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商业用地供大于求 政策应鼓励投资商业地产
www.soufun.com房地产门户-搜房网 2010-06-22 14:36:00 来源：中国房地产报 [我要评论]
[提要]“商业地产所有产品最近表现都不乐观。”北京市盛业房地产开发有限公司总经理王子晨对近期的商业地产走势预期不太看好。

实际上，“酒改住”是一个商业地产商的均衡投资策略，比如开发商拿下了10万平方米的酒店项目用地，他更愿意用5万平方米做酒店，5万平方米做公寓，以此来平衡商业地产的资金压力。如果政策不允许这样做了，可能就会出现两种情况：一是开发商不做了，二是与地方政府商量在该商业项目周边再拿一块住宅用地。否则开发商不愿花大价钱在此投资，而且还要面临经营风险。因此，商业地产需要均衡投资者的利益，如果达不到这种利益均衡，就没有开发商愿意进行商业地产投资，这对于城市化进程可能是一个毁灭性的打击。
中国房地产报：商业地产发展如何发挥其在城市化中的作用？
王子晨：城市化不仅仅是从平房搬进了楼房，不是在农村盖几栋楼就能解决的。而需要在医疗、教育、商业资源方面的支持与发展。只有真正地进入第三产业，才叫城镇化。农村人口用城镇化来解决，必须集约化。并不是农村人口都涌到城里，而是就地解决。
在商业地产上需要政策上的支持和鼓励，比如如果将来出台房产税政策，最好商业地产少交甚至是免收。其实百姓持有一些办公用房是件好事。这种优惠政策会加速城市化的进程。
中国房地产报：目前来看，北京商业地产中哪种类型的产品市场好一些？您对未来房地产市场有怎样的预期？
王子晨：都不太乐观，无论商铺、写字楼，招商情况都不好。按照房地产市场现在的走势，对于整个中国经济会有一定影响。如果出现所谓的拐点，再想上升是不太容易的。因为，这对其他行业有很大的杀伤力。预计二三季度经济数据出来后，政策有回调的可能性。
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地产估值接近底部 商业地产表现可期
昨日A股强劲反弹，上证指数创下近一个月来的最大单日涨幅。其中，以房地产为代表的“升值受益股”表现喜人，房地产板块整体涨幅4.43%，中天城投等七家地产类个股更是牢牢封于涨停板上。
分析人士指出，推进汇改带来的人民币升值预期将提升A股整体估值水平，尤其将提振地产银行等具有资产属性的行业个股。目前房地产税等利空因素已基本释放完毕，房地产板块估值水平接近底部区域，其中商务地产未来表现更是值得期待。
利空因素释放完毕
建银国际研究报告指出，目前出台的一系列政策已经起到了平抑房价的作用，随着对于政策的消化，房地产成交量将随着价格下调而逐步恢复至正常水平。虽然房地产税是未来的必经之路，但短期内出台的可能性不大。
目前行业板块估值已经充分反映了对于中国内地房地产市场负面担忧，随着政策逐步起到了调控作用，抑制了住房投机消费，刚性需求将使得中国房地产市场回到健康发展的过程中。由于目前房地产行业依然是影响中国宏观经济最重要的行业之一，面临出口前景未卜和通胀愈演愈烈趋势，政府调控目的只是房地产市场可能出现的潜在泡沫，长期依然值得看好房地产行业。
广发证券认为，从去年12月份开始，市场就开始对政策调控及其影响进行提前反应。经过半年多的时间、地产股几波下跌之后，当前的股价已经比较充分地反应了房价下调的预期。通过对房地产股的市盈率、市净率、不同房价跌幅假设下重估净资产(NAV)的估计值，以及基金地产股持仓变化等各个角度对当前地产股估值水平进行测试，目前地产板块估值已接近底部区域。
商务地产厚积薄发
虽然目前房地产板块仍然存在一定的政策隐忧，但分析人士指出，在楼市新政密集出台、住宅市场面临巨大调整压力下，商务地产行业近期却脱颖而出，表现亮丽。地产行业发展和盈利模式的转型也将对商务地产板块构成长期驱动力，商务地产板块不但具有传统意义上的防御性，进攻性的特质也开始显现，今年下半年表现可期。
中银国际指出，商务地产市场近年来处于景气周期，供求关系逐步改善。最近投资和销售增速赶超住宅地产，价格洼地效应和政策风险较低使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商务地产市场的现象。
此外，随着宏观经济和商务活动的回暖，目前各大主要商务城市的租金和出租率均有明显的见底回升迹象。国内商办物业的租金收益率相对住宅和国际水平均处于高位，行业健康度较高。在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，商办物业短期具备安全边际，中长期随着租金和收益率水平和国际接轨，重估潜力巨大。
券商研报尤其看好业务模式领先、项目储备优质、资产负债表健康、同时兼具成长性和估值优势的个股。其中，世茂股份、浦东金桥、金融街、张江高科、中国国贸尤其值得推荐。