运城未来30天天气预报:上海迪士尼政府投资将超千亿元 规模远超世博会

       有消息说，上海迪士尼大规模开工的时点在2011年5月。随之而来的将是一场投资的豪雨。据悉，乐园的核心区投资将达到250亿元上下，配套项目投资预计为400亿元。这些大部分将由政府投资。

　　这个占地3.91平方公里，四面河流环绕，中间有一个大型湖泊的神奇乐园，目前还在规划图上。但前期施工已经开始。1月5日，本报记者在浦东迪士尼核心区所在的黄楼看到了一辆接一辆的工程土方车，部分地段开挖的人造河流已初见雏型。

　　有消息说，上海迪士尼大规模开工的时点在2011年5月。随之而来的将是一场投资的豪雨。据悉，乐园的核心区投资将达到250亿元上下，配套项目投资预计为400亿元。这些大部分将由政府投资。

　　而上海政府对整个迪士尼（含控制区）以及上海国际旅游度假区的投资，将超过1000亿元。

　　这可望带动大量民资和外资的跟进。目前，已经有企业签约投资迪士尼周边的配套领域，包括影视制作基地、商务会展、酒店、商场等。

　　甚至乐园未来的营运管理亦已提上筹备日程。据了解，日本迪士尼乐园管理方正在与迪士尼美国方接洽，希望获得授权参与上海迪士尼的运营。

　　按照时间表，上海迪士尼将在2015年建成开放。

　　乐园中心湖耗资2.7亿

　　“对于迪士尼，我们现在正在做基础设施配套，包括建设道路以及中心湖等等。”1月5日，接近迪士尼的一位上海官员告诉记者。

　　本报记者掌握的规划图和招标材料显示，未来乐园的中心位置，将有一个巨大的人工湖泊。这是一片总投资达到2.75亿元的昂贵水面，定于2011年8月完工。

　　围绕乐园周边的将有南围场河、北围场河、东围场河和西围场河4条人工河。这些河流已在2010年10月份开挖。记者1月5日在位于黄楼的施工现场看到，部分河流的形态已经初步显露。

　　正在紧张进行的还有辅助道路的建设。按照迪士尼配套基础设施建设指挥部办公室常务副主任夏虎弟的说法，辅助道路将在4月底完工，“交付以后便于申迪集团在园区内开展大规模的施工”。

　　这意味着迪士尼乐园大规模开展施工可能将在5月份。据施工方透露，迪士尼地区所有配套设施将于2014年6月完工。

　　“未来迪士尼乐园的配套，包括商务酒店等，都保证到2015年一期开园的时候完成，这是我们十二五工作的重点之一。”浦东新区区委书记徐麟表示。

　　控制区内政府投资上千亿

　　此前，上海官方宣布迪士尼乐园投资约250亿元。若加上建成后的运营费用，投资将大于上海世博会。

　　这还不是全部。本报获得的官方内部数据显示，迪士尼核心区占地面积7平方公里，配套区占地面积13.6平方公里，规划控制区面积86.5平方公里，合计107.1平方公里。据浦东官方的内部文件预计，政府方面在这个庞大的区域内的投资将达到“上千亿”。

　　同时，上海正在以迪士尼乐园为核心，联合三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区，共同建设“上海国际旅游度假区”，一旦加上后两方注入的资金，总投资将更为巨大。这些投资将主要用在基础设施建设上。

　浦东方面还在进行整个迪士尼周边地区的规划，以吸引娱乐、创意、会展、旅游、酒店等各种符合上海产业转型的业态落户。

　　而国内外资本对迪士尼的配套产业也已显示出浓厚兴趣。目前已有包括香港地区、英国、上海本地等外企和民企在考察迪士尼配套区，位于临港新城的影视项目则已经签订协议，投资据说达百亿规模。

　　在2010年12月13日，浦东新区政府在香港会议展览中心举办“合作·共赢”浦东发展情况说明会，会议上签约的项目中就包含了迪士尼的“水世界”大型旅游基地项目，外资对迪士尼兴趣较大。

　　浦东一位官员透露，最近浦东新区领导到香港招商引资，“好几家香港企业在领导刚回到上海后就来回访了，很想抓住迪士尼和浦东与南汇合并后的新机遇”。

　　东京迪士尼有意介入运营

　　此外，未来迪士尼乐园的运营环节，也引来了外资的垂青。

　　据本报了解，负责东京迪士尼运营的日本公司正在和迪士尼美国公司进行接触，希望美国迪士尼委托其参与运营上海迪士尼。

　　东京迪士尼运营公司全称为日本东方乐园株式会社，其获得了迪士尼东京乐园的运营权以经营日本的迪士尼专卖店的权利。

　　以经营日本迪士尼专卖店为例，尽管东方乐园株式会社每年需要向迪士尼美国总部缴纳5100万美元的授权费，但其利润仍颇丰。

　　因此，一旦东方乐园株式会社向迪士尼美国总部的请求成行，这将是该公司首次走出日本本土。

　　日本媒体不久前也有报道说，迪士尼美国总部对日本公司的日常维护以及人员培训等方面非常满意，尤其满意日本公司能结合本地特色，所以希望日本公司发挥更大贡献。

　　本报记者联系上海迪士尼相关方求证该消息，至发稿时未获回复。

　　延伸阅读：上海迪斯尼项目周边房价已被透支

　　第一财经日报-北青网

　　上海迪斯尼项目周边房价已“被透支”

　　新房滞涨，二手房僵持

　　叶国靖

　　上海迪斯尼乐园项目的正式签约没能“挽救”周边的房价，“迪斯尼概念”的房源正处于新盘滞涨，二手房僵持的疲软期。

　　成交僵持

　　本周，《第一财经日报》记者从市区驱车1个多小时到达浦东新区川沙板块，现场踏访“迪斯尼概念”楼盘。位于川周路8682弄的鼎鑫名流苑紧邻迪斯尼乐园项目，记者在现场看到，偌大的售楼处空空荡荡，门庭冷落。售楼处大厅内除了销售员以及保安人员，鲜有客户过来咨询、看房。

　　去年11月迪斯尼落户的消息宣布后，本报记者曾探访该楼盘，被销售人员告知，捂盘待涨，随后该盘成交突然大幅放量，新房单价一夜冲击2万元/平方米的高位。如今，该盘的上涨阻力明显。

　　记者以购房者身份咨询销售人员时了解到，去年11月，迪斯尼项目获准投建后，大批购房者涌入并买走了大批房源。其中，投资客的比例大约占据两三成。温州人扫走了不少房源，他们当时买入的价格多为19000元/平方米。如今，该楼盘在售的主力户型均价维持在21000元/平方米，但近期的交易并不活跃。

　　一手新盘的滞涨也使周边二手房市场出现僵持。驻扎川沙板块的中原地产川沙华夏分行经理陆云、21世纪不动产川沙店经理祝和飞在接受本报采访时不约而同地表示，新的利好消息公布以来，门店的带看量有了增加。但是，真正下单购买“迪斯尼概念”楼盘的自住客并不多，投资客更是寥寥无几。去年11月的盛况没有在当下重新上演。迪士尼概念已被多次炒作，多个“迪斯尼概念”楼盘单价已经站在2万元/平方米的关口，因此愿意继续入市的客户不多，导致短期内成交僵持。

　　“目前，川沙区域房源的成交情况并不理想。事实上，川沙板块二手房的主力成交价在13000~15000元/平方米，户型多为80~90平方米的紧凑户型。”陆云介绍，由于迪斯尼概念已被多次炒作，周边房源均价已近2万元/平方米，眼下愿意入市的人并不多。

　　“网上房地产”数据显示：在楼市重现火爆的8月、9月、10月，鼎鑫名流苑的销售速度分别是1套、5套、1套。在迪斯尼概念再度被热炒的11月，至今仅销售1套。

　　鼎鑫名流苑的现状，是楼市走弱的一个“缩影”。中房信研究总监薛建雄表示，迪斯尼板块在去年楼市上涨期，概念炒得过热，房价被透支，成为目前楼市调控时期的房价“雷区”。所以尽管迪斯尼开工，但还是老旧概念，没能再次提升目前处于高位的周边房价，使得投资者短期观望。鉴于当前的密集楼市调控政策，川沙镇周边房价没有重现飙涨，而是陷入疲软。数据显示，同属川沙板块的“迪斯尼概念楼盘”东方城市绿苑，11月1~10日仅售出1套。

　　投资客“期房转让”急套现

　　据鼎鑫名流苑的销售员介绍，由于项目尚未交房，业主们需要等待一段时间才能拿到小产证。但记者发现，在鼎鑫名流苑的马路对面，一家川沙本地的小型中介却在销售该项目的二手房。

　　记者以购房者身份向一位中介业务员咨询后了解到，门店挂牌的多套鼎鑫名流苑准二手房普遍报价约为20000元/平方米。因为这些房源尚未交房，房东还未获得小产证，目前的买卖属于期房转让。一段时间以来，这个楼盘的房源有过部分买卖成交的案例。

　　据他介绍，这些房源的交易一般是先让上家与下家签个定金协议，下家先首付一定的定金，双方约定等待期房转为现房之时，再另外签订正式的商品房买卖合同。他同时强调，为了消除买家与卖家的彼此风险，双方会在协议中明确惩罚机制：在期房办出小产证之后，买卖双方任一方因房价涨跌原因不愿进行交易，则违约一方需向另一方支付房屋总价20%的违约金。

　　中原地产陆云、21世纪不动产祝和飞均证实：在川沙板块，的确存在部分小中介暗地里进行着隐藏巨大交易风险的买卖行为。今年5月前后，一位个人投资者通过多家中介以市价挂牌拟出售10多套鼎鑫名流苑二手房源。不过，半年过去了，仍有部分房源无人接手。

　11月5日上午，华特·迪士尼公司与上海申迪集团签署上海迪士尼乐园项目合作协议，标志着上海迪士尼乐园项目正式启动。市场分析人士表示，随着迪士尼的开工建设，迪士尼辐射区域板块未来价值增长毋庸置疑。带来的产业发展也将快速带动周边区域房地产市场的快速发展，特别是旅游地产的发展。

　　而早在2009年4月，上海市委副秘书长、浦东新区区长姜樑就阐释了浦东打造“7+1”生产力布局的构想，其中，以迪士尼主题乐园项目为核心的国际旅游度假区板块被提高到了战略高度，这与浦东十二五规划中关于浦东旅游的定位不谋而合。

　　开工在即

　　“迪士尼项目一期土地已经交付，中美双方合作协议已正式签署，迪士尼项目将于11月正式开工。迪士尼项目一期预计投资约244.8亿元，而后期，迪士尼及其周边的交通基础设施配套等各方面将有千亿资金投入。”浦东新区一位官员告诉记者。

　　早在世博结束之际，业内就流传，上海市政府副秘书长范希平、上海世博局副局长胡劲军将担任上海迪士尼项目中方负责人，今年8月8日注册成立的上海申迪（集团）有限公司将作为迪士尼项目中方公司，与美国迪士尼公司共同组建一个合资公司，中方控股57％，美方持股43％。目前双方已正式达成合作协议。

　　资料显示，上海迪士尼乐园一期占地约1.5平方公里，全部建成后总占地面积可达6~8平方公里，约是香港迪士尼面积（1.26平方公里）的4.8倍。据记者了解，目前，迪士尼一期项目的动迁工作已经完成。据一位一期工程用地的现场人士透露，整块区域的清场工作和临时道路修建将于11月底完工，随后即开工。同时另有消息称，现在围墙内建设区域即为一期工程，而围墙外更大的区域将会是二三期用地，目前围墙外区域的居民生活照旧，二期的房屋拆迁工作将在两年后进行，这意味迪士尼乐园是边拆边建。

　　一位熟悉情况的上海市相关官员对媒体透露，尽管迪士尼国际旅游度假区正处于前期阶段，但已有大项目在洽谈或即将入驻，他表示：“这些项目引进规划都在酝酿商谈中。”

　　被透支的地价

　　2009年初，迪士尼乐园落户浦东川沙的消息一经传出，川沙板块在“迪士尼”效应的带动下，房价、地价即出现了一轮大幅上涨。其中，影响最大的是迪川沙板块。相关数据显示，仅2009年3月份以来，这些地区的平均房价涨幅已在20％~30％之间甚至更高。

　　房价的大幅攀升，使得众多开发商将目光锁定在川沙区域，并热情追捧“迪士尼”概念，该区域两幅“迪士尼”地块均以天价拍出。其中，纯住宅用地浦东新区川沙新市镇某地块，吸引了62家企业领取居住地块申请书，竞买申请人也超过17家，成交溢价率达264%；另外一宗商用地块溢价率更是高达427%。

　　然而，“迪士尼”效应下，川沙板块房价、地价暴涨的行情并未持续下去。6月以后，本轮政策调控的效果显现，该区域几度成为上海领跌板块。

　　对于川沙板块的起伏行情，多位业内人士均表示原因是“迪士尼”利好的过度透支。

　　方方地产咨询部经理赵豫川指出，在迪士尼落户消息出来后，市场对“迪士尼”的利好挖掘已经过度，特别是规划落地后，周边房价、土地价格的上涨实际上已经透支了“这个利好”。

　　而对于为什么会透支？佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，实际上，迪士尼乐园的建设及投入运营是个长期的过程，其对周边环境的影响不可能“一步到位”，而当前房价、地价的上涨实际上是透支了未来许多年的利好因素，当前并不能享受到这些利好。但是，随着上海迪士尼乐园的动工，“迪士尼”效应将会从规划中逐步走向实际，市场将会重新审视这一利好效应。

　提振大浦东旅游规划

　　迪士尼国际旅游度假区是浦东未来“7+1”八个重点发展板块中重点发展的区域，亦是惟一一个旅游类板块。显然，上海试图以迪士尼为核心打造一个世界级的国际旅游度假区，更有消息人士透露，以此为基础，上海方面将会为浦东向国家申请“国家旅游综改示范区”，以带动旅游休闲、文化娱乐产业快速发展。

　　记者调查发现，以迪士尼主题乐园项目为核心的、包括三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等区域的国际旅游度假区板块备受瞩目。该板块首次被上升到了战略高度，同时，姜樑明确表示，迪士尼项目的总共3.9平方公里内正进行动迁，97%以上都已动迁完成，已在今年7月份交地。“预计用5到6年时间可以开园。”市场分析人士表示，随着上海这个大都市与“迪士尼”带来的国际文化相遇，伴随着迪士尼的成长，其辐射区域板块未来价值增长毋庸置疑。

　　相关数据显示，迪士尼仅一个主题公园项目可以催生上万亿元GDP产值，并带动数百万人就业。据保守估计，迪士尼落户将为上海每年带来至少1000万的旅游人次。同时，迪士尼项目是个大型商业综合体，将会拉动酒店、餐饮、交通等服务业，并将显著提升周边地产价值。

　　但是，赵豫川却认为，虽然“迪士尼”效应当前已经成为实质利好，但其对市场能够产生多大影响尚不能定论。他认为，迪士尼板块长期是看好的，但是这个区域房地产市场的走向，具体要看市场环境、政策力度，如果没有更严厉的政策出台，房价将会持续缓慢上行。

　　相关新闻：迪士尼板块楼市调查投资客绝迹 楼市波澜不惊

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

　　随着上海迪士尼项目的启动，迪士尼作为上海后世博时代最耀眼的焦点再次受到瞩目。

　　记者昨日了解到，早在去年迪士尼落户上海的消息披露后，迪士尼选址区域附近的浦东川沙板块楼市一度经历房价飙涨。但随着利好的消化和受楼市宏观调控政策的影响，目前川沙楼市波澜不惊，投资客也几乎绝迹。

　　新政影响投资客绝迹

　　“一方面由于当地二手房业主还没反应过来，另一方面由于宏观调控的影响，目前整个川沙楼市成交量有所回落，因此迪士尼项目的正式落定并没有打破当地楼市目前的平静。” 21世纪不动产上海锐丰川沙店经理祝和飞告诉记者。

　　早在去年迪士尼项目即将落户上海的传闻风靡之时，川沙这个上海外环外板块一度成为楼市关注的焦点。消息披露后的几个月内，受迪士尼利好刺激，当地楼价上涨超过四成，有些在售新盘和二手房东甚至出现封盘惜售的现象。

　　例如离迪士尼项目最近的一个公寓楼盘——鼎鑫·名流世家去年陆续推出几批房源，单价就从去年3月的12000元/平方米一路飙升至年底的21000元/平方米，短短几个月之内售价几乎翻倍。而附近另外一个别墅项目“长城中环墅”在去年迪士尼消息披露之后甚至封盘不卖，坐等涨价。

　　在迪士尼利好刺激下川沙楼市的一轮疯涨当然少不了投资客的推波助澜。记者了解到，在去年9月前后，南六公路附近别墅带看量和成交量都有约一成的小幅增加，其中大部分为投资客。“但是一波炒作风头过后，再加上楼市调控的影响，目前川沙板块内投资客几乎绝迹，当时投资客吃进的房源目前也没有抛售。”祝和飞表示。

　　在“沪12条”出台后，动迁房上市期限从3年缩短为5年，使得川沙一批刚满3年的动迁房满足了上市交易的条件，目前当地二手房挂牌量有所增加，挂牌价在14000-15000元/平方米之间。而像鼎鑫·名流世家的一期二手房源目前挂牌价在18000元/平方米左右，在去年一波疯涨之后价格即趋于平稳。

土地市场由热转冷

　　根据中原集团地产研究中心提供的数据显示，自2003年至今，浦东新区川沙镇区域内共出让11幅地块，其中6幅为商办地块，5幅为住宅地块。

　　其实，与住宅市场一样，迪士尼概念给川沙土地市场带来的影响也经历了一波从高温到平静的回落过程。2009年11月4日，上海正式宣布迪士尼项目已获国家核准，并启动初期开发工作。当日，到期出让的川沙新市镇A08-03地块拍出天价，象屿以11.9亿拿下该地块，楼面地价14024元/平方米，溢价率达264%。该地价仅略低于同年热点时期拍出的青浦赵巷特色居住地块，但实际上川沙地块不论从密度还是体量来看，均不如赵巷地块，能够拍出如此天价，“迪斯尼概念”的助推作用明显。

　　直至近期， 2010年10月28日，川沙板块再度出让一幅小型商业地块，摘牌企业为上海地纬(集团)股份有限公司，成交楼板价6465元/平方米，溢价率仅55%。该板块楼市自4月新政以来明显降温，故区域内地块出让尚未引起太大关注。 (来源：上海证券报)

　　迪士尼板块房屋涨价空间不多 区域利好去年已透支东方早报

　　迪士尼，不仅是有两只圆形大耳朵的米老鼠，还是一个吸金的金老鼠。1年多以来，上海建立迪士尼的消息成为影响川沙一带房屋价格的推进剂。据房产中介介绍，自迪士尼立项以来，迪士尼板块的房产一路平稳上涨。

　　从迪士尼消息确立前，到昨天上海迪士尼项目正式签约，房价经历了一个怎样的变化？21世纪房产川沙路店经纪人祝和飞用“反差很大”来形容，1年前买新房的价格，现在只能买二手房。

　　房价暴涨后趋于平稳

　　在去年上海迪士尼项目申请核准之前，所谓迪士尼板块的房屋价格并不算高，价格上涨的速度也并不明显。去年11月，上海迪士尼项目申请报告获国家有关部门核准后，川沙地区一些房产板块就受到追捧，经历了一次腾飞。

　　祝和飞记得，那时，迪士尼周围的二手房均价在1万元/平方米出头，新房则在1.3万元/平方米左右。但项目公布后的1个月，周边房价就如同打了一针兴奋剂。“那个月的涨幅超过10%，涨得比较快。”祝和飞说，随着年初新地铁线路的开通，这里的二手房价轻而易举突破了1.2万元/平方米，新房的价格也到达了1.4万元/平方米左右。

　　个别房东有抬价倾向

　　这次暴涨后，迪士尼板块的房价进入平稳上涨时期。祝和飞说，此后，每月房屋价格涨幅也在5%左右。多家房产公司表示，目前，该板块新房价格达1.8万元/平方米。

　　据媒体报道，近日，川沙二手房市场个别房东有抬价倾向，但总体而言并未有太大变化。房产中介告诉记者，一旦迪士尼开工，会带动周边相关行业产业链，人员增多后租金可能会有所上浮。

　　业内人士认为，迪士尼对周边板块带来的区域利好在去年已经得到透支，所具备的涨价空间已经不多，即使正式开工对房价的促涨作用也很有限。此外，近期，政府对楼市接二连三出台的打压政策也一定程度上抑制了房价的上涨趋势。