透明人完整版多少分钟:枯荣:香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史

枯荣:香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史

(2011-05-22 12:47:14)

从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。

第一次“熊市”：1965-1968年（第二次“熊市” 1981-1984年、第三次熊市1998-2003年）

从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。香港60年代初期，人口就增加到300万。而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。

而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。

繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。这就是60年代初期香港爆发的银行危机。起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。

港英政府的想法很好，但结果却是致命的。因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。例如廖创兴银行在1960年的存款总额为1.09亿港币，但在房地产上的投资和贷款就高达8200万，加上家族同时又有经营房地产，其内部的关联交易频繁。在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等等必要的行业监管条件下。香港银行，特别是华资银行的经营毫无稳健性可言，危机一触即发。

1965年1月香港，明德银号被迫申请破产，然后是广东信托商业银行爆发挤兑潮。挤兑风潮席卷全港，在缺乏存款保护背景下，加上英资政府的“不作为”，使得老百姓惊慌失措。恒生、广安、道亨、永隆等诸多华资银行被挤兑。后来在香港政府宣布英镑暂时为法定货币，并且从伦敦大举运送纸钞到港，同时限制储户取款的金额等举措下，暂时平息。不过不久，又爆发更大规模的挤兑浪潮。经营了30多年的本地最大的华资银行——恒生银行被大举挤兑，一个月就失去了存款的1/6，提款的人群，从银行总部一直排到了香港会所。最终不得不以极其低廉的价格向汇丰出售股权宣布结束。这场规模浩大的银行风波，最终只有汇丰、渣打等少数外资银行获益。其中汇丰银行获益最大，一举吞并恒生等本地华资银行，几乎垄断了香港银行行业（市场占有率超过40%）。而华资银行从此走向衰落，也仅有永隆、道亨等少数存活较久。

在银行危机收缩信贷后，引发房地产危机。冒进的房地产商因此遭遇资金周转的危机。1965年香港地价、楼价、租金都开始大幅度下跌。普通住宅及高档住宅价格在一年多时间跌去50%，商业及工业地产价格跌幅更大。在1966年的短暂喘息后，1967年又遭遇香港爆发“反英抗暴”运动，港英政府出动军警镇压群众，左派受国内文革影响，反抗英国政府管辖的活动此起彼伏。香港政局不稳，大批外资人员撤离，中资的中产阶级也纷纷移民。在风雨飘摇中，房地产市场再度恶化。1967年港英政府卖地收入仅有1962年的18.7%。

在危机背后，是新兴力量的崛起，李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤等后来的地产大亨们正是在危机中看到香港未来的希望，大举在低迷时期逆势吸纳廉价地皮物业。这是一次财富的重大转移。

尽管香港在1967年又一次修订了《1964年银行条例》，但并没有解决香港银行的监管问题。例如香港作为一个特殊的管辖区，没有自己的中央银行。汇丰、渣打银行一度作为发钞行，汇丰甚至常常扮演“准中央银行”的最后支付者角色。这些问题，为80年代的又一次大规模银行风波埋下了隐患。

值得一提的是，香港恒生指数（追溯到1960年）从60年代初期的90多点，暴跌至1967年的58点左右，跌幅接近五成。如果时光机器将你带回1966年-1968年的香港，估计正常人是没有胆量敢于投资股市的。首先就是政局不稳。1966年就由于天星小轮加价事件引发动乱。随后港英政府宣布戒严，期间骚乱导致多人死亡。1967年澳门又爆发一二三事件，葡方铁腕镇压，造成3死63人受伤。这导致港澳等地的左派人士极为活跃，被外国人压制已久的矛盾被激化。接着是全港大规模罢工，港英各部门基本处于瘫痪状态。港英政府同时进行全港戒严和宵禁，宣布禁止在任何地方张贴“大字报”等煽动性标语。到9月份，有内地的一些中国搬运工人与罗湖边界的香港警察发生冲突，收缴了他们的枪械。因此，香港人认为中方会军事介入，人心更加惶恐不安。

其次是，香港中下层居民普遍对港英政府的“不公平”、腐败等现象感到不满。1966年8月份的《星岛日报》上刊登的文章是：“认为香港无出路，百万居民迷茫”。民意调查，从18000多户家庭深入调查，接近25%的居民表示如果可以选择，将移民别处。因此判断约100万的居民有意离开香港。白种人对有色人种的种族歧视和不公平的政策措施，成为老百姓最为诟病的地方。

加上当时香港的工业制造业面临欧美发达国家的“反倾销”，制造业举目维艰。而房地产市场的崩溃以及银行的大规模挤兑破产，导致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散户闻风丧胆的地方。《星岛日报》1967年6月的报道这么说的：“本港上周股票市况，出现大规模崩溃局面，由于人心浮动，降价抛售者挤，跌得更见凄厉。”

正是在这么萧条黯淡的局势下，香港股市却开始了新的一波牛市，而且是至今为止最大规模的牛市。恒生指数从最低约60多点，涨到了1973年的1700多点！而房地产市场、进出口贸易、经济总量，都出现了空前的繁荣。丑到极处便是美。不到两年后的1969年，香港人开始从各个方面来解释股票市场的大幅度上涨了：例如时局的稳定、外资的涌入、“移民”资金的回笼等等。

第二次“熊市”——1981-1984年

其实从1973-1976年期间，香港房地产市场也度过了三年左右的调整时期，但由于此前一轮熊市的打击尚未完全消散，期间房价的涨幅还算平稳，远不如股市累计的泡沫大。因此，当市道调整时，房地产市场价格没有出现大幅度下跌。倒是香港股市在极度投机泡沫破灭和第一次石油危机的双重打击下，出现了历史上最“熊”的超级熊市，恒指一度暴跌至150点，跌去90%多。

值得一提的是，同样的，香港人将股灾归结于很多因素，例如银行加息、石油价格飙升、怡和公司发现假股票等等。甚至也有名嘴呼吁政府“救市”，1973年5月7日，就有这么一篇文章，称“港府应该放手买香港股票”。不过也有有识之士指出，香港对上市公司应有更为严格的管制，另外，本地人缺乏投资经验也是其中最主要的原因。他指出“如果不是，恒指绝不会升至1700多点的高峰，如果投资者在1700多点时购入置地（房地产龙头）公司的股票，当时股价为50.5港币，市盈率高达178倍。”

在石油危机和股市崩溃的双重打击下，香港经济举步维艰，全港失业人数高达20万人，停工关厂时有所闻。而此时，一大批在牛市时期上市的公司暴露出“包装过度”和财务造假事件。例如保利工程公司，1972年12月上市，发行价2.2元港币，上市两个月后的1973年3月份的股价已经涨至25港币，上涨超过10倍。香港没有IPO资金账户的管制，因此，保利工程拿着募集的资金又投入股市炒作股票，此外，主业也存在造假。到1974年终于暴露出种种问题，最后被勒令停盘退市，仅仅上市不到3年。这只是当时香港股市乱象中的一小部分。1975年《星岛日报》这么描述的：“很多坏分子利用香港证券市场监管真空，偷龙转凤将产业变换，夸大市值，再将股票申请上市，所以一个楼宇、一条船、一纸发明，也可以摇身一变成为上市公司。不足两年中，已有一家公司被迫清盘，25家公司宣布不派息，既不派息也不发布财务报表的，则占40家。”

1973年的香港股灾，股票下跌幅度是非常惊人的。不但包括很多小型公司股价跌成仙股（不足1元），蓝筹股和行业龙头公司也都跌到只剩渣。例如汇丰银行1973年最高峰时股价66.4港币，到1974年的一年后，最低跌至7.6元港币。老牌地产龙头香港置地公司股价从66港币，跌至一年后的3.4元。李嘉诚的长江实业，从28.6元，跌至1.7元。

在股灾后，香港政府检讨了自身的监管措施，终于在74年2月通过了《证券法例》和《保障投资者条例》。设立了证监处和证监专员。对于不正当买卖行为进行了约束，包括内幕交易、造市等等。正是经过了对于市场规则的制定和监管完善，香港股市不仅没有覆灭，反而在后期迎来更大的辉煌，这是后话。

在1973年-1975年的经济衰退、房地产市场萧条和股市崩溃的多重打击下，仍有不少优秀的企业脱颖而出，并且成为日后香港股市的中流砥柱。例如汇丰银行，1973年-1976年的净利润分别为2.79亿、3亿、3.33亿、3.93亿港币，没有出现过业绩倒退。恒生银行也是如此，净利润分别为7000万、8150万、9110万、1.19亿港币。还包括东亚银行等其他香港银行龙头公司，都实现了业绩的平稳增长。而李嘉诚的长江实业、李兆基的新鸿基地产等，也都保持了业绩的平稳。正是这种优胜劣汰，保证了香港经济的长期活力。

话说“行到水穷处，坐看云起时”，正当香港经济在70年代初期焦头烂额时，危机却不经意间溜走了。1976年，石油危机终于告一段落，香港经济迅速迎来转机，当年GDP增速高达17.1%。同时，香港政府逐步放松了对外汇、黄金管制，1978年宣布解冻对银行牌照的发放，大批国际银行开始进入香港。同时期，香港人口继续膨胀，从1970年的400万增加到1980年的500万，大量新移民和67暴动时移民的居民重新返回香港。另外，50-60年的生育高峰期人口正值结婚年龄，核心家庭正逐步取代大家族家庭，对住宅的需求旺盛。内地方面，1976年正式粉碎了四人帮，结束了内耗，1979年老邓复出，将工作重心转移到经济上。同时建立了经济特区，吸引外来投资。香港经济引来了前所未有的空前繁荣，1975-1981年，GDP年均增速达到10%以上。

这些因素都刺激房地产市场在1976-1981年出现了繁荣。记录在案的例如小型住宅（40M2）的售价，从1976年的大概2650元/平方米，大幅飙升至1981年的10500元/平方米。香港中区非工业用地拍卖的价格，从1976年最低14910元/平方米，上涨到1981年的347200元/平方米。其中，中区的康乐大厦附近地块，拍卖收入超过47.55亿，创当时的世界最大宗地产交易，单价超过329640元/平方米。在价格飙升的刺激下，投机性日趋严重。“炒楼花”、“炒大厦”，炒风日盛。一个叫“金门大厦”的被在1978-1980年间转手3次，价格从7.15亿，炒到16.8亿。地价、房价的不断上涨，逐渐脱离了老百姓的实际承受能力。

例如1975年，香港普通中小型住宅售价为2300元/平方米，一套40平米的小户型售价为9.2万港币。当时香港普通居民月收入为1300元，购买一套房相当于一个人6年的工资收入水平。到1981年地产高峰时，小型住宅售价为10000元/平方米，而普通居民月收入为3000元港币，相当于8年半的工资水平。另外，银行的不断加息也导致信贷出现收缩。1978年楼宇按揭利率平均为10.62%。1981年10月，楼宇按揭利率更是升至21%的惊人水平。高利率削弱了购买的能力和增加了负担的财务费用。另外，随着第二次全球石油危机的爆发，世界经济在1981-1982年左右陷入了经济衰退中，贸易保护主义抬头，这对于出口业务较大的香港经济构成了沉重压力。

这些因素累积在一起，终于在1981年导致房地产市场崩溃。同时伴随的是银行爆发第二次挤兑破产风潮和股市的绵绵熊市。

1982年铁娘子撒切尔夫人在北京访问，中英双方传出在香港前途问题上产生巨大分歧。于是房地产市场以及股市信心最终崩塌。1982年香港地价普遍下跌40%到60%不等。跌幅最大的是工业用地和高档住宅。南湾道的一些高档住宅土地价格也下跌了60%。香港政府的卖地收入占财政总收入的比例，从最高35%，降到了83年的15%。在低价暴跌的同时，房价也开始大幅下跌。住宅价格普遍下跌3成到4成。例如北角住宅房价从10000元/平方米，跌至6640元/平方米。

冒进的房地产公司遭遇灭顶之灾。恒隆地产、鹰君集团、嘉年地产，还包括老牌的龙头置地公司，都遭遇困境，而佳宁置业等公司更是破产结束。随之而来的，是银行业的新一轮危机。

1982年，百年老店谢利源金铺倒闭，是整个危机的导火索。接着是传出与之有业务往来的恒隆银行被挤兑，短短几个月便到了濒临倒闭的地步。这家历史悠久的华资银行因为在房地产上投入了太多的资金，导致措手不及。最终被香港政府接管。这家银行暴露的问题触目惊心，亏损高达3.36亿，其中一笔2.66亿的款项，被董事挪用。随后，大来信贷财务公司清盘，香港存款保证公司、美国巴拿马财务公司等一批发放信贷的财务公司破产。1985年危机进一步达到高潮，包括海外信托银行、工商银行（并非国内的工商银行）、新鸿基银行、嘉华银行、永安银行、友联银行等一大批小型银行被迫清算。

由于再次暴露出来的银行业问题，1986年香港修订了新的《银行业条例》，其中很大程度是参照了当时刚刚萌芽的巴塞尔协议，例如首次提出了资本充足率的监管指标等等。尽管仍然未能完全解决问题，但毕竟在不断的修订改进中，香港的金融监管日趋完善，也为后面成为国际化金融中心奠定了基础。

值得一提的是，尽管遭遇房地产、股市和经济的多重危机，香港的银行业龙头公司，都保持了很好的发展势头，并没有出现危机。例如汇丰银行，继续利用危机蚕食对手市场份额，继续巩固了自己在香港人心目中的“崇高信用”。汇丰银行在1981-1985年期间，净利润从21.16亿港币，平稳增长至27.19亿港币，期间没有一年是业绩倒退的，但增速相对处于历史的低潮时期。1977年-2003年期间，汇丰银行的净利润从6.14亿港币，增长到了2003年的683.2亿港币，增长了100倍。期间，只有1990年、1998年、2001年业绩出现过倒退。恒生银行也表现出色，1981年-1985年的净利润从5.94亿，增长到9.32亿，没有一年业绩倒退。净利润从1977年的1.54亿，增长到了2003年的95.39亿港币，大致也有接近100倍的涨幅。同时，汇丰银行和恒生银行也是极少数能几十年都在恒生指数成分股之列的公司。

尽管1981-1984年的房地产“熊市”让人印象深刻，但恐怕没有人能想到，随之而来的，却是更大规模的房地产牛市，不仅持续时间超过了10年，而且涨幅也更为惊人。同时，令人跌碎眼镜的，还包括了股市。香港股市自1982年开始调整，最大跌幅接近40%，至1985年，市场反复沉沦，几次从600余点上涨至1000多点，然后又跌回原地。在消磨完投资者的信心和意志后，股市终于开始迎来更大规模的牛市，恒指从600多点，一口气涨到了1987年10月的接近4000点，只不过用了短短2年时间。繁华过后便是危机，1987年10月的全球股灾再一次不经意间重创香港股市，恒指短短几个月便暴跌至1800多点，真是一夜回到解放前。

回首香港历史，不管是金融、房地产，还是股市，都是这么在繁荣和危机中交替前进，只有那些临危不乱，眼光长远的，才能不断将危机转化为机会。而那些利欲熏心，被繁荣蒙蔽眼睛的炒作之士，则不断在各种危机中被市场消灭、淘汰。

第三次熊市——1998-2003年

和上两次熊市相比，香港房地产市场的第三次熊市持续时间之长、下跌幅度之巨，都是相当惊人的。但即便如此，香港的房地产市场并没有因此停滞不前，目前的房地产市场再度沉溺在繁荣和泡沫之中，房地产价格也逐步恢复到10多年前的高峰。

没有疯狂，就没有恐慌。任何投资品被演变为赤裸裸的投机品时，灾难就在不经意间降临了。解释1998年-2003年的房地产熊市，就不得不提到从1984-85年开始的房地产市场狂潮，这一轮繁荣时期维持了13年左右，房价涨幅累计超过5倍。

这一轮房地产牛市的起源，是中英在1985年5月27日签订的《联合声明》，规定了中国在1997年7月1日恢复对香港行使主权，根据一国两制方针，在香港设立特别行政区。特别是在附件三中，对香港土地契约做出明确规定，对于1997年前香港特区批出的所有土地契约均按照法律予以承认和保护。就此，困扰了香港数十年的前途归属问题得以最终解决。各方人士对香港的担忧烟消云散，81-84年的房地产熊市终于走到尽头，开始新一轮的繁荣周期。这一次大牛市可以分为三次升浪，一次高过一次，每一次调整都是短促而小幅度，紧接着就是更大幅度的繁荣，直至最后推至泡沫顶峰。第一次是1985年-1989年，第二次是1991年-1994年，第三次是1994年-1997年回归期间。

很有趣的是，香港房地产市场的繁荣和萧条，几乎可以从土地拍卖中看出倪端。1985年的房地产牛市也是如此。1985年4月18日，港府将约1.15万平方米的金钟地王土地进行公开拍卖。结果香港各大财团纷纷参与竞投，竞争非常激烈。此次拍卖会，云集了香港各大房地产商和银行、政府要员，以及媒体记者约700多人。最终，太古地产以7.03亿竞标成功，高出底价约40%。而要知道，1983年港府全年的土地拍卖收入也不过5.85亿。这次轰动的拍卖也正式宣布房地产市道恢复。

1985年私人住宅价格出现了20%-30%的上涨，大型住宅更上涨超过50%。至1988-89年的第一个小高潮，香港房地产指数上涨了一倍左右。市区新楼到1988年，平均售价为15000多元/平方米，超过了1981年的历史高峰：13000多元/平方米。相比1984年的6300元/平方米售价，上涨超过130%。（注意香港单位一般是平方英尺，换算为平方米时，只是简单估算）

在1985年以后，港币跟随美元贬值，带动了香港制造业出口，并且也刺激经济迅速恢复。人均生产总值从1984年的5900美元，增长到了1989年的10000美元，是亚洲四小龙之首。由于经济转型，香港向金融服务业、房地产、旅游、进出口贸易等发展方式转变。写字楼，特别是高档写字楼供不应求，例如中区交易广场的租金，从1987年的310元/平方米，上涨到了1989年的850元/平方米。当时香港的写字楼租金水平已经是全球第三高价，仅次于东京和伦敦。

另外，不可忽视的是随着法制制度的健全，香港已经成为全球著名的金融中心和自由港。透明的法制制度、高效的政府管制、较低的税收成为外资的重要集散地。例如日本在80年代随着日元大幅度升值，本地制造业出口受限，大批资金在外寻找投资出路。香港因此也成为日本资金重要的投资渠道。据统计，在1986年-1989年期间，日资在香港房地产上的投资就高达200亿港币。

经历了70年代-80年代初期的高通胀时期后，通胀压力逐步减轻。1985年后香港楼宇按揭利率逐步降低至10%左右。1987年股灾后进一步降息至6.5%左右，为多年的最低水平。同时，银行由于竞争，将贷款期限放宽至20年，很多银行还提供了大量的优惠条件。这些也成为房地产市场繁荣的良好资金基础。

同时，老百姓的炒房之风再起。1985年7月发售的柴湾杏花邨，引发数百人通宵排队抢购，同时还发生了黑社会雇佣打手插队的事件。当时的一份申请表，转手也可以卖到5万港币左右。随后愈演愈烈，1986年还发生过排队打架斗殴，导致有人因此致死事件。

1989年由于内地的五四事件爆发，再一次引发香港人的恐惧。房地产市场和股市也同时掉头向下，出现了一波小幅度的调整。同时，香港又产生了新一轮的移民潮。不过这些都没有阻碍市场的进一步上涨。1990年时，香港房地产市场以及股市就已经收复了失地，并且开始进一步上涨。1991年中英就新机场达成谅解，新机场的启动对房地产市场犹如一针强心剂。房地产市场又演变为投机狂潮的可能，当时有业者估计二手楼买卖中55%都是炒家，期楼中，有70%估计都是炒家在买。

1991年8月，迫于各方压力，港府终于颁布了“港七条”，包括规定订金为楼价的5%，登记时每人只能购买一个单位的功能等。但效果看起来并不佳，于是港府在12月份又推出了“新港六条”，包括向买卖楼花者征收2.75%的印花税，最重要的是将首付比例，从原来的一成，提升到三成。但是在财富效应和价格猛涨的驱动下，这些政策未能阻碍房地产价格的进一步上涨。1992年第一个季度，香港很多大型私人住宅售价已经达到40000元/平方米。1993年香港房地产商为了规避“首付三成”的限制，通过财务公司向购房者提供额外的贷款，以至于甚至首付比例可以降低至5%（即九成半的贷款）。包括李嘉诚的长江实业、恒基等大型房地产商也都这么来做。

而香港经济在90年代更是突飞猛进，90年代是全球经济和股市的黄金10年。1992年邓大人又进行了南巡，改革的春风席卷全国。香港人明锐的扑捉到了这种机会，大举北上，将制造业向内地转移。1994年香港人均生产总值已经达到21800美元，超过了英国、加拿大等发达国家。在这样的背景下，房价继续攀升，1994年第一季度，中小型住宅平均售价已经达到50000元/平方米。豪宅价格更是涨幅惊人。

1994年，港府再度迫于舆论压力，宣布进行新的“房地产市场调控”。包括了增加土地供应、打击投机活动等等。并且声明，如果这些措施不奏效，将启动更加严厉的调控措施。1994年第二季度，房地产市场开始小幅度调整，售价从最高峰下跌了20%-30%。但一年多后，随着董建华的首任特区行政长官当选，香港人对1997年的感觉，从恐惧不安，逐步转变为憧憬。当然，最后进一步演变为极度乐观。于是房地产市场再度爆发最后的主升浪。其中豪宅更是引领了行情。例如某豪宅成交价高达200000元/平方米，帝庭院的一个认筹的筹价就高达130万港币之多。1996年豪宅价格飙升了30%-40%。1997年伴随股市的进一步上涨，财富效应更加推动房地产投机成风。一个豪宅的认筹的资格，居然可以卖到203万港币！

1984年-1997年，香港房地产市场终于经过10多年的上涨，形成了一个巨大的泡沫。根据仲量行物业公司的数据，香港房价期间整体涨幅达到9倍左右，而大型住宅和豪宅上涨了13倍。同时，由于香港股市的构成已经逐步转变为金融和房地产为主，因此房地产市场的极度繁荣也带动了金融业的繁荣，从而将股市不断推高。两者的相互强化，使得这一轮牛市持续时间和力度都空前绝后。这也为后面的大熊市，埋下了伏笔。

同时，房地产和股市的投机狂潮，导致整个社会都存在不务正业、疯狂过度投机的思想。香港的贫富悬殊也越来越大。1996年香港超过42%的收入落在了只有10%的人手中。香港贫富悬殊水平达到20多年的历史最高。香港政府的拍卖土地政策，也被市场认为是推高房价的罪魁祸首。1997年港府接到过很多恐吓电话和邮件，矛头都指向高房价和香港的土地拍卖政策。另外，中国政府对于回归期间营造“河蟹”的局面，也是政府纵容房地产市场泡沫的重要原因之一。

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1998年-2003年的房地产熊市一般认为是由于亚洲金融风暴所致。但实际上，任何泡沫在到达顶峰时，都有那么一根针在等待它。如果不是从泰国爆发货币危机开始，也会从其他地方开始。就像索罗斯所说，失衡的经济必然会有促使它调整的因素出现。而以索罗斯为代表的对冲基金不过是扮演了这个角色而已。

亚洲金融危机的演变就不必多言，总之，到1997年底，实际上房地产市场已经岌岌可危。1998年1月，各区的大型住宅售价已经较1997年高峰时期下跌了30%，很多回到了1994年高峰期的水平。香港政府在短暂下跌后就迫不及待推出了“扶持房地产发展”的政策。包括暂缓公屋建设计划，鼓励居民自由置业等。这些政策促使1998年中期出现了短暂的回暖。但到了1998年第三季度，形势就进一步恶化。特别是8月份，国际游资第一次展开对港元联系汇率机制的冲击，港府展开惨烈的保卫战。股市和房地产市场进一步恶化。1998年底，大型住宅售价已经比高峰时期回落了50%。各大房地产商醒悟过来，展开了激烈的降价促销战。例如新地推出的晓峰园大幅降价至42000元/平方米促销，而对面的长江实业也进一步降价到41470元对战。

同时，亚洲金融危机的爆发和房地产、股市的双重崩溃，再一次重创香港经济。本地生产总值，从1998年到2003年多年负增长。股市虽然在1999年沾了科技网络泡沫的光，出现回光返照，但随后就再度大幅下跌。到2003年，屋漏偏逢连雨天，倒霉时喝水都会塞牙缝。正当香港经济低迷不堪时，萨斯病毒肆虐，接近300多人丧命。香港被报纸形容为“死港”。2003年成为香港人最郁闷、痛苦的一年。2003年GDP负增长2.2%，创历史最高水平。同时失业率飙升至7.9%，也创下历史最高纪录。加上致命病毒的袭击，房地产和股市的双重低迷。香港人苦闷可想而知。03年还因此爆发了超过50万人的大游行，实则是宣泄心中的郁闷。

但还是那句话，丑到极处便是美，按照曹仁超的话，这叫“黑暗尽头是光明”。2003年也成为香港经济、房地产、股市的低谷。2004年开始又进入了新一轮的景气周期。恒指在3年后便上涨了3倍多，达到30000点的历史高峰，这在当时是不可想象的。

回到本文重点，在这种极度恶劣的环境中，香港的银行业发生了什么变化。我说的非常恶劣，是因为几点：

1、房价的大幅度下跌和交易量的极度萎靡。房价从最高峰到2003年最低谷，大致下跌了60-70%。

2、香港银行针对房地产的贷款总量占比非常高。

3、伴随的是经济和股市的大幅度回落。经济负增长时间很长，且失业率飙升。

因此考察这段时期非常有意义。

根据统计，香港银行和其他金融机构发放的楼宇按揭贷款，从1992年的3688亿，增加到了1998年的10058亿，在香港所有贷款总额中的占比，在1998年达到51.4%的历史高峰。房地产公司（包括建筑公司）的总市值占香港股市的31.05%，为第一大权重板块。另外金融占23.17%。从香港金融管理局查到的信息表明，1997年香港贷款中，也有超过40%的贷款投向了房地产类（抵押贷款和房地产公司等贷款）。另外，银行业面临的还不只是房地产的问题，由于港府进一步放宽了管制，例如撤消了储蓄存款利率上限，实际上完全放开了利率管制，银行的息差进一步收窄。

我们来看看汇丰、恒生和东亚银行在期间的表现。其中汇丰银行当时已经是全球性银行，但恒生银行和东亚银行皆是本地银行，因此也许比汇丰更能反映当时银行业的状况。

恒生银行：

业绩方面来说，1998年净利润出现了27%的下滑，至68亿港币。1999年-2003年，恒生银行的净利润分别为：83亿、100亿、101亿、99亿、95亿。的确徘徊不前，但并没有出现大幅度的下滑。由于保持了极高的派息率（几乎将全部盈利用于派息），其净资产回报率还是维持很高的水平。从1999年的17%，提升至2003年的23%。

期间的贷款增速非常缓慢，房地产市场泡沫破灭后，对于贷款的需求大为减少，恒生银行的贷款增速在2002年将至只有0.7%，2003年也只有1.9%。

在此期间，恒生银行保持了较高的资本充足率水平，核心资本充足率保持在11%以上，资本充足率保持在13%以上。

净息差也的确随着市场利率的下降和市场化，趋于下降，2003年净息差为2.28%，相对于2002年的2.46%，继续下跌了18个基点。

期间的呆坏账并没有出现大幅恶化，相反保持非常平稳。2002年恒生银行的坏账率为2.7%，2003年为2.3%，反而有一定幅度的下降。但是注意到期间的坏账可能有些已经撇帐。恒生银行的坏账拨备相对于国内目前的拨备水平是偏低的。例如拨贷比在2003年仅有1.10%，拨备覆盖率，仅有48.3%。放在今天的国内，是绝对不达标的。再强调一下，国内目前针对银行的监管，至少从纸面上是远比当年香港更严厉的。

例如对于资本充足率来说，香港的银行，例如恒生银行的资本中，包含了对于物业和长期投资股票的重估价值。2003年股东权益为396亿港币，其中就包括了68亿左右的“重估储备”。如果这么计算的话，国有银行的“股东权益”还会有很大的提升空间。因为中国不允许将这种物业或长期投资股票的“增值”部分纳入净资产中，除非是专门用于收租的商业物业，例如金融街，才存在部分的“重估”。

另外，中国银行业的“靠息差”过日子的现状，多少也是由于管制造成的。恒生银行的非息收入占比在2003年超过31%，其中绝大部分是投资收益和保险业务收入。因为它允许兼营证券、基金、投资和保险业务，实际上都是全牌照的混业经营。

汇丰银行：

汇丰在80年代开始全球扩张，到90年代末已经是全球性的大银行，因此很好的对冲了不同区域之间的经济波动。汇丰银行1998年-2003年的净利润分别为：334亿、419亿、516亿、421亿、486亿、683亿港币。期间只有2001年出现过一定幅度的下滑。这六年净利润翻了一倍。但是由于期间发行了不少新股用于收购，因此每股收益，从1998年的4.19元，增加到2003年的6.54元，幅度不如净利润增长那么快。2001年的业绩下滑，是因为当时阿根廷爆发严重的金融危机，为此做了9亿美元左右的拨备。与香港本地倒并没有什么太大关系。

汇丰银行当时的扩张也是以股本稀释为代价的，而且也遭到很多人的诟病。例如2003年收购美国HI银行花费了148亿美元之巨，超过HI银行三倍账面价值。超过100亿美元被计入商誉，要求逐年根据现金流情况进行摊销。HI银行当时情况非常糟糕，几乎是亏损状况，而且坏账率很高。在收购后，汇丰还专门为此在两年内拿出了80亿美元作为坏账的拨备。加上收购花费的148亿美元，代价可谓不小。为了凑足资金，基本上都是发行新股来融资的。当时市场也认为汇丰干了大蠢事，而且未来的商誉摊销将极大拖累业绩。但事实证明了这只是瞎猜测。汇丰后面不仅没有为此进行大额的摊销（因为扭转了HI银行的危机，经过测试后就不需要进行大额的摊销）。反而在收购HI后在美国市场占有了一席之地，随后北美地区成为汇丰重要的盈利部门。

至于香港房地产熊市对汇丰的影响微乎其微，就不再累述。

东亚银行：

东亚银行也算是非常老资格的香港本地银行，1984年就入选恒生指数成分股至今。

业绩方面，1998年和其他银行一样业绩倒退，但幅度很大，下降了60%。1999年后逐步收复失地，2003年净利润恢复到了危机前的水平。

在房地产泡沫破灭后，东亚银行的资产负债规模也徘徊不前，加上息差缩小，因此利润连续5、6年都维持在较低水平。

资本充足率方面，东亚银行一直维持较高的水平，2003年超过17%，同时贷存比也只有71%，显示这些老牌的银行在放款上还是比较稳健的。对比60年代和80年代初期，当时的银行根本就是野蛮生长，很多银行放贷都超过了存款总额，而且对于一个行业发放巨额的贷款。

1998年的房地产熊市对东亚银行的影响还是比较大的，但经过一次性大额提取拨备后，东亚银行仍然在后续的几年中实现了业绩的平稳。从随后的2008年再一次看到，银行在危机后大额的进行拨备，将坏账撇清后，仍能维持自己的盈利水平。2007年东亚银行净利润超过40亿港币，较1997年顶峰时期仍翻了一倍，较1998年低点翻了差不多5倍左右。2008年再一次在全球金融危机中遭遇危机，净利润从42亿下滑到区区1100万港币，但2年后，东亚银行的净利润又恢复到了42.24亿的历史最高水平。