九乡新闻网钢铁少女4 2练级:小产权房开发：游走在法律与政策的边缘
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/18 12:29:09
小产权房开发：游走在法律与政策的边缘
http://www.house365.com 08年04月30日 11:18 365地产家居网 点击: 3190
近期，小产权房的风险和地位问题，一再被媒体所关注。2007年6月18日，建设部还专门发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。尽管民众对小产权房的尴尬地位并非一无所知，但城市居民购买小产权房的热情并未消退，与之相对应的是，在缺乏有效法律监管和责任追究制度的暧昧气氛下，各地的小产权房项目如雨后春笋般不断涌现。制止的不力，清退的无门，一次次凸显着建设主管部门的尴尬。
小产权房的盛行，得益于相对低廉的价格。与动辄数十万、上百万的一套商品房相比，小产权房的价格往往仅有其一半的价格。而规模化建设的小产权房小区，配套设施的有模有样，也在打消着购房者的顾虑，“这么大的小区，就算是违规建筑，政府也不能说拆就拆吧”，况且，相当多的小产权房，还有着貌似规范的建设手续呢。 同样是违章建筑，为什么城市的乱搭建，政府部门的动员令之下，城管部门三下五除二，拆得干干净净，而面对小产权房，政府在整治的力度上显得少有的软弱呢？
问题的根源，还在于小产权房的开发建设者，牢牢把握了政府官员的心理，并且实施了全程的“战略战术”，从而得以从容游走于法律与政策的边缘。这些成功的要素包括：
1、房产建设师出有名。从1999年中*共*中*央关于推进农村小城镇建设，到2006年的一号文件，建设社会主义新农村，农村集中住房建设日益受到重视，在政策鼓励和利益驱动下，地方政府领导也乐于在城镇建设现代化住宅小区，作为任期内的“业绩”。而这些小产权房的投资开发商，充分利用了地方政府官员的心理，“你为政绩我为利益”、“你出地我出钱”、“你出面我出力”，官商的默契配合，使得这类房产建设披上了合法的外衣。
2、成本低廉利益巨大。在城市商品房价格一路飙升的环境下，处于城市收入夹心层的庞大社会群体不仅无力购买商品房，更无法享受到经济适用住房、廉租房等优惠，价格相对低廉的小产权房，成为他们解决住房问题的可供选择之一。这种特殊的购买力结构为小产权房开辟了广阔的消费市场，也使得小产权房能够参照城郊商品房价格进行定价。而实际上，小产权房的建设成本中，除了建安成本与普通商品房相类似外，其他的开发成本，特别是土地成本和开发税费，往往都只是商品房的几分之一甚至更低。在地方政府支持下，所谓的土地成本，不过只是打发农民的征地拆迁费用而已。巨大的利益空间，足以使心存侥幸的投资者冒险一搏。
3、监管缺失售卖自由。尽管小产权房有着似乎合法的“准生证”，但实际的市场流向表明，所谓的“新农村建设”不过是开发商“挂羊头、卖狗肉”的幌子而已。比照商品房的定价机制，和农村较为充裕的住房供应，使得本地农民难以成为小产权房的真正购买者。倒是处于夹心层的城市阶层在高房价的驱赶之下，被迫选择这类相对便宜的小产权房“偏安”城市一隅。这种销售对象张冠李戴的背后，实际上是地方房产管理部门的管理无力与监管缺失。处在集体土地之上的房产建设，尚未被纳入城区范围，不属于城市房产管理部门的辖区，而具有管理责任的基层房管所或国土部门，缺乏有力的管理手段和依据，再加上地区和部门间的利益滞肘，往往难以担负起有效管理的重任。
4、责任难究清退困难。从土地一级开发的角度来说，由于没有采取规范化的征地和一级开发行为，土地的商品属性和价值没有被深入挖掘，即匆匆投入市场，这使得国土部门丧失了大量的土地出让权益。至少，在规范化的土地开发流程下，公开的出让拍卖，将使得地方政府收入颇丰，而现在，违规建设小产权房的“先斩后奏”，演变成基层政权抢夺地方政府卖地收益的一个隐形渠道。一大片的住宅小区，建都建了，人也住进去了，政府还能有所措施呢？
能把开发商抓起来吗？开发商有时候以基层政权下属集体企业的名义进行。
能把开发商的利润没收或剥夺？开发商早已转移利润，或者财务管理混乱，查清成本和利润，真是难啊。
能追究基层政府和国土部门领导的行政责任吗？冠冕堂皇的解释和层层的利益链条，使得自上而下的监督体系非常脆弱。
能把购买小产权房的住户迁移或者强制清退吗？在政府没有提供完善的住房保障前，购买者的迁移或清退面临无法安置的尴尬，总不能把民众驱赶到大街上啊。而如果提供完善的住房保障，那购买者承担风险购买小产权房，还为了什么呢？一个有意思的假设循环。
如果说小产权房是房地产市场的一个怪胎，可是初生小生命，它自己又有多少原罪呢？