城市与区域。我们委员会有义务也有责任在这方面继续走下去。我们委员会还将组织专家、学者及以企业家进行调研。如果哪个城市和企业有具体的需求，我们可专门组织专家团队，解决实际的问题。我们起牵线搭桥的作用。

　　【主持人 蔡义鸿】像今天的论坛，我们将每月举办一到两次。目前我们委员会有130多位委员，我们叫智囊团，工作团队有9个人，现在拥有一本公开发行的《城市化》杂志，还有城市化网正在做，四月份推出来。目前来说按照城市化专业网站去做，有关城市化的话题找这个网站就行。关于我们中国国际城市化发展战略研究委员会的资料，我们刻了光盘，对中国国际城市化发展战略研究委员会的进程做了一个介绍，比较详细。委员会的介绍也做了，包括专家委员、企业委员，首届中国城市化国际峰会的现场实况和媒体的关注与报道，大家可在百忙之中抽空看看，欢迎大家多提宝贵建议和意见，我们会虚心接纳，并不断完善资料。这是关于我们委员会的情况。

　　【主持人 蔡义鸿】我想接下来讨论还会继续。大家还可以接着说。

　　【杨建平】我建议梳理议题，集中某个专题讨论。既然讨论城市定位与区域经济，我们看看国家区域经济发展状况。改革开放三十年，八十年代看深圳，实际指的是珠江三角洲，有小珠江、大珠江三角洲之说，这是城市群从小到大演变的过程，也是中国改革开放从技术引进、改革开放、一直到完善的发展过程。之后是九十年代的上海浦东为代表的长江三角洲，从上海等七个城市扩展到14个城市，沿着长江往内地走，一直走到重庆，往回走变成泛长江三角洲概念，几个城市组团出现了，比如重庆组团、武汉组团、南京组团，一直到上海组团，这个区域的发展过程也值得很深入地去研究，这些区域和城市群在我国改革不同阶段起到了不同的作用。现在，天津滨海渤海湾一带的滨海新区又通过了国务院的审批，我去年探讨滨海走势，研究了渤海湾，走过10几个城市，看到天津滨海在整个渤海可能起到的作用，确实感觉到这个区域将来的前景很不得了，它要起的作用，不是珠江三角起到的引进作用，也不是长江三角洲起到的金融市场的作用，它要起到以中国总体实力往外走的作用，可能还有更高层的战略问题。接着后面还会有东北亚区域城市群的事情，还有以东盟合作为国家目标的西南城市群的事情。

　　【董黎明】国家已经批准北部湾的发展规划。

　　【杨建平】国家的这个批准，不再是前面珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾的意图，而是融合东盟十个国家和地区，前面我们说的三个大区域是起到引进来、壮大自己、完善自己的作用；再往后发展就该走出去，与东盟进行交流，形成你中有我、我中有你。我们工业产品能够通过这个渠道往下走，必须要有一个脉络。刚才说到台湾选举的事，对我们是有利的，民间的渠道马上就要拓开，台海合作区域以厦门为核心城市群也会出现。在我国目前已经形成一个区域城市群发展的趋势。

　　【董黎明】现在已经做完规划，甚至考虑搞海底隧道过去。

　　【杨建平】再往后以朝鲜为投资目标，会不会还要出现这样的区域城市群？这样的课题很值得探讨。

　　【王嘉敏】我想请教蔡总一个问题，委员会这个事非常好，但是定位是什么，是着眼于为企业提供服务还是为政府。

　　【主持人 蔡义鸿】我们就是桥梁，将平台搭建起来，为企业和政府以及参与进来的机构提供服务。一个非常明确的就是提供智力支持。

　　【邵念强】从城市发展战略角度上，为大规模开发企业提供服务。我觉得董老说的案例很有指导作用。现在有些城市，尤其是地级市和县级市，经济发展之后有钱了，城市扩张动力强劲。在城市扩张过程中，往往城市的一把手主导性非常强，建筑规划和单体设计都要按他的意愿来，做城市规划时只考虑形体规划，没有做深度的城市经济发展方向研究。事先没有想明白，现在后悔了，把赚来的钱、卖地的钱建新城，还贷了几百亿。有开发商在此拿地后要开发，委托我们做前期研究，我们认为不能急于开发，因为这个新城的城市人口扩充到一定规模还需要很长时间，由于没有就业的条件和生活氛围，大规模地产开发的风险就很大，比如房子卖给谁，居住人在哪里就业，孩子哪里上学等。尽管那个地方建了一流广场、一流的展览中心和图书馆，但是没有人气，现在仍鸦雀无声。

　　【邵念强】现在很多小城市也在做新区规划，通常是将政府从老城搬出来，到新区进行办公，但是这个城市的定位到底是什么，经济支柱是什么，发展优势是什么，不很清楚，我们的市长书记更多的是政治家，在这方面未必是专家，应该找像中国国际城市化发展战略研究委员会，让专家先认真做一下城市与区域发展定位的规划。我所看到的情况是我们国家这方面的规划工作做得很不够，尤其是县级城市、小的城市新区。

　　【邵念强】张家口再往北走有个城市新区要开建，开发商从政府那里拿到土地开发。邀请我们去做前期，我们看完之后很诧异，一个仅仅三、四万人的城市，马路修80米宽，还要建城市广场，国道穿城而过，左边是产业区，右边是生活区，这样的规划很可怕，雷同单调没有特色浪费不说，还不人性、不安全，这个方案居然是天津一家重量级城市规划设计院做的。从城市可持续发展和差异化城市规划理念来看，这个草原小镇应该做的非常有味道，应该是一个有别于其他任何城市小镇的草原风情小镇，如果按这个思路去做，这个小镇历史越久，以后越有味道，如果也做大马路、大广场，建高楼，跟别的城市就没有差别，也没有什么价值。这个开发区的领导很开明，也有一定的鉴别能力，当道理讲明白了时，他们也是赞同这样做的。这个例子也很典型。

　　【邵念强】城市化发展战略委员会应该是一个专业的有效率的咨询机构，这个组织将来既要为政府提供服务和参谋，越小的城市需求越大，越小的城市越有这样的问题，尤其是一些源与资源主导发展的城市，在城市扩中，需要做认真的城市定位研究；其次是为大的开发商和大的开发项目做前期定位研究服务。

　　【邵念强】对开发商而言，你拿地做什么，做什么产品符合这个市场的需要，这是为开发商提供的服务，如果前面的定位出现问题，并且没有解决方案，后边的开发项目没法定位。

　　【王嘉敏】对，地产开发应该做产业定位。如果没有产业定位肯定不行。

　　【邵念强】城市是一个生态的链，有些地方做别墅，做完之后就出现了一个最大问题，比如做别墅的人谁给他提供服务，没有厨师、保姆没有住的地方，连这些条件都没有，住在别墅的人怎么生活，高收入的人群、中等收入的人群、做白领、金领都是生态链，房地产开发一定要这样考虑。

　　【王嘉敏】我是觉得蔡总说的非常好。服务于城市，尽可能避免浪费或者不合理的开发，作为投资商我们肯定也需要思想的支持。我的感触比较深，河北有个城市，尽管离北京很近，但规划落后、产业落后、农民大部分不种地，都去打工，而且他们所谓打工服务半径也不是很远，但是城市面貌和经济潜力没有发挥出来。做好几十万人的小城镇，把产业整理一下，开发商也可以投钱。我还了解一个城市，规划设计的非常棒，但现有人口太少，仅二十万的人口规划成容纳百万人居住的城市现在比较尴尬。投资商最怕这个，城市设计非常棒，没有核心发展潜力的规划就是一张纸，没有价值。

　　【王嘉敏】对我们投资商来讲，我们不擅长把区域的就产业规划好。也不应该是我们的任务很多事情想不明白，需要我们国家及专家的智慧和支持。

　　【顾云昌】房地产必须根据就业状况，才能决定房地产走向和定位。

　　【王嘉敏】道理懂，但是怎么驾驭产业结构。服务投资商，投资商最需要什么。另外我想说，论坛的这个题目非常好，但题目太大，可以在每次主题范围之内就某一点进行探讨，可能会更有价值。

　　【顾云昌】预先出题目交给大家，大家学习体会交给大家。

　　【王嘉敏】每次会议都有主题发言，对主题的发言展开讨论是与会者最想听到的。

　　【主持人 蔡义鸿】很好的建议。我们从零开始，但我相信通过我们对资源的整合，给大家提供一个平台，互通信息，找到资源匹配，实现多方共赢。

　　【董黎明】我有这么一个感觉，现在社会里边很多对象都是互动，相制约、相互影响。外来和尚好念经。比如讲城市定位发展问题，按理讲城市规划师是城市参谋，现在来讲，你的意见对我胃口我听，你的意见不对我胃口靠边，反正你是下属。按理说开发商比较怕规划师，但开发商希望容积率提高一点，往往不找规划师，而是找市长，因为市长需要开发商的项目进来。这方面的影响有互动的关系，有时候规划师给市长的建议和开发商的建议是一样的，但市长会更愿意听开发商的。因为外来的和尚好念经，从这个角度来讲，我们希望开发商与当地政府互动，可能产生更好的效益。

　　【主持人 蔡义鸿】好，大家在自由发言阶段讲得很精彩，现在根据议程安排，我们请顾教授总结一下。

　　【顾云昌】第一，充分肯定我们这次会议，由中国国际城市化发展战略研究委员会主办的这个论坛，题目出的很好，从宏观角度让在座的资深专家、从事房地产开发企业的讨论，对开阔我的思路，进一步了解城市化的问题，特别是中央提出来的科学发展观、区域协调发展，在区域协调发展过程中根据城市定位发展特色城市城市很好。希望我们今后讨论专题性更强一些，提前布置大家讨论深入一点，可能对我们收获更大一点，专家提前做准备，企业家共同谈论，使我们讨论更加深入。

　　【顾云昌】第二，感觉到城市定位一定要从实际出发、现有条件出发、现实出发，这样才能使我们定位准确。刚才大家谈到的城市规划存在的问题，这是我们投资商投资的时候应引以为鉴的。

　　【顾云昌】还有一点，委员会的定位是提供双向的服务。城市发展的主体是政府，其他人参与。现在城市发展中可能政府说了算，我们如何帮助政府一起把城市定位好，发展好，这也是企业家的想法。同时，为企业多做点事，更好为企业家服务，反过来对城市政府也有反馈意见。如果把对政府与企业两边的服务做好了，就能促进城市更好的发展。

　　【主持人 蔡义鸿】谢谢顾教授精彩总结。感谢大家的参与！感谢东道主德润集团提供的支持，我现在宣布中国国际城市化发展战略研究委员会系列论坛之首届论坛--“城市定位与区域经济发展”到此结束！下次论坛再会！(责任编辑：JN040)返回房产首页>>　返回新闻中心>>我来说两句(0) 发送给朋友
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