九乡新闻网蜘蛛灯3d模型免费下载:旅游休闲产业发展探讨
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/20 20:36:50
专家学者共商休闲度假发展之计 休闲度假旅游业作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业。我国休闲旅游业在经历以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其它商业性旅游将成为旅游消费的主流，休闲度假产业真正进入“掘金时代”。
(一)休闲
于光远认为：“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语言里是三个不同的词,用来表示三个不同的概念。“闲”是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。在今天我们可以把它看作是不以我们的意志改变的东西。它属于一个国家一个地区发展水平的范畴。“休闲”是人们对可以不劳动的时间的一种利用,而休闲业则是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业”。
马惠娣认为休闲度假是一项人性化很强的新兴服务产业,在西方已有40余年的历史,在我国近几年才兴起。休闲度假的核心问题是提供一流的服务。我国的旅游度假平均停留时间(隔夜游)只有2.3天,显然不利于休闲度假的发展。据美国有关部门的统计显示：美国人有三分之一的休闲时间,有三分之一的收入用于休闲,有三分之一的土地面积用于休闲。
休闲度假在中国有很好的市场发展前景,因为从 “有闲” 和“有钱”两个方面,中国都具备了发展休闲度假的基础。“有闲”方面,我国法定假日全年有114天,部分群体还享有带薪休假制度；“有钱”方面,有资料显示：到2005年,我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房和汽车。旅游或休闲度假的需求潜力巨大。
从休闲、度假、旅游三者的关系来看,休闲是一个大概念,旅游是休闲的一种方式,而度假又是旅游的一种形式,同时也是休闲的一种形式。
(二)分时度假
分时度假(Timesharing又称Vacation ownership或Holiday ownership)作为一个新兴的产业,国内外很多学者对其给出了定义。张俐俐在《分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区,70年代引进美国后得到了迅速发展,并延伸到全世界各地,逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。
分时度假最初在欧洲兴起,在美国得到迅猛发展,因此西方很多学者在这方面的研究走在了国际的前列。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb二人在其《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中,对分时度假的内涵做了如下的阐述：分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为,每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时间。由于拥有和经营该度假房产的费用平摊在很多购买者中,所以每个购买者仅需要支付该度假房产出售和维护总费用的一小部分。
从实践来看,被广泛接受的有目前两种定义：一是在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)中对分时度假的定义——“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权,并且这一协约有效期在三年以上”,即称之为分时度假项目；二是《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)中对分时度假交易合同的定义——“所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在1周以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益。
分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当某一个分时度假消费者在某一年决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时,他就可以用自已购买的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。Randall S. Upchurch在《分时度假给美国消费者带来的利益透视》一文中提到：休闲度假旅游房地产的所有者可以通过交换公司把自己的房产单元与相似的住宿单元进行交换。这意味着业主可以和其他所有者交换他们的房产单元和度假时间。因此,房产交换公司把全世界可供交换的房产单元保存为一个数据库。这就是说业主可以在居住地进行事先的时段交换。
分时度假,从产业的角度理解是“时间分割,空间整合”,从消费者的角度理解是“时间分享,空间共享”。
综合地来说,分时度假是伴随全球一体化、按照时间分割、空间整合的理念,赋予不动产以流动特征的网络化经营模式。作为一个新兴的萌芽产业,其组成部分是：由公寓、酒店、度假村等不动产构成的物业网络；由完整产权、共有产权、星期产权、时段使用权、点数制等概念和规则设计的产品系列；由购买者、会员、家庭、继承人及业主委员会等构成的消费群体；由发展商、营销商、交换商、俱乐部、物业管理、信托公司、咨询公司、行业协会等角色构成的组织结构；由行业规则、法律规范、消费者权益保障系统等构成的规范体系。
王婉飞在其《分时度假在中国本土化面临的问题与对策》一文中列举了最新数据以说明国内外分时度假的发展现状,数据显示,目前全球已有60多家大型的分时度假集团,分时度假地超过5000个,分时度假业营业收入已达70亿美元,超过500万个家庭拥有分时度假时段,近7年行业增长率高达16%-18%。根据机构预测,1995年至2009年,全球分时度假营业收入将达到2000亿美元。1999年至2009年,分时度假行业将以两倍于全球旅游行业的速度增长。
分时度假的概念和其产品在上世纪90年代末传入我国。2001年RCI中国会员达到2500人,比1999年增长了800多人；加盟RCI的酒店或度假村13个；RCI会员到中国的交换次数为4200次,住宿间数为29.4万间,停留1.68万天。因此,无论是供给还是需求,我国目前都已具备了发展分时度假的条件。
分时度假是一种较高层次的旅游产品,也是一种休闲方式；分时度假隶属于旅游房地产,是旅游房地产的一种产品经营方式。分时度假作为休闲度假方式之一,无疑是新时期发展起来的一种有着广阔前景的时尚旅游产品。
(三)旅游房地产
目前国内对旅游房地产概念存在不同的理解。有些认为旅游房地产就是景观房产,在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区,对此区域进行综合利用开发；还有一种观点,认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今日,业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。
目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的旅游房地产概念表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。一般而言,旅游房地产包括以下形式：
休闲度假区内的住宅(别墅、度假村)：投资集团、房地产商,利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。
时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周),出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。
产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
养老型酒店：是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售。收益归其家人所有。
高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。
旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。
旅游房地产业在国内尚处于起步阶段,其经营和管理方式尚需进一步探索和完善,因此,国外很多该领域中的经营管理经验非常值得我们借鉴。Con Sarah Rezak在《从客户调研看产权酒店业的若干方面》一文中提到销售成本的控制是旅游房产项目经营成功与否的关键所在,而控制这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。在项目管理方面,要采取一些措施平衡淡旺季客流量和设施设备的使用率。
总之,旅游房地产的概念与其目前市场状况相吻合,如何根据中国国情和产业发展实际情况有效地经营和管理产权酒店尚处于探索阶段。
(四)休闲度假、分时度假与旅游房地产三者的结合——休闲度假旅游房地产
休闲度假旅游房地产是休闲度假旅游和房地产业相结合的产物,由于从国外导入了分时度假的经营方式,这种度假旅游房地产比不进入度假权交换网络的固定度假地的休闲度假产品更具有发展潜力和魅力。
目前,我国有大量的房产资源闲置。据报道,2000年,我国星级酒店有6000多家,平均出租率55.85%,约一半的酒店客房处于闲置状态,闲置资产达数千亿元。到2002年7月止,中国商品房空置总量在12000万平方米左右,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2500亿元,居中国不良资产之首。专家估计,中国当前的商品房空置率已在26%左右,而美国的约为7%。香港约为3%—4%。国际公认的房地产开发红灯为空置率为10%。在这些积压的房产中,有相当大一部分位于度假地和旅游城市,推行分时度假形式是盘活这部分房地产的有效措施。在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下,大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体,我国旅游房地产市场开发必然有巨大的发展空间。随着人们收入的提高和假期的增加,我国已具备大量开发旅游房地产的各项条件。
当前,在全国许多旅游资源较为发达的地区,如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地,此类旅游房地产市场行情十分看好,售价远远超出同类地段普通商品房。促进休闲,推动旅游房地产的开发与分时度假的实行,必须实现休闲、分时度假、旅游房地产的“串联”,在“大市场、大联合”的前提下把休闲、分时度假、旅游房地产捆绑在一起,相关行业联合起来,开发商开发出大量优秀的旅游房地产项目,在项目完成后交给专业的管理公司按照产权式酒店(公寓)进行销售和管理,随着产权式酒店(公寓)数量增加,国内分时度假的交换体系在逐步完善后与国外交换体系进行并轨,行业进入良性运转,此时旅游房地产与分时度假将逐步成为中国旅游业的主导产业,在行业同仁的呼吁和参与下各项法律相继颁布实施,政府的监督职能进一步体现。通过休闲度假、分时度假产权酒店、旅游房地产的结合,达到供求双方的双赢。
张俐俐在《分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假作为旅游房地产的一种经营模式,从诞生到现在,经过三十多年的不断完善和发展,已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分,成为全球旅游业的一大支柱。目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区,已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权,1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元,据专家预测,1995年——2009年,全球分时度假营业收入将达到2000亿美元,它吸引着越来越多的投资开发商投身其中,同时也吸引着越来越多的购买者。这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。
在国外,休闲旅游度假房地产的发展已经从量的增长阶段发展到了质的提高阶段。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb在《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中提到：目前在美国,不仅产权酒店等旅游房产的数量增加很快,而且产品和服务的广泛性也在不断的加强。现今,如果你在一些分时度假网站上搜寻一些产品和服务的信息,你会发现适合不同细分市场的休闲和娱乐需求的广泛信息。
二、 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在问题
(一) 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状
1． 产业发展势头旺盛
浙江省位于东部沿海,在全国范围内属于经济发达地区,2003年全省GDP达到7670亿元,位居全国第四位,人均GDP更是位居全国各省首位。经济的健康稳定发展,以及随之而来的居民可支配收入和闲暇时间的增多和为休闲度假旅游房地产提供了良好的外部环境。
浙江省旅游资源丰富,全省有1个国家级旅游度假区和10个省级旅游度假区,14处国家级自然保护区和4处省级自然保护区,57处国家级及省级森林公园,14个国家级重点风景名胜区以及42个省级风景名胜区。全省风景名胜区总面积达到3500平方千米,占全省陆地面积的4.3％,其中国家级风景名胜区数量居全国各省第一。近年来各级政府把大力发展旅游业提到了十分突出的位置,杭州市2006年世界休闲博览会的成功申办提升了杭州的城市形象,极大地促进了浙江省旅游业的发展,旅游业成为浙江省国民经济中增长最快的产业之一。得天独厚的旅游资源优势和良性发展的旅游产业为休闲度假旅游房地产的发展提供了产业基础。
浙江省有着优越的旅游地产开发资源,随着2006年世界休闲大会的临近,许多国内外专家正逐渐将目光聚集在此。在中国首届旅游房地产影响力项目的推选中,浙江省的产权式酒店在全国可谓首屈一指,影响力大而且发展早,其中4家榜上有名：位于西子湖畔的“阳明谷”、建德“月亮湾国际会展中心”、淳安千岛湖的“天清岛”和“秀水山庄”。
2．消费市场日趋成熟
浙江省休闲度假旅游房地产市场经历了十年左右的发展,消费市场已日趋成熟,主要表现在：
第一,开发商诚信意识日益加强。尽管目前信誉问题仍然是制约浙江省休闲度假旅游房地产业发展的瓶颈,但较产业初兴时已有了较大的改善。休闲度假旅游房地产的开发商已经越来越认识到诚信经营的重要性,更加注重产品形象、企业信誉和培养稳定的消费群体。
第二,经营者管理更加合理化。目前,浙江省休闲度假旅游房地产业的一些经营者在产业的发展过程中积累了一定经验,同时借鉴国外模式,重视高素质人才的引进,其经营管理水平较前几年已有明显的提高。
第三,消费者购买决策日益理性化,维权意识加强。随着分时度假和旅游房产市场的发展和完善,消费者在购买产品时已不再一味追求低价,而是对产品的定价,房产的可交换性、开发商的信用、服务的质量等进行综合考虑。
(二) 存在的问题
1．供给和需求矛盾
目前浙江省休闲度假旅游房地产开发和经营中存在的最大矛盾是供给和需求的矛盾。主要表现在价格供求不一致、产品功能结构不一致和旅游产业六要素不配套三个方面。
价格供求不一致主要是指投资者预期的休闲度假旅游房地产价格和消费者所能承受的价格之间的矛盾。目前浙江省产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间,如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算,目前浙江产权酒店首付相当于人民币6万多元。目前浙江省居民平均收入约为8000元左右,就收入水平而言,产权酒店仍然是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。
产品功能不一致是指休闲度假旅游房地产产品所能提供给消费者的功能与消费者预期需求的休闲度假产品功能不一致。休闲度假旅游房地产主要包含者两重功能,一是休闲度假,二是可交换性。其中消费者对休闲度假这一功能的要求有硬件和软件两方面。硬件要求主要包括房产所在地的自然和人文旅游资源,房产的布局结构和内部设施。软件要求主要指的是经营者所提供的服务水平。但是目前浙江省很多休闲度假旅游房地产项目在缺乏市场调研的基础上盲目跟进,项目仓促上马,资金实力不足,前期大力炒作,工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何,延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位,客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上,产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题,开发商不能给出让人满意的答复?16?。可交换性一直是被旅游房地产业所广泛关注的问题。目前,浙江省很多休闲度假旅游房地产开发商关注的仅仅是如何解决自己手中积压的房产,而忽视了与其他开发商之间的联合,因此,目前浙江省的产权酒店数量虽可观,但缺乏一个健全的分时度假网络。
旅游业是一个综合性产业,是集食、住、行、游、购、娱六要素为一体的系统工程。旅游者参加休闲度假旅游的目的不仅仅是欣赏自然美景和体验文化差异,而是在参观游览的同时体验到身心的放松和愉悦。这就要求休闲旅游目的地在做到旅游业六要素的配套。目前,浙江省很多分时度假项目的开发商在规划时过分注重食、住、游、娱的基础要素,而忽视了行和购这两项重要的辅助要素。部分休闲度假旅游房地产地处偏远,虽然环境质量较高,旅游资源丰富,但交通不便,可进入性差,因此不被广大投资者所看好。
2．休闲产业政策空白,分时度假法律法规缺失是休闲度假市场发展的制度障碍
制度是社会中个人必须遵循的一套行为规则,是人们观念的体现以及在既定利益格局下的“公共选择”的产物。T.W.舒尔茨把制度定义为一种行为规则,这些规则涉及社会、政治及经济行为。制度是社会行为的规则,是规范个体和群体行为的框架。
休闲度假旅游房地产涉及到旅游行业管理的饭店业、旅行社、出境旅游市场、信息产业、房地产业、金融保险业等很多个复杂的领域,目前国家相关管理部门对休闲度假旅游房地产产品性质尚未做出明确界定,相关部门也没有出台相应的法律法规,现有的法律只是部分涉及到了与之相关的内容。由于休闲产业政策空白,分时度假法律法规缺失导致制度性障碍,造成了分时度假旅游房地产产品在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入,影响了市场健康发展,使消费者权益难以得到保障。
3．市场信誉缺乏
旅游业和房地产业作为两个传统产业,市场信誉问题本身就是一个被广为关注的问题。作为两者相结合产物的休闲度假旅游房地产,其市场信誉问题便显得更加复杂。目前,浙江省休闲度假旅游房地产市场中的信用问题主要可分为“欺骗性销售”和“强迫性销售”,其中“欺骗性销售”问题尤为突出,主要表现为产权酒店实际交换的广度与承诺的不符,实际硬件设施与宣传的不一致,售后服务质量低劣等。近年来,省旅游局已经受理了大量有关分时度假和旅游房地产的投诉,因此,信用机制的不完善已经成为浙江省休闲度假旅游房地产市场开发的瓶颈。
4．缺乏有竞争力的品牌
目前,浙江省休闲度假旅游房地产市场尚缺乏有竞争力的品牌。美国的迪斯尼乐园、深圳的锦绣中华等主公园所以在世界和全国范围内家喻户晓,正是因为它们走的是品牌路线。通过联合扩张或兼并所形成的品牌冲击对消费者的接受速度和程度有着很大的影响。据统计,有60％～70％的普通大众表示在购买自己所熟识的品牌的产品时感觉到心理上的安定。毫无疑问,品牌将成为决定分时度假产品市场影响力的关键因素。位于世界产权酒店销售量前十位的公司,不是已经建立良好的品牌形象就是准备快速地树立自己的品牌。
浙江省分时度假和旅游房地产市场发展到现在,已经拥有了一批具有实力的企业,但其中给人留下深刻影响的企业品牌却不多。品牌战略实施较好的有浙江省开元集团和宋城集团,这两家企业多年以来一直把树立企业品牌作为企业发展的一大战略,这为企业开拓休闲度假市场起到了良好的保障。
5．人力资源问题
休闲度假旅游房地产涉及旅游、房地产、计算机网络等多个领域,对从业人员的素质有较高的要求。其从业人员不仅需要具备旅游规划,饭店管理,市场营销等专业技能,更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。休闲度假旅游房地产业在浙江省发展不到10年的时间,目前尚处于市场开发初期,尚未形成一套有针对性的培训体系,也没有建立专业的培训机构。目前从事休闲度假旅游房地产工作的人员或者是原先旅游业从业人员,或者是从房地产业转过来,通常都缺乏综合的专业能力。高素质人才的匮乏已经成为制约浙江省休闲旅游房地产发展的一个软肋。
三、 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发对策
(一) 产业升级——改善供给满足休闲度假需求
针对目前浙江休闲度假旅游房地产市场存在的供求矛盾问题,我们建议全国各地楼盘,能够按照一定的模式进行整合运作,改善供给产品,有条件的地区和企业可将闲置的传统观光旅游产品供给改造成休闲度假产品,使休闲度假供求双方都能得到最大收益,为浙江省休闲度假旅游房地产开发创造一个良好的国内大环境。就浙江省而言,可以从以下两方面着手：
1．根据市场需求,实现临旅游产业升级换代的。浙江省要提升休闲度假产品质量,通过休闲度假产品供给,引导和培育消费者的休闲度假理念。在全国休闲度假旅游朝着良性方向发展的大环境下,根据休闲度假旅游细分市场需求,开发满足不同市场需求的产品,同时通过对传统观光型供给产品的改造,引导消费者将潜在休闲度假旅游需求转化为现实休闲度假需求。
2．优化产业链。与国内同业进行广泛的横向联合,以增强旅游房地产的连锁优势,通过组建行业协会,构建配套的旅游房地产网络体系,整合资源优势,满足消费者多样化需求,并相互监督,形成共赢局面。
(二)市场开拓战略
1．针对浙江省市场的客观情况,进行合理的产品设计,突出产品的个性化
根据国外的经验,旅游房地产产品具有规模效应,只有目标市场规模足够大,消费者足够多,开发商才能充分利用现有资源,实现最小成本和利润最大化经营。但在国内市场上,产品的有效期过长、时间方面的灵活性不够等因素提高了产品的成本,导致了目标市场过小,无法体现规模效应,产品的价格仍居高不下。近来,国内一些经营商开始了对产品的设计改造工作。例如,许多产品的有效期大大缩短,有些甚至缩短至10年、5年。浙江省未来分时度假产品开发无疑需要进一步缩短年限,而且浙江省对当前分时度假产权酒店的服务与管理水平提高仍需一个长远的努力过程。
2．建立和健全浙江省分时度假旅游房地产度假使用权交换网络。
浙江省休闲度假旅游资源丰富,可进行省内和长三角区域分时度假旅游房地产度假使用权的交换。
由于我国居民出境旅游的限制,国外度假资源尚不能全面利用,浙江省开发商应充分利用国内现有的度假资源,组建健全的旅游房地产网络。我国地域面积广阔,资源类型丰富,以国内不同资源类型的旅游目的地为主体,完全可以构建起配套成形的休闲度假网络体系。通过建立交换公司或成立度假联盟,浙江省可以与国内加强经营商之间的联合,提升产品的价值,充分体现其可交换性的魅力,满足消费者多样化的度假需求。
3．着力打造浙江省休闲度假产品品牌。
分时度假旅游房地产产品自进入我国后,涉足的商家众多,竞争激烈,但并未出现真正为消费者熟悉的品牌。由于在旅游房地产产品进入初期的不良运作,对此品牌造成一定的负面影响。旅游房地产经营商要加强对这一品牌的建设和维护。从国外市场看,实力强大的公司注重品牌经营,不但扩大了自己的市场份额,而且从整体上也带动了旅游房地产业的发展。浙江省有实力的开发商应着力打造品牌,以品牌效应促进休闲度假理念的推广,从而带动省内整个旅游房地产业的发展,为我国休闲度假旅游房地产开发提供一个可借鉴的模式。
4．采取面向中高收入人群的市场营销定位策略。
当前,旅游房地产市场开发成本高居不下,导致分时度假产品成为一种高层次的消费品,无论是分时度假还是其它休闲度假产品形式,产品价格相对一般工薪阶层来说都是比较奢侈的。就目前而言,它的目标市场应主要定位在高收入阶层,由高收入阶层消费者形成良好口碑来推动市场的进一步发展。随着旅游房地产市场的不断发展和市场环境的成熟,目标市场自然逐步拓宽到中低层次的消费者。
5．休闲度假旅游产品网络化营销与客户关系管理
网络经济的发展,推动了网络营销的飞速发展。什么是网络营销呢？网络营销是连接传统营销,又引领和改造传统营销的用信息化技术进行的全部营销活动。
休闲度假旅游产品的生产、销售建立在一个庞大的相互关联的网络体系中,对休闲度假旅游产品进行网络营销非常必要且切实可行。
一个完整的网络营销系统,一般包括企业内部管理信息系统、网上商务运作系统、网上安全系统三部分。旅游经营商应该从这三个方面进行网络营销系统的建设。
客户关系的管理应从以下几个方面着手：第一,规范为客户服务的业务流程；第二,扩展客户资源；第三建立稳定的客户资源；第四,现客户关系中的整合共羸。客户资源是现代企业的重要的战略资源,当今世界,市场竞争的焦点已经从产品的竞争转向品牌、服务和客户资源的竞争。谁拥有客户,并能与客户建立一种长期、良好的合作关系,谁就有通过为客户服务的最优化来实现企业利润的最大化。
6．规范经营和行业自律。
从产权酒店的开发商角度分析,必须沿着旅游产业、酒店行业和房地产业的思路运作,切忌一哄而上。开发商不能只看中旅游房地产项目资金回笼快、收益稳定的好处,更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者,要运用好的促销手段、示范方式,通过有切身体会的业主口碑吸引大批的跟进业主。
(三)整合资源,营造休闲度假旅游环境
针对浙江省目前存在的休闲度假旅游房地产项目数量多,规模小,实力弱,精品少的问题,我们认为迫切需要将各类资源进行整合,按照效益第一的原则,进行结构优化、资源配置和利益关系的调整。资源整合主要可以从以下两方面着手：
1．整合旅游资源,打造精品旅游线路。浙江省旅游资源丰富,但大多各自为政,缺少精品旅游路线,游客多以观光旅游为主,逗留时间短,旅游支出少。因此,浙江省要致力于创建旅游城市的品牌形象,打造有地方特色的精品旅游线路,增加对旅游者的吸引力,延长旅游者逗留时间,从而促使观光型旅游者向休闲度假型旅游者转变。
2．整合旅游业六要素,创建旅游产业链,为休闲度假市场提供良好环境。旅游业是食、住、行、游、购、娱各要素的联合体,整合旅游业各要素有利于充分挖掘各行业的潜在资源,为旅游者提供全方位的服务,从整体上提升旅游业的规模和效益。以云南为例,昆明——大理——丽江旅游精品线路,航空、铁路、公路、旅行社和景区景点全都是一条龙服务,形成了旅游产业链条,市场井然有序。相反,如果旅游企业分散经营,各自为政,既耗费了财力、人力,又难以形成规模效应,更为重要的是各企业为了生存,不得不打价格战,搞恶性竞争。因此改变这一局面的唯一出路就是实行资产组合,打造旅游产业链。浙江的开元旅业集团在开拓旅游产业链上也是一个成功的案例。开元集团多年以来一直坚持走集团化路线,目前已建立了一条包括饭店,度假区、产权酒店、旅行社、景区开发等项目的旅游产业链,集团化经营带来了规模效应是开元集团成为“中国房地产500强”。
(四)政府产业政策和市场规制为休闲度假企业诚信经营提供行业规范
对市场的研究分析说明,要使旅游房地产成为盘活积压房产的一种有效手段,必须建立一个比较好的政策环境、法规环境、市场环境和行业自律环境,在一个好的担保信用机制的前提下它才能够真正健康发展。浙江省旅游房地产业的可持续发展,需要政府、开发商和业主三方面的共同努力。
1．政府宏观调控。政府给予支持并加强行业管理,是旅游房地产顺利发展的政治前提。政府应提供必要的法律保障,在市场环境建设方面,政府应加紧对旅游房地产市场的规范和管理,尽快出台并完善有关法律法规,如对旅游房地产业务的界定,开发商、销售商、交换商资格的审定,融资过程的管理,信息明示的规定,合同规范化管理,房产开发、交易、转让、租赁行为的规范,营销方式的管理,会员卡的管理,消费者期权、所有权、使用权的保护等方面的法律法规,从而将旅游房地产业纳入法制化的框架,使旅游房地产被更多的消费者接受,特别是在消费者对这一市场的认知还有待引导的情况下,同时也有利于旅游房地产行业的长远健康发展。
2．加大力度整顿国内分时度假市场。制止一些投机者在没有任何实体保障的基础上大肆推销其“分时度假交换体系”。一些投机者的行为,不仅在消费者心中形成很严重的负面影响,也将对旅游房地产的健康发展很不利。
3．给予一定政策支持成长中的旅游房地产经营商。政府要给予适当优惠政策,尤其在土地,税收,国外同行业进入等方面要提供适度优惠。政府应在加强管制的基础上,给此行业留出一定的发展空间,以免过分管制使其在重压下消亡。
作者简介：
1、王婉飞,女,1963年9月,浙江大学管理学院旅游管理系副教授,硕士生导师,管理学博士生,浙江大学旅游研究所副所长,浙江大学房地产研究中心旅游房地产研究所所长。研究方向：休闲与旅游管理,分时度假与旅游房地产研究,wangwanfei@mail.hz.zj.cn
2、翟涛,女,1981年3月,浙江大学管理学院旅游管理,硕士研究生,研究方向：休闲与旅游管理,zhaitao@126.com
3、董长云,女,1980年12月,浙江大学管理学院旅游管理,硕士研究生,研究方向：休闲与旅游管理,zgs1130@sina.com 刘锋：从国家战略的高度看休闲产业发展
宏观调控对旅游产业的全面提升提供了难得的机遇
进入二十一世纪以来，我国的经济一直以较高的速度攀升，尤其在2003年，经济增长的速度突然加快，缘由主要是工业化、城镇化进程加快，社会投资大幅度增加，加上国外一些产品在经济全球化的背景下，加速向我国转移，促使我国经济进入一个快速增长的时期。快速增长的同时，也凸现出一些不健康、不稳定的因素，一是粮食播种面积连年减少，产量连续下降，二是投资过猛，再建规模过大，能源紧张，煤、油、电包括技术产品拉动了物价总水平的急剧上涨。这些问题的出现必然影响旅游业的正常运行，2003年2004年两年中，一度因为能源紧缺我国不少旅游城市和大型的旅游设施不得不在电荒时段拉闸限电。开发建设资金紧缺，物价总水平提高，相关要素吃、住、行价格大涨，直接影响了旅游全行业的收益。
中央采用的宏观调控，保证和促进了旅游业的正常运行，使旅游新型行业排除了很多障碍。绝大部分地区把旅游业放在支柱产业先导产业的位置，加强在政策资金、项目人才上的扶持力度。宏观调控实施一年后，也就是2004年下半年，旅游业突飞猛进，取得了全年旅游外汇收入257亿美元，国内外旅游总收入6840亿元人民币骄人的业绩，令业内人士史料不及。旅游业的运行状况，深刻的印证了中央重大决策的正确。
在宏观调控指引下调整优化三大结构
宏观调控政策目的和作用，主要是调整结构和转变经济增长方式，旅游业的结构调整也分三个层面，经济结构、产业结构、产品结构，首先看经济结构，这些年经济结构在旅游业界得到重调。旅游社、饭店、主题公园度假村等各个领域的公有制和非公有制正在发生变化，但是在整个旅游行业，国有集团、国有控股仍占较大比例，这种局面限制旅游业发展的活力。有的省旅游企业都是国有，而国有企业大多经营不善，另一方面阻碍了更多民间资本包括外资的进入，使旅游业从深度和广度上受到影响。
目前经济结构调整迟迟不到位，有两个方面因素，一是缺少制度体制创新的强烈意识，以大型风景区经营权转换为例，仍有一些景区因为一些政策止步不前。即便已经实施的地方，也与政策相背。第二是牵引工作不利，在项目审理、范例推广、法律保障，督察监管等方面缺乏扎扎实实的工作。旅游经济要有大发展，必须有新突破，在宏观调控政策的指引下要明确工作思路，改进工作方式，采取科学有效的方式，着力发展国有资本、基金资本和非国有资本参股的混合公有制经济，放宽市场准入，加快旅游经济结构调整的步伐。从国民经济大格局来讲，以旅游业为龙头的第三产业，是属于力保上调的产业，产业结构调整的首要工作是要确保旅游业的产业地位提到重要的提升。目前全国24个省、市、自治区已把旅游业放到龙头地位。
在宏观调控中，应该通过有保、有压、把时空的结构调整起来，切实把旅游业保上去，在人才、信贷、项目安排上加大投入，在进行西部大开发等重大政策，更要抓好旅游业的发展。
依据旅游业内部市场细分化的走势，认真分析市场，该保的保、该压的压，从目前旅游业实际状况看，作为旅游经济的核心与基础的旅游目的地的运行态势，还不如酒店业、餐饮业。旅游业产品结构的调整，也要区别对待，有保有压。目前产品仍偏重于旅游观光产品，缺少休闲度假产品。
以宏观调控为动力加速旅游经济增长方式的转变
在实施宏观调控时，进一步调整转变方式。旅游业历经两多年的发展，已经有相当大的规模，在全国有5％的经济实力，但是软件弱，管理散，规模小，科技含量低，从业者素质低，特别是与国外发达国家相比，差距更为明显。在这个基础上，向世界旅游强国目标迈进，通过经济、法律、行政的手段调控已势在必行。
一是注重从数量型方向和质量型效益型方式转变。
二是从单纯的重视硬件设施向强化软件方面转变。
三是主要从依赖政府投资向投资主题多元化转变。
四是从产品的生产型经济方式向市场型经济方式转变。
五是从传统的竞争型方式向合作共赢的新理念转变。
涉及到休闲度假概念，长期以来的诠释是休假度假旅游和传统观光旅游是两种截然不同的旅游。这种概念不够严谨也不够清楚。观光游主要是自然风光、自然文化为实体的观光旅游模式，休闲度假游比观光游的内容更宽阔，时间更长久，状态更可调整。休闲度假旅游，要求更完备，决定了两个前提，一个是有钱，二是要闲，要有更多一些闲暇时间。有学者称，人均GDP达到1千美元，观光游剧增，达到2千美元，休闲度假剧增。
休闲度假旅游适合我国经济发展。我们有理由、有条件，更自觉充分发挥市场在资源配置上的基础性作用，尊重市场意志，在经济结构，大力发展混合经济，在经济管理上努力实践体制机制的创新，在产品开发上向规划性科学发展。
强调旅游经济从数量型向质量型转变，旅游产品从观光型向休闲度假型转变，并不意味着不加强景区的建设。
总之，可以预见，在近一时期宏观调控仍将是总揽经济全局的方针，将有利于旅游产业地位的进一步提升，也给予旅游发展提供绝好的机遇，休闲度假旅游作为旅游发展的新的生力军，将在政治强国、旅游强国的迈进中发挥积极作用。（中国旅游协会旅游区点分会正司级巡视员 李克夫) 马勇：中外休闲地产成功开发策略分析 休闲地产中外发展趋势，大概有六个方面，第一是全球化的趋势，随着收入水平的增加和生活节奏的加强，休闲变成一种必需。第二是项目的全球化，第三是竞争的全球化，休闲地产的开发和经营主体，为了获取前沿的市场，竞争非常激烈，第四是休闲内涵、以及休闲方式和休闲理念，第五是品牌化趋势。
中外旅游地产投资成功几大要素：
第一个要素就是主题，休闲地产的成功与否，鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素，第二个要素是科学的定位，这个主题跟定位是很有关系，而且休闲地产一般都是高端产品。
第二个成功要素是功能，休闲地产，特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出。
第三是区位，休闲地产成功与否区位很重要。交通区位上，休闲地产一般要求交通要便捷。经济区位上，一般应出现在一、二线城市。此外，人气的聚集度和环境配套，都是指标。
第四是休闲地产的设计，不同于一般的设计，休闲地产的设计要强调设计理念。环境学院、旅游学院不少、但很少培养休闲房地产方面的设计人才。
第五个方面是我们的技术落后，国内达不到技术的要求，包括我们的资料库，数据库建设不够。
第六是品质，休闲地产是一个高端产品，以质量求生存，以价值求发展，以品牌求提升。休闲地产在现在目前国家出台的一系列限管政策的情况下，成为规避政策风险的一个很好途径。
第七是管理，休闲地产的管理，跟一般房地产的物业管理是不一样的，需要多层面的管理人才，如高尔夫球场、滑雪场，仅仅有物业管理是不行的，包括市场经销管理、CIM（客户关系）管理。
中外休闲地产的四大投资策略：
一、以产业链为依托的投资策略，延伸到休闲地产投资的领域，比如奥运地产，实际上就是休闲地产。第二是拓展空间，就是拓展盈利空间，国家政策在很大程度上限制盈利空间，休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间，靠旅游做社会效益，靠旅游房地产做经济效益。比如宋城集团、华侨城的主题公园和景观房产结合起来。
二、投资情感策略，投资商的理念，消费者的理念，是两个理念。休闲地产在很大程度上要关注投资商，研究消费者。
三、以时间轴为序列。关注的产业发展周期和投资回收期，还有项目的生命周期，要很好的研究。
四、以收益率为前提的投资策略。收益率来自于第一投资区位。搞饭店的都知道，休闲房地产有一个区位的选择。在休闲投资市场，我们是超前的。（湖北大学旅游发展研究院院长 马勇）
今天我请来几位资深的外国融资专家，就是希望为中国的旅游、休闲产业以及房地产业提供一些高层次的合作机会。2006年杭州世界休闲度假博览会， 政府搭台、企业赚钱，这样一个大手笔在中国近年来是不多见的。
有的企业说2006年杭州休闲度假博览会十年不遇，我们找不到这样的机遇。我认为只要抓住人才、思路，机遇总会有的。是靠造房子赚钱，还是为这个城市造利？如果你站在改善当地投资环境的角度，你的手笔就会大，否则你只是一个普通的商人。
我们正在做一个计划，工作核心是为中国中等城市和美国、加拿大城市，建立长期合作关系。我们也建议政府建立这类合作组织，加强各行业的组合，引进资金、共同发展、共同双赢。
我们在美国、加拿大、澳大利亚、欧洲、日本、东南亚、以及日本、香港地区都有广泛的联系，我们愿意把这个网络和各位朋友一起共享。（加拿大亚洲商会、加拿大经济技术促进会中国副首席代表 袁新怡）
高天明：酒店业面临三大发展趋势 目前中国酒店业和世界酒店业面临三大发展趋势。第一、发展趋势，集团做的越来越大，世界变得越来越小，这是超级化发展的真实写照；第二、信息化发展的趋势，网络时代，资源共享、优势互补，共进共赢，尤其到知识经济、市场竞争不是你死我活而是相互依存。第三、国际化发展趋势，跟国际接轨，做世界村的村民。
首先分析一下超级化趋势。经济学强调两个观点，一个规模经济、一个范围经济，扩大经营规模从而产生劳动效率的递增和成本的递减，这就是规模经济；通过同时生产或者经营多种产品或服务产生平均成本的降低和劳动效益的递增，是范围经济。
超级化发展的模式有三种，第一种是行政纽带，比如上海锦江，老牌子，跟新亚合并后，为中国第一大旅游集团，去年一跃进入世界前50强。第二种，资本纽带，收购兼并，比如泰达，泰达收购兼并的是酒店的管理权，而不是所有权，去年这个时候，泰达一共3家酒店，今年已经有26家。第三种模式是品牌纽带，做的比较成功的有国际上的“最佳西方”，它既不投资，也不委托，而是卖品牌，再卖网络定房系统、服务质量培训。浙江做的不错的是开元，短短三年在国内管了16家酒店，成为国内前三强。
这是中国目前超级规划的三种集团化的发展模式，再看看超级化发展的规模扩张，这方面经历了三个阶段。第一阶段，单体酒店连锁，相同档次、相同品牌、相同类似组成的管理公司。第二阶段，饭店管理公司的并购，这是由不同档次、不同类型组成的饭店集团，里边有不同档次、不同类型的酒店。泰达酒店就是商务会所型。第三阶段，就是饭店集团联盟，比如民航系统，每个行业都有一个集团联盟，这种趋势再发展下来就来跨行业、跨地区的，集团策略联盟或者并购。超级化发展的范围扩张一般是做产业链，上游下游都做，包括异地定票、定礼品、订花等，纳入发展的范围。
另外还有跨行业的发展趋势，比如金融业、保险、租赁、邮电、房地产和旅游集团连接。98年后连续三年全国酒店业都是亏损，泰达集团看到这个问题， 2000年开始酒店做依托，搞旅游房地产。经济效益靠房地产提供，社会效益、品牌效益靠酒店提高。
此外是信息化发展趋势，信息化就是通过现代信息技术，互联网平台、跨行业、跨地区、跨体制打造信息网络化集团，这种过程叫信息网络化。根据去年年底的统计，中国的网民是9400万，今年是预计到年底1.2个亿，全球排名第二，中国宽带网络的普及率在全世界也是前三名。中国酒店产业要想再发展可以从信息化的层面探讨。
工业化强调的是效率，我们没有经历工业化发展阶段，所以我们落后，但是如果我们按照补课方式继续走走，不会有发展，我们要按照知识化，知识优先方式走。工业化单位时间生产的产品是多，但若不是市场需求，生产的东西越多，效益越低。知识经济强调的是效益，效益高了，效率就高，强调的是市场对路。
20世纪80年代，当时酒店的网络叫EDP，是搞数据处理的财务系统。然后逐渐发展成酒店内部的管理系统。第二阶段是集团的广域网。比如假日集团的网络，当时在美国只有两个网络，一个是国防部的网络，一个是假日酒店的网络，如果发生战争的话，国防部的网络被攻破，假日酒店的网络就是第二个备用方案。到二十一世纪已经发展到公共网络。美国有一个OTA，就是建立在互联网基础上开放式的平台，里边有航空公司，酒店、租车，有和酒店其它上游产业链相关的产业，大家一块打造这个品牌。两年前我在东方时，我们建立了一个酒店网络，不仅可以做订购用，还可以做积分用，所以目前国内的信息化已经和国外并驾齐驱了。
信息化发展的优势，就是分散的人力、物力、财力知识技术等有限资源得到无限的扩大，实现共赢。另外就是给客户提供无微不至的服务。有的酒店搞信息孤岛，信息化局限在一个酒店，信息和数据没有办法和别人共享，有的酒店前台一套、后台一套，前台和后台没有办法信息共享。近来的发展趋势就是打破信息孤岛。信息化的优势还使相对落后的国家一举赶超发达国家。
信息化发展的几种模式： 一、X坐标信息化，Y坐标多元化，也可以把集团做大，不少的集团做大之后能不能保持，有规模没效益，要实现效益就是要信息化。第二、三带合一，先靠资本纽带，再靠网络纽带和品牌纽带。第三、平台互动。第四、国际化概念，我们讲的国际化，是培养国际竞争实力。国际化的观念、国际化的管理技巧、国际化的商业规则、国际化的经营管理制度。最后、要有国际化的人，才有国际化的企业。（中国饭店协会副主席、泰达酒店集团CEO 高天明）
姬旭升：旅游地产的生态链建构 中坤集团作为民营企业，其旅游地产的生态链建构，最近引起了国家行政主管部门、业内、业外、新闻界的关注。
目前中坤集团的固定资产100亿，和政府合作的旅游经营和地产开发涉及疆域面积超过120万平方公里，世界遗产性项目超过40个。到2006年投资的三星级酒店将超过30家，五星级9家。中坤进行的项目投资，包括城市地产、旅游地产，全部是自有资金。
旅游和地产是一对夫妻，一个比翼齐飞的家庭，如果打着旅游的名义做地产，或者仅仅把地产作为旅游配套，是我们所不奉行的。中坤所有的旅游地产开发，不做一个景点，一个景区的开发，基本都和当地政府合作。比如新疆的南疆，我们跟政府协商圈地，共同确定战略框架，40年之内我们负责新疆120平方公里旅游资源的开发。
以宏村为例，我们把以宏村为中心的黄山下区环境、包括生态、文化环境，进行整体改造。到目前位置，跟中坤项目相邻的地价涨了许多，算是中坤对区域经济的贡献。中坤所做的所有开发奉行原生态的理论。如果说我们提理论有些过大，我们姑且说原生态的理念。我们追求自然生态和文化生态的保护控制，双重前提一下，逐渐形成商业生态体系。我们把原生态的优质旅游资源保护起来，对自然生态，文化生态的再造和提升有所追加。这样做有三个方面的价值意义：第一，捍卫生态环境；第二、最优质、最稀缺的文化资源典藏并加以提升，是对文化遗产的贡献；第三、对整个城市、区域的经济活力有一定拉动性。
第二个案例是南疆。我们的投资战略定位是中国新型旅游带的载体。
为给景区景点资源强有力的的配套，中坤出资2亿元在全国100个城市设立旅行社，再围绕旅游产品进行新的项目规划。围绕着北京、黄山、宁夏、新疆四大板块，加上明年我们将投入的20家三星级的酒店，中坤将形成自己的旅游体系。我们的最终目标是通过新兴旅游产品的设计，综合配套服务，形成一种新的旅游理念，逐渐影响人们的生活方式。
总之，中坤经验和理念，简单归纳就几句话：追求原生态的价值体系，成为原生态企业。（中坤投资集团总规划师 姬旭升）
任建国：我国酒店改造决策实施系统 91年开始至今，我干了两个小活：民工头和店小二，也就是建酒店、管酒店。建酒店，做五件事：第一个是搞投资顾问，有一个投资顾问公司；第二个搞酒店设计，有一个香港新型酒店设计院；第三是搞装修，国家一级资质装饰公司；第四是搞酒店用品公司，第五是酒店管理。我们买楼或租楼，租的厂房、车间、仓库改装成酒店，去年酒店的总产值业务是2.6个亿，都在山东省济南市，1000多名员工。设计院有深圳、上海、北京、济南四个分院。
酒店的构成要素是七个，四个硬件、三个软件。四个硬件，一是主体结构楼。二是机电设备，消防动力、空调等等。三是装修、装饰，国外分硬装饰、软装饰。四是酒店用品，从厨房设备到房间设备。软件方面是营销、管理、服务。
建酒店首要工作不是设计，而是调研。调研有三大调研，第一竞争对手研究，第二消费客源研究，第三自身资源普查。
总的思路上，一定要把自己归于零，我不是我，我是竞争对手，站在竞争对手的角度上考虑问题，而不要考虑自己怎么样。站在竞争对手的角度调研，涉及商业机密。人家不让你调研怎么办？如何在当晚11点，知道竞争对手当天的餐饮额、谁来吃饭？为什么吃饭？中国最缺乏的就是商业情报学。酒店有销售半径，在销售半径当中谁是你的竞争对手，你要知道对手都在做什么，然后你不做什么，避免大家撞车，打差异化。
站在竞争对手的角度上，研究谁是我的潜在客源，细到拿数码相机拍下来客，分析身份。调研一般要做两个月、三个月。资源普查，包括所在的区域、位置、高速公路的影响，酒店位置。通过资金、人才、管理三大调研，知己知彼，最终做出三大定位，第一客源定位，卖给谁。第二产品定位。产品定位错综复杂，包括楼的主楼、副楼，每层楼经线、轴线分析。第三主题文化定位。如果一个酒店能够讲出一个故事，有文化背景就能做出特点，包括起名字都非常重要，所有的设计都围绕着名字在做。我们做的舜山庄，我一切都是围绕着“舜”，用各种设计语言把“舜”体现在文化当中 。
我们做的一个典型工程，顺和商务酒店，花了4700万，改造下来花了1600万，入地挖了8米做办公室，所有办公室不允许在酒店内，不浪费一间客房。仓库的设计一律到房顶。澡堂、餐厅、员工的娱乐，服装多少套，总投资量都能够算出来。酒店4700多平方，出了111多间房，机电只占用40几个平米。
很多酒店大堂把客人需要的东西藏起来，捉迷藏不让客人找到。中国最大的坏处就是搞酒店经营的不懂工程，搞工程的恰恰不懂酒店，两边脱节很厉害。所以我的房子4700平米，做的非常精细，所有的工作场所包括走廊全部有监控，1000多名员工，每一个员工都在我的监控下。这不是不讲人权，没有制约的权利会产生腐败，包括第一厨师长每天填菜的价格。包括传真、复音、打字，收音员、24小时，我们只需要两个小姐。去年我们流水2100多万，纯利润600多万。
搞酒店基础设计，怎么选料、怎么选配、怎么保障后墙不倒、怎么避免上装修公司的当， 是非常复杂的，由于时间短促，今天只能给大家说一个序幕，谢谢大家！（中国饭店协会副秘书长 任建国）
陈冠杰：世界休闲酒店的案例分析 目前整个的休闲产业的变化非常快，因为人们工作很紧张，往往宁可不多拿薪水，也要多一些时间休假。但是到哪里休假呢？中国度假酒店也一直在发展，但是国内常把所谓的商务酒店与度假酒店混淆，造成很多的外国旅客不愿住国内的度假酒店。海外早期休闲酒店规划发展和中国大陆也是一样的，只是商人的公利主义，也和过去的台湾一样，在起步摸索阶段。
海外地区的度假酒店和国内的差距在哪里？海外休闲文化融入建筑，把建筑融入地区。麦当劳在全世界都有分店，但是当它在欧洲古堡建分部的时候，被要求外观一定要和欧洲化的风格匹配。
我们在规划度假村的时候，都非常重视房间布置，但现在人的度假观念和以前不一样，当国民收入水平升高的时候，人们不需要走马观花的度假。国外有个地中海俱乐部，只选择在全世界风景很原始的地方，没有电视电话。在欧洲，可以吃羊排，看剪羊毛的表演。如何把中国文化结合在休闲度假里要好好研究，现代人休闲不怕贵只要物有所值。
我们看一个夏威夷案例。夏威夷一共136个岛屿，其中70％分布在三个大岛。夏威夷是在二战后，成为太平洋一个非常不错的度假地方。夏威夷是西方的文化，跟东方文化结合的地方。很多酒店不管是设计、还是产品都表现出东西方的文化，你可以感受到花园瀑布的美丽，公园网球场的活力，还有浮雕、壁雕的艺术。
印尼巴里岛，人们也不陌生。巴里岛把当地的文化表现在建筑风格里，当客人吃饭的时候，喝的果汁你都觉得是当地味道。中国大陆风景和资金并不缺乏，其实大陆很多地区风景都很漂亮，但如何把当地的生态文化融入经营理念，需要学习。度假酒店要有特性的工艺品，在北京和上海、东西都是一样，没有特色，消费者就不愿意花更多钱。一个所谓的旅游乐园，应该三分之一门票收入，三分之一是吃的钱，三分之一是纪念品，如何把有特色的旅游商品结合度假旅游推销出去，这是我们要研究的。
在台湾高雄南部有一个垦丁。在激光美容、疗养、健康做得很好，特别是SPA发展非常快。中国大陆有很多很好的温泉，只是没有很好的规划利用。台湾的温泉很人性化，当你洗完澡后，穿着舒适的和服，吃着精致的料理，包括吃的瓷器也非常讲究。现在全世界的休闲酒店都在追求精致化、主题化、多样化。
最近我在上海规划一个酒店，不仅重视营业场所的面积，还很重视员工的空间，因为员工大热天上班，要有地方休息和洗澡。但业主不这么认为，他要把这个空间当做营业空间，不给员工一个休息的地方。所以为什么在中国大陆管理业绩好的基本都是外国的。
我们应该截取外国的优点和优势，截取中国特有的人情味，截取日本的精致服务、截取中国特有的文化和模式，教导员工，让他觉得服务顾客是很愿意的事情。让员工离开的时候以这个酒店为光荣，这个酒店管理就是成功的。（美国御延酒店管理集团公司 陈冠杰）
王叶濛：度假村经营如何搞活 我从事度假村经营管理有14年，在泰国清迈工作多年，对东南亚的度假村的文化氛围感受深刻。
一个成功的度假村，应具备四个特征，第一、扩展客户的能力，第二、能使自己借此上升为行业的领袖，第三、有可能使自己的模式标准和操作范畴成为公认的典范，第四、在经营的过程中能够把握未来的市场趋势，并具有良好的盈利潜力。
传统的酒店和度假村的区别主要在于：传统的酒店豪华风格比较雷同，度假村要有突出的特色，以休闲放松为主；传统的酒店楼层高，它吸引客人的主要是设施以及服务，而度假村吸引客人的是周围的环境。很多度假村设施简单，以出众文化和低接待量取胜。
纵观中外度假村的模式，拿泰国、日本和中国的度假村风格、产品、服务上分析，泰国的度假村以木结构、园林式为主。泰国的服务好就好在微笑服务上。泰国的民族是有惰性的，但他们流露出来的微笑，使游客感觉很好。日本在传统的医疗性服务上很强，活动内容比较丰富。相比较中国的度假村和商务酒店几乎没有什么特色，就是在娱乐上增加了一些内容。在东南亚不管是一个50间客房的度假村还是100间客房的度假村，它的文化特色非常强，中国的度假村缺乏文化的特色。中国的度假村五脏俱全，住宿、餐饮、娱乐、会议，和酒店里面康乐部一样。做度假村需要的不是酒店人才，而是复合型人才。
我目前工作的珠江帝景温泉度假城是去年12月份开始营业的，设计初始就融入视觉效果，建筑风格上融入日本、中国南方以及东南亚风情。很常见的足底按摩，我们设计了七八道工序，添加了附加值，继而收费也可以提升。另外设计了一套足疗方法，从泰国请了二十位按摩技师，请五位按摩师给一位客人按摩，按两个小时1280元，这种按摩方法非常受客人欢迎。中医热敷实际上是最没有视觉感效果的，我们设计了几种热敷疗效，中医疗法和西医疗法结合起来，很受欢迎。
度假村盘子很大，两万多亩地，别墅1万幢，开业后，送出20万张门票，有人以为我是亏本的，其实没亏。开业初期，平均一天有两、三千人来，人均消费20元，就不赔钱。一个月后，度假村就很火。特别是我们考虑的按摩休闲利润抵得上温泉的门票。
度假村的今后方向，应该是向主题度假村发展。突出个性避免雷同，同时注重度假村的可持续发展，使其成为中国老百姓休闲的最佳去处。（天津“珠江帝景温泉度假城”总经理 王叶蒙）
代表行业最高水平，中国唯一以“休闲度假”为主题的2005第二届中国国际休闲度假大会于6月30日——7月2日在杭州萧山开元名都大酒店举行。来自美国、加拿大等十几个国家以及包括港、澳、台在内的国内部分城市管理部门、名城古镇、投融资商、高校专家学者、旅游景区、主题公园、房地产开发、酒店度假村、规划设计等数百名代表出席了本次大会，就中国的休闲度假发展问题畅所欲言、献策献计。
学院派>>
李金汉：旅游商业的“三观点三条线”
根据世界旅游组织的统计数字，中国到2020年旅游人数世界第一。旅游市场，就是外汇的来源。根据Engel定律，当收入增加的时候，食品开支就会增加，但增速会慢慢降低。另一种开支会超比例的增加，就是休闲假日、健康等消费。休闲旅游行业就是在大家的收入都不断增加的时候会形势大好。大家都愿意在这方面花钱才会增加。
万变不离其本，如果要了解旅游商业的话，最简单就是三个观点三条线。这三个观点就是价值、价格、成本。
第一个观点是价值。惟有真正掌握了价值才能真正掌握了经营的办法。了解了这一点的重要性就是让我们知道经营时如何改善业绩。我们想办法把我们提供的服务靠近顾客的心理价值。在情人节，酒店布置稍微好一点，气氛弄的好一点，然后价格高很多也有市场。因为在情人节，气氛对情人太重要了，所以价值就往上调。另外就是降低成本，在酒店业里面很出名的例子，是万豪酒店。最初在美国的时候，万豪发现，很多出差的销售人员，他们住酒店不需要很好很多的设备，因为他没有时间用，可是他需要房间大一点，隔音效果好一点。所以在万豪你就看不到很多餐厅，看不到很多玩耍的地方。对顾客来说，价值大，价格低，对酒店来说，价值减价格的成本降低。
香港海洋公园是有名的主题公园。但在90年代年年亏本，唯一的主题公园，为什么年年亏本呢？因为海洋公园是半政府机构，服务价格十年不变。90年代，香港经济不断的高涨，价格不断上扬，在这种情况下价格永远不升，设备肯定不会更新，人员不加薪水，服务质量也不会好。整个社会都在追求价值的提升，你不改善品质就把自己的财路断了。六年前，香港海洋公园换了总裁，上调价格，提高服务水平，很快扭亏为盈。所以，在经济发展的情况下，提高服务素质是大势所趋。
我个人对酒店发展前景非常乐观。但挑战也不小，挑战在哪里？市场经济主导下，挑战在于服务的素质、集团的管理能力，这是成功的关键。服务的素质，光好是不够的，要绝对好才行。（香港中文大学酒店及旅游管理学院院长）
(一)休闲
于光远认为：“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语言里是三个不同的词,用来表示三个不同的概念。“闲”是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。在今天我们可以把它看作是不以我们的意志改变的东西。它属于一个国家一个地区发展水平的范畴。“休闲”是人们对可以不劳动的时间的一种利用,而休闲业则是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业”。
马惠娣认为休闲度假是一项人性化很强的新兴服务产业,在西方已有40余年的历史,在我国近几年才兴起。休闲度假的核心问题是提供一流的服务。我国的旅游度假平均停留时间(隔夜游)只有2.3天,显然不利于休闲度假的发展。据美国有关部门的统计显示：美国人有三分之一的休闲时间,有三分之一的收入用于休闲,有三分之一的土地面积用于休闲。
休闲度假在中国有很好的市场发展前景,因为从 “有闲” 和“有钱”两个方面,中国都具备了发展休闲度假的基础。“有闲”方面,我国法定假日全年有114天,部分群体还享有带薪休假制度；“有钱”方面,有资料显示：到2005年,我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房和汽车。旅游或休闲度假的需求潜力巨大。
从休闲、度假、旅游三者的关系来看,休闲是一个大概念,旅游是休闲的一种方式,而度假又是旅游的一种形式,同时也是休闲的一种形式。
(二)分时度假
分时度假(Timesharing又称Vacation ownership或Holiday ownership)作为一个新兴的产业,国内外很多学者对其给出了定义。张俐俐在《分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区,70年代引进美国后得到了迅速发展,并延伸到全世界各地,逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。
分时度假最初在欧洲兴起,在美国得到迅猛发展,因此西方很多学者在这方面的研究走在了国际的前列。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb二人在其《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中,对分时度假的内涵做了如下的阐述：分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为,每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时间。由于拥有和经营该度假房产的费用平摊在很多购买者中,所以每个购买者仅需要支付该度假房产出售和维护总费用的一小部分。
从实践来看,被广泛接受的有目前两种定义：一是在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)中对分时度假的定义——“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权,并且这一协约有效期在三年以上”,即称之为分时度假项目；二是《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)中对分时度假交易合同的定义——“所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在1周以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益。
分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当某一个分时度假消费者在某一年决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时,他就可以用自已购买的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。Randall S. Upchurch在《分时度假给美国消费者带来的利益透视》一文中提到：休闲度假旅游房地产的所有者可以通过交换公司把自己的房产单元与相似的住宿单元进行交换。这意味着业主可以和其他所有者交换他们的房产单元和度假时间。因此,房产交换公司把全世界可供交换的房产单元保存为一个数据库。这就是说业主可以在居住地进行事先的时段交换。
分时度假,从产业的角度理解是“时间分割,空间整合”,从消费者的角度理解是“时间分享,空间共享”。
综合地来说,分时度假是伴随全球一体化、按照时间分割、空间整合的理念,赋予不动产以流动特征的网络化经营模式。作为一个新兴的萌芽产业,其组成部分是：由公寓、酒店、度假村等不动产构成的物业网络；由完整产权、共有产权、星期产权、时段使用权、点数制等概念和规则设计的产品系列；由购买者、会员、家庭、继承人及业主委员会等构成的消费群体；由发展商、营销商、交换商、俱乐部、物业管理、信托公司、咨询公司、行业协会等角色构成的组织结构；由行业规则、法律规范、消费者权益保障系统等构成的规范体系。
王婉飞在其《分时度假在中国本土化面临的问题与对策》一文中列举了最新数据以说明国内外分时度假的发展现状,数据显示,目前全球已有60多家大型的分时度假集团,分时度假地超过5000个,分时度假业营业收入已达70亿美元,超过500万个家庭拥有分时度假时段,近7年行业增长率高达16%-18%。根据机构预测,1995年至2009年,全球分时度假营业收入将达到2000亿美元。1999年至2009年,分时度假行业将以两倍于全球旅游行业的速度增长。
分时度假的概念和其产品在上世纪90年代末传入我国。2001年RCI中国会员达到2500人,比1999年增长了800多人；加盟RCI的酒店或度假村13个；RCI会员到中国的交换次数为4200次,住宿间数为29.4万间,停留1.68万天。因此,无论是供给还是需求,我国目前都已具备了发展分时度假的条件。
分时度假是一种较高层次的旅游产品,也是一种休闲方式；分时度假隶属于旅游房地产,是旅游房地产的一种产品经营方式。分时度假作为休闲度假方式之一,无疑是新时期发展起来的一种有着广阔前景的时尚旅游产品。
(三)旅游房地产
目前国内对旅游房地产概念存在不同的理解。有些认为旅游房地产就是景观房产,在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区,对此区域进行综合利用开发；还有一种观点,认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今日,业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。
目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的旅游房地产概念表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。一般而言,旅游房地产包括以下形式：
休闲度假区内的住宅(别墅、度假村)：投资集团、房地产商,利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。
时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周),出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。
产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
养老型酒店：是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售。收益归其家人所有。
高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。
旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。
旅游房地产业在国内尚处于起步阶段,其经营和管理方式尚需进一步探索和完善,因此,国外很多该领域中的经营管理经验非常值得我们借鉴。Con Sarah Rezak在《从客户调研看产权酒店业的若干方面》一文中提到销售成本的控制是旅游房产项目经营成功与否的关键所在,而控制这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。在项目管理方面,要采取一些措施平衡淡旺季客流量和设施设备的使用率。
总之,旅游房地产的概念与其目前市场状况相吻合,如何根据中国国情和产业发展实际情况有效地经营和管理产权酒店尚处于探索阶段。
(四)休闲度假、分时度假与旅游房地产三者的结合——休闲度假旅游房地产
休闲度假旅游房地产是休闲度假旅游和房地产业相结合的产物,由于从国外导入了分时度假的经营方式,这种度假旅游房地产比不进入度假权交换网络的固定度假地的休闲度假产品更具有发展潜力和魅力。
目前,我国有大量的房产资源闲置。据报道,2000年,我国星级酒店有6000多家,平均出租率55.85%,约一半的酒店客房处于闲置状态,闲置资产达数千亿元。到2002年7月止,中国商品房空置总量在12000万平方米左右,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2500亿元,居中国不良资产之首。专家估计,中国当前的商品房空置率已在26%左右,而美国的约为7%。香港约为3%—4%。国际公认的房地产开发红灯为空置率为10%。在这些积压的房产中,有相当大一部分位于度假地和旅游城市,推行分时度假形式是盘活这部分房地产的有效措施。在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下,大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体,我国旅游房地产市场开发必然有巨大的发展空间。随着人们收入的提高和假期的增加,我国已具备大量开发旅游房地产的各项条件。
当前,在全国许多旅游资源较为发达的地区,如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地,此类旅游房地产市场行情十分看好,售价远远超出同类地段普通商品房。促进休闲,推动旅游房地产的开发与分时度假的实行,必须实现休闲、分时度假、旅游房地产的“串联”,在“大市场、大联合”的前提下把休闲、分时度假、旅游房地产捆绑在一起,相关行业联合起来,开发商开发出大量优秀的旅游房地产项目,在项目完成后交给专业的管理公司按照产权式酒店(公寓)进行销售和管理,随着产权式酒店(公寓)数量增加,国内分时度假的交换体系在逐步完善后与国外交换体系进行并轨,行业进入良性运转,此时旅游房地产与分时度假将逐步成为中国旅游业的主导产业,在行业同仁的呼吁和参与下各项法律相继颁布实施,政府的监督职能进一步体现。通过休闲度假、分时度假产权酒店、旅游房地产的结合,达到供求双方的双赢。
张俐俐在《分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假作为旅游房地产的一种经营模式,从诞生到现在,经过三十多年的不断完善和发展,已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分,成为全球旅游业的一大支柱。目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区,已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权,1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元,据专家预测,1995年——2009年,全球分时度假营业收入将达到2000亿美元,它吸引着越来越多的投资开发商投身其中,同时也吸引着越来越多的购买者。这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。
在国外,休闲旅游度假房地产的发展已经从量的增长阶段发展到了质的提高阶段。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb在《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中提到：目前在美国,不仅产权酒店等旅游房产的数量增加很快,而且产品和服务的广泛性也在不断的加强。现今,如果你在一些分时度假网站上搜寻一些产品和服务的信息,你会发现适合不同细分市场的休闲和娱乐需求的广泛信息。
二、 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在问题
(一) 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状
1． 产业发展势头旺盛
浙江省位于东部沿海,在全国范围内属于经济发达地区,2003年全省GDP达到7670亿元,位居全国第四位,人均GDP更是位居全国各省首位。经济的健康稳定发展,以及随之而来的居民可支配收入和闲暇时间的增多和为休闲度假旅游房地产提供了良好的外部环境。
浙江省旅游资源丰富,全省有1个国家级旅游度假区和10个省级旅游度假区,14处国家级自然保护区和4处省级自然保护区,57处国家级及省级森林公园,14个国家级重点风景名胜区以及42个省级风景名胜区。全省风景名胜区总面积达到3500平方千米,占全省陆地面积的4.3％,其中国家级风景名胜区数量居全国各省第一。近年来各级政府把大力发展旅游业提到了十分突出的位置,杭州市2006年世界休闲博览会的成功申办提升了杭州的城市形象,极大地促进了浙江省旅游业的发展,旅游业成为浙江省国民经济中增长最快的产业之一。得天独厚的旅游资源优势和良性发展的旅游产业为休闲度假旅游房地产的发展提供了产业基础。
浙江省有着优越的旅游地产开发资源,随着2006年世界休闲大会的临近,许多国内外专家正逐渐将目光聚集在此。在中国首届旅游房地产影响力项目的推选中,浙江省的产权式酒店在全国可谓首屈一指,影响力大而且发展早,其中4家榜上有名：位于西子湖畔的“阳明谷”、建德“月亮湾国际会展中心”、淳安千岛湖的“天清岛”和“秀水山庄”。
2．消费市场日趋成熟
浙江省休闲度假旅游房地产市场经历了十年左右的发展,消费市场已日趋成熟,主要表现在：
第一,开发商诚信意识日益加强。尽管目前信誉问题仍然是制约浙江省休闲度假旅游房地产业发展的瓶颈,但较产业初兴时已有了较大的改善。休闲度假旅游房地产的开发商已经越来越认识到诚信经营的重要性,更加注重产品形象、企业信誉和培养稳定的消费群体。
第二,经营者管理更加合理化。目前,浙江省休闲度假旅游房地产业的一些经营者在产业的发展过程中积累了一定经验,同时借鉴国外模式,重视高素质人才的引进,其经营管理水平较前几年已有明显的提高。
第三,消费者购买决策日益理性化,维权意识加强。随着分时度假和旅游房产市场的发展和完善,消费者在购买产品时已不再一味追求低价,而是对产品的定价,房产的可交换性、开发商的信用、服务的质量等进行综合考虑。
(二) 存在的问题
1．供给和需求矛盾
目前浙江省休闲度假旅游房地产开发和经营中存在的最大矛盾是供给和需求的矛盾。主要表现在价格供求不一致、产品功能结构不一致和旅游产业六要素不配套三个方面。
价格供求不一致主要是指投资者预期的休闲度假旅游房地产价格和消费者所能承受的价格之间的矛盾。目前浙江省产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间,如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算,目前浙江产权酒店首付相当于人民币6万多元。目前浙江省居民平均收入约为8000元左右,就收入水平而言,产权酒店仍然是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。
产品功能不一致是指休闲度假旅游房地产产品所能提供给消费者的功能与消费者预期需求的休闲度假产品功能不一致。休闲度假旅游房地产主要包含者两重功能,一是休闲度假,二是可交换性。其中消费者对休闲度假这一功能的要求有硬件和软件两方面。硬件要求主要包括房产所在地的自然和人文旅游资源,房产的布局结构和内部设施。软件要求主要指的是经营者所提供的服务水平。但是目前浙江省很多休闲度假旅游房地产项目在缺乏市场调研的基础上盲目跟进,项目仓促上马,资金实力不足,前期大力炒作,工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何,延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位,客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上,产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题,开发商不能给出让人满意的答复?16?。可交换性一直是被旅游房地产业所广泛关注的问题。目前,浙江省很多休闲度假旅游房地产开发商关注的仅仅是如何解决自己手中积压的房产,而忽视了与其他开发商之间的联合,因此,目前浙江省的产权酒店数量虽可观,但缺乏一个健全的分时度假网络。
旅游业是一个综合性产业,是集食、住、行、游、购、娱六要素为一体的系统工程。旅游者参加休闲度假旅游的目的不仅仅是欣赏自然美景和体验文化差异,而是在参观游览的同时体验到身心的放松和愉悦。这就要求休闲旅游目的地在做到旅游业六要素的配套。目前,浙江省很多分时度假项目的开发商在规划时过分注重食、住、游、娱的基础要素,而忽视了行和购这两项重要的辅助要素。部分休闲度假旅游房地产地处偏远,虽然环境质量较高,旅游资源丰富,但交通不便,可进入性差,因此不被广大投资者所看好。
2．休闲产业政策空白,分时度假法律法规缺失是休闲度假市场发展的制度障碍
制度是社会中个人必须遵循的一套行为规则,是人们观念的体现以及在既定利益格局下的“公共选择”的产物。T.W.舒尔茨把制度定义为一种行为规则,这些规则涉及社会、政治及经济行为。制度是社会行为的规则,是规范个体和群体行为的框架。
休闲度假旅游房地产涉及到旅游行业管理的饭店业、旅行社、出境旅游市场、信息产业、房地产业、金融保险业等很多个复杂的领域,目前国家相关管理部门对休闲度假旅游房地产产品性质尚未做出明确界定,相关部门也没有出台相应的法律法规,现有的法律只是部分涉及到了与之相关的内容。由于休闲产业政策空白,分时度假法律法规缺失导致制度性障碍,造成了分时度假旅游房地产产品在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入,影响了市场健康发展,使消费者权益难以得到保障。
3．市场信誉缺乏
旅游业和房地产业作为两个传统产业,市场信誉问题本身就是一个被广为关注的问题。作为两者相结合产物的休闲度假旅游房地产,其市场信誉问题便显得更加复杂。目前,浙江省休闲度假旅游房地产市场中的信用问题主要可分为“欺骗性销售”和“强迫性销售”,其中“欺骗性销售”问题尤为突出,主要表现为产权酒店实际交换的广度与承诺的不符,实际硬件设施与宣传的不一致,售后服务质量低劣等。近年来,省旅游局已经受理了大量有关分时度假和旅游房地产的投诉,因此,信用机制的不完善已经成为浙江省休闲度假旅游房地产市场开发的瓶颈。
4．缺乏有竞争力的品牌
目前,浙江省休闲度假旅游房地产市场尚缺乏有竞争力的品牌。美国的迪斯尼乐园、深圳的锦绣中华等主公园所以在世界和全国范围内家喻户晓,正是因为它们走的是品牌路线。通过联合扩张或兼并所形成的品牌冲击对消费者的接受速度和程度有着很大的影响。据统计,有60％～70％的普通大众表示在购买自己所熟识的品牌的产品时感觉到心理上的安定。毫无疑问,品牌将成为决定分时度假产品市场影响力的关键因素。位于世界产权酒店销售量前十位的公司,不是已经建立良好的品牌形象就是准备快速地树立自己的品牌。
浙江省分时度假和旅游房地产市场发展到现在,已经拥有了一批具有实力的企业,但其中给人留下深刻影响的企业品牌却不多。品牌战略实施较好的有浙江省开元集团和宋城集团,这两家企业多年以来一直把树立企业品牌作为企业发展的一大战略,这为企业开拓休闲度假市场起到了良好的保障。
5．人力资源问题
休闲度假旅游房地产涉及旅游、房地产、计算机网络等多个领域,对从业人员的素质有较高的要求。其从业人员不仅需要具备旅游规划,饭店管理,市场营销等专业技能,更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。休闲度假旅游房地产业在浙江省发展不到10年的时间,目前尚处于市场开发初期,尚未形成一套有针对性的培训体系,也没有建立专业的培训机构。目前从事休闲度假旅游房地产工作的人员或者是原先旅游业从业人员,或者是从房地产业转过来,通常都缺乏综合的专业能力。高素质人才的匮乏已经成为制约浙江省休闲旅游房地产发展的一个软肋。
三、 浙江省休闲度假旅游房地产市场开发对策
(一) 产业升级——改善供给满足休闲度假需求
针对目前浙江休闲度假旅游房地产市场存在的供求矛盾问题,我们建议全国各地楼盘,能够按照一定的模式进行整合运作,改善供给产品,有条件的地区和企业可将闲置的传统观光旅游产品供给改造成休闲度假产品,使休闲度假供求双方都能得到最大收益,为浙江省休闲度假旅游房地产开发创造一个良好的国内大环境。就浙江省而言,可以从以下两方面着手：
1．根据市场需求,实现临旅游产业升级换代的。浙江省要提升休闲度假产品质量,通过休闲度假产品供给,引导和培育消费者的休闲度假理念。在全国休闲度假旅游朝着良性方向发展的大环境下,根据休闲度假旅游细分市场需求,开发满足不同市场需求的产品,同时通过对传统观光型供给产品的改造,引导消费者将潜在休闲度假旅游需求转化为现实休闲度假需求。
2．优化产业链。与国内同业进行广泛的横向联合,以增强旅游房地产的连锁优势,通过组建行业协会,构建配套的旅游房地产网络体系,整合资源优势,满足消费者多样化需求,并相互监督,形成共赢局面。
(二)市场开拓战略
1．针对浙江省市场的客观情况,进行合理的产品设计,突出产品的个性化
根据国外的经验,旅游房地产产品具有规模效应,只有目标市场规模足够大,消费者足够多,开发商才能充分利用现有资源,实现最小成本和利润最大化经营。但在国内市场上,产品的有效期过长、时间方面的灵活性不够等因素提高了产品的成本,导致了目标市场过小,无法体现规模效应,产品的价格仍居高不下。近来,国内一些经营商开始了对产品的设计改造工作。例如,许多产品的有效期大大缩短,有些甚至缩短至10年、5年。浙江省未来分时度假产品开发无疑需要进一步缩短年限,而且浙江省对当前分时度假产权酒店的服务与管理水平提高仍需一个长远的努力过程。
2．建立和健全浙江省分时度假旅游房地产度假使用权交换网络。
浙江省休闲度假旅游资源丰富,可进行省内和长三角区域分时度假旅游房地产度假使用权的交换。
由于我国居民出境旅游的限制,国外度假资源尚不能全面利用,浙江省开发商应充分利用国内现有的度假资源,组建健全的旅游房地产网络。我国地域面积广阔,资源类型丰富,以国内不同资源类型的旅游目的地为主体,完全可以构建起配套成形的休闲度假网络体系。通过建立交换公司或成立度假联盟,浙江省可以与国内加强经营商之间的联合,提升产品的价值,充分体现其可交换性的魅力,满足消费者多样化的度假需求。
3．着力打造浙江省休闲度假产品品牌。
分时度假旅游房地产产品自进入我国后,涉足的商家众多,竞争激烈,但并未出现真正为消费者熟悉的品牌。由于在旅游房地产产品进入初期的不良运作,对此品牌造成一定的负面影响。旅游房地产经营商要加强对这一品牌的建设和维护。从国外市场看,实力强大的公司注重品牌经营,不但扩大了自己的市场份额,而且从整体上也带动了旅游房地产业的发展。浙江省有实力的开发商应着力打造品牌,以品牌效应促进休闲度假理念的推广,从而带动省内整个旅游房地产业的发展,为我国休闲度假旅游房地产开发提供一个可借鉴的模式。
4．采取面向中高收入人群的市场营销定位策略。
当前,旅游房地产市场开发成本高居不下,导致分时度假产品成为一种高层次的消费品,无论是分时度假还是其它休闲度假产品形式,产品价格相对一般工薪阶层来说都是比较奢侈的。就目前而言,它的目标市场应主要定位在高收入阶层,由高收入阶层消费者形成良好口碑来推动市场的进一步发展。随着旅游房地产市场的不断发展和市场环境的成熟,目标市场自然逐步拓宽到中低层次的消费者。
5．休闲度假旅游产品网络化营销与客户关系管理
网络经济的发展,推动了网络营销的飞速发展。什么是网络营销呢？网络营销是连接传统营销,又引领和改造传统营销的用信息化技术进行的全部营销活动。
休闲度假旅游产品的生产、销售建立在一个庞大的相互关联的网络体系中,对休闲度假旅游产品进行网络营销非常必要且切实可行。
一个完整的网络营销系统,一般包括企业内部管理信息系统、网上商务运作系统、网上安全系统三部分。旅游经营商应该从这三个方面进行网络营销系统的建设。
客户关系的管理应从以下几个方面着手：第一,规范为客户服务的业务流程；第二,扩展客户资源；第三建立稳定的客户资源；第四,现客户关系中的整合共羸。客户资源是现代企业的重要的战略资源,当今世界,市场竞争的焦点已经从产品的竞争转向品牌、服务和客户资源的竞争。谁拥有客户,并能与客户建立一种长期、良好的合作关系,谁就有通过为客户服务的最优化来实现企业利润的最大化。
6．规范经营和行业自律。
从产权酒店的开发商角度分析,必须沿着旅游产业、酒店行业和房地产业的思路运作,切忌一哄而上。开发商不能只看中旅游房地产项目资金回笼快、收益稳定的好处,更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者,要运用好的促销手段、示范方式,通过有切身体会的业主口碑吸引大批的跟进业主。
(三)整合资源,营造休闲度假旅游环境
针对浙江省目前存在的休闲度假旅游房地产项目数量多,规模小,实力弱,精品少的问题,我们认为迫切需要将各类资源进行整合,按照效益第一的原则,进行结构优化、资源配置和利益关系的调整。资源整合主要可以从以下两方面着手：
1．整合旅游资源,打造精品旅游线路。浙江省旅游资源丰富,但大多各自为政,缺少精品旅游路线,游客多以观光旅游为主,逗留时间短,旅游支出少。因此,浙江省要致力于创建旅游城市的品牌形象,打造有地方特色的精品旅游线路,增加对旅游者的吸引力,延长旅游者逗留时间,从而促使观光型旅游者向休闲度假型旅游者转变。
2．整合旅游业六要素,创建旅游产业链,为休闲度假市场提供良好环境。旅游业是食、住、行、游、购、娱各要素的联合体,整合旅游业各要素有利于充分挖掘各行业的潜在资源,为旅游者提供全方位的服务,从整体上提升旅游业的规模和效益。以云南为例,昆明——大理——丽江旅游精品线路,航空、铁路、公路、旅行社和景区景点全都是一条龙服务,形成了旅游产业链条,市场井然有序。相反,如果旅游企业分散经营,各自为政,既耗费了财力、人力,又难以形成规模效应,更为重要的是各企业为了生存,不得不打价格战,搞恶性竞争。因此改变这一局面的唯一出路就是实行资产组合,打造旅游产业链。浙江的开元旅业集团在开拓旅游产业链上也是一个成功的案例。开元集团多年以来一直坚持走集团化路线,目前已建立了一条包括饭店,度假区、产权酒店、旅行社、景区开发等项目的旅游产业链,集团化经营带来了规模效应是开元集团成为“中国房地产500强”。
(四)政府产业政策和市场规制为休闲度假企业诚信经营提供行业规范
对市场的研究分析说明,要使旅游房地产成为盘活积压房产的一种有效手段,必须建立一个比较好的政策环境、法规环境、市场环境和行业自律环境,在一个好的担保信用机制的前提下它才能够真正健康发展。浙江省旅游房地产业的可持续发展,需要政府、开发商和业主三方面的共同努力。
1．政府宏观调控。政府给予支持并加强行业管理,是旅游房地产顺利发展的政治前提。政府应提供必要的法律保障,在市场环境建设方面,政府应加紧对旅游房地产市场的规范和管理,尽快出台并完善有关法律法规,如对旅游房地产业务的界定,开发商、销售商、交换商资格的审定,融资过程的管理,信息明示的规定,合同规范化管理,房产开发、交易、转让、租赁行为的规范,营销方式的管理,会员卡的管理,消费者期权、所有权、使用权的保护等方面的法律法规,从而将旅游房地产业纳入法制化的框架,使旅游房地产被更多的消费者接受,特别是在消费者对这一市场的认知还有待引导的情况下,同时也有利于旅游房地产行业的长远健康发展。
2．加大力度整顿国内分时度假市场。制止一些投机者在没有任何实体保障的基础上大肆推销其“分时度假交换体系”。一些投机者的行为,不仅在消费者心中形成很严重的负面影响,也将对旅游房地产的健康发展很不利。
3．给予一定政策支持成长中的旅游房地产经营商。政府要给予适当优惠政策,尤其在土地,税收,国外同行业进入等方面要提供适度优惠。政府应在加强管制的基础上,给此行业留出一定的发展空间,以免过分管制使其在重压下消亡。
作者简介：
1、王婉飞,女,1963年9月,浙江大学管理学院旅游管理系副教授,硕士生导师,管理学博士生,浙江大学旅游研究所副所长,浙江大学房地产研究中心旅游房地产研究所所长。研究方向：休闲与旅游管理,分时度假与旅游房地产研究,wangwanfei@mail.hz.zj.cn
2、翟涛,女,1981年3月,浙江大学管理学院旅游管理,硕士研究生,研究方向：休闲与旅游管理,zhaitao@126.com
3、董长云,女,1980年12月,浙江大学管理学院旅游管理,硕士研究生,研究方向：休闲与旅游管理,zgs1130@sina.com 刘锋：从国家战略的高度看休闲产业发展
步入二十一世纪以后，崭新的休闲时代迎面而来。美英的著名人士预言，知识经济时代，休闲将成为新千年五大动力的第一引擎。
从人类的发展史来看，人类正以越来越短的必要时间解决我们的生存问题，有了更多的条件休闲。二十世纪后二十年，发达国家的闲暇时间发生了历史性的转变，曾经是少数上流阶级的休闲活动已经进入寻常百姓家，且休闲越来越成为一种生活的方式。
从一天尺度来看，如果把时间分为工作时间、工余时间，工余时间除了家务和吃饭时间外，就是闲暇时间。从一生的尺度来看，除了上述时间还有童年以及退休后的时间，这些一日、一年、一生的时间加起来，我们会发现实际上我们一生的闲暇时间占人生很大比例。
从全世界来看，目前已经有145个国家，都是实行5天工作制。据预测，到二十一世纪发达国家将实行每周工作35小时和3天休假制。我们国家现在也是114天法定的休假日，再加上不定时的休假，已超过全年三分之一的假日。
国民经济持续快速增长为休闲业的发展奠定了雄厚的基础。我国经济社会的全面进步以及产业结构的升级，可支配收入的增加，闲暇时间的增加，都将推动休闲业的进一步发展。2003年全国人均的GDP超过1千美元，去年长三角人均GDP超过4千美元。从1千美元到5千美元的过渡时期是非常有潜在消费能力的时期。
我国的消费结构也在不断的升级。我们国家Engel系数从90年46％下降到2000年的27％。随着Engel系数的降低，人们对旅游、休闲、娱乐、教育等消费需求在不断的增长。可以预计，随着消费结构的转轨，休闲消费将呈指数式急剧上升。
我们的出行也越来越方便，到2003年底我们国家的个人汽车保有量是1243万辆，从1999年到2003年每百户城市居民家庭汽车的拥有量增长26倍。按照汽车产业协会的预测，到2010年我们国家的轿车拥有量将达到3千万辆，3千万辆车出行率是非常高的。
我们也看到中国正在进行一个波澜壮阔的城市化进程，按照预测，在“十一五”期间，中国每年有1300万人口到1500万人口进入城市工作生活。这样多的人口进入城市，不仅意味着他们生产方式和生活方式的转变，更意味着他们文明程度的提高以及对休闲需求的增加。
休闲是让人力这个第一资源产生更好的生产效率。过去我们老是有一个误区，认为休闲是纯消费，不利于生产，这实际是错误的。休闲能够产生巨大的休息功能和良好的社交功能。现在很多商务谈判可通过打高尔夫等来实现。休闲可完善人的本能，很多伟大发明和创造都是在休闲中产生的。
休闲有巨大的经济意义，能够缓解供需的结构性矛盾，扩大内需，调节财富，创造就业。休闲的社会意义在于，有利于我国现提出的人口和谐社会的目标。
正因为这些原因，我们现在休闲的方式越来越多样化。过去从来没有意识到的很多东西，现在都变成年轻人或者各方面都是非常喜欢的活动。国外，休闲的消费占据家庭消费总额大部分。以美国为例，经济总量中服务业的比重是80％，创造了9500万个就业机会。美国人三分之一的时间用于休闲，三分之一的收入用于休闲，三分之一的土地面积用于休闲，他们有大量的国家公园。美国的文化产业与旅游业、体育产业、游戏业、娱乐业在全球占据很重要的地位。一部大片可能创造的经济效益就相当于中国文化产业总和。在英国平均每户家庭的休闲开支也占到总支出20％以上，创造的岗位也占到五分之一。西班牙在休闲方面也是发展非常迅速。
从中国来看，中国的旅游业这些年来发展非常迅速，大部分省、市、自治区都把旅游业确定为支柱产业到2010年，中国将成为第一旅游目的地国，每年有1.37亿人次到中国旅游。
再此，应该从国家战略的层面更加重视休闲产业的发展，制定国家发展战略规划，加强宏观引导，制定国家休闲的产业政策，重视休闲的研究与教育，以及优化假日经济和完善支持系统的建设。（国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部副研究员 刘锋）
休闲度假旅游业作为一个当今世界朝阳产业，已成为各国高度重视和深为关注的产业，这个产业和房地产业关联很大。
房地产也可以说从98年的前六年是20％的增长速度发展，2004年、2005年现在的发展速度已经是30％。分析估计，今后15年到2020年，中国的房地产业仍然持续、健康、快速发展。
专家分析认为，房地产可以带动56个产业，包括旅游。
目前，一些房地产商结合旅游业搞了很多项目。中信集团仿圆明园，在河北省建了饭店城，五个饭店，有高、中、低三档，完全可以满足老百性的需求。同时建有大的高尔夫球场，还根据东南亚风俗建了一座寺庙。游住玩兼备，到那里休闲确实很好。
1988年我们中国房地产协会在无锡马山买了一片地，后转给了无锡市房地产管理局搞旅游运作。无锡市政府在马山运作了佛教旅游项目。大佛使无锡太湖形成了一个旅游胜地，现在发展形势很好。
福建梅州岛的妈祖庙。福州管理局进行市政建设时立了白玉石妈祖像。目前，妈祖庙在东南亚享有盛名，尤其是台湾游客来了之后非看马祖庙不可。
泰达是天津市的一个酒店管理企业。酒店经营，资金回笼慢。后来泰达捕捉到了游玩天津渤海湾客流量大商机，根据需求开发旅游房地产。有会馆、公寓、度假村、别墅一整套。结果很成功，房地产、酒店、旅游业都搞活，资金回收很快，现在企业发展欣欣向荣。
旅游是人类精神、体育、健康的享受，人们在解决了吃、穿、住、行之后，必然要投入旅游。马克思说：“人们在解决了吃、穿、住、用、行以后才能从事其它各项活动”。邓小平同志说，发展是硬道理，今后15年，房地产、旅游这两个行业大有所为。我们的住宅从温饱型，慢慢向舒适型，小康型过渡。旅游业从带着面包、方便面旅游，走向健康、舒适相结合的旅游。希望中国旅游房地产能走出一条健康发展道路，为拉动节日消费，为人们更好的享受生活共同奋斗。（中国房地产协会专职副会长 潘其源）
宏观调控对旅游产业的全面提升提供了难得的机遇
进入二十一世纪以来，我国的经济一直以较高的速度攀升，尤其在2003年，经济增长的速度突然加快，缘由主要是工业化、城镇化进程加快，社会投资大幅度增加，加上国外一些产品在经济全球化的背景下，加速向我国转移，促使我国经济进入一个快速增长的时期。快速增长的同时，也凸现出一些不健康、不稳定的因素，一是粮食播种面积连年减少，产量连续下降，二是投资过猛，再建规模过大，能源紧张，煤、油、电包括技术产品拉动了物价总水平的急剧上涨。这些问题的出现必然影响旅游业的正常运行，2003年2004年两年中，一度因为能源紧缺我国不少旅游城市和大型的旅游设施不得不在电荒时段拉闸限电。开发建设资金紧缺，物价总水平提高，相关要素吃、住、行价格大涨，直接影响了旅游全行业的收益。
中央采用的宏观调控，保证和促进了旅游业的正常运行，使旅游新型行业排除了很多障碍。绝大部分地区把旅游业放在支柱产业先导产业的位置，加强在政策资金、项目人才上的扶持力度。宏观调控实施一年后，也就是2004年下半年，旅游业突飞猛进，取得了全年旅游外汇收入257亿美元，国内外旅游总收入6840亿元人民币骄人的业绩，令业内人士史料不及。旅游业的运行状况，深刻的印证了中央重大决策的正确。
在宏观调控指引下调整优化三大结构
宏观调控政策目的和作用，主要是调整结构和转变经济增长方式，旅游业的结构调整也分三个层面，经济结构、产业结构、产品结构，首先看经济结构，这些年经济结构在旅游业界得到重调。旅游社、饭店、主题公园度假村等各个领域的公有制和非公有制正在发生变化，但是在整个旅游行业，国有集团、国有控股仍占较大比例，这种局面限制旅游业发展的活力。有的省旅游企业都是国有，而国有企业大多经营不善，另一方面阻碍了更多民间资本包括外资的进入，使旅游业从深度和广度上受到影响。
目前经济结构调整迟迟不到位，有两个方面因素，一是缺少制度体制创新的强烈意识，以大型风景区经营权转换为例，仍有一些景区因为一些政策止步不前。即便已经实施的地方，也与政策相背。第二是牵引工作不利，在项目审理、范例推广、法律保障，督察监管等方面缺乏扎扎实实的工作。旅游经济要有大发展，必须有新突破，在宏观调控政策的指引下要明确工作思路，改进工作方式，采取科学有效的方式，着力发展国有资本、基金资本和非国有资本参股的混合公有制经济，放宽市场准入，加快旅游经济结构调整的步伐。从国民经济大格局来讲，以旅游业为龙头的第三产业，是属于力保上调的产业，产业结构调整的首要工作是要确保旅游业的产业地位提到重要的提升。目前全国24个省、市、自治区已把旅游业放到龙头地位。
在宏观调控中，应该通过有保、有压、把时空的结构调整起来，切实把旅游业保上去，在人才、信贷、项目安排上加大投入，在进行西部大开发等重大政策，更要抓好旅游业的发展。
依据旅游业内部市场细分化的走势，认真分析市场，该保的保、该压的压，从目前旅游业实际状况看，作为旅游经济的核心与基础的旅游目的地的运行态势，还不如酒店业、餐饮业。旅游业产品结构的调整，也要区别对待，有保有压。目前产品仍偏重于旅游观光产品，缺少休闲度假产品。
以宏观调控为动力加速旅游经济增长方式的转变
在实施宏观调控时，进一步调整转变方式。旅游业历经两多年的发展，已经有相当大的规模，在全国有5％的经济实力，但是软件弱，管理散，规模小，科技含量低，从业者素质低，特别是与国外发达国家相比，差距更为明显。在这个基础上，向世界旅游强国目标迈进，通过经济、法律、行政的手段调控已势在必行。
一是注重从数量型方向和质量型效益型方式转变。
二是从单纯的重视硬件设施向强化软件方面转变。
三是主要从依赖政府投资向投资主题多元化转变。
四是从产品的生产型经济方式向市场型经济方式转变。
五是从传统的竞争型方式向合作共赢的新理念转变。
涉及到休闲度假概念，长期以来的诠释是休假度假旅游和传统观光旅游是两种截然不同的旅游。这种概念不够严谨也不够清楚。观光游主要是自然风光、自然文化为实体的观光旅游模式，休闲度假游比观光游的内容更宽阔，时间更长久，状态更可调整。休闲度假旅游，要求更完备，决定了两个前提，一个是有钱，二是要闲，要有更多一些闲暇时间。有学者称，人均GDP达到1千美元，观光游剧增，达到2千美元，休闲度假剧增。
休闲度假旅游适合我国经济发展。我们有理由、有条件，更自觉充分发挥市场在资源配置上的基础性作用，尊重市场意志，在经济结构，大力发展混合经济，在经济管理上努力实践体制机制的创新，在产品开发上向规划性科学发展。
强调旅游经济从数量型向质量型转变，旅游产品从观光型向休闲度假型转变，并不意味着不加强景区的建设。
总之，可以预见，在近一时期宏观调控仍将是总揽经济全局的方针，将有利于旅游产业地位的进一步提升，也给予旅游发展提供绝好的机遇，休闲度假旅游作为旅游发展的新的生力军，将在政治强国、旅游强国的迈进中发挥积极作用。（中国旅游协会旅游区点分会正司级巡视员 李克夫) 马勇：中外休闲地产成功开发策略分析 休闲地产中外发展趋势，大概有六个方面，第一是全球化的趋势，随着收入水平的增加和生活节奏的加强，休闲变成一种必需。第二是项目的全球化，第三是竞争的全球化，休闲地产的开发和经营主体，为了获取前沿的市场，竞争非常激烈，第四是休闲内涵、以及休闲方式和休闲理念，第五是品牌化趋势。
中外旅游地产投资成功几大要素：
第一个要素就是主题，休闲地产的成功与否，鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素，第二个要素是科学的定位，这个主题跟定位是很有关系，而且休闲地产一般都是高端产品。
第二个成功要素是功能，休闲地产，特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出。
第三是区位，休闲地产成功与否区位很重要。交通区位上，休闲地产一般要求交通要便捷。经济区位上，一般应出现在一、二线城市。此外，人气的聚集度和环境配套，都是指标。
第四是休闲地产的设计，不同于一般的设计，休闲地产的设计要强调设计理念。环境学院、旅游学院不少、但很少培养休闲房地产方面的设计人才。
第五个方面是我们的技术落后，国内达不到技术的要求，包括我们的资料库，数据库建设不够。
第六是品质，休闲地产是一个高端产品，以质量求生存，以价值求发展，以品牌求提升。休闲地产在现在目前国家出台的一系列限管政策的情况下，成为规避政策风险的一个很好途径。
第七是管理，休闲地产的管理，跟一般房地产的物业管理是不一样的，需要多层面的管理人才，如高尔夫球场、滑雪场，仅仅有物业管理是不行的，包括市场经销管理、CIM（客户关系）管理。
中外休闲地产的四大投资策略：
一、以产业链为依托的投资策略，延伸到休闲地产投资的领域，比如奥运地产，实际上就是休闲地产。第二是拓展空间，就是拓展盈利空间，国家政策在很大程度上限制盈利空间，休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间，靠旅游做社会效益，靠旅游房地产做经济效益。比如宋城集团、华侨城的主题公园和景观房产结合起来。
二、投资情感策略，投资商的理念，消费者的理念，是两个理念。休闲地产在很大程度上要关注投资商，研究消费者。
三、以时间轴为序列。关注的产业发展周期和投资回收期，还有项目的生命周期，要很好的研究。
四、以收益率为前提的投资策略。收益率来自于第一投资区位。搞饭店的都知道，休闲房地产有一个区位的选择。在休闲投资市场，我们是超前的。（湖北大学旅游发展研究院院长 马勇）
企业派>>
袁新怡：整合国际资源 包装国内休闲产业 中国的旅游休闲度假产业是一个朝阳产业，吸引了各种资本的注意，预计将有100多亿美金会进入中国。但目前中国品牌有国际声誉的屈指可数，高级人才也非常缺乏，美国旅游休闲行业大专以上人才占70％，中国只有3％－5％。这个问题是旅游休闲业包括景观房产进一步发展的瓶颈。只有尽快解决人才问题，扩大对外交流，才能把中国的旅游业、休闲产业在大平台上互动起来。今天我请来几位资深的外国融资专家，就是希望为中国的旅游、休闲产业以及房地产业提供一些高层次的合作机会。2006年杭州世界休闲度假博览会， 政府搭台、企业赚钱，这样一个大手笔在中国近年来是不多见的。
有的企业说2006年杭州休闲度假博览会十年不遇，我们找不到这样的机遇。我认为只要抓住人才、思路，机遇总会有的。是靠造房子赚钱，还是为这个城市造利？如果你站在改善当地投资环境的角度，你的手笔就会大，否则你只是一个普通的商人。
我们正在做一个计划，工作核心是为中国中等城市和美国、加拿大城市，建立长期合作关系。我们也建议政府建立这类合作组织，加强各行业的组合，引进资金、共同发展、共同双赢。
我们在美国、加拿大、澳大利亚、欧洲、日本、东南亚、以及日本、香港地区都有广泛的联系，我们愿意把这个网络和各位朋友一起共享。（加拿大亚洲商会、加拿大经济技术促进会中国副首席代表 袁新怡）
高天明：酒店业面临三大发展趋势 目前中国酒店业和世界酒店业面临三大发展趋势。第一、发展趋势，集团做的越来越大，世界变得越来越小，这是超级化发展的真实写照；第二、信息化发展的趋势，网络时代，资源共享、优势互补，共进共赢，尤其到知识经济、市场竞争不是你死我活而是相互依存。第三、国际化发展趋势，跟国际接轨，做世界村的村民。
首先分析一下超级化趋势。经济学强调两个观点，一个规模经济、一个范围经济，扩大经营规模从而产生劳动效率的递增和成本的递减，这就是规模经济；通过同时生产或者经营多种产品或服务产生平均成本的降低和劳动效益的递增，是范围经济。
超级化发展的模式有三种，第一种是行政纽带，比如上海锦江，老牌子，跟新亚合并后，为中国第一大旅游集团，去年一跃进入世界前50强。第二种，资本纽带，收购兼并，比如泰达，泰达收购兼并的是酒店的管理权，而不是所有权，去年这个时候，泰达一共3家酒店，今年已经有26家。第三种模式是品牌纽带，做的比较成功的有国际上的“最佳西方”，它既不投资，也不委托，而是卖品牌，再卖网络定房系统、服务质量培训。浙江做的不错的是开元，短短三年在国内管了16家酒店，成为国内前三强。
这是中国目前超级规划的三种集团化的发展模式，再看看超级化发展的规模扩张，这方面经历了三个阶段。第一阶段，单体酒店连锁，相同档次、相同品牌、相同类似组成的管理公司。第二阶段，饭店管理公司的并购，这是由不同档次、不同类型组成的饭店集团，里边有不同档次、不同类型的酒店。泰达酒店就是商务会所型。第三阶段，就是饭店集团联盟，比如民航系统，每个行业都有一个集团联盟，这种趋势再发展下来就来跨行业、跨地区的，集团策略联盟或者并购。超级化发展的范围扩张一般是做产业链，上游下游都做，包括异地定票、定礼品、订花等，纳入发展的范围。
另外还有跨行业的发展趋势，比如金融业、保险、租赁、邮电、房地产和旅游集团连接。98年后连续三年全国酒店业都是亏损，泰达集团看到这个问题， 2000年开始酒店做依托，搞旅游房地产。经济效益靠房地产提供，社会效益、品牌效益靠酒店提高。
此外是信息化发展趋势，信息化就是通过现代信息技术，互联网平台、跨行业、跨地区、跨体制打造信息网络化集团，这种过程叫信息网络化。根据去年年底的统计，中国的网民是9400万，今年是预计到年底1.2个亿，全球排名第二，中国宽带网络的普及率在全世界也是前三名。中国酒店产业要想再发展可以从信息化的层面探讨。
工业化强调的是效率，我们没有经历工业化发展阶段，所以我们落后，但是如果我们按照补课方式继续走走，不会有发展，我们要按照知识化，知识优先方式走。工业化单位时间生产的产品是多，但若不是市场需求，生产的东西越多，效益越低。知识经济强调的是效益，效益高了，效率就高，强调的是市场对路。
20世纪80年代，当时酒店的网络叫EDP，是搞数据处理的财务系统。然后逐渐发展成酒店内部的管理系统。第二阶段是集团的广域网。比如假日集团的网络，当时在美国只有两个网络，一个是国防部的网络，一个是假日酒店的网络，如果发生战争的话，国防部的网络被攻破，假日酒店的网络就是第二个备用方案。到二十一世纪已经发展到公共网络。美国有一个OTA，就是建立在互联网基础上开放式的平台，里边有航空公司，酒店、租车，有和酒店其它上游产业链相关的产业，大家一块打造这个品牌。两年前我在东方时，我们建立了一个酒店网络，不仅可以做订购用，还可以做积分用，所以目前国内的信息化已经和国外并驾齐驱了。
信息化发展的优势，就是分散的人力、物力、财力知识技术等有限资源得到无限的扩大，实现共赢。另外就是给客户提供无微不至的服务。有的酒店搞信息孤岛，信息化局限在一个酒店，信息和数据没有办法和别人共享，有的酒店前台一套、后台一套，前台和后台没有办法信息共享。近来的发展趋势就是打破信息孤岛。信息化的优势还使相对落后的国家一举赶超发达国家。
信息化发展的几种模式： 一、X坐标信息化，Y坐标多元化，也可以把集团做大，不少的集团做大之后能不能保持，有规模没效益，要实现效益就是要信息化。第二、三带合一，先靠资本纽带，再靠网络纽带和品牌纽带。第三、平台互动。第四、国际化概念，我们讲的国际化，是培养国际竞争实力。国际化的观念、国际化的管理技巧、国际化的商业规则、国际化的经营管理制度。最后、要有国际化的人，才有国际化的企业。（中国饭店协会副主席、泰达酒店集团CEO 高天明）
姬旭升：旅游地产的生态链建构 中坤集团作为民营企业，其旅游地产的生态链建构，最近引起了国家行政主管部门、业内、业外、新闻界的关注。
目前中坤集团的固定资产100亿，和政府合作的旅游经营和地产开发涉及疆域面积超过120万平方公里，世界遗产性项目超过40个。到2006年投资的三星级酒店将超过30家，五星级9家。中坤进行的项目投资，包括城市地产、旅游地产，全部是自有资金。
旅游和地产是一对夫妻，一个比翼齐飞的家庭，如果打着旅游的名义做地产，或者仅仅把地产作为旅游配套，是我们所不奉行的。中坤所有的旅游地产开发，不做一个景点，一个景区的开发，基本都和当地政府合作。比如新疆的南疆，我们跟政府协商圈地，共同确定战略框架，40年之内我们负责新疆120平方公里旅游资源的开发。
以宏村为例，我们把以宏村为中心的黄山下区环境、包括生态、文化环境，进行整体改造。到目前位置，跟中坤项目相邻的地价涨了许多，算是中坤对区域经济的贡献。中坤所做的所有开发奉行原生态的理论。如果说我们提理论有些过大，我们姑且说原生态的理念。我们追求自然生态和文化生态的保护控制，双重前提一下，逐渐形成商业生态体系。我们把原生态的优质旅游资源保护起来，对自然生态，文化生态的再造和提升有所追加。这样做有三个方面的价值意义：第一，捍卫生态环境；第二、最优质、最稀缺的文化资源典藏并加以提升，是对文化遗产的贡献；第三、对整个城市、区域的经济活力有一定拉动性。
第二个案例是南疆。我们的投资战略定位是中国新型旅游带的载体。
为给景区景点资源强有力的的配套，中坤出资2亿元在全国100个城市设立旅行社，再围绕旅游产品进行新的项目规划。围绕着北京、黄山、宁夏、新疆四大板块，加上明年我们将投入的20家三星级的酒店，中坤将形成自己的旅游体系。我们的最终目标是通过新兴旅游产品的设计，综合配套服务，形成一种新的旅游理念，逐渐影响人们的生活方式。
总之，中坤经验和理念，简单归纳就几句话：追求原生态的价值体系，成为原生态企业。（中坤投资集团总规划师 姬旭升）
任建国：我国酒店改造决策实施系统 91年开始至今，我干了两个小活：民工头和店小二，也就是建酒店、管酒店。建酒店，做五件事：第一个是搞投资顾问，有一个投资顾问公司；第二个搞酒店设计，有一个香港新型酒店设计院；第三是搞装修，国家一级资质装饰公司；第四是搞酒店用品公司，第五是酒店管理。我们买楼或租楼，租的厂房、车间、仓库改装成酒店，去年酒店的总产值业务是2.6个亿，都在山东省济南市，1000多名员工。设计院有深圳、上海、北京、济南四个分院。
酒店的构成要素是七个，四个硬件、三个软件。四个硬件，一是主体结构楼。二是机电设备，消防动力、空调等等。三是装修、装饰，国外分硬装饰、软装饰。四是酒店用品，从厨房设备到房间设备。软件方面是营销、管理、服务。
建酒店首要工作不是设计，而是调研。调研有三大调研，第一竞争对手研究，第二消费客源研究，第三自身资源普查。
总的思路上，一定要把自己归于零，我不是我，我是竞争对手，站在竞争对手的角度上考虑问题，而不要考虑自己怎么样。站在竞争对手的角度调研，涉及商业机密。人家不让你调研怎么办？如何在当晚11点，知道竞争对手当天的餐饮额、谁来吃饭？为什么吃饭？中国最缺乏的就是商业情报学。酒店有销售半径，在销售半径当中谁是你的竞争对手，你要知道对手都在做什么，然后你不做什么，避免大家撞车，打差异化。
站在竞争对手的角度上，研究谁是我的潜在客源，细到拿数码相机拍下来客，分析身份。调研一般要做两个月、三个月。资源普查，包括所在的区域、位置、高速公路的影响，酒店位置。通过资金、人才、管理三大调研，知己知彼，最终做出三大定位，第一客源定位，卖给谁。第二产品定位。产品定位错综复杂，包括楼的主楼、副楼，每层楼经线、轴线分析。第三主题文化定位。如果一个酒店能够讲出一个故事，有文化背景就能做出特点，包括起名字都非常重要，所有的设计都围绕着名字在做。我们做的舜山庄，我一切都是围绕着“舜”，用各种设计语言把“舜”体现在文化当中 。
我们做的一个典型工程，顺和商务酒店，花了4700万，改造下来花了1600万，入地挖了8米做办公室，所有办公室不允许在酒店内，不浪费一间客房。仓库的设计一律到房顶。澡堂、餐厅、员工的娱乐，服装多少套，总投资量都能够算出来。酒店4700多平方，出了111多间房，机电只占用40几个平米。
很多酒店大堂把客人需要的东西藏起来，捉迷藏不让客人找到。中国最大的坏处就是搞酒店经营的不懂工程，搞工程的恰恰不懂酒店，两边脱节很厉害。所以我的房子4700平米，做的非常精细，所有的工作场所包括走廊全部有监控，1000多名员工，每一个员工都在我的监控下。这不是不讲人权，没有制约的权利会产生腐败，包括第一厨师长每天填菜的价格。包括传真、复音、打字，收音员、24小时，我们只需要两个小姐。去年我们流水2100多万，纯利润600多万。
搞酒店基础设计，怎么选料、怎么选配、怎么保障后墙不倒、怎么避免上装修公司的当， 是非常复杂的，由于时间短促，今天只能给大家说一个序幕，谢谢大家！（中国饭店协会副秘书长 任建国）
陈冠杰：世界休闲酒店的案例分析 目前整个的休闲产业的变化非常快，因为人们工作很紧张，往往宁可不多拿薪水，也要多一些时间休假。但是到哪里休假呢？中国度假酒店也一直在发展，但是国内常把所谓的商务酒店与度假酒店混淆，造成很多的外国旅客不愿住国内的度假酒店。海外早期休闲酒店规划发展和中国大陆也是一样的，只是商人的公利主义，也和过去的台湾一样，在起步摸索阶段。
海外地区的度假酒店和国内的差距在哪里？海外休闲文化融入建筑，把建筑融入地区。麦当劳在全世界都有分店，但是当它在欧洲古堡建分部的时候，被要求外观一定要和欧洲化的风格匹配。
我们在规划度假村的时候，都非常重视房间布置，但现在人的度假观念和以前不一样，当国民收入水平升高的时候，人们不需要走马观花的度假。国外有个地中海俱乐部，只选择在全世界风景很原始的地方，没有电视电话。在欧洲，可以吃羊排，看剪羊毛的表演。如何把中国文化结合在休闲度假里要好好研究，现代人休闲不怕贵只要物有所值。
我们看一个夏威夷案例。夏威夷一共136个岛屿，其中70％分布在三个大岛。夏威夷是在二战后，成为太平洋一个非常不错的度假地方。夏威夷是西方的文化，跟东方文化结合的地方。很多酒店不管是设计、还是产品都表现出东西方的文化，你可以感受到花园瀑布的美丽，公园网球场的活力，还有浮雕、壁雕的艺术。
印尼巴里岛，人们也不陌生。巴里岛把当地的文化表现在建筑风格里，当客人吃饭的时候，喝的果汁你都觉得是当地味道。中国大陆风景和资金并不缺乏，其实大陆很多地区风景都很漂亮，但如何把当地的生态文化融入经营理念，需要学习。度假酒店要有特性的工艺品，在北京和上海、东西都是一样，没有特色，消费者就不愿意花更多钱。一个所谓的旅游乐园，应该三分之一门票收入，三分之一是吃的钱，三分之一是纪念品，如何把有特色的旅游商品结合度假旅游推销出去，这是我们要研究的。
在台湾高雄南部有一个垦丁。在激光美容、疗养、健康做得很好，特别是SPA发展非常快。中国大陆有很多很好的温泉，只是没有很好的规划利用。台湾的温泉很人性化，当你洗完澡后，穿着舒适的和服，吃着精致的料理，包括吃的瓷器也非常讲究。现在全世界的休闲酒店都在追求精致化、主题化、多样化。
最近我在上海规划一个酒店，不仅重视营业场所的面积，还很重视员工的空间，因为员工大热天上班，要有地方休息和洗澡。但业主不这么认为，他要把这个空间当做营业空间，不给员工一个休息的地方。所以为什么在中国大陆管理业绩好的基本都是外国的。
我们应该截取外国的优点和优势，截取中国特有的人情味，截取日本的精致服务、截取中国特有的文化和模式，教导员工，让他觉得服务顾客是很愿意的事情。让员工离开的时候以这个酒店为光荣，这个酒店管理就是成功的。（美国御延酒店管理集团公司 陈冠杰）
王叶濛：度假村经营如何搞活 我从事度假村经营管理有14年，在泰国清迈工作多年，对东南亚的度假村的文化氛围感受深刻。
一个成功的度假村，应具备四个特征，第一、扩展客户的能力，第二、能使自己借此上升为行业的领袖，第三、有可能使自己的模式标准和操作范畴成为公认的典范，第四、在经营的过程中能够把握未来的市场趋势，并具有良好的盈利潜力。
传统的酒店和度假村的区别主要在于：传统的酒店豪华风格比较雷同，度假村要有突出的特色，以休闲放松为主；传统的酒店楼层高，它吸引客人的主要是设施以及服务，而度假村吸引客人的是周围的环境。很多度假村设施简单，以出众文化和低接待量取胜。
纵观中外度假村的模式，拿泰国、日本和中国的度假村风格、产品、服务上分析，泰国的度假村以木结构、园林式为主。泰国的服务好就好在微笑服务上。泰国的民族是有惰性的，但他们流露出来的微笑，使游客感觉很好。日本在传统的医疗性服务上很强，活动内容比较丰富。相比较中国的度假村和商务酒店几乎没有什么特色，就是在娱乐上增加了一些内容。在东南亚不管是一个50间客房的度假村还是100间客房的度假村，它的文化特色非常强，中国的度假村缺乏文化的特色。中国的度假村五脏俱全，住宿、餐饮、娱乐、会议，和酒店里面康乐部一样。做度假村需要的不是酒店人才，而是复合型人才。
我目前工作的珠江帝景温泉度假城是去年12月份开始营业的，设计初始就融入视觉效果，建筑风格上融入日本、中国南方以及东南亚风情。很常见的足底按摩，我们设计了七八道工序，添加了附加值，继而收费也可以提升。另外设计了一套足疗方法，从泰国请了二十位按摩技师，请五位按摩师给一位客人按摩，按两个小时1280元，这种按摩方法非常受客人欢迎。中医热敷实际上是最没有视觉感效果的，我们设计了几种热敷疗效，中医疗法和西医疗法结合起来，很受欢迎。
度假村盘子很大，两万多亩地，别墅1万幢，开业后，送出20万张门票，有人以为我是亏本的，其实没亏。开业初期，平均一天有两、三千人来，人均消费20元，就不赔钱。一个月后，度假村就很火。特别是我们考虑的按摩休闲利润抵得上温泉的门票。
度假村的今后方向，应该是向主题度假村发展。突出个性避免雷同，同时注重度假村的可持续发展，使其成为中国老百姓休闲的最佳去处。（天津“珠江帝景温泉度假城”总经理 王叶蒙）
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