重庆微信商业合作:论房地产开发中的成本控制lingcun

作者        窦锦凯

摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。

关键词：开发成本  合理利润空间  平抑房价

近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。

一、我国房地产市场开发现状

1、市场现状

1998～2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示，2003年度全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。供销总量基本平衡，全年实现商品房销售1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%，其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米2458元，同期上升4.7%，全国有近20个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。

以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中，供求两旺，产业兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。

2、政府对现状的态度

促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。中央提出了四个新的消费热点，即住宅、汽车、通讯、旅游。尽管汽车增长速度快于房地产，但汽车在消费总额中的量比房地产要小。房地产业拉动经济增长占整个经济增长的四分之一，也就是说GDP增长7～8个百分点，其中有两个百分点是房地产拉动的。国务院18号文件首次提出房地产业是中国国民经济支柱产业。这表明了政府对房地产业的明确态度。同时，为了密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控，建设部，国家发展和改革委员会，财政部，国土资源部，中国人民银行，国家税务总局，国家统计局于2004年初联合发出《关于加强协作共同作好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》要求各地区按照“统筹规划，分布实施，互联互通，信息共享”的原则对市场运行状况和发展趋势做出准确判断。及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。紧缩房地产信贷的央行121号文件给房地产业也带来不小的震撼和影响。.

3、消费者对现状的态度

大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。随着银行按揭贷款对居民个人消费的政策倾斜，个人买房已不再是不可企及的事情。很多大的楼盘，刚开盘就被抢购一空，有的地区甚至出现排队抢购的局面。购房一族，炒房一族在全国很多城市都不同程度地出现。1997年，全国个人住房抵押贷款余额是190亿元，到2003年底是8000亿元，是1997年的43倍。住房消费发展速度之快令人吃惊。市场也在呼唤理性的消费者。当然，以上局面的出现关键影响因素还是房价的上涨

二、房地产开发中的主要成本构成

1、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

5、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

三、引起房地产价格居高不下的主要原因

1、土地供应价格上升

据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，于2002年统计相比上涨5.4%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。全国35个大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分别比去年同期上涨28.3%，34.6%，14.3%和13.3%。以山东威海为例，在同一相邻地段2000年度取得土地每亩约需80万元，到2003年则需近150万元。涨幅之大令人吃惊。2004年1月13~14日全国住宅与房地产会议在武汉召开，主管房地产工作的刘志峰副部长明确指出：“目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险”。个别城市有些区位的地价上涨了1倍以上。

以威海为例，按80万元每亩价格容积率为1.2计算，楼面地价为667元/每平方米，如按150万元/亩计算，同样的容积率，楼面地价将达1250元/每平方米。同一地段因地价上涨，开发成本每平方米就从677元上涨到了1250元，涨幅达87%。

从2003年四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，各地方政府抓紧土地储备。这些措施的施行，使建设用地更趋紧张。全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨，地价更是一路上涨。有些城市在此过程中都暂停一段时间的土地交易，土地供不应求导致炒地盛行。许多人看到炒地炒楼有利可图便投身其中，形成新的需求，使土地供应压力更大，造成恶性循环。

政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。据统计，近两年部分城市在此影响下房价上涨较快，上海继2002年房价平均上涨约10%以后，去年又上涨约29%，北京上涨近15%，南京上涨了23%。

2、政府行政性收费项目繁多，费用偏重

导致房价居高不下的原因之一，房地产开发企业承担的行政性收费过重。从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。据建设部房地产税费联合调查统计，1996年北京.上海.广州三城市税费占商品房价格比重分别为18%，15.7%和24%。其中广州市1985年有关房地产税费仅五项，到1995年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政性收费项目。1995，1996年国家计委和财政部联合发文，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。

下面是某市收费项目一览表

     项 目

收费标准

项目

收费标准

大配套费

150元/M2

墙体材料押金

10元/M2

人防费

25元/M2

测绘定点费

1元/M2

教育附加费

20元/M2

三通一平

1元/M2

小区配套开发费

90元/M2

定额测试费

造价的1%

劳保统筹费

造价的2.6%

开发管理费

5元/M2

上表并没有列全该市行政性收费项目，但从上表中还是可以看出，仅各种收费，每建筑平方米就达近350—400元。

3、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安，设备费用。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。

4、房地产开发企业税赋偏重

房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的3%交纳印花税，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.3—10元标准/M2交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的1%预征土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到12%—14%，虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但税收偏高，负担加重。企业要保证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。

5、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

虽然近几年，中国人民银行几次下调贷款利率，但到目前为止，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率息的近3.5倍，下面是企业贷款利率一览表

贷款期限

基准利率

浮动标准

6个月——1年

5.31%

最高可上浮30%

1年——2年

5.49%

最高可上浮30%

3年——5年

5.76%

最高可上浮30%

从上表可以看出，企业最低贷款年利率是5.31%，最高贷款年利率可达7.49%。房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。按10万平方米居住小区计算，前期购地，交配套费，办开工手续所需启动资金以威海市为例约需6000万元——8000万元，按目前商品房预售管理办法规定，只有交齐土地出让金，并且投资额达25%以上才可预售，按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。这些规定虽然可避免一定的风险，但对流动资金不足的企业，只能是自古华山一条路——贷款。按上面所需启动资金计算企业应承但贷款利息每年达415万元——552万元，按项目周期3年计算，每平方米成本利息费用将达到125元——165元。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。

5、建材价格波动，带动建安成本提高

建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平均涨幅达200元，有的最多每吨涨幅达500元，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高，如果说几年前建安造价普通住宅在650—750元/M2之间，那麽现在的框架钢混结构住宅可达950—1350元/M2之间，涨幅每平方米达到300元。

四、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。

（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。

（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。

3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用

对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。

4、适当降低税收负担

依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。

5、开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

6、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳

加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。

7、维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理

企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。

总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。

参考文献

1.《资产评估》   西南财经大学出版社     2000年6月    主编阮萍

2.《房地产与国民经济》中国建筑工业出版社  2002年9月  杨慎著

3.《宏微观经济学》中央广播电视大学出版社  2000年8月  陈东琪主编

4.《百年建筑》黑龙江科学技术出版社 2003年4月   北京百年建筑文化交流中心主编

5.《中国房地产网》相关资料