通用规范汉字字典够买:人民法院报

  对于被执行人“惟一住房”的执行问题，我国法律对此做了较为全面的规定，有不得查封、扣押、冻结财产的一般规定，也有对房屋这一特殊财产的特别规定；有不得执行财产的变通执行的一般规定，又有对设定抵押的“惟一住房”的特殊处理方式。然而，正是由于上述相关条款相互之间的法律冲突以及实践操作的可行性与司法成本等问题，实践中对于“惟一住房”的认定与执行问题一直没有形成统一的认知与做法。

  一、“惟一住房”的两权之争

  在“惟一住房”的执行上，有些学者基于权利属性及适度执行的原则，主张：对于民事诉讼中债权的保护应当把对被执行人人权的尊重作为法院执行工作的底线，就惟一住房的执行问题而言，就是要首重对被执行人基本居住权的法律保障。但是，司法首重公正，我们也应当注意剔除“伪人权”的不当干扰，对被执行人的基本居住权进行客观界定。

  首先，惟一住房并不等同于生活必需性住房，其所涵盖的范围远大于生活必需性住房的范畴，而作为执行阻却事由的是且仅能是被执行人仅有一套生活必需性住房，即是惟一性与生活必需性住房二者之间的交集。其次，从债权、物权及人权三者之间的保护上来说，因为债权、物权产生原因的多样性与复杂性，我们不能一概的把那些“膨胀性人权”置于具体债权和物权的保护之上，不可“一刀切”的认定惟一住房具有不可执行的拒执力。近年来，江苏、上海等地在惟一性住房的执行上取得了重大进展。这也从实践层面表明，我们完全可以通过以大换小、以新换旧、以近换远、所有权变租赁等变通方式来寻找当事人利益的平衡点，以实现债权与人权的“均衡”保障。

  二、惟一且必需性住房的认定

  要解决惟一住房的执行疑难，首先就应当对惟一性与必需性住房进行认定。那么，在此认定过程中，“惟一”的标准如何来进行设定，“必需”的尺度如何来进行衡量乃是关键。

  （一）惟一性的动态认定

  对于惟一性住房标准的设定，笔者主要从时间限制和执行人相关亲属的房产认定两个角度来进行阐述。从时间延伸角度而言，面对被执行人故意转移房产的行为，我们有必要去确定惟一住房成就的时间，并以此作为揭开“伪惟一住房”面纱的考察点。笔者认为此种时间考察点的设定应当分成两种情况：一种是将时间延伸至当事人诉讼发生之日始；另一种是有限制的将时间设定为自双方当事人法律关系发生之日起。如果房产转让行为是正常的交易行为、使债务人获取相应收益的话，我们可以承认其惟一住房的既成事实；如果此种转让行为是为了故意逃避债务，那么理应揭开其“伪惟一住房”的面纱，否认其惟一性。这种故意转移财产的行为可以参考撤销权的行使和法人人格否认制度的运作条件，在此不进行额外阐述。还有一种值得探讨的情形就是被执行人相关亲属的房产认定问题。本文所述的惟一住房并不等同于其名下的惟一房产，其所包含的蕴意是法律保护的仅是被执行人及其扶养亲属的基本居住条件，不是其名下惟一房产的所有权，而在债权与被执行人居住权发生冲突的时候，法律只要保护被执行人及其扶养亲属有必要的容身之处即可。

  （二）必需性的客观衡量

  参考《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的法律条文及《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准，我们可以以各地区的人均廉租住房面积标准来确定人均“必需性”住房面积。至于执行人及其所扶养亲属最基本的住房需求可以以人均“必需性”住房面积乘以执行人及其所扶养亲属的人数来进行计算。如果被执行人的惟一住房面积明显超过了其及所扶养亲属必需性住房面积的话，法院就应当予以强制执行以维护债权人的合法权益。除此之外，评价惟一住房是否超过必需性住房面积还应当综合考虑房屋所处地段、品质及市场价值等诸多因素。

  三、制度设计

  虽然我国相关法律条文已经在惟一住房的执行问题上给出了相应的可行性依据，但在具体的实践操作中却存在着诸多疑难。笔者拟从房屋置换中“买”与“卖”的先后角度将解决之法划分为两个方面来进行探讨。

  （一）先买后卖

  先买后卖即狭义的房屋置换，顾名思义就是由相关人员或机构先为被执行人提供一套基本住房以保障其及所抚养亲属的居住权，再进而由法院对被执行人的惟一房产进行强制执行以实现申请人的债权。

  笔者认为，房屋购置的主体可分为两种：一是申请人；二是中介机构。在申请人有能力且愿意为被执行人购置基本住房的情况下，可以由申请人承担房屋购买事项，申请人因此所花费的购房款可以从执行拍卖款中一并受偿。而在申请人没有能力或不愿意承担房屋购置事项的情况下，则应当由中介机构来进行实务操作。对此，依资金来源又可以进行以下分类：一是由申请人提供购房资金但又不愿意由自己进行房屋购置的情况；二是由法院设立一个房屋置换专项基金，委托中介机构进行操作；三是以被执行人的惟一住房向银行申请抵押贷款，由银行出资；四是由相关中介机构以自有资金承担购房事务，佣金与购房款在房屋变现款中优先受偿（参照抵押借款的方式）。在中介机构的选择问题上可以参照委托拍卖程序中的摇号方式来进行，并以此来制约和“过滤”执行权。

  （二）先卖后买

  先卖后买指的是先对被执行人的惟一住房进行拍卖、变卖，在所得执行款中保留被执行人的基本购房款，其中内涵包括广义的房屋置换及所有权换租赁等内容。先卖后买在实践中主要有提供临时性住房、所有权换租赁、提取基本购房款等做法。

  1.临时性住房的供应

  在对“惟一住房”进行强制执行时，可以由申请人为被执行人提供临时性住房，此临时性住房只要能够满足被执行人及其扶养亲属的基本生活所需即可，但实践中也应当顾及到被执行人的生活、工作及就医等问题。申请人由此所预先支付的租金可以在执行款中直接受偿。但是如果申请人不愿意再为此纠纷进行额外支出时，也可以参照中介机构购置住房的做法，由房产中介等机构预先垫付租金为被执行人选址租房，所花费用及佣金从执行款中优先偿付。

  2.所有权置换租赁

  所有权置换租赁，顾名思义就是在对被执行人惟一住房进行强制执行的过程中，通过对其承租权及承租能力的“基准性”保障以维护被执行人及其抚养亲属获得基本居住的权利。

  狭义的所有权置换租赁也即附租约拍卖，是参照《抵押规定》第二条有关宽限期的规定，在拍卖被执行人惟一住房时添加一定期限租约的限制性条件，使被执行人拥有一定的时间去另寻他处，由此产生的租金从执行款中优先支付。而此宽限期一般应以3个月为宜。当然，此宽限期并不是必备要件，如果买受人与被执行人协商一致，完全可以通过订立租约的方式形成房屋租赁关系。广义的所有权置换租赁除了包括上述的附租约拍卖外，还应包括上述所言的临时性房屋供应，其在整个“先卖后买”程序中处于一个承上启下的地位。

  3.提取基本购房款

  不管是提供临时性住房还是以所有权换租赁，其目的都只是为了给被执行人及其扶养亲属提供一个临时性居住条件。而依照适度执行原则，法院必须从执行款中优先为被执行人提取一笔能够满足基本生活标准的购房款，提取之后的剩余款项方可用于清偿被执行人的债务。那么，提取的购房款数额如何确定？参照上文所述，应当以被执行人及其扶养亲属的人数乘以当地人均廉租住房面积及当地平均房价，所得之数即为应当提取的购房款数额。该购房款应当及时发放被执行人，由被执行人留作购房之用。

  4.申请廉租房及经济适用房

  在法院强制执行被执行人“惟一住房”时，被执行人可以向政府相关部门申请廉租房的居住或经济适用房的购买。在申请过程中，可以由法院提供相关的证据进行辅助申请亦或由法院出面联系相关主管部门为被执行人进行廉租房及经济适用房申请。

  四、权利救济

  在进行惟一且必需性住房的认定与房屋购置事项中，应当建立公开规范的执行听证和复议制度，以保证当事人获得充分的权利救济。首先，听证应当由具有审判资格的执行员三人另行组成合议庭进行合议，听证前应当通知申请人、被执行人及其扶养亲属等利害关系人到庭参加并告知无正当理由不出席的法律后果。其次，在听证过程中，当事人享有申请回避、举证、质证、陈述、答辩等权利，未经当庭质证的证据不得作为法院裁决的依据。再者，听证的结果应当以裁定的形式做出，并设置两级执行机构的多重审查模式，以保障当事人及利害关系人的复议权，即当事人在不服相关事项裁定时，可自收到裁定书后十日内向上级执行机构申请复议，上级执行机构应当自收到复议申请后2个月内做出维持、撤销的裁定，并送交下级法院执行机构执行。最后，当事人及利害关系人对法院的生效裁定仍享有申诉的权利，但申诉期间并不影响执行。

  （作者单位：福建省泉州市鲤城区人民法院）