觉醒 双性产乳:中国的房地产泡沫是烫手的山芋

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中国的房地产泡沫是烫手的山芋

约翰•福利

财经网

2011年04月01日 13:47

对于试图抑制狂热投机行为的各地政府而言,挤破房产泡沫后果严重,但是无所行动后果将更加严重。 

  中国房产泡沫巨大。在廉价的货币、雄心勃勃的中产阶级以及不断增加的城市居民的推动下,房价扶摇直上,成了出租车司机、政客及对冲基金经理之间谈论的唯一话题。政府长期以来一直容忍泡沫的存在,但价格必须回归理性。

  为什么说中国存在房产泡沫?

  中国房价上涨的速度令人炫目。十大城市的居住型房屋价格去年上涨了逾10%。从2004年到2009年间,35个城市的房价翻了一倍。任何泡沫都没有上限。国家统计局已放弃了整体价格指标,理由是掩盖了太多变异。而国际货币基金组织(IMF)已认定,从全国范围内看,中国的房地产仍不能称为泡沫。但在某些城市中心,情况就大不相同了。

  首先考虑下支付能力。在大部分国家,比较适宜的房价/年均家庭收入比重约为四。目前在中国的大都市如北京、上海和深圳,这个比重均高于12。尽管工资大幅上涨,这个比重仍然过大。

  其次,投机性泡沫形成的金融状况也已具备。广义货币供给在过去两年里增加了39%。实际利率为负。几十年物资短缺留下的痛苦记忆而导致的囤积心态,对狂热的投资也似有推波助澜之效。对于投资者,投资途径只有三个:银行、股市或房地产。

  还有杠杆作用。在中国,购房者大部分情况下必须预付房价的40%,因此泡沫的破裂会不同于美国目前的房市危机。尽管如此,在抵押贷款很难获取的情况下房价仍飙涨到如此高水平,说明对资本收益的预期看涨。

  谁拥有那些空房?

  新的问题出现了:中国还存在供给泡沫。价格攀升吸引了新的投资,但买卖双方未达成交易,因此房屋被空置。内蒙古有一座城市,叫鄂尔多斯,从谷歌地球上看上去就像一座远古的鬼镇。去年曾有个广泛流传的说法,称中国有6500万套房子六个月用电量为零。

  政府在其中起了推动作用。各地政府通过卖地来支撑当地发展。为推高业绩指标GDP,各级官员对房地产建设暗地里都采取了鼓励的态度。就连天津和大连等富裕城市,都在明面上夸耀其一排排空着的繁华的地产项目。

  卖家也不会急于出租或出售房屋。低至1-2%的租金收益比折旧成本还低,因此几乎没有出租压力;而且许多投机性购房者都没有或有极少的财务杠杆,因此他们通常不会面临现金流压力。

  当局看到了问题。中国的银行被告知控制房产相关的贷款,此类贷款去年占据了全部贷款的四分之一;且银行必须拨备20%资金,以抑制轻率的放贷之举。这对鄂尔多斯没什么帮助,但理应能确保中国地貌上的鬼城不再增加。

  对此,中国领导人能做些什么?

  迄今为止,政府一直在试图通过“冷冻”市场争取时间。上海和北京已限制外籍户口购房,同时禁止第三套房的购买。受此影响,交易步伐得以放缓。据搜房网,交易量从一二月水平降低了70%。

  然而,投机者只是在等待市场解冻。重庆和上海已实施房产税,提高空置房产成本,但力度太小没有发挥作用。

  为什么不从根本上解决问题?原因可能是一旦房价下跌,新的房产项目连同GDP都会跳水。住房建设约占中国经济的六分之一。换句话说,如果房产建设一年内下跌三分之一,GDP增速将降低50%,从而损失成千上万的工作,并危及社会稳定(中国的心头大患)。

  当局同时也在努力增加经济适用房的供给。经济适用房建设不会带动市场价格下跌,但至少能安抚买不起房的穷人,并且即使房价下跌也可以推动建筑业的发展。

  确能发挥实效的举措是大幅上调利率。尽管抵押贷款占比极少,大幅度的升息——如两个百分点——可以降低房屋所有者对未来价值的预期。但升息可能导致更大范围的经济衰退。因此目前的房产泡沫实质上已绑架了货币政策。

  如果泡沫破灭谁会遭殃?

  受害者可以分成三个阵营。首先是银行。大部分抵押贷款都不到房产价值的二分之一。大型银行在面临普遍性违约时可以有足够的安全保障,如四大银行之一的中国农业银行,曾表示在房价下跌一半的情况下,坏账只会增加0.5个百分点,尽管此评估可能过分乐观。

  而规模小的银行更易受到冲击,甚至不得不被大的银行吞并。但是,中国的银行产业具备健康的资本比率,且目前坏账只占贷款总额的百分之一。即使坏账真的一飞冲天,政府也有能力重组银行资产,途径是利用公共部门其他地方的储蓄,或如之前所做,动用2万亿美元的外汇储备。

  第二拨潜在受害者是房产开发商。同理,大型开发商会全身而退,且已有部分开发商避开举债融资途径。而其他开发商,已经开始高利率融资,主要通过香港的债券发行。库存臃肿,尤其是在二线城市如武汉和太原。官方数据显示,2010年新增贷款的四分之一都去了房产行业,但实际数目无疑要更高。

  最后一组恐受影响的是购房者。房产一旦崩溃,其波及面可能要比表面看上去的大,因为家庭经常凑分子一起买房,或通过非正式途径借贷。一套房子可能捆绑着三代人的积蓄。

  面临此种结局,政府可能觉得最好的应对方法就是什么都不做。但那是愚蠢的。国外的房市危机提供了一个教训:如果监管者和政策制定者不去挤破泡沫,外在危机或突然的市场情绪逆转最终会导致更大更猛的抛售。对于试图抑制狂热投机行为的各地政府而言,挤破泡沫后果严重,但是无所行动后果将更加严重。

  相关背景:

  中国银监会3月29日警告中国房地产受某些“非理性”因素驱使。监管者认为需采取更多行动给投机性热潮降温,并表示将更密切监控银行业。

  上海承诺新建住房价格涨幅将低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

  中国政府从1月28日起出台了一系列紧缩措施,包括把二套房首付比例从50%增加到60%。

  约翰•福利是Breakingviews大中华区记者,派驻香港。他写过的论题涉及企业并购、资本市场、消费品、矿业和奢侈品等领域。在2004年加入Breakingviews之前,约翰曾是一家位于伦敦的广告机构的撰稿人。约翰曾在牛津的艾克赛特大学学习英国文学。

        来源:http://www.caijing.com.cn/2011-04-01/110681130.html