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来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 05:51:44

房价已经进入最后的疯狂

房价已经成了老百姓最关心的问题,很多经济学家为了房价将来的走势争论的面红耳赤。甚至出现为

房价走势打赌的人。以前很多预测房价将下跌的经济学家,预测一再失败。中国房价好像成了不解之谜。

很多朋友问我房价究竟什么时候下跌。实际这个问题并不是太难预测。要判断房价什么时候下跌,首先我

们必须先分析,中国的房价上涨的动力。
   房价上涨的动力:
   1、按揭加房贷加大实际购买力;
   2、房价上涨预期加大投机炒作;
   3、实体经济风险加大,利润大幅下滑。而房地产利润的不断上涨,增加实体经济的机会成本;
   4、长期的负利率造成储蓄资金恐慌,大量储蓄资金进入房地产寻求保值;
   5、贸易顺差和大量的热钱进入中国,造成外汇占款大量增加,导致基础货币不断增加。直接增加商
  
  业银行的贷款能力,商业银行大量资金寻求出路,正好为房地产提供大量资金;
   6、地方ZF财政对土地出售的依赖过大,以至于地方ZF对抑制房价口是心非,以至于抑制房价的
  
  政策不能被有效执行;
   7、2004年以后,房价越调越涨。人们对政策调控房价的信心丧失。特别是2008年房价下跌以后,政
  
  府拼命推高房价的行为,彻底改变了开放商和人们的预期,所有的市场参与者都坚定的认为,ZF一定不
  
  会让房价下跌。所以开放商勇往直前,所以调控政策多购买者和开放商的心理预期作用越来越小。
   8、宽松的货币政策和实体经济投资投资环境的恶化,再加上房价的不断上涨,用于经济刺激的部分
  
  资金间接进入房地产;
   总结以上分析可以得出这样的结论:
   1、房价上涨有巨大的资金支持。资金来源主要是:外汇的增加、实体经济的资金转移、储蓄资金的
  
  转移、经济刺激资金变相进入;
   2、负利率造成大家意味房地产能保值;
   3、房价不断上涨的现象,让人们对房价下跌风险遗忘;
   4、ZF对房地产的暧昧态度,让人们对ZF托市期望无限;
   所以,在房价不断上涨,ZF不断加码调控力度,房地产价格已经非常惊人的情况下。房价依然如脱
  
  缰的野马。任何东西价格的上涨总有结束的一天。如何判断中国房价逆转的时间呢?我认为需要从这几个
  
  因数分析:
   1,资金
   房地产之所以能长盛不衰,关键是有源源不断的资金进入。但是,房价现在要继续上涨,必须要有更
  
  多的资金去推动。原因是:
   如此暴利的房地产开发,必定吸引越来越多的资金进入开发或囤积土地。大家才看见最近2年,很多企业纷纷进入房地产开发。这将不断的增加房屋的供应。2009年、2010年房地产开发投资不断大幅增加就是最好的证据。
   供应不断增加,房价如果要继续上涨。必须出现供不应求的现象,意思是必须需要有更多的资金进入购房大军。所以,如果要维持房价继续上涨,必须要有越来越多的资金进入需求方。
   所以,房价真正的转折点,必须是需求方后续资金出现问题的时候。
   2、房价下跌预期
   人们大量购买房屋,一个最主要的原因是认为房价一定会上涨。所以,只要房价下跌预期一旦形成,
  
  人们即使有钱,也不一定会大量购买房屋。比如,当年人们坚定的认为股市是不可能下跌的,所以大量的
  
  资金肆无忌惮进入股市。但是当大家经历了股市的暴跌以后,这种坚定的预期被彻底粉碎。最后股市下跌
  
  到1600多点的时候,人们很多反而畏惧股市,很多人被迫割肉出局。现在,人们对进入股市风险意识提高
  
  ,所以,最近2年股市远远不如房价疯狂。但,人们在股市下跌以后,居然又固执的认为房价是
  
  不可能下跌的。悲哀就这样被再次上演,人们肆无忌惮的把资金投向他们认为绝对保值的房地产。
   因为现在人们对房价上涨预期非常强烈,所以,短期改变预期难度非常大。本来,政策的打压可以起
  
  到改变预期的作用,可惜,由于ZF长期对房地产的暧昧态度。这个作用已经微乎其微了。而且,地方政
  
  府对财政的依赖,银行被房地产绑架。人们完全有理由相信,ZF不会对房地产动真格。
  
   所以,现在只能考虑资金问题了。意思是什么时候资金出现问题,什么时候房价才会出现拐点。我上
  
  面分析过,维持房价上涨的资金需要越来越大。
   我们再看看市场中的一个现象,现在几乎最保守的老百姓都坚定的认为房价不可能下跌,这说明了什
  
  么?这是明显的信号,最保守的老百姓进入房地产市场,意味这个社会最后一批人进入了房地产购买大军
  
  。我上次回四川老家,发现去购买房屋的很多居然是退休职工。他们居然把养老的资金都毫不犹豫的投入
  
  房地产。
   当然,房价不断的疯涨,已经让一大批真正的刚需被市场彻底抛弃,他们连做房奴的资格都已经被取
  
  消了。所以这些人的少量资金,根本形不成市场购买力了。这些人将是非常幸运的。
   最近,房屋交易量在政策调控下依然坚挺,大量社会各行资金不断涌入房地产市场。并呈现加速状态
  
  。但我这次回家了解到一个现象,拥有现金的人越来越少。银行想尽办法也难以吸引存款。可见银行和老百姓的资金已经所剩不多。
  
   根据我以前的分析,热钱将开始流出中国,而且将来会加速流出中国。一旦热钱流出中国,就会出现以下连锁反映:
  
   热钱流出----商业银行被迫到央行购买外汇---基础货币相应减少----银行贷款能力大幅下降----银行严重惜贷---- 按揭贷款被迫大减----购房需求被迫减少----房价出现拐点
  
   根据我的分析,不管是老百姓还是银行的资金,很可能在半年左右出现数量上的逆转。而ZF为了控制通胀,近期已经开始财政政策转变。而最保守的老百姓坚定的进入房地产市场,也证明了中国最后一批购买力已经大量进入购买大军,意味房地产的购买力已经成强弩之末。房地产已经进入最后的疯狂了。
  
   大家都知道,当刷皮鞋的人都说买股票的时候,股票就将下跌的典故。这是有道理的,因为刷皮鞋的都想买股票的时候,说明买股票的生力军已经是最后一批了,意味买股票将出现后继无人了。股票下跌就一定难以避免。现在中国最保守的老百姓都坚定的认为房价会上涨,并义无反顾的购买房屋的时候,同样说明房屋购买将很快后继无人了。
  
   所以,我以前说过,中国的房价将在ZF不断加码调控、热钱大规模撤离、国际资本的唱衰条件下最后下跌。一旦这次房价出现下跌。将再也没有什么力量可以阻止房价下跌。这个时间很可能在2011年的6月左右。
  
   2007年530股市大跌,神秘力量强力救市。从此人们就放心炒股,股市短短4个多月。从4000---6124点,随后大跌到1600多点。无数股民巨亏。神秘的力量530托市,不仅没让股民避免财产损失,反而造成股民更大的亏损,让更多的人加入炒股亏损。今天,股市以前的悲剧,必将在房地产中重演。2008年ZF强力阻止房价下跌的结果是,2009年、2010年房价不惧任何阻力的疯狂上涨。人们放心买房、炒房,直到弹尽粮绝。房价暴跌的危险将10倍于股市。
  
  
  
   房价已经进入最后的疯狂,将吸尽经济的最后血液。
  
   一个不能吸取教训的人是不可能成为真正的强者,一个不能吸取教训的民族呢?
  
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