赤壁打滚游戏大厅:欧美现房销售模式及特点

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 15:45:23
欧美现房销售模式及特点
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—水天一剑
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      中国房产预售来源于香港,但并非一定要终结于香港,当我们换一种思维看房产销售的时候,我们发现,我们对行业的要求太低,我们需要做的太多太多。

欧美地产营销新模式

      MLS是美国地产营销的新模式。

      MLS(Multiple Listing Service)是源于美国房地产行业的专业术语,也称"多重上市服务"。其核心是通过特定的软件技术和网络手段,使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。

      如何操作呢?想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征,就可以查出所有符合条件的房产,并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置,通过网上播放的实地录相"考察"房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果这家公司的房源不够丰富,客户还可以通过MLS系统,在加入该系统的所有公司的数据库中查找有关房源。若能成交,则参与交易过程中的各家公司按一定的比例分成。针对此种经营方式,目前在美国各大州之间都成立有MLS协会,在欧美等其他发达国家也颇为流行。

      此种经营模式的最大优势在于,不论客户最终在哪里找到如意的房子,参与这一过程的每一个中介商都可以从中分得利益,不会因为房源不足而错失一个客户,也不会因为渠道不畅而无人光顾;对于租购客户,则可以增加更多的选择机会,可谓是一举多得。

 

澳大利亚:住房保障面面俱到

      澳大利亚的住房中,自住私房占70%,私人出租的住房占20%,公房出租的占10%。澳大利亚住房平均每人1.67间。最大城市悉尼每年建造住房2.5万——3万套,每套45~100平方米,年建造180万-200万平方米。在市区范围内有5.2万户等待新房,而市中心区建房防火要求高,价格比较贵,因此住房委员会在市区边缘建造一些公房,供低收入者居住。首都堪培拉住宅年建造量为2000~3000套,改建600-800套,共有5万多套住房,公房占15%。南澳大利亚州年建造住宅7000~8000套,其中公房约是2000、2500套。

      公房由各州的住房委员会或信托公司(不是政府部门,而是由政府提供财政,公司向政府负责)提供,其职责是为低收入者提供高标准住房。

      澳大利亚政府非常重视对老年人提供住宅。考虑到老年人居住在一起超能互相照顾,悉尼市有专为老年人建造的高层公寓。有一室户和二室户,设备齐全,每层设有活动室。在电梯内备有凳子,供老年入坐。每3户有一台公用洗衣机、烘干机。每户有紧急电话通底层活动室,室外有草坪、喷泉等,环境优美。

      各州住户委员会建造住房的资金是由联邦政府和州政府提供,也有由住房委员会每年房租及卖房的赢利中提供的。向居民提供住房的方法有几种:住房委员会建造后出租或出售;买下私房出租;对低收入者买私房提供补贴;与私人企业合资建房;买进私房,改造后出租;提供材料由居民自己改建。

      澳大利亚的低收入者可向政府申请租用或购买住房。在购买政府提供的住房时,政府给子补贴,提供低于市场利率的贷款,分期还贷,30年还清。公房和私房的租金标准是一致的,但租金不得超过家庭收入的20%。他们鼓励低收入者购买政府提供的住房,因为价格便宜,居民对住房会精心保养,从心理上容易得到满足。

      政府出租的公房除由房屋委员会管理外,还采取居民自管的方式,由居民自己组织起来维修保养,对房租中的结余部分上交给政府。

      二次大战后,澳政府对城市的原有住宅拆除重建。但是新建的高层住宅不受欢迎,有些应该保留的建筑也被拆除了,遭到居民的反对。到了20世纪60年代,代之以综合改造的方法,对于各历史时期有代表性的建筑都要求保留,由专门的有权威的非官方机构决定。对拆除重建的住房,在建造时,要考虑和周围环境的协调,层数多为3-4层。

      对保留的房屋,在外形上要保持原有的风貌,内部改建达到现代标准。对住宅,在征得居民同意下,进行一定规模的改建,如内部重新分隔,增加厕所、厨房、碗柜、洗衣房、洗涤设备、热水设备、消防系统等,并调换电线,屋面翻修,卧室和起居室铺满塑料地板等,尽可能使居民有完善的、单独使用的设备,减少对别人的干扰。搞好建筑物的外部设施,如道路修理.对园林精心布置,增加停车场,为居民增加活动室等。

中国房地产报


韩国的低收入阶层住宅政策

      为提高低收入阶层的居住水平,韩国政府积极探索并实施了各种政策,主要有:

      一、小型住宅建设义务化。低收入阶层由于资金问题不能购买大型住宅,故大量供给中型尤其是小型住宅是解决低收入阶层住宅问题的前提,政府在规划住宅建设时,规定中小型住宅的建设比率,以保障中小型住宅的建设数量。如《住宅200万户建设规划(1988~1992)》规定,要使低收入阶层用25~59平方米的住宅占45%、中产阶层用59-85平方米的占30%、富裕阶层用更大面积的占25%。又如《2002年住宅建设综合规划》引进小型住宅义务比率,要求在首都圈拥塞抑制区内进行300户以上再建筑及民营住宅建设时,至少保障59平方米以下的住宅比率达20%以上。

      二、小型住宅建设用地价格低廉化。为降低小型住宅建设费用,政府向建设小型住宅的开发商提供价格低廉的宅地。如在首都和釜山市,政府对建设小于59平方米的住宅开发商,以90%的成本价提供宅地;对建设59~85平方米的,以100%的成本价提供;对建设大于85平方米的,按市场价提供。在其他市,政府对建设小于85平方米的住宅开发商,以成本价90%的价格提供宅地;对建设大于85平方米的,以市场价格提供宅地。

      三、限制住宅出让价格。政府为向无住宅低收入阶层提供低于市场价的住宅,早在1977年就开始引进住宅价格限制制度。初期采用出让价格上限制度,1989年开始采用原价联动制度。其中,住宅出让价格上限制度要求住宅开发商在制定住宅建设规划时,把住宅价格纳入规划内容中,并要求其所定价格低于政府规定的上限价,否则,不批准规划。原价联动制,是根据宅地费和包含适当利润的标准建筑费之和来决定民间公寓出让价格上限的制度。其中,宅地费按实际价格核算,标准建筑费由建设交通部长官每年告示。后来,政府认识到限制出让价住宅市场会出现扭曲现象,故从1995年开始,就逐步放宽有关限制性规定,但至今在国民住宅基金支援建设的国民住宅(小于85平方米)的出让价,仍沿用原价联动制度,以保
障以低廉价格向低收入阶层提供住宅。

      四、设置专用基金,为建设和购买中小型住宅提供支援。政府从1981年7月开始,通过国民住宅债券(国债)、住宅预约储蓄、政府财政、国债管理基金预收金、住宅彩票、国外贷款、利息等,设置国民住宅基金,为开发商建设国民住宅规模的各类住宅、为无房户,尤其是低收入阶层购买相应规模住宅提供必要资金。为有利最低收入阶层,国民住宅基金对购买小型住宅给予更多优惠,如购买公共出让住宅提供资金的贷款利息,50~60平方米的为9%,40~50平方米的为8%,而40平方米以下的为7.5%。

      五、对购买小型住宅给予税收优惠。为尽量减小低收入阶层购买住宅的经济负担,政府对低收入阶层购买小型住宅者给予税收优惠。如购买40平方米以下住宅,政府全免其所得税和登记税,购买40~60平方米的住宅减免50%。另外,如无住宅者参加住宅储蓄,并依据这种储蓄获得贷款来购买国民住宅规模以下的住宅时,对贷款额施行免所得税。

      六、大力支援租赁住宅建设。为解决最低收入阶层的住宅问题,政府积极鼓励租赁用住宅的建设。为此,在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。如政府对建设用期为50年的公共租赁用住宅给予总费用的50%,永久租赁用住宅给予85%的财政投资。又如,政府向建设小于60平方米的公共租赁用住宅者,以低于成本价优先提供公营开发宅地。

      七、提出两大新决策。为进一步解决好低收入阶层住宅问题,韩国政府提出两大决策:

      (一)引进“最低居住标准”。韩国建设交通部于2000年9月,引进“最低居住标准”,以提高居住质量水平。为改善未达到最低居住标准的家庭居住条件,政府决定大力促进和支援相应的住宅建设,并给予供求双方金融、税制等优惠。最低居住标准,包含面积标准、设施标准、结构性能——环境标准等三方面。其中,面积标准按家庭人口和家庭成员构成给出
最低限度的实用面积,设施标准涉及有关寝室、厨房、卫生间等居住和附带设施结构性能——环境标准要求房子确保作为永久性建筑物质的结构强度。

      (二)规划进行大规模国民租赁住宅建设。政府制定了《国民租赁住宅100万户建设规划(2003~2012)》。国民租赁住宅,是指由韩国住宅公社、地方政府等公共机关在财政和国民住宅基金的支援下建设的、用于10年以上长期租赁的住宅。按现行做法,国民租赁住宅的建设从财政得到相当于建设费30%的资金支援,并从国民住宅基金得到相当于建设费40%的低利贷款。由于国民租赁住宅建设得到这样的金融优惠,所以能以比市场价低一半的价格出租住宅。这一规划按期完成后,国民租赁住宅总数将达到现在住宅总数的10%,而现在韩国住宅普及率已达到100%(指住宅总数人户数),届时低收入阶层的住宅问题必将得到大的改善。

中国房地产报

 

居者有其屋:新加坡住宅建设奇迹

      每一户不足一间居室,40%的家庭住在棚户区,本应供给一个家庭使用的房屋却要挤进7户人家,住宅光线不足,通风受阻,没有卫生设备,大部分住家还是使用马桶,环境十分恶劣,火灾已成为家常便饭这就是30年前的新加坡的住房情况。

      今天的新加坡,已拥有组屋(新加坡对国家营建住宅的称谓)50多万套,私人建设的共管式公寓和置地住宅20多万套,总量为70多万套,已超过了65万户的新加坡城市居民总户数;由于住宅总量已超过总户数,购买组屋的条件逐步放宽,月收入在5000新元的低收入家庭也可购买组屋,住宅建设已向追求环境效益方向发展。

      艰难的起步

      1960年,新加坡建屋局刚成立时,面临的形势是相当严峻的:整个城市处于贫穷和混乱之中,城市失业率高、住房严重缺乏。这是长期殖民统治和战乱造成的严重后果。

      在英国殖民地政府统治下,新加坡从1927年—1959年的32年中,仅为居民新建了23000套住宅。但是城市人口却急剧增长,第二次世界大战爆发以前,新加坡只有50万—60万人,1959年新加坡自治时,人口已增加到158万。这使得本已捉襟见肘的城市住宅更为窘迫。住房问题成为社会不稳定的重要因素。在这样的情况下,“居者有其屋”作为国策提了出来,并成立了建屋发展局,实施这一国策。

      奇迹的诞生

      一、有效的地产运作机制。土地是国家财富之源,如何在敛财的同时,又不会因为地价因素造成住宅价格居高不下,寻常百姓无钱“问津”,是许多国家在住宅建设中最为头疼的事情。新加坡独特的地产运作机制成功地解决了这一难题。1960年,新加坡颁布建屋发展局法令和土地法令,规定政府有权征用私人土地用于国家建设,被征用土地只有国家有权调整价格,价格规定后,任何人不得随意抬价,也不受市场影响。这保证了建屋发展局能够顺利地开展业务。建屋局并非无偿使用土地,而是直接向土地局购买。建屋局的启动经费由国家以低息贷款形式拨给,随着业务发展,以卖出房屋的收入还清贷款并维持单位开支。由于建屋局为非盈利机构,新建住宅常常要低价出售,有的只能出租,资金难以回收。对于建屋局的亏损部分,政府将之列入预算并负责津贴。

      二、确定新的发展地域。旧城区遍街棚室,怎样改造?新加坡政府的办法是,“避开大道,直取两厢”。住宅建设避开了房屋密集的市中心区,而是选择在城市边缘地带最先起步。这样做,一是便于吸引居民疏散出去,二是这些地区拆迁量少,地价与基地处理费用比较便宜。随着地铁、快速路等交通设施的发展,住宅建设才由近及远向外延伸。在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下,政府才集中力量改造旧城。为了取得较高的经济效益,新加坡政府提倡高层高密度,一般住宅都是十几层的板式住宅,少数为20多层。在新加坡这样一个低海拔、临海通风条件好的国家,高层高密度是完全可行的。

      三、实行住宅商品化和公积金制度。政府规定每个雇员每月缴纳月薪的21.5%,雇主(不论是私人机构还是国家机关)缴纳相当于雇员月薪的18.5%,合起来相当于雇员月薪的40%,这笔钱以雇员的名义存入中央公积金局,作购房、医疗、保险和养老之用。法律规定不得将公积金挪作它用,如偿还私人债务等;法律还规定不得将此用作抵押、查封或被征收,以保障雇员拥有公积金的权利,这项制度始于1955年,雇员缴纳的公积金在其月薪中的比重刚开始时仅为5%,随着收入的增加,逐步提高到9%、12%、15%、18%,最后到21.5%,雇主缴纳款额大体与雇员缴纳的数量相等或略低,公积金制度解决了居民无力购房的难题,又为国家实现住宅商品化提供了取之不尽的住宅建设资金,这个制度是强制性的,但由于是取之于民、用之于民,因而受到老百姓的欢迎。

      四、保障低收入家庭的住房权益。政府规定了购买或租用国家营建住宅,即组屋的条件。这个条件是以每个家庭的月收入水平决定的。在70年代,政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请;80年代,提高到2500新元,随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20%有较高收入的家庭则需自己购买标准较高的共管式公寓,或标准更高的置地住宅,即花园式住宅,为了照顾低收入家庭购买组屋,政府还有大量补贴。对购买三房式以下住宅的常常是低于半价出售;四房式住宅也可降价15%出售;五房式住宅也稍有优惠。对于标准较高的公寓则按市价出售,不予优惠。住户购组屋一般需一次缴足相当于售价的20%的款额,余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付,住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。这样,保证了绝大多数低收入家庭都有购买住宅的能力。实在无力购买的,如月收入少于800新元者,政府还允许租用组屋。

      精心的设计与管理

      在短时间内如此大量地建设住宅,会不会影响社区服务及住宅的质量?新加坡政府很好地解决了这个问题。

      建屋局的住宅发展计划是在长远发展规划的指导下进行的。建屋局要详尽地分析历年住宅建设的数量和销售情况,申请购买组屋的家庭的数量及其对户型、地点的要求,以及各不同地区城市基础设施状况、社会服务设施状况和就业机会,并预测今后5年的需求量,选择最佳开发地点。新加坡政府规定,不同规模的居住区需配套建设不同规模的商业、文化、卫
生、社会福利设施、体育、宗教建筑和工业,这些设施由建屋局先进行土地开发后,主要由各职能部门营建,很少出现扯皮或欠帐的情况。

      此外,建屋局还十分重视街景与景观设计,房屋建设虽为高层高密度,但住户并不感到空间压抑。而且设计者把楼房顶层辟为公共活动场所,供人登高观景和进行社交活动。

      值得借鉴的是,建屋局还负责售卖和保养这些组屋区。建屋局建立了庞大的维修服务中心,为各居住区提供24小时紧急维修服务,每7年为组屋区进行粉刷外墙和修理内部工程,同时改善设备,把它们提高到可与新组屋相比的水平。

      “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山?”新加坡建屋局将杜甫的诗句作为局训,其住宅建设经验已为发展中国家纷纷仿效。

国际地产参考

 

      德国:买房盖房法律唯上


      建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》,此外,有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例,几乎没有什么漏洞

      建筑公司的售房计划书,是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件

      在德国出售住宅,没有“建筑面积”的概念,只有“居住面积”

      建筑商必须对一切不动产继续保修五年,对电梯、地下停车库门等动产,则由生产厂家保修两年

      在德国买房子是一件大事,又是一件相当复杂的事,绝不像在超级市场拎起一口袋土豆交钱走人那么简单。我在从波恩迁往柏林时,在柏林买了房子,经历了一次买房子的全过程,跟公证人、建筑公司、房产经纪人、建筑监理、政府房地产部门、税务局打了无数交道,签署了一厚沓文件,才算住进了房子。最近,我又访问了这家建筑公司销售部门的人士,详细了解了一番这个以法网严密而著称的国家在建设和销售私有住宅方面的规定。限于篇幅,我仅就有关的方面略作介绍。

      建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》,在此之下,有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例,几乎没有什么漏洞,重要事项一目了然。建筑公司面对购房者的第一步,也是最重要的是售房计划书。这可不是一般的宣传品,而是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件。如果建筑公司在建设过程中违背诺言,它是要吃官司的。

      我至今保留的这份建筑计划书的内容,除了对地点、环境的说明外,重点是各住户的居住面积、户型分割、地下停车库及地下储藏室的面积及分割,以及室内设备的标准的说明。附带说一句,德国在出售住宅时,从来没有“建筑面积”这个概念,只有“居住面积”。给我印象深刻的是多达35条,包括从外墙的质地、颜色直到浴室水管材料的详细说明。试举一例。“浴室浴盆约为170厘米长,质材为上釉钢板,安装在保暖的支架上……洗手盆质地为洁具专用陶瓷,宽约63厘米,排水管及水龙头组件为镀铬金属,厕所水箱安装在墙内……”又如电气系统的安装,“厨房灯头一只,电炉接头一只,洗碗机插头一个,冰箱插头一个,吸油烟机插头一个,备餐台插头两个……”又如对地面用材的说明,“卧室、客厅、走廊和
储藏室地面为合成纤维地毡,价格为40马克一平方米,厕所和厨房为瓷砖,材料价格为50马克一平方米。居住房间和过道可依用户要求改铺地板,费用增加部分自负”等等。对用户的特殊要求可以在何等条件下满足,也都有说明。这是因为,所有的设备都包括在以面积为单位的售价之中。

      住宅开始动工后,建筑公司就通过广告、房产经纪人等开始出售房屋。购房者在洽购时可以提出自己的改建要求,例如打通非承重墙,或修改原定设备。同时,在同等价格下,建筑公司提供几种颜色不同的瓷砖、地砖、地板供顾客选择。如果顾客中有亲戚朋友擅长室内装修,也可以自己干,购房价格当然会低一些。但这毕竟是极少数。此外,改建的范围也是
有限制的,不能以为这是自己的住房就可以随心所欲。例如,我当时希望在厨房的外墙上打洞,接上排油烟管。建筑公司告诉我,外墙属于本住宅楼的集体财产,任何改动都必须经住户大会决议通过,因此不能满足我的要求。又例如,中国国内常见的各家各户装防盗门,在德国是不允许的,但可以从自己的住宅内为门加防盗锁。理由是,公用面积部分必须一致,材料和样式都一样。在这方面,德国另有法律管着。

      对于购房者来说,价格和住宅标准之间的保证是《房产经纪人及住宅承建人条例》。这个规定确定了购房者在各个不同建筑阶段的付款比例,以防建筑商在收款之后以次充好,或其他损害购房者的行为。按规定,土方工程开始之后,付首批房款(全部购房价的20%),此后分12个阶段付清。例如毛坯建设完成后,付40%;房顶和排雨槽管完成后付8%,暖气
管道安装完毕后付3%,窗户及玻璃装好后付10%……最后一笔3.5%的款项则存在公证人处,购房者在确认一切缺陷都排除后,才付给承建人。在此期间,购房者可以聘请独立的建筑监理人审查各项目,提出改善清单,要求承建人改进,排除缺陷。而所有这些程序,都写在购房者和承建人谈妥的由国家公证人制定并签字的购房合同中。因此,在德国,按图纸出
售住房是允许的,也是常见的,好地段的售房广告一见报,经常是短期内就已经销售一空。能保证最终得到满意的住房的关键是上述对承建人强制的法定义务的规定及监督机制。

      就监督来说,在各个阶段都有技术监督协会派专家审查,房子盖好后,政府建筑局要来验收。政府监督的内容主要是按照国家的工业标准和相应的法律,如保暖法、隔音法、噪音法等,审查是否合格。

      同样,在住宅交工、住户已经入住后,建筑商必须对一切不动产继续保修五年,对诸如
电梯、地下停车库门等动产,则由生产厂家保修两年。

      在德国当然也有个别骗子或皮包公司行骗,收取了购房者购房款后宣布“破产”,或建筑质量低劣,不符合要求等事实。因此,报纸、电视等媒介经常以典型案例提醒购房者在购房前,向消费保护者组织咨询,了解承建人的义务和自己的权利,谨防上当。

《中国房地产报》

 

国外住宅质量保证保险制度介绍

      法国IDI制度介绍

      住宅质量保证保险源于法国,名为“潜在缺陷保险(Inhernet Defects Insurance,简称IDI)”,又称建筑物年期责任保险(Liabi lity For Ten years)”。IDI保险有着悠久的历史。

      1804年拿破仑法典规定,建筑师和设计师必须在建筑完工10年内负有对房屋结构缺陷作修正的严格资格责任。在10年保证期后,陈非以证明建筑师或设计师有欺诈行为,否则建筑所有者本人将对建筑负完全的责任。

      法国后来对原法典在很多方面进行修订。开发商、承包商、部件生产商都要对房屋质量问题负连带责任。现在建筑结构工程的保证期是10年,非结构工程的保证期是2年,房屋的建造商必须对其在法典中的法定责任投保责任保险。1979年制定了《斯比那塔法》(Spinetta)。该法规定10年期的潜在缺陷保险为强制性保险,必须由房主或开发商投保。从1990年7月31日后,对潜在缺陷强制性保险的要求有所放松。对于自建房屋用于办公的大公司,不用强制投保该保险。但该强制性保险仍适用于所有用于居住的房屋,即所有的住宅仍需要强制性保险。

      针对IDI保险,法国制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制,在技术评定检查过程中发现的问题,只要建筑上没有按要求整改,技术评定检查机构就有权要求停工。技术评定检查机构对建筑工程签发的合格证书是IDI保险生效的前提条件。IDI消费一般为建筑造价的0.5%

      日本住宅性能保证保险制度介绍

      日本从1982年开始建立住宅性能保证制度。日本住宅性能表示制度(我国叫做住宅性能认定制度)和日本住宅性能保证制度一起,构成了《作宅品质确保促进法》的主要内容。

      《住宅品质确保促进法》于1999年由日本参议院和众议院一致表决通过,其中第八十八条和日本民法规定,新建住宅的卖主对住宅负有10年的性能保证责任,这是强制性的。《住宅品质确保促进法》第九十条规定,在新建住宅承包合同或新建住宅的买卖合同中,卖主对于瑕疵疵及其它住宅隐藏强疵,也可以设定20年以内的保证责任,这是约定性的。日本住宅性能保证制度是确保住宅质量和性能的一种运作机制,由于从法律上规定了开发商必须对住宅质量提供10年长期保证,当住宅出现了保证书中列明的质量问题时,可通过保险机制保证消费者权益。从而消除了消费者对住它质量和性能的不信任感,有利于消费者放心购房。

      其他国家开展住宅保险的情况

      住宅质量保证保险运作机制逐步被英国、新加坡等许多国家引入,部分国家和地区甚至实行强制保险,如意大利、芬兰、印度尼西亚、西班牙、瑞典、突尼斯及加拿大的部分省。目前,法国IDI保险的年保费收入达到7.6亿欧元;澳大利亚为3750万欧元。目前我国住宅的总体质量水平还不高,在住宅性能认定制度中引入住宅质量保证保险,更具有重要现实意义。

《城市开发》

 

在美国,人人能做“开发商”

      在美国的一个工地,一栋房子大约有3000平方米,先在地上打混凝土地基,下好螺栓,然后将工厂制造好的木龙骨现场拼装后接水、电、管,再外封石膏板、保温板,贴防潮纸,最外面是装饰,讲究一些的是红粘土砖砌在外面做装饰,这样的房子三个星期即可完工交付。

      美国建筑师的设计理念有三个有机组成部分,即建筑设计、规划设计和室内。其中,规划设计包括社区规划和园林景观设计两个方面。就像人具有社会性一样,单一的住宅建筑产品大都是社区整体的组成部分,住宅建筑的社区性是美国建筑师们经常强调的概念。在美国参观住宅区的过程中,深切地感受到:一个设计优秀和开发成功的住宅区,应做到单体建筑
与社区的协调、住宅与环境的统一以及住宅室内设计的精细。

      在洛杉矶的一个成片中档住宅开发区中,规划时将六七幢低层独立住宅以周边式围合的方式排列,既类似于北京四合院的布置,又有点像上海里弄住宅的紧凑。美国大量独立住宅的建设,已使人们感受到了邻里交往很少的缺憾,这是一种既迎合客户希望有自己独立土地住宅的心理,又考虑了增进邻里交往的社会需要的一种尝试,建筑师的良苦用心可见一斑。

      美国房屋立法的构架源于1930年的经济大萧条时期。当时,美国约有一半的住房家庭陷于无法支付房屋贷款的窘境,房屋市场一片混乱,1934年的国家住房法因此诞生。近70年来,美国国会通过的与房地产有关的法案达到近50项。由于美国有以《住房法》为首的房地产法律,体系完善,行业协会的协调和约束作用明显,整个行业的运作比较规范,呈现“内紧”的态势。

      在美国,围绕着住宅建造已形成了一条成熟的产业链,从房屋的设计、施工、销售到维护,从设计软件、新施工工具和工艺、新建筑材料和设备,到与住宅相关的各种设施的研究开发和生产销售,都已达到了相当高的产业化水准。这种产业化水准不仅表现为住宅相关产品的琳琅满目,更体现在产品标准化、规范化和多样化的统一上。

      因此,从微观方面来看,由于全房地产行业分工明确、细致,技术控制、质量管理都比较成型,施工质量的波动很小。所以,美国对于施工、行业进入的规则非常宽松。因为不同的人来做房地产,其中的差别是不大的,所以美国房地产又呈现出“外松”的特点。所以,只要你愿意并且有足够的经济能力,都可以去买块地开发,然后将房子卖出去。

      在美国,随处可以体会到经济。这里的经济,指的是节约、成本、合适。美国的城市显得简单和平均得多,不会说这条路绿化特别好,而另外一条路就差很多,也见不到过分奢侈的一些市政美容。倒是一些商业场所的业主,愿意花大血本进行豪华包装。美国在上世纪70年代初期,也实施过以疏散为重点的住宅区的民防计划,但随着现代战争的发展、武器精确度的提高,民居受攻击的可能性越来越小,而一旦真正受到攻击,一般的民防工程也无法抵挡钻地导弹的进攻。因此,美国目前已经开始放弃在住宅区建设民防工程,只要求在公建中配套一定面积的防空工程。这样一来,住宅区建设的成本就大大减少。在我国城镇住宅建设中值得借鉴。