重生1926之崛起:楼市刚需只是个传说

楼市刚需只是个传说

                             文/马跃成
     这是一篇2011年1月20日为某杂志写的约稿。现在发出来，可以和最近的房地产形势对照一下。
     最近几个月来，楼市回暖像一个怪胎一样让人们惊的目瞪口呆。人们想象不到，在政府有关部门接连表态绝不放松调控的大环境下，在中央媒体连篇累牍地发表评论和报道对高房价进行严厉的批判声中，一些地方的房价竟然出现了滞涨的情况，交易量竟然在涨价中也有上升的趋势。
     这就怪了，几个月来新一轮调控的目标就是要把房价打压下去，为此中央政府出台了，包括提高首付比例、提高贷款利息，禁止3套房贷款等一系列严厉政策。按说，房价滞涨回落只是早一点晚一点的事，绝对不应该有房价反涨的可能性。
     那么，楼市回暖从何而来？认真研究后人们发现，这次房价反涨和热销的楼盘确实是少数中的少数，几个月来交易量为零的楼盘还多的很。更出乎人们意料的是，这少数楼盘竟然是些豪宅、别墅，而这里的购房人又多是靠自有资金一次性付款购房，根本就绕过了政府调控政策的限制。
     从去年的中秋节开始，南京楼市中秋继续升温，有消息说，某楼盘200多万的房子被人一下子就买走了8套。中秋低调加推新房的保利香槟国际，230多套新房不到半天被抢走180套；前一天晚上“偷偷”加推新房的仁恒G53，136套新房第二天上午就有90多套被贴上“已售”的小红花。
     据说，6月份保利香槟国际开盘时，光是交诚意金就得50万，主力户型每套售价也要在三四百万之间。而同期上市的中海凤凰熙岸项目，面积最小的两房总价也要两百多万，最贵的总价过千万。但是，就是这样的高总价豪宅竟然引发了新政之后罕见的抢购场面，推出的298套房源当天就被认购232套，销售金额超过10 亿元。同日开盘的保利香槟国际销售也超过了八成。豪宅虽贵，可仍然有不少买家趋之若鹜。
     “天价房”都是哪些人买走的？按照开发商的说法，购买客户大多都已拥有二套或三套以上住房。北京某楼盘的资料显示有超过80%的购房者是首次购房，但是实际上也没有多少真正是首套住房，而以改善性置业的名义的又多为投资性置业，这从购房者近一半来自外地的情况可以证明，自住只是个理由。
     看来在国家楼市的密集调控下，并非所有的楼盘都遇到了“滑铁卢”，兼具投资和置业功能的高端楼盘近期已经成为了富豪的投资热点。他们认为，虽然投资成本较高，但是保值增值性也强。
     难道富豪和投资者不担心楼市调控威力下，房价会出现大幅下跌的局势？但是确实对中国的楼市该怎么走？不同的利益集团有不同的判断。既得利益集团认为，中央政府担心硬着陆，不敢戳破房价泡沫，政府不会让房价真正降下来。
     这些年，老百姓确要为已经透支未来的房价买单，更多民众抱怨不公。地方政府、开发商、炒房客均唯利是图，软着陆似乎不可能，他们认为，只有将房地产硬着陆，才能摆脱楼市暧昧的局面。
     人民网从2010年9月8日正式推出“直通中南海——中央领导人和中央机构留言板”以来，数万名网民已经在留言板上发言，关注的话题集中在房价、教育和食品安全等社会焦点问题。其中30%以上的意见是反映房价问题的。
     北京工业大学和社科文献出版社在8月份联合发布的《2010年北京社会建设分析报告》中指出，2008年北京城镇居民人均可支配收入24725元，户均可支配收入64285元。其中20%的高收入家庭人均可支配收入为47110元，户均可支配收入为12.2万余元。20%的低收入家庭，人均可支配收入只有 10681元，户均可支配收入2.7万余元。
     2009年，北京商品房价全年涨幅高达73.5%。2008年北京住房市场出售商品住宅平均每套面积110.7平方米，按照2009年11月17810元 /平方米的均价计算，购买一套90平方米的普通商品住房需要160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入。北京居民的房价收入比为25：1。也就是说，一般家庭25年的收入才能购买一套住房。如果除掉正常的消费，就是一辈子的工作也买不起房。
     最近，北京市统计局也公布了2009年北京单位职工年平均工资数据。2009年，北京职工年平均工资为48444元，比2008年增加3729元，增长 8.3%。收入增加了8.3%，而房价增长了73%。同时，收入增长的基数是4万多，而房价增长的基数是一百多万。房价就好比动车组，而收入就好比绿车皮。
     北京市政协去年4月开始在本市建筑、制造、服务等行业3万余名一线职工中进行的调查显示，这些行业一线职工平均工资水平偏低，仅相当于全市城镇单位在岗职工年平均工资的37%，其中81%的在岗职工工资低于全市平均工资水平。工资水平较高的证券业单位职工最高年平均工资超过百万元，而纺织服装鞋帽制造业等行业职工最低的还不到2万元。
     国家统计局于去年3月19日发布的《2009年农民工监测调查报告》显示，2009年建筑工人每个月的平均工资是1625元。调查显示，我国建筑工人每周的平均工作时间是59.4个小时，远远超过国家规定的40个小时。如果按劳动时间算，其工资将更低。
     现在普通工人的工资情况与当前的房价相比，他们怎么指望着能够在城里买房？
     房价迟迟不降，多数购房者“失望”。热线房产网最新调查显示：63.33％以上的网友认为“目前房价仍然虚高，泡沫大，楼市调整仍未到位”。同时，94.44％的人倾向于直接打折，降幅超过10%才能接受。
     房子问题解决不好要出大乱子，这已经是历史留给政府的最后机会。房地产还是当前腐败的根源之一，是两极分化的策源地，是中国当前一切社会问题和经济问题的关键点。