易宪容：房地产市场的僵持仍将持续下去

2011年05月31日 08:48
来源：上海商报

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这几天，以往一直认为国内住房价格会永远涨下去的房地产商开始认为房价要下跌了，但下跌的幅度不会太大，大致在10％左右。从他们的这些言论来看，估计市场真的会认为住房市场的价格要下跌，否则这些人为何突然会改弦更张呢？

不过，我们应该看到当前国内住房市场形势的严峻性。一是被房地产商所认为的最为严厉的住房市场的宏观调控政策有点虚张声势，政府用尽一切行政干预之能事，但是实际结果却是南辕北辙。很简单，尽管近期的住房宏观调控政策采取了很严厉的手段，但希望通过行政干预的的方式来保证住房市场的价格回归理性是不可能的。事实上，从政府公布的住房价格指数来看，尽管房价已不再上涨，但是二、三线城市的房价上涨并没有停止，只不过在这些地方住房价格上涨幅度要小于早几年了。同时，不仅在二线以下的城市，住房价格上涨没有停止，而且从全国住房市场总的形势来看，无论是从住房销售、房地产开发投资还是住房市场资金流入的情况来看，房价调整的态势还没有大规模出现。

二是房价的调整并不理想，这其中最为关键的问题是整个住房市场都在观察中央政府对住房市场的态度，即中央政府是否有诚意让国内住房市场的泡沫挤出，如果有诚意，住房市场作为一个政策市，政府既然有办法把国内住房市场泡沫吹得巨大，那么同样，政府也有能力把吹大的住房市场泡沫挤出。在土地私有制的市场，挤出住房市场泡沫的经济杠杆顺手都是，但在土地还是公有制的中国住房市场，政府岂能没有更好的政策让吹大的住房市场泡沫破灭？关键是看政府究竟有没有这样的决心。

无论是2010年颁布的“国十条”，还是2011年颁布的“新国八条”，政府调控住房市场决心是相当坚定的，挤出住房市场泡沫的宗旨也十分明确。但令人失望的是，政府所采取的政策工具与其所给出的调控目标却并不合拍。比如，无论是从国内住房市场泡沫吹大的原因来看，还是从一些成熟国家对住房泡沫采取的政策工具来看，国内房地产泡沫吹大的根本原因主要是把住房作为一个投资赚钱的工具，主要是利用了国内银行的金融杠杆，主要是不合理的住房税收政策，但是在“国十条”及“新国八条”中虽然涉及了这个方面，但却未出台相关细则。比如，住房税收制度，无论是住房交易流转税、住房交易所得税都是低得可怜。就连最贫穷的土地私有的非洲国家津巴布韦都要征住房财产税，而中国要挤出住房泡沫则不愿动用这个工具。面对政策市的国内房地产市场，中央只是停留在用口号来打击投机炒作，但整个住房市场的既得利益者不可能被这种口号吓倒，从而改变对市场的预期。如果预期不改变，国内的房地产市场又如何会出现调整。

政府既想吹大房地产泡沫又想稳定房价，这是根本不可能的。既然政策显示的意向有这种态度，那么地方政府的态度肯定是得寸进尺。在地方政府看来，既然政策上要求挤出房地产泡沫仅停留在口头上，那么地方政府如何会采取行动来遏制当地房价，挤出当地的房地产泡沫呢？哪个地方这样做，不仅让地方面临巨大的政府融资平台的风险，面临巨大的土地财政的赤字，也会显示出地方官员政绩不显，从而使政府官员寻租的空间缩小。在这种情况下，地方政府当然不可能积极地控制本地的住房市场价格。

对于房地产开发商来说，一方面要坚持住房暴利，采取各种办法让其手中的住房更少地卖出，因为有前十年的住房暴利早就让这些企业赚得盆满钵满了，另一方面现在又在利用全国房地产商大造市场舆论了，希望当前的住房政策又如2008年下半年那样出现惊天大逆转。在这种情况下，对于有雄厚经济实力的房地产开发商来说，根本就不在乎中央政府这种表面上收紧的住房政策，相反，这个群体还会采取对抗方式来应对中央政府政策。比如，最近北京出现30万一平方米价格的住房，就是在向中央宣示，中央政府房地产宏观调控只能把房价越调越高。而房地产企业的代言人全国房地产商会，则是采取另外一种方式向中央政府施压，即住房市场的价格已经向下调整了，中央政府严厉的房地产政策也到了放松的时候了，否则把国内房地产市场搞死了，最后买单的是中国经济增长。

对于住房的投机炒作者来说，他们早就看穿了中央政府对打击房地产泡沫没有决心，因此，他们早些时候炒作住房最为疯狂，不会如成熟市场的住房投机炒作者那样看到信贷政策及税收政策的调整而闻风而逃，反之更是有信心把其手中的住房把握得紧紧的。因为，不仅现行的出台的住房政策对他们没有损失丝毫，而且在这些人看来，当前出台的住房政策总有一天要被迫改变，国内房地产政策又回到早几年那种疯狂炒作的状况。

要求国内住房价格出现可观的下降，只有依赖于国内银行的市场行为有所改变。他们收紧了对住房按揭贷款的信贷政策，也改变了市场对住房按揭贷款的认识。可以说，这是对当前住房市场影响最大的一股力量。但是这股力量能坚持多久目前是相当不确定的。因此，对于国内住房市场能否调整、如何调整不能够抱太乐观的态度。特别是如果住房价格不下跌，房地产市场要调整根本就不可能达到目的。国内住房市场形势的僵持局面仍然将持续下去。这就是当前国内住房的基本态势。可以说，吹大的房地产泡沫没有不破灭的，破灭只是时间问题，但吹大的房地产泡沫在什么时候破灭是不知道的。