豫剧电影秦香莲:广州商圈市场调查——天河东圃大马路

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广州商圈市场调查——天河东圃大马路

作者:路维   2008-02-04 14:40 星期一 小雨  一、商圈介绍
  东圃大马路商业街北起中山大道,南至天河红十字会医院,长约1200米。主营类别有银行、地产中介、服装鞋类店,小吃店等,商场有东圃购物中心、天和百货。东圃大马路辐射范围西起车陂(路),东至黄村、前进村,北达大观横路,南到黄埔大道。该区域是广州新移民和外来人口最集中的区域之一,是广州东拓的核心地带,已形成了以东圃大马路为中心的商业圈,影响区域日常人口约为30万人。
  东圃大马路的服装品牌专卖店有与狼共舞、七匹狼、劲霸、艾哲、阿依莲、依尔琪,运动品牌有别克361º、李宁、鸿星尔克,其余为假冒名牌和服装复合店。
  根据询问中原地产,东圃大马路沿街地铺租金为550-800元/m²•月,且正处于上升水平。
  二、调查时间和天气
  1、时间:2008年2月3日下午14:00-16:00
  2、天气:晴朗。经过近20天的冷雨天气,2月3日突然放晴,人们纷纷外出。
  3、季节:春节前夕,正是人们购物的最高峰,因此人流量巨大,但对服装销售只能起基本的哄托作用,因为前段时间天气寒冷,人们可能会提前购置衣物。
  4、结论:因为调查时间赶上晴天、下午、春节前等诸多利好因素,因此从全年来考量,要打很大折扣。
  三、调查对象及内容
  1、品牌概况
  (1)品牌名称:以纯(休闲系列)
  (2)店铺地址:东圃大马路11-7号,靠近红十字会医院,楼上是麦当劳和天和百货,但离百货入口有10米左右。
  (3)面积(目测):使用面积45 m²左右,根据标准得出建筑面积64 m²左右。为深狭长方形格局(5×9)。
  (4)营业员数量:6人
  (5)款数:80款左右
  (6)零售价:T恤79-115元/件,毛衫159-199元/件,裤129-159元/件,棉衣119-309元/件,羽绒服359-499元/件。
  (7)促销措施:全场7折
  (8)旁边品牌:左边为(假)华伦天奴、鸿星尔克,右边为别克361º、麦当劳。
  (9)店铺性质:不详,以下假设为以纯自营店。
  2、调查内容
  (1)街道人流量:110人/分钟。
  (2)时间段:14:00-16:00。
  (3)进店人数:1032人次。
  (4)购买数量:购买人数23人,据我观察,实际购买件数为25件,按零售价中位计并7折,约为4000元左右,这个销售额确实不错。
  (4)顾客服务:无招呼、无介绍、无协助、自选自试、无送行。也许是人较多,无暇服务,只能看好货。
  (5)陈列:较零乱,也许是店铺小,货品多。
  四、个人结论
  1、以纯的销售业绩分析
  假设以纯店铺的租金为600元/m²•月,营业员工资为1500元/月,(水电等)管理费用为2000元/月,装修折旧为1300元/月,促销成本为销售额的15%,产品成本为30%,则盈亏平衡点为112890元/月左右。
  根据我昨天的调查结果,当然能赢利,但昨天是特殊时期的特殊时段。
  2、以纯的机会
  (1)东圃大马路已经是较成熟商圈,客观上是以纯最理想的目标销售区域,以纯的目标消费群体在该区域人口众多,外来年轻人和学生群体多。
  (2)东圃大马路没有与以纯风格类似的专卖品牌,非要找一个也只有阿依莲能挨点边,其他低档复合店不是竞争对手。
  可以说,以纯在该区域有独占的优势,而两年前还有个“月儿弯”搅局。
  3、以纯的问题
  (1)店铺位置。
  靠近红十字会医院,正是东圃大马路往南的最深处,不能吸引最多的人流。
  (2)店铺面积。
  太小,不能体现以纯的品牌形象,无法做到最佳陈列。如果扩展到100平方米左右,相对效益肯定好很多。
  另外不远处的棠德南路有以纯休闲系列和运动系列各一间,面积和装修都很好。但休闲系列在二楼(一楼被其他商家占据),运动系列位置也一般,该商圈影响范围小。平时进入店铺的顾客非常少,进去一个,店员的服务都很好,因为有的是时间。我观察了半个小时,可以说没有调查的价值。
  (3)顾客服务。
  我在店铺的20分钟时间里,没有发现营业员有招呼顾客的行为,也没有人回答顾客的询问,也许是顾客多而营业员人手不够。如果增加人手,做好顾客服务,销售额至少可以增加40%以上。
  (4)招牌广告
  根据以纯的店铺位置和格局,只有逛到店铺门前或以前就知道的顾客才会有机会购买。如果有一个大而明显的招牌广告,当能吸引更多的顾客。
  五、参考价值
  由于以纯有较高的品牌知名度和系列产品,该店理应有较好的销售额,但因主观原因,赢利不会很高;如果是加盟店,压力会更大;不过提升空间很大。
  如果一个新的知名度不`是很大的服装品牌要进驻,则要掂量,因为租金比较高,回报期也要算好。
  个人认为,中低档休闲装好卖,价格比以纯低一点最好。正装和商务休闲装则只有春节和其他节假日有好的销售前景,就想内地很多中小城市(县城)一样。
  
  下一个调查区域是黄埔大沙地。