金庸群侠传3贺岁版伙伴:宅基地上“_

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宅基地上“合作盖房” 协议违法无效

http://www.sina.com.cn  2009年09月03日06:23  台海网

  

 

  台海网9月3日讯(海峡导报记者 陈捷 通讯员 薛自力) 市区土地昂贵,能不能到农村买块便宜地块,由市民出钱农民出地合作盖房共同享受?很多城里人都有这样的梦想,但是,最近海沧区法院的一个判决给那些想向农民买地建房的人浇了冷水。该院判决认定,市民和农民签订协议,在宅基地上合作建房,这样的协议违法无效。

  此前,思明区居民张女士和海沧镇两位村民合作建房,中途起了纠纷。张女士因此向海沧区人民法院提起诉讼,请求法院判令返还5万元定金和投入建房的部分费用。

  据了解,根据我国土地管理法的规定,城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国合同法的规定,违反国家法律强制性规定的合同无效。正是基于这样的法律规定,法院判决原告与被告签订的合作建房合同整体无效。

  

  拍案

  市民联手农民合作建房

  厦门市思明区居民张女士与海沧区海沧镇的邱老太太、老黄原来是非常要好的朋友。2007年10月12日,张女士与邱老太太、老黄签订了一份协议书。协议书约定,由张女士出资金在邱老太太所有的一块地上建设两层的楼房,建成后,房屋产权的50%归张女士所有,今后房屋的所有收入按各50%分配,张女士向邱老太太、老黄支付5万元的补偿费。

  据介绍,因为当时原告和被告是朋友,海沧区两位屋主的家庭情况比较困难,原来政府批准建156平方米,可以建3层,但因为被告钱不多,只建了一部分。结果原告知道后,就表示愿意一起出资建房。

  2007年10月12日,张女士向邱老太太支付了5万元。邱老太太向张女士开具了一张收条,收条写明:“今收到张女士建房子定金伍万元。”协议书签订后,张女士开始拆除旧房子。旧房拆除后,他们就开始在拆除的地块上搭建起新的毛坯房。

  房子建了一半双方反目

  原告张女士说,2007年12月底,建设到一半时,已经盖好了一层的房子,这时海沧城管执法部门以建房不合法为理由,禁止房子继续建设,并拆除了部分已经建好的房子。这时,她已经投入了5万多元钱。

  协议书签订后,双方就开始履行这个协议。房子刚盖到一层的时候,张女士了解到,国家法律规定,城市居民不能到农村盖房,因此她与邱老太太、老黄合作盖的房子,她是分不到产权的。而且,合作建房协议书违反了国家的强制性法律规定,属于无效合同。于是,她向海沧区法院提起诉讼,请求法院判令被告邱老太太、老黄返还定金5万元,并折价补偿她建房的投入5万元。

  被告代理人说,被告认为是因为原告自己缺乏资金投入而违约停建,没办法继续履行建房,才引起这个纠纷。他认为,双方的合作建房协议,因为写得不严谨,说产权各一半就违反国家强制性规定,但如果不这样写,而是写一方负责投资,分一半租金,享有使用权,没有产权,产权归被告,那本案估计就不会引起纠纷了。他还说:“现在这件事情很好解决,其实原告要继续建的话,把合同修改一下,我负责投资收益,产权还是归被告,那么就圆满解决了。”

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  法院判决合作协议无效

  近日,海沧区人民法院作出判决,判原告张女士与被告邱老太太、老黄签订的合作建房协议书无效;法官还认定,房屋拆除产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。由于签订合同时,原、被告均知晓合同项下地块的性质是宅基地,因此原、被告双方对于合同无效负有同等的过错,因此损失应由原、被告双方平均分摊。

  福建信海律师事务所林敏辉律师认为,本案及全国其他地方的类似判决实际上表明了法院对于此类案件的一致看法,即无论双方所签订的合同文书形式如何,只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为,都是无效合同,法律不能保护,试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地此一目的的行为是不能得到法院支持的。

  林敏辉说,根据我国土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,禁止宅基地进入市场交易。具有农村户口身份的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地,农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。本案中被告与原告签订的合作建房协议书,实际上是非法转让宅基地。

  焦点争议

  合作建房协议是否有效?

  被告:协议书是双方真实意思

  被告邱老太太、老黄在法庭上说:“协议书是双方当事人的真实意思表示,除违反国家规定的条款无效外,其他条款对双方当事人都有约束力,理应依约履行。”他们还答辩称,原、被告签订的协议书归于无效,系由于协议书中的内容违反国家强制性规定所致,原告方对此同样存有过错。协议书的内容是原、被告双方真实意思表示,除部分内容无效外,剩余部分应为有效,原、被告双方仍应履行。由于原告违反国家法律规定邀被告在宅基地上合作建房,原告主观上存有明显的过错,其诉求不应得到支持。

  双方签订的协议书中并没有定金的约定,因此本案不存在定金的问题。至于被告出具的收条上写有“定金”两字,实际上是原告按协议书的第四条约定,支付给被告四间拆除房屋的补偿费5万元,只因当时被告不知道“补偿费”怎么写,原告说没关系,随便写一下,就写“定金”吧。

  被告认为,是原告自己找被告来合作建房,并拟好协议书让被告签字,现在因原告自身违反国家规定而导致合作建房合同无效,责任全在原告,因此原告要求被告补偿其建房投入资金,没有事实和法律依据。

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  原告:这份合作合同不合法

  针对合作建房协议是否有效的问题,原告代理人认为,这个合同是不合法的。他说,首先依据我国土地管理法,这方面有一个明确的规定,另一方面国务院也有出台一个规定,明令禁止这方面的建设,所以这个合同是没有效力的。因此依据这个合同得到的财产,应该返还,返还不了的,就要折价来返还。

  原告代理人说:“像定金这部分我们认为是可以返还的,那房屋已经建成了,再拆除或返还砖瓦的话,是不符合实际的,相对来说,对社会资源也是一种浪费,所以我们认为最好是折价来返还。”

  法官说法

  这是变相非法转让宅基地

  厦门市海沧区法院认为,使用权人邱老太太只能在宅基地上建造房屋,但是不能出租、买卖或变相买卖。被告与原告签订的合作建房协议书,实际上是非法转让宅基地,违反了国家土地管理的法规政策,应认定为无效。原、被告各方在履行合同中的既得利益应当返还,产生的损失应根据各自的过错程度分担。由于被告原来的旧房在履行合同前已经拆除,这部分的损失应由原、被告平均分摊。因此被告还应返还原告补偿费2.5万元。

  不过,针对原告要求被告折价补偿其建房投入5万元的诉求,法官认为,由于原告投入建设的房屋造价无法评估,因此建好的毛坯房价值无法确定,证据不足,法院不予支持。

  专家说法

  建立完善的集体土地流转制度

  厦门大学法学院副教授黄健雄认为,“小产权房”的出现,不仅是对我国现行城乡土地制度差异性对待和政府房地产市场调控失灵的有力回应,更是对我国二元城乡结构制度性缺陷的极大挑战。

  由于近年来“小产权房”问题愈演愈烈,政府有关部门对“小产权房”的态度由暧昧到明确,由口头警告到政策文件明确否定。黄健雄说,对“小产权房”的种种限制实质上是对农民集体所有土地进行的限制,究其深层次的原因还是土地制度的问题,若城乡分割的市场格局不能真正改变,“同地同价同权”的统一土地市场就不能建立,“小产权房”问题就无法得到根治。

  2008年1月1日开始实施的 《城乡规划法》代替了原来的《城市规划法》,彻底改变城乡二元结构的规划制度,进入城乡一体化的规划管理时代;把城市和农村统一起来,进行统筹规划,这也预示着未来城乡一体化发展的总体趋势。但与此相反,商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这座独木桥来连接城乡两个地产市场,在二元土地制度之下,一元规划显然不能真正充分发挥作用,由此导致了 《城乡规划法》成为一部跛脚的法律,难以达到其预期的立法效果。

  黄健雄认为,应当以解决“小产权房”问题为契机,根本变革早已不适合社会主义市场经济要求的集体土地流转制度,打破土地流转的政府独家行政垄断。推动农村集体土地制度改革,建立完善的集体建设用地使用权流转制度,从而促进城乡一体化发展。