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来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/04/24 12:26:25

例释房地产开发企业税收疑难问题1
作者：佚名
税务来源
例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万元，除拆迁成本外还有3亿元，问营业税怎样处理？
（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。
例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。
房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。
例：无偿赠送不动产免税的例外。
财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。
例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。
是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。
国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。
例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次**。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。

例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打?*******换一个地方的。

例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。

例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。

C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，

C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。

例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。
例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。

例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。

例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。

如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。
例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。

例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，
这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30,
例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，
假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。
例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。
例：补充养老保险和补充年金保险的问题。
一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。
值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。
二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任职或者受雇，应当视为职工处理。
三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。
例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）
计提并缴纳补充养老保险的会计分录：

借：生产成本30000

借：管理费用30000

贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000

借：应付职工薪酬-补充养老保险60000

贷：银行存款60000
根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。
四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。
例：雇主责任险能否税前扣除？
这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。
例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。

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