上海出台租房新规：人均不低于5㎡

[导读]上海租房新规公开征求意见，重拳治群租：禁止分隔出租，人均不得低于5平方米，租住超15人要登记

租房合同期内随意涨价，收取高额的租赁保证金，租赁期间中介不断带客看房，新业主买好房子后便将租客赶走，房间被分隔搭建出租……今后，这些行为都将被法规明令禁止，上海住房租赁市场上目前普遍存在的多种不规范现象或将得到有效改善。昨日起，《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》正式向社会公示，征求社会各界和广大市民意见，并将在进一步修改完善后，及时颁布实施。

保护权益

租赁期一年 押金不得超过1个月租金

租赁期内不得随意调整租金

不久前，刚签好租房合同还不到一个月的李先生遭遇房东突然涨价200元的要求，涨价理由是别人房租都在涨，李先生无奈只好接受。在上海，不少租客都曾遇到过在租赁合同期内突遇房东涨价的情况，一般都只能选择被动接受。

市房管局局长刘海生表示，针对实践中普遍存在的出租人单方面提高租金的问题，《租赁管理办法（征求意见稿）》明确规定：居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在签订租赁合同时，一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。

租赁期1年以上押金不超过2个月租金

一般来说，在将住房出租时，居住房屋的出租人通常会向承租人收取一定的租赁保证金（即“押金”）。而据承租人普遍反映，由于现阶段的租赁保证金收取过高，抬高了租赁门槛。

为此，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但为保护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。

房东不续租需提前一个月通知

《租赁管理办法（征求意见稿）》对续租作了进一步细化，规定：合同期满后出租人不再继续出租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，承租人可以继续居住，合同转为不定期租赁。不定期合同期间，出租人根据其需要解除租赁合同，至少应给予承租人1个月的租赁宽限期。

同时，为了进一步规范居住房屋转租行为，防止利用转租，随意提高租金谋取利益，影响租赁市场的健康发展，《租赁管理办法（征求意见稿）》还对转租中的一些不良行为作出了一定的限制。根据规定，居住房屋转租应当经出租人书面同意；转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。转租人若违反规定，出租人可以解除居住房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。

租赁期内新业主不得赶走承租人

在上海，不少住房的承租人都曾遇到过房东突然出售房屋导致自己不得不搬家，或者经常有中介到自己所住的房屋带客看房。“有一段时间，几乎每周都有2-3次中介带客来看房，很让人受不了。”曾在静安某小区租房居住的张女士表示，不堪其扰的她最终只能重新租房。

为此，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。新房屋业主不得要求承租人腾退房屋；在优先购买权方面规定，租赁期间，出租人出售房屋的，应当提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人放弃优先购买权的，出租人方可向其他人出售。

同时，为了不影响承租人对租住房屋的正常使用，《租赁管理办法（征求意见稿）》还规定，出租人在转让房屋前，应当与承租人就看房的时间等进行协商。

房屋租赁必须要登记备案

《租赁管理办法（征求意见稿）》根据住建部《商品房屋租赁管理办法》规定，明确：居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。而为了加强对居住房屋租赁登记备案的管理，房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

“这次是作为一项强制性条款，写进管理办法里面。”刘海生说，原先虽然也要求登记备案，但是说“可以”，并没有强制性规定。目前，主动办理房屋租赁登记备案的比较少，但事实上，这一举措对建立稳定规范的住房租赁市场是必不可少的。

治理群租

人均居住面积不得低于5㎡

禁止房间再分隔搭建并出租

出租房屋结构及附属设施设备是否安全、是否具有基本的生活条件，关系到承租人的人身和财产安全。但在上海部分住宅小区，将一间房间擅自分隔成多个小隔间，甚至厨房也擅自搭建成住房等群租现象比较普遍，不但影响了相邻业主权益，还存在着一系列治安、消防等隐患。

因此，《租赁管理办法（征求意见稿）》明确规定：出租的居住房屋结构及其附属设施应当安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，且其出入口、通道等应当符合治安和消防管理的有关规定。对于违法建筑、不符合安全和防灾等工程建设强制性标准的房屋、危险房屋、违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。

同时，禁止分隔搭建并出租。一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位；禁止将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租；禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房屋出租供租住人员居住。

三口之家至少租住12平方米

除了严格规定出租房屋的基本条件，《租赁管理办法（征求意见稿）》还明确了人均承租面积标准：不得低于5平方米。

不过，考虑到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。比如，一个家庭三口人如果租房居住在一间面积为12平方米的房间内，或许也将被允许。

租住超15人应建登记簿

为进一步强化租赁管理责任，《租赁管理办法（征求意见稿）》还明确：在同一物业管理区域内，出租人出租房屋的租住人员在15人以上的，或者单位承租供职工集中居住的，应当建立由公安机关统一印刷并免费提供的出租房屋租住人员信息登记簿。

而为了进一步方便租赁当事人出租或承租房屋，克服目前大部分出租人因人居分离难以对出租房屋进行管理、住房租赁市场供应过于分散等问题，增强居住房屋租赁市场的稳定性和规范性，《租赁管理办法（征求意见稿）》鼓励成立专业代理经租机构从事居住房屋的代理经租业务，明确规定代理经租机构应当具备与其从事代理经租业务相适应的资金、人员，并建立相应的管理制度。

规范中介

中介不得隐瞒真实租金赚取差价

房地产经纪人提供租赁经纪服务是否规范，直接关系到租赁当事人的利益。而在居间介绍房屋租赁时，个别中介隐瞒真实租金信息，从中赚取差价，在一定程度上推高了房租，严重损害了租赁当事人的权益。

针对部分经纪机构及经纪人员存在的不良行为，《租赁管理办法（征求意见稿）》明确，不得居间代理不符合规定的租赁业务；不得隐瞒真实的租金等信息赚取差价；不得承租自己提供经纪服务的房屋；使用居住房屋租赁合同示范文本，并按规定通过网上操作系统订立居住房屋租赁合同；及时登记租赁当事人信息并定期报送派出所；宣传有关居住房屋租赁、实有人口服务和管理、税收征收等政策。

上海市住房保障和房屋管理局表示，此次公开征求意见自4月11日至4月20日，历时10天。《租赁管理办法（征求意见稿）》全文已在“中国上海”政府门户网站（www.shanghai.gov.cn）、“上海市住房保障和房屋管理局网站”（www.shfg.gov.cn）和“东方网”（www.eastday.com）上公布，欢迎社会各界和广大市民通过信函、传真、电子邮件和填写调查问卷的方式发表意见和建议。