造梦西游红孩儿:压垮高房价的“最后一根稻草”是什么？

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压垮高房价的“最后一根稻草”是什么？

蔡律

2011年06月01日07:50   来源：人民网强国博客

　　2011年6月将至，距离今年年初的第三轮房产调控已近半年，专家预测的调控效果完全释放大概需要半年的时间。一则开发贷停贷的消息在银行业和房地产行业炸开了锅。虽然最后证实，各大国有银行并没有正式通知，目前信贷收缩，银行没有钱贷给开发商。在银行信贷紧张的背景下，房地产融资渠道开始呈现多样化，信托融资则被越来越多的开发商青睐，但银监会刚刚发布了《商业银行杠杆率管理办法》，明确指出商业银行表内外杠杆率不得低于4%。这一标准出台后，加上多次上调存款准备金率，银行也面临融资需求，银行在相应杠杆标准的控制下，没有钱贷给开发商，不排除对房地产等国家高压监管的行业进一步限贷。

　　统计局网站数据显示，1-4月，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%，增速同比减缓1.9个百分点，比一季度加快0.2个百分点。 土地成交明显下滑的背后，是开发商资金链紧绷及市场预期悲观。在限购令和信贷紧缩之下，楼市僵局已现松动迹象，开发商主动对价格进行调整的范围将进一步扩大。在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张，压垮高房价的“最后一根稻草”是什么？

　　其一、货币政策是楼市调控的咽喉，加息加息比限购政策更具调控威力。加息是不是压垮高房价的“最后一根稻草”，专家已经不一， 加息增加贷款利息成本，对购房者的影响毋庸置疑。由于购房群体中存在刚性需求，且高端购房者的支付能力较强，致使贷款利率难以成为决定房价的关键因素，很难以指望房价像房地产股那样在加息宣布后“应声大跌”。银行收紧流通性、限购等楼市调控政策的出台，楼盘销售量下降，开发商资金回笼难。

　　其二、房产税是压垮高房价的最后一根稻草？房产税是楼市调控长期的制度安排。1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。黄奇帆认为重庆楼市目前已出现三大变化。一是开放商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建１５０平方米以上的大房子，而今年重庆９０平方米以下房屋开发量增加２０％，而高档房、大房子的建设量下降；二是高档房的销售量下降３０％；三是高档房销售价格下降１０％，当然这些效果并非房产税政策单独所起作用，而是房地产综合调控的效果。房产税对抑制高档住宅房价初现成效，对高房价后续效应有待观察。

　　其三、持续的楼市调控政策是压垮高房价的最后一根稻草？连续的第3波楼市调控出台，是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，“新国八条”从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面出台系列政策。很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，非常大的影响了很多购房者特别是投机者对市场的预期，楼市已经很难继续稳定价格。但是需要落实这系列政策。希望这是压倒高房价的最后一根稻草。

　　聂梅生5月29日预言，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张，今年年内中国房价将下降10%，今年不会出现2008年10月中旬房价大跌时的“救市”。分析人士认为，房企下半年销售前景仍不明朗，在销量放缓、存货攀升、资金吃紧等压力下，房企必然会更进一步加大促销力度，以价换量。但也有认为，房价调控的根本在于供求关系的改善和保障性住房建设落实，而不是依靠限购等行政性控制手段。

　　从国十条到国五条、新国八条，从上调房贷到限购、加息，从房产税到打击囤地和捂盘惜售，信贷紧缩抑制房企融资需求，提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势，监控土地供应市场，加大保障房、廉租房的供应，以保障低收入群体的刚性住房需求。特别是在限购令和信贷紧缩之下，楼市僵局已现松动迹象，好的政策就应该要坚持！笔者以为，持续的楼市调控组合政策是压垮高房价的“最后一根稻草”。

　　蔡律   2011年5月31日
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