贵州精准扶贫网:我国房地产需求失控的原因【2】

我国房地产需求失控的原因

中日韩楼市需求管理的几点对照与启示

从日韩走过的道路，仅从城市住宅的需求方面，我们可以看到以下几个鲜明的对照和有益的启示：

一、在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控？日韩的回答都是高度肯定的。日本和韩国基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源，因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念，对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。这与我国自1998年房改之后，在市场化的旗号下对住宅需求基本放弃了基于公平原则的干预是完全不同的。长期以来，我国相当部分房地产商及其各界的代言人和应声者，基于利益或偏见，反对政府对楼市需求的任何调控。学术界也有一些人简单援引欧美发达国家在后城市化阶段，房地产市场较少国家干预的例证，反对政府干预楼市。他们完全忽略了这些国家土地资源充沛，城市化早已完成，房地产市场交易已转为存量二手房为主，供求平衡甚至周期性的供过于求这些完全不同于中国的国情和历史阶段。显然，由于长期以来对楼市需求管理的必要性和重要性缺乏清楚的认识和共识，我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求，这成为住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。

二、城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。在这个阶段上日本和韩国的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下，优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求，以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力，就必然要严厉控制住宅的投资需求，抑制超前和奢华的改善性需求，使整个城市的布局、城市建设的规划更多从普惠民居和民生的角度去设计。对比之下，我国的楼市制度和政策设计，就基本没有考虑城市化发展阶段大量外来人口移民的需要，还在继续计划经济时代的城乡二元封闭格局。城市建设完全围绕户籍居民的需要，只有土地扩张和城市建设升级的城市化，而拒绝外来人口的城市化。这样就造成一方面是城市户籍居民人均住房面积急剧上升，城市建设贪大求洋、政绩和形象工程遍地开花，另一方面是2亿多(农民工及从边远中小城市的移居者)外来人口无法安居。现在城市中外来人口已占到户籍人口的约一半，一些城市如深圳等地外来人口已远超本地户籍人口。从日韩经验看中国已开始进入城市化加速期，这种趋势如不迅速改变，外来人口将很快普遍超过本地户籍人口，这必然将造成日益严重的经济、社会和政治问题。

三、日本韩国在市场经济条件下对楼市的需求管理，主要采用了强有力的税收和金融杠杆。尽管如此，日本包括韩国在军政府时期，楼市炒作之风仍然时有泛滥，需要与时俱进地调节和强化。和日韩相比，我国的楼市调控虽然常称“史上最严厉”，但之所以屡不奏效，就是对真正经济杠杆的使用近乎于隔靴搔痒，力度太小太弱，常常诉诸持续性差，反复性多的行政控制，结果反而刺激楼市炒作之风越演越烈。最后不得已使出病急乱投医的限购令。而限购只能限增量，管不了存量；只限部分城市，不能阻止投资投机需求转移祸害其它城市或卫星城镇；只限套数，不管面积大小，反而诱导住宅的大户型发展。最为关键的是，限购令借重于歧视性的户籍制度，完全背离了城市化发展的方向，造成了对原已松动的户籍制度的强化和身份歧视，从而形成改革的重大倒退和众多后遗症，根本没有长期实行的可行性。而日本和韩国的做法就完全不同。他们以自住房作为使用税收和金融杠杆调节的标准和基石，因此完全符合公平正义的原则和城市化不断吸纳外来人口的方向。由于住宅的登记转让在各国都是资料最完备和最精准的制度，因此日韩以在全国范围内一家一套的标准来进行调控，既完整周密、无懈可击、又具有可操作的扎实基础。在进入信息化、网络化的今天，我国其实比当年日韩更有条件迅速建立个人和家庭的住房信息库，以保障普通自住房为基准，满足所有城市化常住人口居者有其屋的需要。

四、从调节楼市需求的税制设计和再分配制度中也可看出，我国税收制度设计严重扭曲，重在严卡本来不高的劳动工薪收入，而大量放行巨额财产收益，放手让富裕阶层将房地产等财产占有的不均转化为惊人的收入差距，以至我们自己号称搞社会主义市场经济，但却不能不在日韩资本主义市场经济的楼市税收制度面前汗颜。确实，住房既不能隐藏，又无法转移，现已成为我国贫富差距最显性的标志。如果对这样明面上的贫富鸿沟都不去调节，何谈去控制什么更大的隐形违法收入？在这个意义上，楼市需求调控只是一面镜子，它将映射我们对于日益加剧的贫富分化的真实态度和决心。

如果说中日韩的比较说明，不受节制的需求膨胀和分配的严重不公不均是中国楼市需求方面的主要问题，那么，进一步的比较能否对问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制也提供一些有益的启示呢？回答不仅是肯定的，而且会更让我们恍然大悟和豁然开朗。我们接下去将看到，在楼市的需求和供给两方面的病因都明明白白地解剖在桌面的时候，也许一个普通人都知道，什么是比限购令、比招拍挂的土地财政以及亡羊补牢但仍然定位存疑的保障房要好许多倍的办法。不过，虽然人们普遍赞成将别人的不当得利拿出来进行有益于社会的再分配，对于自己已经拿到手的那份，则不免有许多含糊。种瓜得瓜，种豆得豆。中国人究竟要什么，我们必须想好了选择。

(作者华生系知名经济学家，董申系日本中央大学经济学博士。汲铮、刘利文参加了数据的搜集和处理。)