象牙雕刻名家:刘桓：下一政策目标应逼已囤房者抛售-《财经网》

刘桓：下一政策目标应逼已囤房者抛售

　　【《财经网》记者 要雪梅】

　　现在评估房产调控效果有点早

　　《财经网》：您对这一年房地产新政看法是什么样的？

　　刘桓：这一年的新政，可以把它分为前期和后期。前期，各地方的措施落实不太到位，效果不明显。后期，随着限制投机的政策逐渐到位，限购令起了主要作用，显现出明显的效果。但是代价也是很大的，整个房地产市场都萎缩了。

　　房地产新政有两个措施都是很硬的，第一是限购令，第二是在重庆、上海试点的房产税以及相关的一些税收政策。例如，北京土地增值税规定，房地产开发企业销售商品房取得的收入，按照预计利润增值率实行2%至5%的幅度逐级上调预征率。

　　现在房地产市场被压住了，究竟是限购令在起作用，还是税收在起作用？我认为目前起作用的主要还是限购。目前，我们许多税收政策其实还没有真正到位，上海和重庆使用房产税，对闲置房子征税；如果北京、广州没实行限购也没房产税，估计炒房者会像过去炒上海的房子一样，一窝蜂抢北京的房子。

　　目前新政主要靠的行政手段，对于房产这样一个事关国民经济大事，必要时采取行政手段也是有道理的，但并不是长久之计。我们实行市场体系，搞市场经济已经很多年了，绝不能在这方面后退。目前急于找到一个办法，放开市场管制的情况之下，要找到市场的调控手段，让房价有序的该涨就涨，该跌的跌，这是我们目前的主要任务。房地产税和土地政策系在一起，应当是长远起作用的手段。

　　房地产新政遏制了房地产上涨的势头，应当说基本目的达到了。但最终结果如何，现在评估恐怕还有点早。

　　下一政策目标应逼已囤房者抛售

　　《财经网》：目前来看，收紧的政策后期还会延续吗？是否继续调控以什么为衡量的指标？

　　刘桓：还会延续。目前虽然成交量有所萎缩，但是大城市房价维持坚挺的状态，这种情况和中央调控目标不太一致。

　　从我目前掌握的情况看，有多套房子的人还是不出手销售，土地、房产被闲置的情况很严重，比较让人担忧。一些人囤房不出手，限购对他们起不到作用，今后一旦放开管制，这部分房子肯定会报复性的价格上涨，从而把前期的调控成果都吞掉。应警惕这种情况。

　　另一方面保障房的存在对市场稳定有重要作用。但是保障房到真正能供应市场、供低收入者居住，需要相当长时间。在这个时间范围内，房价势必还会再起。所以，中央目前对房价，尤其对房地产炒作的打击力度不能减低。因为目前并没有产生抛售的现象，大量闲置房在投资者手上不出售，怎么“消肿”这是一个很大的问题，因此，要有一定的压力，让这些囤房炒房者撑不下去，逼他们出手，那么有可能会改变供求关系。我想，这应该是决策者的目标。

　　《财经网》：在房地产新政中，涉及到的一个重要问题就是中央和地方的分税制，现在地方政府能够从房地产产业中获得的收益占地方财政收入比重是多少？

　　刘桓：各地差距很大。发达地区，产业比较多，可能对房地产的依赖程度较低；欠发达地区，对房地产的收益依赖较多。这个差距并不是主要表现在房产行业税收上，主要表现在地方政府的土地出让金收入。土地出让金占地方收入的比重较大，如北京，房地产企业各类税占预算内收入的30%左右，如果加入土地出让金，这一比例就更高了。统计显示，2010年全国土地出让收入2.9万亿元。

　　通过房地产基金、金融衍生品解决保障房资金

　　《财经网》：今年保障房建设也是作为重点的工程来做。目前情况看，地方政府被安排给予更大的财力支持。现行分税制下，中央与地方怎么样来分配资金的支持比例会比较合适？

　　刘桓：保障房建设不能完全靠地方政府。2011年保障房建设目标是1000万套，十二五期间计划建3600万套，资金投入相当高。一套住房按照投入50万块钱计算，3600万套住房，就要18万亿元，如果这笔钱完全由政府投资，恐怕会给地方政府造成很大的压力。地方政府财政资金比较紧张，很多地方都有财政赤字，融资平台、地方债务也是一塌糊涂，如果再加上这么大一笔负担，地方政府很难承受。

　　应该是政府为主导，让民间的资金、银行的资金，还有各种各样闲置投资性资金通过一个正常的渠道融进来。

　　可以预测今后几年公租房、保障性住房的投资投入将对整个产业产生巨大的影响。而怎么能够把这笔钱用好，包括正确的融资途径和渠道、应用过程中的资金安全、让百姓能够从中得到发展的好处，这些重要的节点，需要找出一个好的途径。

　　长远看，租售并举是房地产市场发展的良好途径。要从供需两方面做文章。到目前为止，所有的税收政策只是打击炒房，当然这是必要的。下一步，利用融资资金去建包括公租房在内的保障房，如何能够得到国家政策、税收政策方面的优惠，将是一大问题。

　　《财经网》：您对保障房建设资金融资渠道有何好的建议？

　　刘桓：比如房地产基金的方式。房地产基金我们可以从国外学习的经验很多。当然我们会有一定的戒心，建公租房、保障房，如果贷款的话，也算次贷，次贷就是没钱的人买房，贷款的比例就会较高，首付很少，甚至可以零首付。一旦断供或者还款困难，就出现问题了。目前我们如何界定国外的实名制来避免次贷危机给中国的影响，这很重要。但是，并不能因为美国产生次贷，我们就放松对房地产基金的使用和研究。

　　通过房地产基金让整个融资活起来，如怎样担保，来保证资金到位、投资有效益，是解决房地产融资、保障性住房问题的有效途径。

　　此外，以前房地产市场发展速度较快，一些公司通过上市发行股票、经营金融衍生产品融资，这种方式能不能成功引入政府保障性住房市场？即政府主导，民间资金参与，到位的市场监管，科学的投资理念，这样可能会带来一种好的局面和态势。

　　土地出让金分批缴纳 逐步被房产税代替

　　《财经网》：当前地方财政赤字确有存在，而收紧的房地产政策也会影响到地方财政收入。今年上海和重庆两地开征房产税试点，未来房产税是否会成为替代土地出让金的稳定财源？

　　刘桓：目前来看，这种转换需要很长时间。中国人不习惯在住房上加税，买房子时已交了土地出让金，现在再交一笔税，心理上是不能接受的，这需要综合改革。

　　出让金应该改变做法，不能70年一次全部缴纳，可以考虑采取分期付款的方式。比如住五年交一次，然后再住五年再交一次出让金，依次推延。出让金在国外都是几年一交或者一年一交。目前房价很高，有相当一部分是因为出让金，政府在拍卖土地的时候已经收取了较高的成本。

　　今后想要真正扭转地方财政对土地出让金的依赖，就不要对土地出让金收太多，或者分期缴纳。这样可使买房者在初次转卖时，得到一些经济利益，少交部分土地出让金。然后从当前商品房中再区分是住房还是投资房，如果是住房设一个很低的税，如果用来投机或投资的话，设一个较高的占有税，这样逐渐的去替代，从一个较长时间来看，征房产税可以替代出让金，或者部分替代出让金。

　　《财经网》：如果按照您的建议土地出让金分批交税，对于地方政府财政收入的结构，会带来怎样的变化？

　　刘桓：地方财政结构肯定会发生变化。逐渐减少土地出让金，就会减少其在财政收入中的份额，而减少部分可以通过征房产税来充盈。如果这个变化逐渐发生，地方政府再参与其他的保障性措施，应该是能够承受的。

　　两极分税制改革不能完全靠土地出让金解决

　　《财经网》：从现在房地产调控情况来看的话，越来越紧的房地产政策，会不会倒逼分税制度来进行改革？

　　刘桓：这是有可能的。但是中央和地方关系形成是有历史渊源的，这是一个长期博弈过程最后形成的局面。第一，地方和中央的财政收入经过1994年分税制后基本上固定下来了，一些富庶省份要上交中央财政，一些贫穷的省份则由中央政府返还税收，通过中央的转移支付，使贫富之间得到一定的调节。这个机理大概形成了，若想彻底改变它，就要进行很大的财政信息的调整。

　　第二，中央和地方关系的“事权”还要调整。财权事权要匹配，如果把事权给地方，财权也要给地方，就怕把事权留给地方而钱没留下，逼着地方想一些歪点子。土地出让金、地方债务平台，都恐怕与地方事权太多有关系。所以，两极分税制的改革不可能完全靠土地出让金一件事情解决。

　　《财经网》：房产税是不是需要在全国范围内征收？

　　刘桓：税收的体系，包括三大税收：第一，流转税税收。如增值税、营业税；第二，所得税收。第三，财产税收。中国流转税和所得税已经存在，而财产税方面既没有遗产税，也没有像样的房地产税征收办法。如果一个国家财产税缺失的话，那么它的税收体系就不完整，它的调控体系和财力调配本身就不完善。现在提财产税当中的房产税，并不是因为房地产市场调控引起的，而是财税体系本身需要完善的部分。从全国看，房地产税在一定的范围内流动起来是必然的。

　　《财经网》：对于现在的高房价，有说法是现在的土地成本高，房屋建设过程的中间费用高，您对房屋建设过程中间的税费怎么看，哪种税费需要调整？

　　刘桓：房地产和一般的企业生产、其他产品经营是一样的，房子是卖的，收税无可非议。关键是征收的税种。除了土地增值税比较重之外，其余房地产类税是比较轻的。如对房地产公司按照销售数额征收5%营业税，所得税大概1-2%，全部税总和的占比不超过15%。

　　但是，土地开发、房地产开发的费太高，土地出让金是一个很大的比重。2009年国土资源部公布过数据，全国平均在房价构成中，土地出让金占比23.4%。也就是说，如果房价是1万元，土地出让金占2340块钱，这个比税要高。

　　我们当年曾经提过一个看法，就是费改税。但是房产、土地税费改革比较困难。

　　税、费、租这三者是不同的。土地出让金是租，租，是政府以土地所有者的身份收取的，只要土地国有的性质不改，收租是必然的。至于如何收取，不能一下子收70年的租，应当对租的收法加以研究，既要满足政府的收入，同时土地承让者也能够负担得起。税，是以国家政权身份收取的一种许可，征税是必然的。费，是土地受让者商品中得到的好处，即土地的一种付费。租、税、费三者是不能互相代替的，既然不能互相替代，哪些该收，哪些不改收，就要好好研究。只笼统的说税费都要取消掉这是不对的，但是也不是说现在这个征收办法不能改。

　　刘桓为中央财经大学税务学院副院长、北京市地方税务学会副会长