金华农家乐好玩的地方:绑定地方政府 央企造“大城”运动

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 21:55:43

绑定地方政府 央企造“大城”运动

(2011-06-10)

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  2009年上市融资500多亿,2010年100亿的中期票据融资,到今年60亿的中期票据融资,财大气粗的建筑和地产业的双料“大象”——中国建筑并不满意旗下已有一个庞大的地产“一哥”中海,一直渴望在地产端再发力。城市综合开发已经成为了中建的一大特色。相同的背景之下,中国冶金、中国铁建此类央企也大力在向毛利润更高的地产板块发力,城市综合开发成为一种时尚。央企有由做大向做强的渴求,但地产行业各种资本林立,民营背景更是不乏效率快、稳准狠的大票“高手”,如何突围?

  造17城

  6月,中国建筑股份有限公司与郑州市人民政府就郑州经济技术开发区滨水新区城市综合开发项目签署战略合作框架协议。中国建筑与郑州市签署的项目合作协议,涉及投资总额约80亿元,计划5年内完成建设开发。按照协议,合作开发项目包括两个部分:滨水新区范围内土地整理投资项目和公建合作建设项目。土地整理投资项目主要含征地拆迁、土地整理、安置房建设、按规定列入投资成本的绿化等;公建合作建设项目主要含创业大厦、公益性文化娱乐场馆、体育公园等。5月,中国建筑刚在贵州攻下一城。遵义市政府与中国建筑股份有限公司在贵阳签署《遵义市新蒲新区城市综合开发项目合作框架协议》,双方决定建立长期战略合作。该项目需要中国建筑投资100亿。据国信证券统计,中国建筑已经在中国做了17个城市综合开发了。而在国信证券的4月的研究报告中,着重讲述了做城市综合开发的时代背景。“城市综合运营商是建筑企业二次转型的一个重要模式,公司目前已经与北京、上海、武汉、新疆、昆明等国内17个省、市、自治区签订了框架协议,这种包含一揽子投资计划的框架协议最终将为公司带来巨量的工程施工合同、BT项目合同、土地一级开发合同以及可用于二级开发的大量优质低价土地储备,因成片区域的开发,一般涉及投资动辄几十亿、上百亿,一般城投公司或地方建工企业难有实力独自承担,在银行日益收紧对地方融资平台信贷的背景下,公司这样具有央企背景同时具备强大综合建设实力的企业成为地方政府进行城市开发的首选”。比起普通的地产公司,央企的分公司在很多特别是中西部地区的三、四线城市修桥、铺路、盖房早已在当地扎根。而中国建筑在很多中西部地区做城市综合运营也来源于其深厚的人脉关系。但人脉只是起因,如何才能真正地打动“地方政府”的芳心呢?

  瞌睡遇到枕头

  以中国建筑在西安某区做的一个用地面积约20多万平方米的城市综合开发为例,不难发现:地方政府要大搞城市建设,而地方城投类公司缺钱而深感懊恼。瞌睡遇到枕头,造城暗合了地方政府,央企的财力和双方的互相信赖感又成了催化剂。西安某地要做城市开发,当地政府拿不出钱来,后来就引来了中国建筑的投资。中国建筑在该地的投资就正是其一直强调的新的盈利模式:投资+地产+工程+设计。通过这种模式,地方政府和中国建筑之间形成了关系错综、牢不可破的利益关系。其具体合作是,中建股份向某区政府下的一个开发公司提供13亿元资金,以供其进行拆迁安置,当地政府则需将410亩周边地块以每亩360万的价格对其挂牌转让,资金使用期间,当地政府向中建股份按照央行贷款基准利率支付1年资金占用费。中建股份还将与开发公司签订合同,承接和整个大土地相关的某城中村150万平方米的安置项目建筑工程,总承包价约26亿元。同时,开发公司以3000万元聘请中建股份下属的某设计院为整个综合开发中的一个环节的顾问。而中国建筑在双方磋商中,对拿地成本进行了详细的计算。拿地要花费14多亿,而这样,中国建筑获得了约82万平方米左右的可售建筑面积。楼面地价算下了大约合1700元/平方米。当地的资深开发商向记者表示,这个土地价格属于正常。但对于中国建筑关键之处,是回避了激烈的土地竞争。而在中国建筑当时计算中,将住宅的建安成本计算在1800元/平方米,商业的建安成本是2500元/平方米。整体算下来,一平方米的造价约4100多元。计算一期开盘时候住宅卖每平方米6000多元,整个项目的毛利润是27%。这和做建筑施工比,利润率还不错。

  央企的大盘

  无独有偶,几乎所有的建筑型央企都在做“大城”开发。一位业内人士告诉记者:大型建筑公司不愿意常年为开发商打工了,拿着5%-10%的低利润。随着房地产开发环节高度社会化,地产策划、营销几乎没有秘密可言。对于建筑央企而言,无非就多了一个环节,搞定土地。中国中铁、中国冶金、中国铁建都在积极做城市综合开发。这都是近年来上市融资数百亿的大型央企。和央企相比,地方政府似乎不是很宽裕。而在6月1日,央行发布的《2010中国区域金融运行报告》公开披露融资平台数据。截至2010 年年底,全国共有地方政府融资平台1万余家,较2008 年年底增长25%以上,其中,县级平台占70%左右。平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%”。按2010年末人民币贷款余额为47.92万亿元计算,政府融资平台贷款不到14.376万亿元。约五成以上地方政府融资平台贷款投向基础设施。广州、贵州、福建、河北等地轮番“攀亲”央企后,6月3日,河南省2011年与中央企业合作重点项目签约仪式在人民大会堂举行。河南省四大班子率部分省直机关、各省辖市、省管企业和其他相关企业主要负责人参会。国家有关部委领导和100多家中央企业负责人应邀参会。

  民企算账

  而在一个全国性的大型民营地产公司看来,中建的城市综合开发的资金使用效率属于中等。他认为和他们公司相比,效率低了不少,如果换了他的公司,不会拿西安的那块土地。换了恒大、世纪金源,那些稳准狠出名的公司也不会拿这块地。但他也能理解中国建筑的做法,公司那么大,又做了那么多大手笔融资,就渴望做大盘。他给记者算了一笔账:“这个楼盘均价8000元,那按照现在的造价每平方米不能少于3000元,加上地价加上各种税费,一平米要6600元左右才能保本,就等于大约一平米赚1400元。就是说用1700元的本金去撬动1400元的利润,大约有82%左右的自有资金利润率。但问题是这个楼盘开发下来,最少要两年半,那就意味着一年赚32%左右,比向基金融资利息高点,最近的利息是25%。当然,这个钱用出去,利息还低于高利贷。另一个关键问题是它还要先给地方政府13个亿。”而在中建的测算中,整个投资收回期是5.28年。搞实业不如搞房地产,搞房地产不如金融运作。中国建筑的西安开发多少也体现了当下一个现象。“不过中建不这么搞,就很可能拿不到地。除了东南沿海拿地都是市场竞争,比较规范,但一些地方政府就是如此,不听我的,就休想拿地。即便是公平的竞争也不行。”这位开发商表示对中建很理解,“当然,他们除了中海,别的部门搞地产,效率一般,我们打过交道。”

  经济观察网 记者 周亚霖

  

《联合早报网》