财信发展股票:均价下跌868元 郑州房价真跌还是假摔？

　　□经济视点报记者 王 璐

　　 4月18日，郑州市房管局公布了3月份的“郑房指数”，商住房均价从2月份的6389元/平方米跌至5521元/平方米，下跌幅度达到868元/平方米。

　　自2008年以来，郑州市房价一路上扬，这样的跌幅似乎释放了一个信号，即在经过楼市调控组合拳后，郑州房价开始步入下行通道。

　　然而，从第一季度总体数据来看，郑州房价并没有出现明显下跌。

　　从郑州市房管局公布的第一季度郑州楼市运行情况来看，第一季度郑州市商品房住宅均价为6186元/平方米，相比去年第四季度，仅仅微跌了24元。

　　对此，业内热议，在各项调控政策的压力下，第一季度郑州市区房价是真跌了还是假摔？第二季度，郑州房价会迎来真正意义上的下跌还是再次上扬？

　　供应结构拉低房价

　　据郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，2011年第一季度，郑州市区商品房销售面积为145.5万平方米，同比下降接近百分之五十。其中，商品住房下降更为明显，第一季度新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51%。同时，新建商品住房销售均价为6186元/平方米，与去年第四季度相比微跌了24元。

　　对此，业内人士认为，不能过早地乐观评价调控的效果。这一方面是因为调控政策确实开始发力；另一方面，一二月份是传统的市场淡季；而从市场供给方面来看，不少开发商已经调整了市场布局，开始加大而对中小户型、中低端房源的投放力度，对高端物业则采取了放缓的态度，这在一定程度上会影响房价的平均值。

　　郑州盈瑞房地产营销策划有限公司总经理惠小磊分析指出，“近期开发商明显减缓了高档楼盘的推盘速度，同时许多在售项目开始打折促销或推出一定数量的特价房，致使中低价位商品住房销售量大幅增加。”

　　以刚刚过去的3月份为例，其中价格在5000元/平方米以下的商品住房（不包含经济适用房）共备案688套，面积为9.13万平方米，占比24.39%，较上月增加13.62个百分点。而价格在7000元/平方米以上的高价楼盘备案824套，面积8.87万平方米，占比23.70%，较上月减少11.47个百分点。

　　除此之外，经济适用房的因素也不可回避。

　　据了解，仅3月份就有816套经济适用房合同备案，销售面积8.22万平方米，占商品房销售面积总数的近22%。而经济适用房销售均价为2522元/平方米，这很大程度上拉低了住宅的整体均价。

　　商业地产涨势强劲

　　相对于住宅市场受挫明显，商业地产则一片火热。

　　“无论是新建商品房投放，还是销售中的占比，在第一季度，商业性地产在整个市场中所占的比重都有了较大提升。”叶琦坦言。

　　据了解，在第一季度，郑州市区非住宅销售28.93万平方米，这占新建商品房销售的20%，同比提高了7.8个百分点。同时，开发商对非住宅开发的热情也高于商品住宅，今年第一季度非住宅投放面积为40.17万平方米，这接近新建商品房投放的四分之一，同比有了较大提高。

　　以刚刚过去的2、3月份为例，2月份郑州市区非住宅销售410套（间），销售面积为4.4万平方米，而3月份非住宅销售面积几乎增长了三倍，达到12.6万平方米。一个月内增长幅度如此惊人，这种情况非常少见。

　　而与此相对应，商业地产的价格也涨势强劲。

　　据了解，2月份郑州市区非住宅销售价格均价为12413元/平方米，3月份均价则上升到13891元/平方米。

　　虽然一个月内均价几乎增长1500元，这样的增幅并不多见，但业内人士仍继续看多商业地产的后期市场。

　　惠小磊认为，“如果国家对限购的政策保持不变，在今后的一段时间里，商业地产无论是从销售量上，还是从价格上都还会保持一定程度的增长，因为限购抑制了对住宅市场的投资投机性需求，然而资金总要找个缺口，而从大家普遍形成的观念来看，房子仍然是投资的首选，因此商业地产在今后一段时间里，会保持强劲的吸金能力。”

　　看跌第二季度

　　4月18日，央行再次提高存款准备金率，这已经是年内第四次上调。持续收紧的货币政策考验着开发商的钱袋子，因此，对于第二季度房地产运行情况，业内多数人持“看空”态度，认为第二季度房价才会真正步入下行通道。

　　惠小磊分析，“从开发商的资金链来看，由于2009年及2010年房地产市场的繁荣，开发商资金相对充盈，很多开发商已经在过去两年的积累中变成了实力强大的投资集团，业务除了房地产之外还可能延伸至金融担保、各种实业投资，而单从房地产业来看，目前绝大部分开发项目都是商住结合，商业地产的火爆也会减轻开发商的资金压力。因此，短期内市场不会出现大规模的真正意义上的降价促销。”

　　叶琦也认为，“宏观政策发布之后，成效显现需要一个过程，预计随着4月份各大房展会的召开，开发商推盘量将会有所上升，短期内楼市成交量将会出现一定量的增长，而价格也将逐步出现松动。”