金三的娃娃怎么样:合伙合同范本

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 18:57:15

房地产销售收入的会计核算

社会主义市场经济的健康发展为房地产市场的发育完善创造了优越的市场环境,使房地产业如沐春风,得以空前发展。如何规范和加强房地产开发企业的会计核算,为房地产业的健康发展保驾护航,显得极为迫切。


   一、房地产销售收入的核算范围


   房地产有广义与狭义之分,广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改良物”即不动产;狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,有的在销售之前未与购买方签订购销合同,这是一类;另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。


   房地产开发项目竣工验收办理移交手续之前,已签订房地产购销合同的交易是作为房地产销售,还是作为代建工程呢?答案是不能作为代建工程。因为房地产开发企业的销售对象是其“生产制造”的房地产,是有实物形态的产品,所提供的是产品而非劳务。办理竣工验收、办妥移交前签订购销合同甚至收取部分售房款,其性质是预收货款(或预收定金),这种交易是房地产销售业务。


   房地产开发企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。


二、房地产销售收入的确认原则


   房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品,具有商品的一般特性,因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则-收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件:


   (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;


   (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;


   (3)与交易相关的经济利益能够流入企业;


   (4)相关的收入和成本能可靠地计量。


   房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定,房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后,方可上市预售房地产。在预售中所得的价款,只能是属于暂收款、预收效性质的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,这时不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收帐款”转为“经营收入”。


   在开发产品竣工验收后签订的购销合同,由于有现房供应,在办妥房地产移交手续后,即可确认收入。理由是:


   第一,移交手续办妥后,购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书,与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方,满足条件一。


   第二,房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的,出售后不拥有继续管理权和控制权。开发项目区域内的物业管理等社区服务与条件二所述的继续管理权不同,管理主体有差别。


   第三,目前房地产销售款的支付方式虽多种多样,有一次性付款、分次付款和银行按揭等,有担保和保险措施,但房地产价款的流入不成问题。


   第四,房地产价款在签订合同时已经协商确定,而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。


   三、房地产销售收入的核算


   房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,不论是否签订正式购销合同,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收帐款”科目;因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税“等科目核算;房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。


   开发项目完工经验收合格、竣工决算后,房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方,办妥移交手续后可以确认销售收入的实现,借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目,贷记“经营收入”科目。


   房地产企业出售周转房时,先按周转房的摊余价值,借记“开发产品”科目,贷记“周转房”科目;再按购销合同中双方签订的价格,借记“银行存款”等科目,贷记“经营收入”科目;并结转其销售成本,借记“经营成本”科目,贷记“开发产品”科目。


   旧城改造中的回迁房收入,包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入,作为房地产开发企业的经营收入,借记“预收帐款”等科目,贷记“经营收入”科目。


   采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后,先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时,借记“银行存款”或“应收帐款”科目,贷记“经营收入”科目;按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本,借记“经营成本”科目,贷记“分期收款开发产品”科目。


   房地产开发企业之间签订项目开发合同,合资开发项目,如果合同规定按投资额分配开发产品的,分出去的开发产品不作为经营收入;如果是分享合资开发项目利润的,对主办企业而言,合资开发的所有开发产品对外出售(包括合资方购买的)均作为经营收入核算;房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同,不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润,所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方,均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。


   房地产是一项价值很高的商品,房地产开发企业为顺利售出房盘、地产,尽快回收投资,对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用,应作为企业的“财务费用”,不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货,经房地产开发企业同意后,冲减退货当期的“经营收入”。


   在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的,只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易,比如售后回租、售后回购方式的房地产销售,必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务,与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业,即使已办妥移交手续,也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的,应分析退货的可能性,估计可能发生退货的,不能确认收入。在不能确认收入的情况下,若已办妥移交手续,应借记“开发产品一已售”科目,贷记“开发产品一库存”科目。房地产开发成本核算程序
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程
   开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:

   1、归集开发产品费用

   由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。

   (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。

   (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。

   (3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。

   通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

   2、正确划分成本项目

   客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

   为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:

   (1)“4301开发成本”账户。

   本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。

   (2)“4302开发间接费”账户。

   本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。

   按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。

   3、计算并结转已完开发产品实际成本

   计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。

   4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。

   即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户。

   房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 建筑安装工程费用的核算

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出,应根据工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其建筑安装工程支出,应根据企业承付的已完工程价款确定,直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包,并将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价款时,应按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

   如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标,标价为1080 000元,这两幢商品房的预算造价为:

   101  商品房  630 000元

   102  商品房  504 000元

   合计       1134 000元

   则在工程完工结算工程价款时,应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费:

   某项工程实际建筑安装工程费=工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

   设例中:

   101   商品房   1080000元×630000元÷1134000元=600000元

   102   商品房   1080000元×504000元÷1134000元=480000元

   采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

   企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

   施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 前期工程费用的核算
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出,能分清成本核算对象的,应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费,应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 基础设施费用的核算
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出,一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费)计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 配套设施开发成本的核算

一、配套设施的种类及其支出归集的原则

   房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两类:一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:(1)开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;(2)开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施,如果没有投资来源,不能有偿转让,也将它归入第一类中,计入房屋开发成本。

   按照现行财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施项目,不得计入商品房成本。因为这些大配套设施,国家有这方面的投资,或是政府投资,或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中,由于城市基础设施的投资体制,无法保证与城市建设综合开发协调一致,作为城市基础设施的投资者,往往在客观上拿不出资金来,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

   为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出,并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种:

   1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出;

   2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本;

   3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

   由上可知,在配套设施开发成本中核算的配套设施支出,只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

   二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

   一般说来,对能有偿转让的大配套设施项目,应以各配套设施项目作为成本核算对象,借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转,有的也需要其他配套设施为其提供服务,所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

   对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施,如果工程规模较大,可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的,也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象,于工程完工算出开发总成本后,按照各该项目的预算成本或计划成本的比例,算出各配套设施的开发成本,再按一定标准,将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本,在核算时一般可仅设置如下四个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担,为简化核算手续,对这些配套设施,可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用,也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此,对这些配套设施,在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

  三、配套设施开发成本的核算

   企业发生的各项配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目,并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

   对配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发,时间较长,有的需要几年,开发企业在开发进度安排上,有时先建房屋,后建配套设施。这样,往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成,或者是商品房已经销售,而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配,只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数,计算出已出售房屋应负担的数额,用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算,一般可按以下公式进行:

   某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率

   配套设施费预提率=该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100%

   式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

   例如:某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房,151出租房,181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工,为了及时结转完工的商品房等成本,应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下:

   101  商品房  1000 000元

   102  商品房  900 000元

   151  出租房  800 000元

   181  周转房  800 000元

   201  大配套设施——商店  500 000元

   251  幼托设施  320 000元

   幼托设施配套设施费预提率=320000÷(1000000+900000 800000 800000 500000)×100%=320000÷4000000×100%=8%

   各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为:

   101商品房:1000 000元×8%=80 000元

   102商品房:900 000元×8%=72000元

   152出租房:800 000元×8%=64000元

   182周转房;800 000元×8%=64000元

   201大配套设施——商店:500 000元×8%=40 000元

   按预提率计算各项开发产品的配套设施费时,其与实际支出数的差额,应在配套设施完工时,按预提数的比例,调整增加或减少有关开发产品的成本。

   现举例说明配套设施开发成本的核算如下:

   如某房地产开发企业根据建设规划要求,在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工,其中商店建成后,有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发,幼托与商品房等不同步开发,其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位:元):

                          201    251    252

                          商店   水塔   幼托

   支付征地拆迁费             50 000   5 000   50 000

   支付承包设计单位前期工程款     30 000   20 000   30 000

   应付承包施工企业基础设施工程款  50 000   30 000   50 000

   应付承包施工企业建筑安装工程款  200 000  245 000  190 000

   分配水塔设施配套设施费  35 000

   分配开发间接费  55 000

   预提幼托设施配套设施费  40 000

   1、则用银行存款支付征地拆迁费时,应作:

   借:开发成本——配套设施开发成本   105 000

     贷:银行存款   105 000

   2、用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:

   借:开发成本——配套设施开发成本   80 000

     贷:银行存款   80 000

   3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时,应作:

   借:开发成本——配套设施开发成本   765 000

     贷:应付账款——应付工程款   765 000

   4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时,应作;

   借:开发成本——配套设施开发成本——商店   35 000

     贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔   35 000

   5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时,应作:

   借:开发成本——配套设施开发成本——商店   55 000

     贷:开发间接费用   55 000

   6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时,应作:

   借:开发成本——配套设施开发成本——商店   40000

     贷:预提费用——预提配套设施费   40000

   7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

   四、已完配套设施开发成本的结转

   已完成全部开发过程计经验收的配套设施,应按其人问情况和用途结转其开发成本:

   1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施,如上述商店设施,应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方,作如下分录入贴:

   借:开发产品——配套设施   460000

     贷:开发成本——配套设施开发成本   460000

   配套设施有偿转让收入,应作为经营收入处理。

   2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施,如上述水塔设施,在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本),分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本,作如下分录入账:

   借:开发成本——房屋开发成本   265000

     开发成本——配套设施开发成本   35000

     贷:开发成本——配套设施开发成本   300000

   3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施,如幼托设施,应在完工验收后,将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费,作如下分录入账:

   借:预提费用——预提配套设施费   320 000

     贷:开发成本——配套设施开发成本   320 000

   如预提配套设施费大于或少于实际开发成本,可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算,可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 地产开发间接费用的核算
一、开发间接费用的组成和核算

   开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用,但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续,将它先记入“开发间接费用”贴户,然后按照适当分配标准,将它分配记入各项开发产品成本。

   为了组织开发间接费用的明细分类核算,分析各项费用增减变动的原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算:

   1、工资

   指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

   2、福利费

   指按上项人员工资总额的一定比例(目前为14%)提取的职工福利费。

   3、折旧费

   指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

   4、修理费

   指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

   5、办公费

   指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

   6、水电费

   指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

   7、劳动保护费

   指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

   8、周转房摊销

   指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

   9、利息支出

   指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息,应作为财务费用,计人当期损益。

   10、其他费用

   指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

   从上述开发间接费用的明细项目中,可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同,它属于相对固定的费用,其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说,则随着开发产品量的变动而成反比例的变动,即完成开发产品数量增加,单位开发产品分摊的费用随之减少;反之,完成开发产品数量减少,单位开发产品分摊的费用随之增加。因此,超额完成开发任务,就可降低开发成本中的开发间接费。

   开发间接费用的总分类核算,在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用,都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方,作如下分录入账:

   借:开发间接费用  

     贷:应付工资  

        应付福利费  

        累计折旧  

        递延资产  

        银行存款  

        周转房——周转房摊销  

   必须指出,如果开发企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,其所发生的费用,除周转房摊销外,其他开发间接费可记入企业的管理费用。

   开发间接费用的明细分类核算,一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”,将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

   二、开发间接费用的分配

   每月终了,应对开发间接费用进行分配,按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法,企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程,均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配,对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本,均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用,可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说,企业内部独立核算单位发生的开发间接费用,可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准,可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本(包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费)进行,即:

   某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额

   如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元,应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下:

   开发产品编号  名称  直接成本

   101       商品房  50 000

   102       商品房  120 000

   151       出租房  75 000

   181       周转房  70 000

   201       大配套设施——商店  80 000

   301       商品性土地  125000

   合计          520 000

   根据上列公式,即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费:

   101商品房:50000元×41600元÷520000元=50 000元×8%=4 000元

   102商品房:120 000元×8%=9 600元

   151出租房:75 000元×8%=6 000元

   181周转房:70 000元×8%=5 600元

   201大配套设施:80 000元×8%=6 400元

   301商品性土地;125 000元×8%=10 000元

   根据上面计算,就可编制有如下所示的开发间接费用分配表:

   开发间接费用分配表

   2000年5月                      单位:元

   开发项目编号名称   直接成本    分配开发间接费

   101商品房       50 000      4 000

   102商品房         120 000       9 600

   151出租房         75 000       6 000

   181周转房         70 000       5 600

   201大配套设施      80 000        6 400

   301商品性土地      125 000        10000

   合  计        520 000       41 600

   根据开发间接费用分配表,即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目,并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方,作如下分录入账:

   借:开发成本——房屋开发成本   25 200

     开发成本——配套设施开发成本   6 400

     开发成本——商品性土地开发成本   10 000

     贷:开发间接费用   41 600 代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
   代建工程是指开发企业接受委托单位的委托,代为开发的各种工程,包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容,在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求,采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定:企业代委托单位开发的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各项支出,应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算,并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出,进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外,企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等,其所发生的支出,则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此,开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的,仅限于企业接受委托单位委托,代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
   代建工程开发成本的核算对象,应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项:(l)土地征用及拆迁补偿费;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)开发间接费。在实际核算工作中,应根据代建工程支出内容设置使用。
   二、代建工程开发成本的核算
   开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用,应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式,基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
   完成全部开发过程并经验收的代建工程,应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方,并在将代建工程移交委托代建单位,办妥工程价款结算手续后,将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。
   例如:某开发企业接受市政工程管理部门的委托,代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中,用银行存款支付拆迁补偿费300 000元,前期工程费160 000元,应付基础设施工程款540 000元,分配开发间接费用80 000元,在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时,应作如下分录入账:
   借:开发成本——代建工程开发成本   1080 000
     贷:银行存款   460 000
        应付账款——应付工程款   540 000
        开发间接费用   80 000
   道路扩建工程完工并经验收,结转已完工程成本时,应作如下分录入账:
   借:开发产品——代建工程   1080 000
     贷:开发成本——代建工程开发成本   1080 000

发包工程及其价款结算的核算
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,如不采用自营方式,可以采用发包方式。

   对发包的基础设施和建筑安装工程,一般采用招标、议标方式,通过工程公开招标或邀请施工企业议标,将工程发包给施工企业的,按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定,同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程,根据批准的设计文件和中标标函内容所签订,明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容:(l)工程名称和地点;(2)工程范围和内容;(3)开、竣工日期;(4)工程质量、保修期及保修条件;(5)工程造价;(6)工程价款的支付、结算及交工验收办法;(7)设计文件和技术资料提供日期;(8)材料、设备的供应和进场期限;(9)双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

   一、工程价款结算的办法

   开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算,应根据国家有关工程价款结算办法,结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看,归纳起来,主要有如下三种。

   1、按月结算

   按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点,但不同的工程,都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程,都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位,并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价,都是以分部分项工程为基础的。因此,根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价,就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程,工程标价与工程造价不同时,应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上,各个地区也不尽相同,目前一般都实行月中预付、月终结算,即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付,月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。

   2、分段结算

   分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位),如基础、结构、装饰、竣工等;按照完成阶段,分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款,即在月中按照当月施工计划工作量预付,于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。

   3、竣工一次结算

   开发项目或单项工程施工工期在12个月以内,或者工程承包合同价值较小的,可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后,每月按当月施工计划所列工作量预付工程款,于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。

   不论采用何种结算办法,施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例,并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行,候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的,可以不留工程尾款。

   又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时,发包开发企业可根据承包施工企业的要求,在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款,干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。

   在实际工作中,预付备料款的额度和扣回办法,在各个地区并不完全相同,当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下,预付备料款的额度应为当年工程价值的25%。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时,就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50%,抵作预付备料款扣回。这样,到工程完工,扣回相当于发包工程价值25%(50%×50%)的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放,施工所需的建筑材料、结构件,一般均可从当地市场随时采购,今后也就没有必要再预付备料款了。

   二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算

   开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算,应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款,应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方;按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款,应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时,应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方,“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时,记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

   如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600 000元,按照合同规定开工前应付预付备料款150 000元,则在用银行存款支付时,应作如下分录入账:

   借:预付账款——预付承包单位款   150 000

     贷:银行存款   150 000

   9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元,用银行存款预付工程款时,应作:

   借:预付账款——预付承包单位款   35 000

     贷:银行存款   35 000

   10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75 000元,减去应扣回预付备料款18 000元。月中预付工程款35 000元,尚应支付工程款22 000元(75 000元-18 000无-35 000元),应作:

   借:开发成本   75 000

     贷:预付账款——预付承包单位款   53 000

        应付账款——应付工程款   22 000

   用银行存款支付应付工程款时,应作:

   借:应付账款——应付工程款   22 000

     贷:银行存款   22 000 房地产成本核算实例分析
房屋的开发,是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋,按其用途可分为如下几类;一是为销售而开发的商品房;二是为出租经营而开发的出租房;三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外,有的开发企业还受其他单位的委托,代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋,虽然用途不同,但其所发生的开发费用的性质和用途,都大体相同,在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出,又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出,并便于计算开发成本,在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外,还应按开发房屋的性质和用途,分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户,并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

   企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象,应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定:

   1、一般房屋开发项目,以每一独立编制设计概(预)算,或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

   2、同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近,同一施工队伍施工的,可以合并为一个成本核算对象,于开发完成算得实际开发成本后,再按各个单项工程概预算数的比例,计算各幢房屋的开发成本。

   3、对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目,可以结合经济责任制的需要,按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

   如:某房地产开发企业在某年度内,共发生了下列有关房屋开发支出(单位:元):

                       101    102     152     182

                         商品房  商品房  出租房  周转房

   支付征地拆迁费           100 000   80 000

   结转自用土地征地拆迁费       75 000   75 000

   应付承包设计单位前期工程费     30 000  30 000  30 000  30000

   应付承包施工企业基础设施工程款   90 000  75 000  70000  70000

   应付承包施工企业建筑安装工程款   600 000  480000  450000  450000

   分配配套设施费(水塔)        80 000   65 000   60 000  60 000

   预提配套设施费(幼托)        80 000   72 000   64 000  64 000

   分配开发间接费用            82 000   66 000   62 000  62 000

   1、则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   180 000

     贷:银行存款   180 000

   2、结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   150 000

     贷:开发成本——自用土地开发成本   150 000

   3、将应付设计单位前期工程款入账时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   120 000

     贷:应付账款——应付工程款   120 000

   4、将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   305 000

     贷:应付账款——应付工程款   305 000

   5、将应付施工企业建筑安装工程款入账时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   1980 000

     贷:应付账款——应付工程款   1980 000

   6、分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   265 000

     贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔   265 000

   7、预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   280 000

     贷:预提费用——预提配套设施费   280 000

   8、分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时,应作:

   借:开发成本——房屋开发成本   272 000

     贷:开发间接费用   272 000

   9、同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

   10、已完工程的结转

   房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房,应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本,记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户,并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中,应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方,作如下分录入账:

   借:开发产品   3 562 000

     贷:开发成本——房屋开发成本   3 562 000