金庸群侠传s 1资调和剑:房产新闻 2011-7-7

房产新闻
房产热点
1.重庆房价平稳运行
2.内地房价调控未实现
3.南通市区房价现松动
4.珠海房价大限将至
5.北海房价下降成大势
6.沪楼市成交环比下跌
7.紧箍咒下楼市仍僵持
8.武汉二手房交易下降
9.长春楼市进入大时代
10.岛城郊区楼市受宠
【今日聚焦】房企谨慎拿地 下半年土地市场恐难回暖阅读原文

来自:腾讯网  2天前
土地市场在今年上半年中，仅1月份借去年年底的推地高峰出现了一波供地小高潮，后期即持续保持低迷态势。据记者了解，下半年各地供地压力更大， 但由于对后市判断的不明确，开发商拿地热情依然没有明显回升。而土地出让收入的大幅缩水对于依赖土地财政的地方政府来说，无疑压力巨大。
上半年土地出让收入缩水
某地产研究机构对全国130城市的数据监测显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为 7875亿元，同比下跌了5.5%。而2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显 下降。
某地产研究机构数据显示，今年上半年，土地出让金额最高的前十个城市总土地出让金额达2856亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。其中 上海位列第一位，土地出让金额为492.71亿元，但同比下降达22%。北京以303.58亿元的土地出让收入位列第三，同比下降达52%。大连位列第十 位，土地出让金额为193.21亿元，同比下降达50%。可见，在2010年年度土地出让金排行前三位的城市，虽然依旧进入土地出让金的前十名，但收入下 降幅度巨大，传统的土地热点城市在本轮的调控中已明显降温。
2010年土地市场异常火爆，特别是在下半年，土地供应逐月递增，呈阶梯状上行。2010年6月底全国土地出让金为7875亿元，但至年底时， 土地出让金已达19948亿元，全年约6成的土地成交集中在下半年。今年政府大力建设保障性住房，全年计划供地21.8万公顷，相比2010年的 12.63万公顷增加72.6%，是2009年和2010年实际供应量的两倍。如此大的供地任务在上半年并未在土地市场上有所表现，下半年各地的土地供应 是否会有明显的增加，还需拭目以待。
土地市场或难大幅回暖
“下半年土地供应量应该足够，但开发商的拿地热情并没有明显回升，观望情绪非常浓重。” 中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良告诉记者。就从最近的上海土地市场的表现来看，几乎每幅居住用地都能引来二三十家开发商领取标书，但真正 缴纳竞买保障金、进场竞拍的仅有2、3家，溢价率也相对较低。“这就说明，看热闹、观望的多，真正出手的少。”郭玉良表示。
事实上，今年上半年，高价地块已不再是土地市场的热点，理性拿地已是共识。2010年是高价地块频出的一年，土地市场的纪录不断被刷新。但进入 2011年，截至目前，“地王”几尽消失，各地的土地成交日趋理性。高总价地块在今年土地市场中罕有。就拿近期成交的深圳蛇口地块和北京崇文门地块来说，招商地产(18.83,-0.04,-0.21%)64亿元总价摘得蛇口地块看似惊人，其实是楼板价仅3000多元/平方米的定向转让，而崇文门地块是面积较小的商业地块，单价创出新高也有其特殊性。
土地市场的明显降温让倚重土地财政的地方政府感受到巨大的财政压力。有未经证实消息称，某地相关部门在近期召集开发商开会时，已开始动员开发商 拿地。而在上海，据某区政府负责土地出让工作的内部人士透露，该区上半年一块地也没卖出去，压力非常大，政府工作人员正在频频与开发商接触，希望能把地卖 出去。
郭玉良预计，下半年土地市场大幅回暖的可能性并不大。“随着资金链越来越紧张，开发商会更省着花钱，只有在地价出现较大回落的时候，才会伺机出手。”
一位港资房地产企业内部人士则表示，目前开发商的共识是，加速销售、尽快出货是首要任务，其次才是拿地。如果资金有所回笼、地价又有下降，那么开发商还是会适时拿地。
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【今日聚焦】多地首套房贷款遭银行"加价" 相继提高首付比例阅读原文

来自:新华网  1天前

在信贷政策日益趋紧的情况下，首套房贷首付上调之势蔓延。继5月份建设银行证实其浙江分行将其首套房贷提至四成之后，近日南昌、石家庄、广州、深圳等多地的银行相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。
想贷款需先买理财产品
面对购房者的贷款咨询，建设银行广东分行某信贷经理黄小姐说：“建行的首套房贷利率会在基准利率基础上上浮10%，同样的一套90多平方米的房子，光利息就要每个月多出一千多元；还要求购房者买5个银行理财产品，如基金、网上银行等；还要求购房者的月收入至少要是月供的两倍以上。”
广州中信银行北京路支行信贷部经理岑小姐说：“现在中信银行的房贷额度较小，一般不做首套房贷，做的话利率要上浮5%左右，建议去工行、农行等大型银行办理首套房贷款。”招商银行某支行信贷经理表示从上个星期开始，已经不再接个人住房贷款的单。
记者还了解到深圳发展银行、浦发银行深圳分行等银行也已经相继对首套房贷利率进行了上浮。
工商银行、农业银行、中国银行相关工作人员虽然都表示目前严格执行首付三成及基准利率的首套房贷政策，但都表示以前的利率优惠取消了，未来利率上浮的可能性比较大。
北京二手房已是“四成”
北京中原地产市场总监张大伟表示，尽管北京各家银行执行的仍是首套房首付三成的政策，但由于二手房市场的特性，其实际首付款相当于提高到了四成。
据他分析，二手房市场与一手房不一样，出于风险考虑，银行一般会对房子价值稍作低估，比如一套100万元的房子，银行的评估值一般在90万元以下，因此即便是首付三成即27万元，银行放款额度只有63万元，但实际上该房子以100万元成交，剩余的37万元需要购房者拿出，就相当于是四成的首付了。
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【市场观察】通胀压力仍处高位7月或将加息阅读原文

来自:新浪网  1天前
辽宁日报讯 中国人民银行货币政策委员会2011年第二季度例会日前在北京召开。会议认为，当前通胀压力仍处在高位，要贯彻实施稳健货币政策。分析人士认为，从此次会议所传递出的信息显示，未来通胀走势不容乐观，短期内政策难见转向，央行7月有可能加息。
强调通胀压力不容乐观
与一季度央行货币政策委员会例会表述不同的是，在分析当前国内外经济金融形势时，二季度例会提出：“我国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍然处在高位。”一季度例会的表述为：“我国经济继续保持平稳较快发展，但发展中的问题依然突出。 ”
与一季度例会相比，二季度例会不再提“强调稳定价格总水平的宏观调控任务”，增加对“‘三农’、中小企业的信贷支持”的表述。此外，二季度例会提出要“注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性”，而一季度例会的表述为“提高货币政策的针对性、灵活性和有效性”。
二季度例会认为，当前我国经济金融运行正向宏观调控预定的方向发展，但经济金融发展面临的形势依然复杂，世界经济继续缓慢复苏，但面临的风险因素仍然较多。
会议强调，要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响，贯彻实施稳健货币政策，注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性，把握好政策节奏和力度。要综合运用多种货币政策工具，健全宏观审慎政策框架，有效管理流动性，保持合理的社会融资规模和货币总量。要着力优化信贷结构，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持，特别是对“三农”、中小企业的信贷支持。要继续发挥直接融资的作用，更好地满足多样化投融资需求。
进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定。
7月或将加息
6月份的最后一周，市场的加息呼声一波高过一波，其“背景音乐”是物价水平居高不下，民间借贷量价齐升，银行上演高息揽储大战……但加息这只靴子却一直悬在半空中，尚未落地。
此前，央行陆续发行了20亿元的1年期央票、50亿的3月期央票和150亿的3年期央票。其中，1年期央票利率较上周再上调9.63个基点，3月期央票利率跳升8.16个基点，3年期央票利率跳升了9个基点。
央票发行利率继续上行，更是加大了市场对加息的预期。一些机构预计的6月加息并未实现，进入7月，加息的预期便更为浓厚。甚至有业内人士精确预测了加息的时间点。
东亚银行(中国)财富管理部总经理陈柏轩对媒体表示，央行加息时点或就在7月的第二个周末。一是一年期央票的发行利率超出一年期定存利率近0.25%，表明市场存在加息预期；二是欧洲央行官员暗示说可能会在7月7日的议息会议上加息，中国可能会跟随做出决定。
兴业银行资深经济学家鲁政委预计，7月份将会有1次加息，但不再有法定存款准备金率的上调，市场流动性紧张将较6月份明显缓解。他表示，认为中国经济会“硬着陆”和“滞胀”的看法，都言过其实。当前经济的平稳减速，恰恰正在为未来4至6个月之后物价最终出现回落奠定不可或缺的基础。但由于在经济平稳回落后，物价仍在高位、新涨价因素还不断出现，因此，紧缩政策仍会保持一段时间，不会马上放松。
对股市影响受关注
不管预测如何，眼下的加息靴子仍旧高悬，市场都在观望和等待数据，加息之后，两市是否会结束反弹成为众多股民关注的焦点。
国泰君安研究所所长李迅雷表示，“关键看央行是否采取单边加息，如果7月加息50个基点，那么市场可能解读为本轮加息周期结束。这是超预期的利空出尽，股市可能趁此进一步反弹；但如果是25个基点，那么这完全符合之前预期。同时，市场可能认为随着物价缓慢回落，三季度还有一次加息。 ”
和讯信息研发部首席分析师夏立军则相对乐观，认为加息落地之后，股市将继续向好。 7月份以后央行的加息，贷款的利率提升的幅度要小于存款提升的幅度，这种预期一旦实现之后反而是逢低建仓的最好时机。申银万国首席分析师桂浩明则建议投资者，加息靴子仍旧高悬，莫要急着大举建仓。随着通胀数据的公布，以及有可能的调高准备金率等等市场可能还会有些震荡，所以目前来看只是适合在低位少量建仓。
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【市场观察】楼市现状:万亿资金屯兵商业地产阅读原文

来自:新华网  2天前

住宅市场在调控下成交清淡，商业地产却在资金追捧下异军突起，近期多地诞生的“地王”均与商业地产有关。住宅开发商、保险公司、银行等纷纷瞄上商业地产，上半年一线城市商业用地市场快速升温，大量资金投入商业地产开发。
据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。业内人士分析，从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元，商业地产呈现风生水起之势。
■商用地块热卖 京深地王再现
商业用地备受追捧
6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来苏宁、新世界地产、广州丰璟等15家企业参战，经过33轮激烈竞买，广州市丰璟房地产开发有限公司出手阔绰，以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。令人惊讶的是，该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块——CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。
重金拿下该地块的广州丰璟房地产被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司，崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。
借着商业用地热卖的机会，北京市将在7月集中推出多宗地块，CBD的9宗地块将在7月6日拍卖，其中就包括部分商业用地，首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企将参与竞标。此外，建筑规模8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地也将在7月底招标出让。
6月30日，深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”，位于南山区蛇口太子湾的一宗地块，被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，楼面地价约3788元/平方米，成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。
招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中，深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体，极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。
去年，招商局就宣布将再造新蛇口，包括三大重点工程：太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划，太子湾片区将通过功能调整和改造升级，打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。
房企转战商业地产
亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的调控，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。
今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手，斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。
绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。
6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。
除深圳万科外，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外，万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目，如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区，以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。
金地集团则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，到2015年，金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司，相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。
对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为，转型是公司自身发展的需要，企业为了寻求多方面的增长点，开始进入受政策影响较小的商业地产领域；同时，商业地产能够拉动地方经济，因此地方政府在对土地进行规划时，有意提高了商业用地比例。
热情不减投资料增
中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。
截至6月27日，北京市土地整理储备中心数据显示，上半年北京土地出让总数为113块，总面积1031万平方米，成交总值为324.8亿元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元，大幅下滑了75.4%。与此同时，商业类地块异军突起，上半年已签约的商业类地块合计21块，总建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，供应量和楼面地价均超过了住宅地块。
上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元，占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅，共计500.36万平方米，成交金额为454.44亿元。以土地性质来看，商品住宅用地38幅，计205.88万平方米，商业用地41幅，计122.78万平方米，保障房用地25幅，计174.68万平方米。
今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。6月8日，推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。
而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗，总出让金额为87.14亿元。其中，商业办公用地就有4块，出让金额达到74.98亿元，占总出让金额的86.05%。
据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。
对于土地市场的走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上半年各地推出的土地较少，预计下半年将会放量。现阶段商业用地拍卖出现高溢价，其所受压力较小，地方政府在商业用地拍卖价格方面受到的限制较小，因此推出商业用地的积极性逐步提高。
多数业内人士认为，由于商业地产受调控影响较小，许多住宅开发商，甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产，商业金融用地成交量增长明显，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅料将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，而即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元。
不过业内人士也提醒，商业地产历来投资收益偏低，投资回报期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在目前各大城市商业地产已出现空置情况下，各类机构涌向商业地产也蕴藏着较大风险。（本报记者 万晶）
■险资出手商业地产 牛刀小试自用多
项目资源与经验不足掣肘投资步伐
商业地产正成为各路资金的避风港。自去年险资投资不动产的闸门放开之后，保险机构在商业地产领域的身影愈加活跃。不过，目前险企出手商业地产使用的多是自有资本金，投资模式以“自用+租赁”为主。由于项目资源有限和自身经验不足，保险资金大规模进军商业地产的情形还未出现。
“自用+租赁”模式为主
保险机构对商业地产的青睐由来已久。早在2006年前后，泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队，而国寿、平安、人保、太保等机构也早以购买自用办公楼等形式介入商业地产领域。
2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《办法》）正式下发，这为保险资金介入商业地产指明了路径。而在去年下半年，保险机构身影也频现各地核心商业地段，保险机构投资商业地产进入了集中爆发期。
去年8月，成都新行政中心“天府国际金融中心”吸引了众多保险公司。中国人寿以6.46亿元价格买下该楼群的5号楼，安邦财险则以4.92亿元的价格购入1号楼和2号楼。8月国寿以25.9亿元在杭州江干区拿下商业金融用地。平安在7月末以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一商业地块。12月，中国人保集团及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街八十八号原首都时代广场写字楼。也在该月，在被称为“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，建筑面积12万平方米，楼面价高达2.1万元/平方米，除上述公司外，还有泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。
不过，目前险企出手的商业地产多以自用为主，而《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。因此，真正意义上的保险资金投资不动产案例目前仍是空白。
事实上，纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用规模，大部分都租赁给外界，进而赚取不菲的租金。“自用+租赁”的模式是目前险企介入商业地产的主要模式。
项目有限制约险资步伐
根据去年保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》规定，保险资金投资于不动产的账面余额，不高于保险公司上季末总资产的10%。数据显示，2010年保险业总资产达5万亿元，按此测算，可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。
这一数字着实诱人，但限于投资经验和监管规定，目前险企在商业地产领域的动作只能算是“牛刀小试”。
有保险资产管理公司人士表示，现在商业地产投资已经从购买独栋写字楼发展为经营复合型的商业综合体，但保险公司在商业地产的管理和开发方面，存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点，要想进行大规模的商业地产交易还有段距离。
一位保险业人士表示，监管部门实际上对险资投资不动产管理严格，险资可投项目十分有限。“监管办法中圈定了一个比较小的投资范围，没写进办法的就不能投，按此操作的话，很难找到合适的投资对象。”
尽管如此，险资也并未停止继续探索的步伐。在保险公司内部，地产投资平台的搭建引人注目。2009年12月，国寿投资控股有限公司受让外方力华发展有限公司(香港)股份，将旗下北京中保信房地产开发有限公司变为全资子公司，并更名为国寿地产。而中国人保亦在搭建专营地产的子公司，据称，已搭建起人保投控投资平台，并已经储备了一定规模的项目资源。
业内人士介绍，在国外一些商业地产项目经营成熟后，可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有。
某地产业内人士表示，北京优质写字楼物业投资回报普遍较高，不过可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于“断供”状态，因此不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为“冷清”的物业。险资或可通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业地产项目，或者采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。（本报记者 丁冰）
■商业地产租售行情看好
今年以来，商业地产逐渐受到投资者的追捧，呈现出“量价齐升”的局面。在商铺热销之后，写字楼或将在房地产市场掀起新一轮投资高潮，北京等一线城市写字楼市场可能供不应求。业内人士认为，预计下半年商业地块的成交、商业地产的租售都将持续火爆，但商业地产并不会对商品住宅市场产生太大冲击。
CBD商业地产受热捧
据北京市土地整理储备中心的经营性用地出让公告显示，CBD九宗地块将于7月6日入市，王府井大街西侧商业金融用地将于7月29日招标出让，北京商业地产将迎来集中发力的高峰。
中国证券报记者走访时发现，本次CBD核心地块的入市对CBD核心区周边写字楼租金产生了较大的上涨预期。根据房讯网数据统计，CBD核心区目前在租的写字楼项目有15个，其中2011年第二季度出现租金上涨的项目有7个，涨幅最大的为北京IFC大厦，涨幅高达66%。15个写字楼在4月至6月期间，平均租金上涨了8.38%。
一位国贸周边的商业地产中介小李表示：“最近几个月，CBD地区的商业地产明显受到热捧，租金也出现大幅上涨，而且部分写字楼和商铺是供不应求状态。包括像阳光100这种商住两用的小区，现在挂牌售价也没有低于40000元/平方米，价位较低的户型也基本售罄。”他表示，随着7月6日北京市CBD地区最后九宗地块的入市，未来CBD核心区写字楼租金或将进一步提升。
业内人士指出，由于商业物业投入大、回报慢、风险高，许多投资客一般不愿意涉足，但随着“限购令”等措施出台，许多投资客被挤压出了住宅市场，而不限购、不限贷的商业物业可能会成为新投资热点。
戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成指出，今年仅京沪大宗物业投资额就预计可超600亿元，超过去年水平。这其中，外资主导的大宗收购将占据很大比例。戴德梁行统计数据显示，2011年1-6月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。
对住宅市场冲击不大
业内人士表示，今年上半年北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场非常火爆，但这种局面不会对商品住宅市场产生冲击。尽管在调控政策下，房地产开发企业的住宅开发利润被不断挤压，但是与商业地产开发3%至5%的平均利润率相比，住宅开发利润仍然比较可观。因此，多数房地产开发企业仍旧倾向于做住宅市场的业务。
亚豪机构市场总监郭毅认为，从长期来看，商品房住宅市场仍将是整个房地产市场的主流，商品房供给不会受到实质性的影响。
郭毅指出，虽然目前商业地块的需求量在不断增加，但是在商业地产的供给增加方面，仍需要较长时间才能实现。“虽然许多开发商增加了商业地产的相关业务，但是和住宅业务不同的是，商业地产需要更专业的规划、更多的人才积累等。开发商短期内有想法，可是具体规划和施工还有一个很长的周期。”而且，从目前的土地出让情况来看，地方政府都希望多出让近郊新城的土地作为商业用地，但是房地产开发商还是希望能在诸如CBD这样的核心区域做商业地产，所以短期内出现商业地产供给“井喷”的可能性不大。（本报记者 陈莹莹）
■记者观察：商业地产热中的冷思考
上月末，崇文门附近的一个商业地产项目土地成交价刷新了近年来北京“地王”（按楼面地价计算）的纪录。依照一般人的理解，开发商在住宅市场受到严厉的政策调控后，他们的投资转向是必然的。其内在逻辑是，握有大量资金的炒房客多已退出住宅类房产投资领域，对于开发商来说，不多的选项之一，就是进入现在还未受到政策限制的商业房地产领域。
对于个人投资者来说，眼下投资商业地产固然不受限购令的制约，但商业地产与住宅房产，两者的投资理念是不大一样的。住宅投资如果不考虑其增值因素，租金回报并不是很高。例如，在北京地区以目前的房价水平测算，投资住宅的年租金回报率不会超出3%，而商业房产（写字楼、商铺）年租金收益率达到6-8%并不困难，中国民间历来有“一铺养三代”之说。但商业地产投资的一个“短板”就是流动性较差。在大城市中住宅类房产中介公司随处可见，而商业房产中介却是凤毛麟角。这是因为商业地产的市场容量比住宅市场的容量要小得多。接盘二手商业房产的人一般多是终端用户，他们评估商业地产的价值往往根据自身使用需求，看重的是租售比。这与证券市场中流动性较差的冷门股会有一定折价的道理相似。而住宅类房产投资由于市场流动性好，几年内就可获取不菲的升值空间。商业房产还有一个难以被“热炒”的原因是，我国的商业房地产整体上是供给过量的。据中国房地产指数研究院副院长陈晟介绍，中国人均商业占有面积2平方米，而国际上只有1.5平方米，我国商业地产已出现整体过量。
那么，目前投资商业地产的前景如何呢？中国房地产指数研究院前不久发布的《中国商业地产白皮书》披露，2011年商业地产经理人十大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺，但需求的增速将低于供给的增速，空置率将进一步增加。
尽管市场预期并不十分乐观，A股上市的“招保万金”四大地产公司，却均表示适度增加商业地产的开发比重。“适度增加”对于有的地产商来说，或是无奈之举。万科总裁郁亮曾坦言，万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，和其它公司看好而做商业地产不一样。目前土地出让中一般均有20%-40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅也做不好。与万科被动型投资商业地产形成较大反差的是，SOHO中国掌门潘石屹认为，政府密集出台一系列针对住宅市场的紧缩政策，对房地产企业贷款进行严格审核，部分房企银根紧缩。与饱受考验的住宅市场相比，商业地产则一枝独秀，几乎没有受到政策的限制。这种相对较低的政策性风险估计将吸引大量投资性资金流入，今年商业地产会有更多机会。
开发商对商业地产的不同看法，本是见仁见智之事，无所谓对错。但商业地产的开发应与各城市的经济发展相匹配，前几年不少商业地产项目的空置客观上造成了土地资源的浪费。如何在确保民众居者有其屋的前提下，进行适度的商业地产开发，是地方政府规划部门须认真考虑的重大课题之一。
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【市场观察】五大城市二手房价格率先松动阅读原文

来自:腾讯网  2天前
虽然今年上半年新建商品房价格没有出现明显下降，但在二手房市场，小业主的心态明显不如开发商坚定，各地二手房价格已率先出现松动。据相关机构预计，由于各地成交量持续处于低位，预计三季度价格松动现象将会更为显著。
多城市二手房价陆续松动
中原领先指数系统显示，在被监测的五大城市中，除上海、广州仍有微涨外，北京、深圳、天津的二手住宅挂牌价格继续松动。继前两月北京和上海的二手住宅价格指数相继下跌后，6月深圳二手住宅价格指数亦出现年内的首次下跌，环比跌幅为0.75% ；北京继续小幅下跌；天津指数虽仍微涨0.6%，但较上月涨幅继续收窄。而上海指数则在5月小幅下滑0.25%后，于6月出现反弹，环比上涨0.9%；广州指数环比上涨0.9%，涨幅较5月有所扩大。
虽然多个城市的二手房价出现松动迹象，然而受季节因素影响，各地的成交量并未持续回升。上周，中原监测的五大城市二手住宅成交量与前4周的周平均水平基本持平。而从6月整体数据来看，5大城市的二手成交量未能延续前期的回升态势，总体成交面积环比下滑13%。其中深圳、广州、上海的二手成交量环比分别下滑20.2%、37.7%和11.7%，北京、天津的二手房成交量环比分别微增4.1%和8.7%。在7、8月的传统销售淡季到来之际，由于各地对限购执行依然从严，短期内各地二手住宅成交仍难有大幅回升的可能，这也将对新房市场的成交造成一定影响。
以上海为例，据21世纪不动产市场研究部经理黄河滔介绍，上海今年1—5月二手房成交量接近7万套，整个上半年月均成交量大约也在1.4万套， 与月正常水平线月均1.5万套相差不大，是好于预期的；但从全市成交均价来看，2010年1—6月二手房均价上涨幅度在23%—42%之间，今年1—5月除了1月同比上涨17%，2—5月份成交均价已出现5%—10%的同比降幅。这说明，上海二手房价格已率先松动。
新房降价施压二手房东
对于二手房市场未来走向，上海中原西区住宅部总经理陈玉珏并不乐观。她透露，6月份，西区二手房成交没有延续4、5月份持续上升，反而又有掉头向下之势。近期明显感觉到，门店的购房客户越来越少。一方面，市场前期积累的需求已经在过去的3个月中逐渐消化，另一方面，后续的有效需求却难以快速增长。其根本原因还是“限购令”的影响。
中原东区住宅部总经理李锦德也表现了类似的担忧。“每年的第三季度都是楼市的淡季，而今年二手房市场‘苦夏’现象将会表现得更加明显，尤其是豪宅市场。”
不过，对于开发商而言，第三季度却恰恰是他们的集中推盘期，近期部分豪宅项目甚至打出颇具诱惑力的8折促销价格，也说明了开发商急于出货套现的心态。李锦德表示，一手房的集中上市将会给二手房东带来压力。“从目前的市场情形来看，大多数房东尤其是豪宅二手房业主心态仍然十分稳定，市场买卖双方仍然存在着较大的心理价差。今年下半年，随着新房供应量的增多，房东的强势心态也将逐渐瓦解。”
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【市场观察】评：为什么要重申不打压房地产阅读原文

来自:新浪网  2天前
2011年行至过半，高企的通胀压力仍旧持续，实体经济增长速度也出现放缓迹象。一时间，中国经济能否顺利实现“软着陆”为各方关注。与此同时，权威媒体发文强调，房地产调控的是房价，而不是打压房地产行业，房地产依然是“支柱产业”。
毫无疑问，此观点事实上并无太多新意。只是在此时点重申这个观点，有何深意，如何理解？
笔者认为，更准确的表述应该是“房地产调控并不是打压商品房市场”。这是因为，房地产市场跨入双轨制以来，保障房的地位逐步提高不假，但商品房仍将在比较长的时期内占据主导地位。
房地产调控运行至今已有18个月，今年以来，调控持续发力，房产税试点施行、限购在36个城市铺开，配合数番动用数量型和价格型工具的货币政策，商品住宅价格过快上涨的势头得到一定遏制。然而，调控的副作用也显露无遗，一二线城市商品住宅成交面积快速下滑，存量房总量迅速上升，地方土地出让收益大幅缩水。
一方面是商品房的“遭遇冷场”，另一方面却是保障房的“备受关注”。自保障房“中考”惨淡交卷以来，有关保障房建设资金筹集的话题就成为焦点，而保障房建设所需的持续的大量投入，将在很大程度上补位或取代商品房投资的下降，这也成为专家判断中国经济不会“硬着陆”的重要依据。
一时间，保障房对上下游产业链的拉动、乃至对整个中国经济的拉动作用，似大有超越商品房甚至取而代之的可能，夸大的言辞放大了保障房的真实作用。
房地产调控一方面要调整过热的房地产投机热潮，另一方面还要保障民生，保障房的作用就是保障低收入者的住房需求。保障房建设的跟进也确实有助于中国经济“软着陆”，但即使五年后能占据20%的市场，保障房也未必能同商品房分庭抗礼。
全面推进房地产市场双轨制运行是此次房地产调控的重要举措。“市场的归市场、保障的归保障”，是对双轨制最直观的描述，房地产市场进行了一次“加减法”。
微调的格局，一方面为房地产市场本身提供了保持总体平衡的可能。未来几年，保障房和商品房仍将处于快速增长的过程中，而且保障房增长速度将会明显快于商品房，以确保在“十二五”结束时，能和商品房“二八”分。另一方面，保障房建设的硬性任务要求，起到一定的拉动实体经济的作用，为宏观经济提供了保持总体稳定的可能。
随着楼市调控的推进，市场供需矛盾有所缓和，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象，观望情绪明显加重，“相持”的局面在多地出现。然而，依旧高企的商品住宅价格仍超出大部分人的购买力范围。
可喜的是，房地产投资并没有因调控而出现回落。国家统计局最新公布的数据显示，我国前5个月房地产投资、新开工面积与施工面积依旧保持同比增长的水平。
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【市场观察】规范房地产业亟待法律完善阅读原文

来自:人民网  2天前

□王利明(中国人民大学副校长)
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。在房地产业蓬勃发展的过程中,和世界各国房地产市场历史发展阶段一样,也逐渐暴露出一些问题。比如,因为房价过高而引发的社会问题,已成为人民群众普遍关注的焦点,引起了中央的高度重视,连续采取了一系列调控措施。当前,如何加强房地产市场调控,促进房地产业平稳健康发展,确保宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现,学术界和实务界对此也是争议颇多。
切合实际的课题研究
我个人以为,无论采取何种调控措施,房地产行业相关法律制度的完善都是必不可少的。而且,实践中房地产行业中的新问题越多,就越需要进一步完善现行法律法规,以满足现实的社会需要,解决各类社会矛盾和纠纷。
2010年1月4日,国务院公布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,海南国际旅游岛建设进而上升为国家战略,作为国家的重大战略部署。同全国房地产市场相比,尤其是在国际旅游岛建设背景下,海南房地产市场有自己的鲜明特色,比如其以旅游业为依托,着重建设商业娱乐等经营性房产。海南的房地产开发、经营呈现出多样性和超前性,国际上先进的分时度假、产权式酒店等新型的物权制度,都首先出现在海南。在海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后,海南商品房价格大幅上涨,继而引发房地产纠纷大量增加,案件的法律关系也日益复杂。
可以预计,随着国际旅游岛建设的不断深入和海南房地产业的迅速发展,在传统房地产纠纷不断增加的同时,产权式酒店投资纠纷、合作开发房地产纠纷、商品房认购纠纷等各种新类型房地产纠纷也将大量产生。然而针对这些新情况、新问题,如何运用现有的法律制度加以妥善处理,促进和保障海南房地产市场的健康发展,成为海南纠纷解决职能部门尤其是海南法院审判工作面临的一个重大课题。
海口中院院长张韵声带领参与课题的法官们,选择以国际旅游岛建设为背景对房地产纠纷这一问题进行研究,选题可谓切合实际,尤其是能结合审判实务对这一领域的前沿问题进行了深入探讨,具有很强的理论性和实践参考价值。在当前海南国际旅游岛建设大力推进,房地产纠纷日益复杂的情况下,《国际旅游岛建设背景下房地产纠纷法律问题研究》一书的问世尤为珍贵,非常及时。其在书中提出的一些观点对未来我国房地产业法律制度的完善不无参考价值。
实务与理论兼具的探讨
本书以海南法院近年审理的房地产纠纷案件为基本素材,通过调研和实证分析,找出存在的问题(包括立法和司法实践),在深入探讨传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷等案件的法律适用问题的同时,重点对房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、公房出售纠纷、商品房预售纠纷、物业管理纠纷以及产权式酒店投资纠纷等新类型纠纷的法律适用问题进行研究。在此基础上提出了国际旅游岛建设背景下规范房地产业和妥善解决房地产纠纷的意见,为完善国际旅游岛房地产的立法和相关司法解释的出台提供了相应的司法建议。本书紧密联系实际,引用资料翔实,分析透彻,论理充分,提出的建议针对性强,切实可行,对于房地产立法、司法实践具有较高的参考价值。
研究主要立足实务,但又不乏理论创新,如对于房地产交易中颇具特色的产权式酒店投资纠纷的法律问题进行了具有前瞻性的探讨,并提出比较中肯的解决办法。该书还就2011年1月21日出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后的应对及时进行了调研、分析与研判,提出的应对建议既有一定的前瞻性,亦有很强的时效性,对于人民法院就《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后的审判和执行工作有参考价值,亦对立法、行政管理和行政执法有借鉴作用。
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【市场观察】6月二手楼市 一次性付款比例破四成阅读原文

来自:网易  2天前

广州二手住宅成交均价、议价空间走势 数据来源：满堂红地产
6月份广州二手房议价空间增大，价格保持比较平稳，同时由于“限贷”和银行贷款审批难度加大等原因，市内两个大型中介行的二手房交易中，一次性付款比例都大幅增加，最高达42.6%。
占比环比上升6%-7%
合富置业统计数据显示，6月份该公司成交的二手房交易中一次性付款购房的比例突破四成，达到42.6%，比5月份提高6.3个百分点。来自满堂红的数据也显示，6月份通过该公司成交的二手物业中，一次性付款的比例环比提高了7.1个百分点，达到33.7%。
据满堂红研究部肖文晓分析，一次性付款比例提高，与现在银行的贷款政策有莫大关系。现在不仅二套房申请贷款难，首套房贷也面临首付提高、利率上浮的压力。再加上银行对房贷喜“新”（一手楼）厌“旧”（二手楼），对二手房贷审批更加严格，无形之中又限制了二手楼市的购买力。
合富置业的数据显示，在一次性付款的成交个案中，超过六成为总价在150万元以内的二手住宅，承接力主要是首次置业或改善型买家。此外，也有个别资金实力雄厚的买家出于自用及保值的考虑，在6月份一次性付款购入总价几百万元或以上的豪宅单位。
电梯楼降价楼梯楼涨价
在二手楼价方面，目前电梯楼价格有所下降，而楼梯楼价格仍然坚挺。据满堂红成交数据，6月份广州二手电梯楼的成交均价为15490元/平方米，环比下跌1.5%；楼梯楼的成交均价为10898元/平方米，环比上涨3.8%。电梯楼均价下跌，一方面是受部分一手楼盘促销影响，另一方面也跟房贷政策收紧后该类型物业出售难度增大有关。楼梯楼均价不跌反涨，则是因为其无论均价还是总价都远远低于电梯楼和一手楼价，因此成为房贷政策收紧的得益者，受到置业者的追捧。数据显示，6月份楼梯楼的套均成交总价为73.3万元/套，电梯楼的套均成交总价为134.5万元/套，两者相差61.2万元/套。其中，电梯楼平均议价空间为-4.3%，以134.5万元的套均总价计算，平均每套房成交价比放盘价便宜5.8万元；楼梯楼的议价空间为-3.5%，平均每套房比放盘价便宜2.6万元。
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【市场观察】半年报喜忧参半 沪深两市近半房企预亏或预减阅读原文

来自:腾讯网  2天前

调控重拳下，不少房企已为钱所困。 CFP图片
对于地产上市公司而言，过去的半年相当不平静，在遭遇土地、销售、融资多重宏观调控政策后，地产企业的盈利能力面临严峻挑战。房地产公司相继公布的半年报业绩预告显示，今年上半年，业绩亏损、业绩下降的地产企业明显增加，其中甚至包括金地集团等大型地产上市公司，在宏观政策趋紧的情况下，放慢推盘和销售速度成为地产企业业绩下降主要原因。
宏观调控影响已现
根据巨灵财经的统计数据，截至昨天，沪深两市共31家地产企业公布了半年报预告，其中17家企业预增或者预告扭亏，其余企业则预亏或预减。预亏的企业中，津滨发展亏损额最高，这家去年半年报实现盈利856万元的地产企业，今年半年报预告亏损最高可能达到1亿元。业绩下降的地产企业还包括四大地产巨头之一的金地集团，公司预告上半年净利润同比有所下降。
有一些企业虽然上半年业绩依然靓丽，但是靠的却是以往的项目。如主营商业地产的金融街上半年净利润将达到 86303万元-111686万元，增幅为70%-120%，但公司坦承，上半年的业绩增长与两个非当期销售因素有关，一是公司有不少已销售房产项目在上半年满足收入确认条件；二是公司津塔写字楼和金融街中心等投资性房地产带来收益。
“业绩下滑的地产企业几乎遭遇了同一个问题——房产销售收入减少，而企业融资成本大幅加大。”业内分析人士指出，宏观调控政策几乎对所有的地产企业都产生了影响，但表现在业绩上各不相同，其中原因很多，首先就是地产企业的收入确认因素，一些企业有大量前期项目收入在上半年计入报表，因此业绩相当漂亮。也有一些企业针对宏观调控政策制定了加快周转速度的扩张策略，从而降低了政策影响。
大型地产企业逆市扩张
在中小地产企业举步维艰的同时，一些大型地产企业正在逆市扩张，扩大市场份额。中房信日前发布的最新房企销售排行榜单显示，上半年前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。传统龙头“万保金招”上半年共计销售的金额达到1234.3亿元，同比去年的670.3亿元上涨了84.17%。
大型房企的销售额攀升，无疑显示市场集中度进一步提高。据统计，今年上半年，房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。而2010年上半年，这两个数字分别为105亿元和93万平方米。
业内分析人士指出，大型房企销售的提升，主要得益于其提前布局二三四线城市，且进行了适当的调价。这些大型房企销售的提升，也越来越多的挤占了中小房企的市场份额。部分中小房企为了支持业绩和公司未来的发展，已经开始逐步收缩在房地产领域的投资，涉足矿产资源领域等以帮助公司渡过难关。如果宏观调控政策继续，中小地产企业将面临更为艰难的生存环境，为此，一些地产企业已经开始联合发展，行业的兼并重组将逐渐增多。
地产股已现淘金机会
尽管地产企业半年报业绩悲观，但由于股价长期低迷，因此在最近的反弹中，地产股表现不错。就以预告亏损将高达1亿元的津滨发展来说，从6月下旬以来，其股价已连续上涨10%，金地集团6月中旬以来股价已上涨20%左右。如大盘能平稳向上，地产股依然有机会。
投资机会首先在于估值方面，经过今年上半年的调整，部分地产股市盈率已低于10倍，多数在15倍以下，地产股已经相当安全。下半年，宏观经济环境情况可能要好于上半年，地产行业的销售已现回暖迹象，地产企业的股价有望迎来估值修复的机会。
其次是保障性住房。根据规划，2011年保障性住房将开工1000万套，总投资达一亿多元，截至5月底，各地汇总的保障性住房开工率仅为三成左右，距离11月全面开工的期限仅有5个月，因此，三季度保障性住房建设进入冲刺阶段，对于地产企业和建筑企业将是重大机遇。
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【地方动态】限购令下昆明楼市观望气氛渐浓 炒楼资金转战州市趋势初现阅读原文

来自:网易  2天前
受到限购等系列调控政策的影响，昆明楼市观望气氛渐浓，而非限购区域的许多房地产项目显然占据了不小优势。当下，主要州市房地产市场状况如何，是否已经有大量的资金涌入这些区域，成为了大家关注的话题。本报记者在采访中看到，在大理、西双版纳等区域，房地产市场已吸引了众多投资眼光。
大理 房价涨幅已趋稳
大理下关城市景观 资料图
楼市调控背景下，本报记者深入大理房地产市场调查采访后发现，大理的楼市并未受到太大影响，但也确有限购区域的资金流入的趋势。
有一定资金转战趋势
事实上，最近几年来，大理已经成为很多开发企业关注的焦点，很多一二线城市的开发企业纷纷进驻大理。2010年末，大理州的城镇化率为33%，低于全省35.2%，远低于全国49.69%。在国家调控政策一度从严的情况下，一二线城市限购，于是不少投资者也将目光转向了三四线城市。
采访中，多数在售楼盘的销售人员都告诉记者，作为三四线城市，受调控政策的影响并不大，就下关来看，购房人群主要以刚性需求人群为主，所以多数楼盘一开盘都很好卖。
而一个位于洱海边的在售楼盘销售负责人也告诉记者，在严厉的楼市调控政策下，大理虽然没有限购，但也必须执行二套房首付比例60%、利率上浮的信贷政策。因此，他认为并不能说调控政策对大理楼市完全没有影响，只是由于限购区域投资资金有转向三四线城市的趋势，因此业内对市场较为看好。
二手房未受政策影响
二手房市场状况如何呢？记者走访了多家二手中介，中介负责人均表示，在房地产调控政策影响下，成交量虽比年前有所下降，但年后属于二手房交易的传统淡季，属正常现象。
部分房产中介负责人则认为众多一二线城市出台限购令，包括昆明等地均已限购，无疑将大量投资者引向大理，虽然目前大理主城的普通商品房均价已在4500元至5000元左右，但这一价格对外地前来投资的购房者仍具有很大的吸引力。有个别房产中介表示，二手房关键看地段，地段好的二手房，购房者并不会太在意价格。
主城区楼盘靠刚性需求消化
记者走访了下关城区的几个在售楼盘，销售人员告诉记者，他们的房子很好卖，一推出很快就被卖完，甚至可以用“抢购”来形容。即使一时不会售罄，但销售量也能达到80%以上。“我们当时卖第一期，均价在4500元/平方米，开盘当天销售率就达到99%，这让我们觉得定价过低了。”位于下关北区的一个热销楼盘的销售负责人这样说道。他也告诉记者，现在他们在售的精装修楼盘价格虽然在7000元到8000元/平方米，但仍很受当地购买人群的欢迎。
采访中，几乎所有的业内人士都表示，下关主城区楼盘主要的购买人群都是当地和县区的刚性需求人群。云南大通大理房地产开发有限公司副总经理张晓帆告诉记者，由于下关主城区拥有较好的医疗、教育等资源，因此，近年来，各县区老百姓到下关买房的非常多，加上下关当地人的需求，主城区的楼盘主要被这些刚性需求所消化。在他看来，下关近几年房价的上涨，城市化进程成为了一个重要的推动力。
土地资源稀缺致地价上涨
采访中不难发现，在大理，尤其是下关主城区、大理古城区等区域，土地资源非常稀少。正因如此，近年来，大理的土地价格也有较大幅度的上涨。张晓帆告诉记者，在最近几年，下关主城区的土地价格上涨较快。大理金洲房地产开发有限公司总经理张耀伟也告诉记者，土地资源的稀缺确实导致了近年来大理土地价格的上涨，且地少自然也影响了房屋供应量，因此土地价格和供求关系也成为了影响房价的重要因素。多位业内人士都表示，目前土地成本在整个项目开发成本中的比例在不断上升，几乎已经占了开发成本的30%到50%左右。但不得不承认，这已经成为很多城市都面临的问题。
张耀伟也表示，由于土地资源稀缺，目前下关主城区已开始进行旧城改造，他认为，对于下关来说，旧城改造将成为未来开发的一个趋势。
根据国家统计局发布的2011年5月份全国70个大中城市的房价数据来看，大理的新建住宅价格同比上涨了0.8%，环比涨幅为零；新建商品住宅价格同比上涨了0.8%，环比涨幅为零；二手房价格同比上涨了7%，环比涨幅为零。此外，不论是新房还是二手房各种户型的房价同比、环比涨幅均不大。以此不难看出，目前大理的房价涨幅已经趋稳。 (杨春雁 实习生 段静)
新闻延伸
从卖房子到卖服务 外销型旅游度假地产唱主角
“旅游度假地产绝对是未来大理房地产发展的一大方向，尽管在过去几年，旅游地产的发展还尚处于初级阶段，但生态、宜居、康体、文化的旅游度假地产发展格局正在逐步形成，重点区域将在海东。”张耀伟表示，旅游度假地产将是大理房地产的发展走向。事实上，近年来，我省的不少州市因其得天独厚的自然条件，旅游地产迅速发展，但发展初期也避免不了存在很多项目仅仅停留在打着旅游概念牌卖房子的阶段。此次采访记者也发现，经过几年的发展，如今大理的旅游地产正向好的方向发展。
在一个旅游地产项目销售中心，销售负责人告诉记者，他们的楼盘是外销型旅游地产项目，大部分购房者都来自外地，一直以来卖得都很不错。他认为，占据洱海美丽的自然资源是他们最大的卖点。
张耀伟认为，近年来，不论是大理本身还是旅游度假地产项目，都加强了城市营销和项目营销，经过几年的发展，他认为未来外销型的旅游度假地产将成为大理房地产的主角。该旅游度假地产并非仅仅局限于借助旅游概念炒作房地产项目，而应该是生态、宜居、康体、文化的旅游度假地产项目，这样的地产项目不仅能吸引外来购房者到大理买房，还能通过后期的度假拉动旅游、度假、就业等方面的经济发展。
“目前不少旅游度假地产项目仍局限于卖光房子，生活、商业、服务配套功能还很弱，今后的旅游度假地产项目要活起来，一定是要有便利的配套、优质的服务，这样才能使得旅游地产项目的品质、档次全面提升。”中华全国工商联旅游业商会副会长兼秘书长吉小冬认为，提升服务品质是未来旅游度假地产非常重要的一个方面，有了优质的服务才能使地产变成休闲、度假的一种生活方式，刺激高端消费。
西双版纳 品牌地产商和购房者涌入活跃楼市
在5月21日开盘的西双版纳安厦·圣地亚娜房产项目，均价为7000元每平方米的精装产权式酒店物业，当天就销售过半，而在不久前开盘相同性质、相同价位的楼盘曼弄风情项目，700余套房产也在短短的时间内销售一空。西双版纳普通住宅的价格也悄然升至每平方米4000多元。记者在采访中了解到，独特的环境、外地实力强劲的大品牌地产商和购房者涌入、以及全国一二线城市限购令的实施，令版纳的楼盘价格明显上涨。
新开盘住宅售价达4000元
记者随机走访了景洪城区的一些房地产企业，得知今年1月国内主要的一二线城市实施限购令以来，去年至今年初开盘的西双十贰城、告庄西双景、9号公馆等一些楼盘的尾盘中，一些地段、楼层、户型较好的住宅价格突破了每平方米4000元关口，房价明显走高。而部分城区位置较好的房源，成交价格已经达到了5000元每平方米。
据西双版纳统计局的统计数字显示，今年1至4月，西双版纳州房地产开发完成投资持续快速增长，完成投资8.21亿元，同比增长32.5%。商品房销售面积及销售额也处于持续增长的态势，商品房销售面积42.56万平方米，同比增长41.3%的同时，商品房价格也快速升高。全州商品房综合平均销售价格达每平方米4457元（包括住宅、别墅、商铺等，住宅楼均价仅为3410元每平方米），同比增长39.6%。
记者查阅西双版纳州建设局所做的2010年房地产市场运行分析资料显示，西双版纳州2010年的商品房预售均价为3050元每平方米（包括普通住宅和高档别墅等），而90平方米以上的商品房均价仅为2650元每平方米。
外来品牌地产商带动市场
记者走进世纪金源售楼部时，只见规模达5000余套的一、二期工程项目楼盘早已销售一空，目前尽管三期项目还在建设之中，但依然在热卖。就在记者采访的短短30分钟时间里，除了现场络绎不绝的选房客户外，还不断地有上海、北京等地的客户打电话联系购房事宜。
西双版纳州建设局副局长杨建玲接受采访也证实，不少外来知名品牌地产商带着强劲的实力入驻西双版纳，在带来高品质项目的同时，他们面向全国的销售网络，也给西双版纳带来了大量的外地购房客户。目前西双版纳商品房销售中，外地购房者的比例已经达到了60%，主要集中在商铺和投资型产权房方面。
据西双版纳州建设局分析，近年来西双版纳突出“热带雨林、避寒胜地、和谐家园，神秘风情”的旅游主题，全力打造“北方人避寒过冬的好地方，东南亚傣民族寻根访源的好地方，国内外游客回归自然、享受天然氧吧、追求健康的好地方”的“三个好地方”，使得西双版纳良好的生态环境已经通过宣传效应形成了品牌。
加上毗邻老挝、缅甸，靠近泰国等东盟国家的区位优势，吸引着世纪金源、大连万达、宝利、雅居乐等全国知名大企业前来参与开发，提升和带动了西双版纳房地产业发展。此外，目前西双版纳农村橡胶产业发展较快，胶农收入增加，进城买房子的人也日益增多，房子需大于供。
曲靖 外地购买力上升
曲靖城市夜景 资料图
最近，记者在曲靖走访时发现，由于曲靖上半年开盘的楼盘并不多，有一定比例的昆明买家来曲靖购房，但“昆明购买力抬高曲靖房价”的现象并不明显。
5月2日，被视做曲靖楼盘重磅炸弹的曲靖恒大名都开盘，成为上半年为数不多的几个开盘楼盘之一。据一位姓周的售楼人员介绍，在目前卖出的70多套别墅和景观洋房中，来自昆明的买家买走了其中相当比例的房子。5月22日开盘的恒大名都小高层也引来了不少昆明人致电咨询，据介绍，除曲靖周边顾客外，昆明人成为小高层的第二大购买力。
来自“曲靖市中心城区房地产工作会议”的数据显示，2010年，曲靖市新建商品房购房群体中，曲靖本地人群交易比重由2009年的80.1%下降至77.1%，减少3个百分点。外省市人群依然是第二大消费群体，所占比重由2009年的11.6%上升至13.59%。
另外一个信号则是在今年4月的春季房交会上，来自州市的地产项目相当活跃。坐落于曲靖市中心的明珠东方城登记客户中，昆明及贵州的客户占到30%左右。而在更早前的曲靖仟原大厦认筹阶段中，50%的认筹卡被昆明客户买走。
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【地方动态】保障房建成啥样？32种方案供南京市民选阅读原文

来自:中国新闻网  1天前
即将开工的1000万平方米保障房采用什么样的户型？如何将有限的空间进行充分利用……日前，市住建委、保障房建设指挥部联合进行了一场“南京市保障房住房户型设计方案”竞赛活动，目前已有32个优秀方案从217个参选方案中脱颖而出，正在市规划展览馆内公示。最终哪些方案应用在保障房建设中，将由市民说了算。
据了解，本次设计竞赛分经济适用房和公共租赁房两大类。经济适用房的建筑面积分别为45平方米 、55平方米、65平方米、75平方米、85平方米左右的5种户型规格，公共租赁房的建筑面积为45平方米、55平方米左右的两种户型规格。
设计原则为：小套型、功能全、精细化、成品房，要求设计师们必须充分考虑两种保障房适用人群的“个性”需求，满足“经济、适用、美观、安全”的基本要求。
自今年4月开赛以来，共有37家单位和两名个人选手参赛。参赛者既有专业的建筑设计单位，也有高校建筑专业师生和开发企业等。参选的户型设计方案共217个，其中公租房设计有71个，经济适用房设计有146个。
专家评审团依照“使用空间的合理性、有足够自然通风采光条件、保证安全性和私密性、节能环保以及建造结构的合理性”的原则，经过两个月评审，最终选出了32个优秀方案。其中，公共租赁房设计方案9个，经济适用房设计方案23个。
记者昨日在市规划展览馆看到，32个优秀方案已经全部集中公示并接受市民打分。
“市民给分较高的方案将应用到即将开工的1000万平方米的保障房建设中。”保障房建设指挥部指挥长毛龙泉透露，目前已经确定了6个保障房地块，主要分布在江宁区、栖霞区和雨花台区，正在启动征地和拆迁，建成后将提供11万套各类保障房，除经适房、中低价商品房外，其中包括公租房1.1万套，廉租房6000套。此外，目前已开工的四大片区，今年年底将竣工55万平方米。
待选方案创新保障房设计
55平方米户型，
有两室一厅也有三室一厅
目前正在市规划展览馆公示的32种保障房优秀设计方案，每天都吸引着众多市民的关注。记者在现场看到，此次的保障房设计方案，不仅避免了之前设计中的一些弊端，还大胆进行了创新。
亮点一：
所有户型都是“全明”
在设计方案中，名为“28层公共租赁房”的设计方案比较特别。这套“单身公寓”的公租房建筑呈“X”形，沿着四条走道两侧分布着公寓。参与此次评审的南京市长江都市建筑设计股份有限公司总建筑师钟蓉介绍，该方案基本保证了每一户的通风与采光，“都是全明式的设计，避免了之前部分保障房建设中‘暗房’的弊端。”
亮点二：
同一面积有多种户型
设计方案中，同一面积的保障房针对不同人群变化出了不同户型。
以一套55平方米的公租房为例，设计者针对新就业人员、三口之家、四口之家设计出了3种方案。
针对新就业人员，整个户型呈现一字型布置，卫生间与厨房分布在户型的一侧，卫生间中使用干湿分离，这样便于使用高峰时盥洗、如厕互不干扰。阳台则是在整个户型的另一端，设置洗衣机、拖把池、晾衣架。在房屋的中部则做出了四个独立的简单隔断居室，这样保证了相互独立互不干扰。
针对三口之家，设计的是两室一厅，有主卧和次卧，以及独立的储藏室。满足了睡眠、学习、储藏基本功能，可供一个家庭带一个孩子使用。
针对四口之家，则是在上述两室一厅的客厅里加上一堵墙，将客厅的面积“化解”为居住面积。
亮点三：
通廊兼具公共性和私密性
此次的经济适用房、廉租房设计方案中，不少都应用了回廊式的设计。
这样的设计很容易让人想到上世纪80年代的筒子楼，是否会让住户不舒适？钟蓉认为，通廊式的设计不仅能保证所有户型80%以上的得房率，也保证了开敞性和透明性，使得每户居民均等地享受到公共环境，同时也利于增进“邻里关系”。
“无论是外来务工人员还是被拆迁居民，由于之前固有的生活习惯，他们都希望有一个邻里交流的区域。通廊式设计能有效保证拥有公共交流区域。”钟蓉说，保证开敞性的同时，方案也充分考虑到了私密性，厨房和卫生间的窗户都是开在凹型天井中，客厅的窗户与回廊之间被百叶护栏围住。
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【地方动态】杭州拍地首次引入保障房面积竞争阅读原文

来自:中国新闻网  1天前
昨天，杭州主城区迎来2011年下半年的首场土地出让会。三宗地块分别位于江干区彭埠单元、下沙中心单元以及拱墅区拱宸桥单元，其中宅地只有1宗，位于拱宸桥单元。即便如此，这块土地依旧受到了市场追捧，共有8家开发商参与争夺，并且，它还首次进入了保障房面积竞争环节。
18号地块位于拱宸桥东核心区域，紧邻拱墅区政府，靠近京杭大运河和上塘高架，周边居住氛围成熟。宅地面积8.79亩，用地性质为住宅(设配套公建)用地，容积率2.0，可建筑面积11714平方米。起拍总价为8978万元，起拍楼面价为7664元/平方米。
根据公告，该地块需要配建至少10%以上的的保障性住房。也就是说，总建筑面积仅11714平方米的这块土地，至少要配建1171.4平方米的保障房，袖珍地块再加上这个要求，楼盘的定位、后续物业管理等对于拿地开发商来说，都是一种考验。
但这显然并不妨碍开发商对这块地的青睐，首轮加价幅度就达到了3422万元，第二轮有效报价就超过了价格上限。该上限价格为13050万元，折合楼面价11141元/平方米，8家竞买单位超过该价格。 而根据新的土地出让规则，当竞买价格达到政府设定的合理上限时，将通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人。
最后，经过20轮竞价与竞投保障房配建面积，该地块由69号竞买人温州天元房地产投资有限公司，以13050万元(配建保障房面积3722平方米)竞得。也就是说，该地块上的保障房面积将达到32%。
业内人士表示，开发商之所以愿意配建这么多的保障房拿地，总价比较低、拿地门槛比较低是重要原因。
值得一提的是，昨天出让的另外两块土地，因为属于加油站地块，原来被认为会以底价成交，不料却也热力四射。其中，16号地块经过19轮报价，以7400万元成交。17号块经过10轮报价，以5200万元成交。两者均由6号竞买单位中石化浙江杭州分公司竞得。
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【地方动态】北京物业信用扣分进行实时更新阅读原文

来自:中国新闻网  1天前
物业公司的信用被量化为分值，出现违法违规后，将依法扣分并向社会公示。记者昨天获悉，市住房和城乡建设委日前在其官网北京建设网公示了33家物业服务企业的违法违规处罚信息。市住建委相关负责人表示，这标志着本市物业服务企业行政监管方式由资质管理正式转为信用管理。
据介绍，在借鉴国内外成熟经验的基础上，市住建委在去年11月印发了《北京市物业服务企业信用信息管理办法》，将物业服务企业的经营行为，按照有关规定全部分项量化为分值。行政主管部门在日常检查和执法中，发现企业和项目负责人存在违规行为的，依法处理后将同时扣分并计入企业信用档案，以实现对物业管理服务活动全方位的动态监管。
记者了解到，今年以来，政府主管部门以检查物业服务企业一季度项目收支情况公示和物业服务合同备案为突破口，进一步加大了执法检查力度，对违法违规的物业服务企业进行了处罚和记分。据介绍，为便于广大业主查询物业服务企业信用信息，市住房城乡建设委自2011年7月1日开始将物业服务企业违法违规的处罚信息在北京建设网便民服务栏目中公示。以后，该公示信息将与市住房城乡建设委执法平台对接，以保证物业服务企业信用信息的实时动态更新。
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【家居装修】装修偷工减压料省在哪？管线：以次充好最容易阅读原文

来自:中国新闻网  1天前
行业内流传着这样一句话：“‘省’下业主的钱装进自己的腰包。使用劣质水泥，每包可省5元，贴砖时水泥不实内空，可省150-250元；买劣质九厘板每块可省20元，假乳胶漆可省500元左右，减少涂刷遍数可省500元—1000元，用劣质清漆可省200元左右。”一些不法公司如此的偷工减料，让人不得不防。
管线：以次充好最容易
“水电的管线是最容易被以次充好的项目。”龙发装饰工程部经理淮雨告诉记者：“这其中的猫腻很难分辨，而作为消费者只能通过一些基础的方法分辨，一般情况下，电线中按铜芯横截面面积分为1平方毫米线、1.5平方毫米线、2.5平方毫米，而其中最为安全的是2.5平方毫米的紫铜线，水路多采用ppr管道，壁厚常有2.8mm和3.3mm，后者好于前者。消费者可以通过目测区别，防止不良施工队以次充好，偷偷更换电线产品，损害业主利益。”
另外，阔达装饰负责人告诉记者：“几乎所有电线都是穿在PVC管中，然后暗埋在墙壁内。如果工人有意偷工减料，使用带接头的电线或将多股电线穿在同一根PVC管内，后果会很严重。同时，电工在安装插座、开关和灯具时，不按施工要求接线。尤其在消费者使用一些耗电量较大的热水器、空调等电器时，造成开关、插座发热甚至烧毁，也会给消费者带来了很大的损失。”他建议业主应尽量保证能够现场监工，并在安装完毕后通电检验，而且还要要求水电工画出‘管线走向图’，一来便于日后出现故障时能及时修复，二来避免有部分利欲熏心的施工人员，故意多报电线数量，将业主多余的电线偷偷拿去卖掉。
涂料：偷梁换柱最常见
不正规商家除在水电线路上易牟取暴利外，偷换防水涂料，墙面涂料也是他们常用的伎俩。
“在装饰材料的采购中，大部分业主都会对地板、瓷砖、木材等主材的选购亲力亲为，但对于防水材料却不太留意，任由工长安排。而个别施工人员却利用业主的信任，在市面上购买假的、过期的、或是临界过期的防水涂料糊弄了事，”海创亿邦工程部负责人告诉记者。
另外，防水工程的马虎了事也是装修中常见的偷工减料的手段。卫生间、浴室的墙面防水层应该做到顶部，这样才能充分防止水汽、雾水渗入墙体，而有些施工队伍仅仅做到1.5米的高度，地面的防水层一般至少刷三遍，但有的施工人员偷工只刷一遍。
今朝装饰总经理吕绪维建议消费者：“切不可对防水工程大意，在工程完工后，一定要闭水48小时检查是否有渗漏点。若防水仍有问题必须及时告知施工人员进行返工。”
乳胶漆方面，龙发装饰淮雨告诉记者：“个别装饰公司在与业主签订的合同中标明使用质量好、大品牌的乳胶漆，但经常出现施工人员将一些便宜的杂牌漆装进旧的名牌漆罐中，给消费者象征性地过过目就开始喷刷了。或者施工工人和业主一起去建材市场购买，等漆桶运回装修工地后，工人再用假冒伪劣产品替换，然后把那些优质漆偷卖或转移到别的工地使用。”对此，他建议业主应在涂刷施工时看着油漆工开桶，避免被调的可能。
另外，记者在家得宝了解到三点识别乳胶漆好坏的简便办法：一看外包装和环保检测报告。一般乳胶漆的正面都会标注名称、商标、净含量、成分、使用方法和注意事项。注意生产日期和保质期，各品牌乳胶漆标注的保质期1年到5年不等，尽可能购买近期生产的产品。现在一般的品牌乳胶漆都有环保检测报告或检测单。消费者看清楚检测单能对乳胶漆的环保性能有一个详细的了解。检测报告对VOC、游离甲醛以及重金属含量的检测结果都有标准。国家标准VOC每升不能超过200克；游离甲醛每公斤不能超过0.1克。二掂分量。一般来说，质量合格的乳胶漆，一桶5升的大约为7公斤左右；一桶18升的大约为25公斤左右。还有一种简单的方法，将油漆桶提起来，正规品牌乳胶漆晃动一般听不到声音，很容易晃动出声音则证明乳胶漆黏度不足。 三动手开罐检测。优质的乳胶漆比较粘稠，呈乳白色的液体，无硬块、搅拌后呈均匀状态，没有异味。否则说明乳胶漆有质量问题。还可以在手指上均匀涂开，在几分钟之内干燥结膜，结膜有一定延展性的都是放心涂料。
铺贴刷：简化工序最偷懒
“很多业主都反映过，家里的瓷砖贴了不到一年，就出现空鼓、松动、脱落的现象。其实，造成这种现象最主要的原因就是在铺贴过程中操作不规范，缩减工序。”尚工告诉记者。据记者了解，目前有些施工队伍，为了偷工减料，在铺贴瓷砖时，有意“化繁为简”。将该清洗的不清洗、该泡水的不泡水、该抹匀的水泥砂浆不抹匀，急急忙忙就赶着将没有完全到位的工序一气呵成，造成了很大安全隐患。
阔达装饰总经理吴保军告诉记者：“地面和墙体瓷砖发生问题维修起来非常麻烦，所以尽量做到在铺贴时对每一道工序进行认真检查，规范施工操作，避免发生不必要的返修。正规装饰公司在墙体刷漆前，会对油漆和铺料的用量进行仔细的计算，对油漆的调试斟酌再三。油漆一旦刷上墙，如果一次没刷好或者没刷够，再进行补救的话，经常会造成前后色差过大，影响整体质量及美观。同时，铺贴墙地砖是一个技术性较强的工序。如果工人们偷工减料的话，最容易出现瓷砖空鼓、对缝不齐等问题，另外铺贴瓷砖用的水泥和粘接剂也有讲究，如果配比不合理也会出现脱落等问题。
而对于墙地面铺设，《家庭居室装饰工程质量验收标准》中，要求墙地砖铺贴应平整牢固、图案清晰、无污垢和浆痕，表面色泽基本一致，接缝均匀、板块无裂纹、掉角和缺棱，局部空鼓不得超总数的5%，业主可以根据这些要求验收工地。
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【家居装修】挑选家居沙发有8大忌阅读原文

来自:腾讯网  1天前

凹尚沙发
别以为，沙发只要顺眼好看就好了，其实，挑选沙发也是一门学问。下面，为大家列出一些沙发挑选大忌。
1、忌不考虑风格
挑选沙发的时候，切忌在店里看到一张漂亮沙发，马上就买回家。买回去才发现放在样板间中很好看的款式，放在自己家里很别扭。选择沙发时一定要注意沙发风格与整体装修风格的和谐搭调。相对于家庭的基础装修，沙发除了使用功能之外，还起到了衬托环境的作用。因此，沙发的款式和颜色一定要与家庭装修、装饰的主色调相统一。
2、忌不考虑大小
在市面上挑选沙发的时候，你会发现沙发的尺寸很多，有成千上百种。品牌沙发店一般都有展厅来展示自己的产品。要注意的是，展厅给我们的视觉感都比较宽阔，如果你只是用肉眼来估测沙发的尺寸往往会产生很大的偏差，于是就会出现这样的情况，买回的沙发太大，客厅变得拥挤不堪;沙发尺寸小了，和整体空间的比例失调。因此，在挑选沙发的时候，为了避免被宽阔的展厅误导，应该先了解自己客厅或卧室的面积，然后再选购合适的沙发。
3、忌不考虑家人的生活习惯
此外，看沙发时还要充分考虑到家人平时的一些生活习惯，比如老人喜欢靠在沙发上看报纸，小孩喜欢在沙发上吃零食，年轻人看电视时喜欢喝点咖啡，这种情况下，你就可以选择开放格与扶手合二为一的沙发，或是选择带可移动搁板的沙发，利用开放格或搁板储物，既节省空间又方便生活，小户型的客厅在空间不允许的情况下，尤其可以借鉴。
4、忌不考虑沙发的径深
背是人体最敏感的部位之一。沙发的径深直接决定了人是否感到舒适。市面上沙发径深常见的尺寸是95公分，这种径深适合身高在1.7米以下的人;身高在1.7米以上的人士最好选择径深为105公分的沙发，能彻底缓解背部的紧张状态。如果平时工作压力很大的年轻人，可以选择超大径深的沙发，比如博洛尼沙发将径深加深到125公分，这样你整个身体就可以完全松弛地陷入沙发中。
5、忌不考虑沙发的承重力
沙发的承重力决定了沙发的使用寿命，而沙发的框架又直接决定了沙发的承重力。要选择一款经久耐用的沙发，首先要看沙发的框架是否持久不易变型。沙发的框架一定要选择实木质地的，在实木框架中又以进口桉木为首选。用桉木制作的沙发主框架至少能保用6年，这是一般的木材所不能比拟的。
6、忌不考虑沙发的回弹性
如果是家有小孩，小孩平时喜欢在沙发上蹦来跳去的家庭要注意了，选沙发时要考虑到沙发是否容易变形。传统的沙发框架中一般只采用蛇形弹簧，这样的沙发在使用一段时间后很容易发生变形塌陷等问题，从而影响沙发的美观与使用。现在回弹力比较好的沙发一般采用蛇形弹簧与绷带相结合，这样沙发的牢固度与回弹力会得到双倍加强，即使您家的小孩在沙发上乱跳，座垫也不易发生变形。
7、忌不考虑坐垫的舒适性
过硬过软的沙发，都不适合人体正常的坐卧，会对人体的脊椎产生一定的影响。现在市面上的舒适型沙发就采用了海绵加羽绒的新型座垫，在沙发的框架底部先铺垫多层回弹力不同的海绵以保重座垫在使用过程中受力均匀，同时海绵中加入了羽绒的成分，这样就可以解决传统沙发座垫工艺中偏软或偏硬的问题，且新加入的这种羽绒在保证沙发承重的同时最大限度地满足人体舒适的需求。
8、忌不考虑沙发的耐磨与可清洗性
如果家中有老人、小孩，要选择抗污、耐磨性能好的沙发面料。除了皮质面料外，麂皮和斜纹布料是首选，这种材质有类似动物皮毛的细腻手感，它的经纬线结合密度大，耐磨、不易变形。具有很强的防水、防污、防油渍，抗撕拉功能，非常适合于有宠物的家庭。同时在购买沙发时，还可以多订制一套沙发套，便于经常拆换清洗。
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