赤司征十郎重生文:银政携手 保障房开发贷飙增40%

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银政携手 保障房开发贷飙增40%

2011年04月28日23:4221世纪经济报道史进峰我要评论(0)字号:T|T

  房地产融资“万马齐喑”的背后,保障房已悄然杀出一条血路。

  4月28日,央行最新公布的数据显示,2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中,房地产开发贷新增1678亿元,余额同比增长17.0%,比上年回落6.5个百分点,其中保障性住房开发贷款新增651亿元,比年初增长40.1%,保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。

  飘红的数据“摧毁”了此前商业银行不热衷保障房融资的面具。

  4月29日,一位房地产基金合伙人告诉记者,“就我了解,银行方面对保障房非常支持,主要由于其他地产项目基本处于停顿状态,而跟保障房相关的信托和基金项目银行通过率极高,且速度极快。”

  在某国有大行负责房地产融资的人士看来,年内开工1000万套保障房是个硬任务,四大国有银行更要“身先士卒”。在各种保障房融资模式中,商业银行携手地方政府的模式比较普遍,一季度保障房开发贷款的猛增背后,正是地方政府与银行双重推动的结果。

  以建行为例,早在2010年11月份,该行北京分行就与北京市住建委签署了相关战略合作协议,分行将给予北京保障性住房建设200亿元意向性授信额度,据本报记者此前了解,目前建行北京分行已下发贷款在20-30亿左右。

  “保障房当中经济适用房、两限房和棚户区改造项目收益不会太差,因为土地成本便宜,建安成本固定,消费群体庞大,收益是可预见的。”上述房地产基金合伙人告诉记者,他所接触的项目收益大多在10%/年,一般不会高于15%/年。

  保障房风景独好

  北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。

  2011年一季度,在全国房地产开发投资一片下挫声中,保障房开发贷款却风景独好,北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。

  27日,央行北京营业管理部披露的数据显示,截至2011年3月末,北京市保障性住房开发贷款余额241.7亿元,比年初增加64亿元,占115.5亿全部房地产开发贷款新增额的55.4%。但这依然无法掩盖房地产开发贷整体疲软态势。一季度,该市房地产开发贷款余额4419.3亿元,同比增长14.3%,增速较上年末下降15.5个百分点。

  类似的还有江苏。人行南京分行数据显示,1-3月,江苏全省新增房地产开发贷款232.40亿元,同比少增162.18亿元,其中新增保障性住房开发贷款129.83亿元,占全部新增房地产开发贷款的55.86%。

  而以公共租赁房模式著称的重庆,其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿元,达到307.2亿元,单季保障房贷款累计投放24亿元。其中,公共租赁房贷款余额达到18.46亿,一季度该市金融机构发放公租房贷款6.4亿元(不含公积金贷款)。

  不过,与2011年内“开工1000万套保障房、1.3万亿资金总需求”相比,一季度651亿保障房新增开发贷,可谓杯水车薪。对此,住建部副部长齐骥曾指出,其中8000多亿主要通过社会机构的投入和被保障对象及所在企业筹集,而剩余的5000多亿资金将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。

  事实上,中央财政仅承担1000多亿,相当大的比例需要地方政府自己想法子,用住建部研究中心副主任秦虹的话来说,400多套的公租房和廉租房其主要融资渠道之一便是银行贷款,长期融资的方式。“这个就取决于各地政府的本事了,你有没有本事和银行达成长期贷款,差别非常大。”

  1000万套保障房底线将地方政府推向了银行,据上述国有大行人士介绍,年初以来,像国开行、建行具有传统住房金融优势的大型银行成为各地政府“哄抢”的目标,尤其是2011年3月份,国开行掷出年内保障房贷款投放1000亿元的豪言之后,甚至被踏破了门槛。

  据记者不完全统计,江西、河南、湖北、深圳、山西、江苏等地都获得了贷款或与国开行签定了保障房授信合作协议。3月份,建行也与湖北省住房和城乡建设厅签署合作协议,即双方合作向湖北保障房建设和个人住房消费提供不少于500亿元的融资,其中建行筹措资金不少于300亿元。

  为此,建行单独安排了保障性住房贷款新增计划,将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待。

  一位接近建行的人士透露,目前该行保障性住房项目的资本金比例要求为20%,低于一般房地产项目30%的要求。价格方面,保障性住房项目贷款利率基本执行优惠利率。

  国开行项目要求也大体相似,据一位接近该行重庆分行的人士介绍,“2010年,保障房贷款利率基本是在基准利率基础上下浮10%,今年能执行到基准利率了。”