虚报种粮大户:让我们来假装庆祝一下“中国即将进入租房时代”

　　关于租房，最近有一些来自下面和来自上面的消息。

　　来自下面的消息是，当前房价实在太高，一些买不起房的人只能租房了，据说打算长期租房的年轻人已不在少数，于是有人欢呼，认为中国人买房子的传统观念正在悄然发生变化，中国人开始接受租房这种消费观念了。

　　来自上面的消息是，今年两会上，住建部的沈建忠司长在记者会上谈到租房问题，“一是目前正在修订的《房地产法》，将加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障；二是鼓励一些企业，特别是一些专业性的公司来做出租住房的经营业务；三是我们还要探索一些更多扩大出租房源的方法和途径”。于是有人庆祝，认为租房问题已经引起决策层的高度重视，中国的房地产市场即将要迎来租房时代。

　　作为完整的房地产市场，确实应该租售并举，而当今中国，到处都是开发商，几乎没有经租商，即一种专业从事经营租赁房屋业务的企业，这种畸形格局出现，既不是下面的居住观念有问题，也不是上面的房地产租赁政策有问题，而是最基本的土地制度有问题。

　　中国土地制度中最核心东西就是“出让土地使用权”，这是当年从香港引进来的，在香港这就叫做“土地批租”，全世界除了中国大陆与香港地区，再也找不到第三个地方采取这种土地制度。

　　不管叫作“出让土地使用权”也好，还是叫作“土地批租”也好，实质内容都是一模一样的，就是放出去的土地都是有使用期限的，正是这种使用期限，窒息了有意向从事房屋经营租赁业务的企业发迹和发展，进而窒息了房地产租赁市场的成长和成熟。

　　在现代社会里，私人的零打碎敲的租房活动是成不了大气候的，只有企业，才有能力打理一片完整街坊，即四条马路中间那一整块地方。企业可以合理界定和适时调整这片街坊的用于居住出租和用于商业出租的恰当比率，这种比率对租金的竞争力与租客的便利性是非常重要的；企业可以统筹规划这片街坊的交通辅助系统，比如公交车停靠站，以及自行车和汽车的泊位，这种统筹规划是这类地方秩序井然的基础；企业可以集约设置这片街坊的共享绿地和文娱设施，比如儿童乐园，以及供邻居们的锻炼场所和社交活动空间，这种集约设置会让居住者产生归属感。诸如此类的事情，靠私人肯定搞不定，而只有企业规模化运作才能搞得定。

　　假设，火星上有一家资深从事房屋经租业务的企业，降落到中国，他们看中某个完整街坊，首先碰到的问题就是使用期限问题，如果火星人到地球改行了当开发商，造好房子一卖了之，按法律规定使用期限70年，如果火星人楞要当经租商，按法律规定使用期限只能是40年，按火星人测算，经租这个行当30至50年后才能收回成本，50年后才能包赚不赔，火星人就没有想法了。

　　假设，当地政府为了引进火星人落地，采取特事特办的方式，作为改革试点，开了一个特例，把火星人看中的这个完整街坊的使用期限放长到120年，这下总该有可行性了吧，但火星人其次碰到的问题是付款问题，按通常的商业伦理，租赁行业应该是先付押金，到期付款，租赁期限很长的项目，可以约定按月或者按年分期到期付款，怎么地球人不遵守宇宙通行的商业伦理，一开始就要把120年租金全部付清，火星人不得不认真测算了一番货币的时间价值，从现值一直测算到120年后的终值，还没有打上不可预计费（因不可抗力或小概率事件），测算结果是，火星人认为这种付款方式无疑等于“抢钱”，他们毅然决定放弃。

　　假设，火星人不是那么果断打道回火星，再次碰到的问题才是税费问题，不展开了。换一个话题，谈谈当下真实的租房情形。

　　在某个著名高新技术开发区的某个食堂里，经常可见贴有一些租房的小广告，租金从500元/月到2000元/月不等。500元档次很热门，这个档次可以享受到四、五个人混居一室中的一个上下铺位，上面放行李下面睡人，确保有低隔断，确保有一个烧开水的电源插座，就这些了。这类小广告的目标客户是在高新技术开发区中工作的一些白领，这些白领通常的实际月薪可达10000元至20000元，通常作息习惯是每周工作六天，“自愿”加班，每天九进九出。

　　这些白领对高新技术开发区周边的“天价房”从来不屑一顾，他们奋斗目标简单明确，苦干七、八年，期间支出最小化，500元档次就是最适合的蜗居地点，等攒上一大笔钱后，再回老家，在小城里买下一套房子再买下一套或几套商铺过小日子。一些真正的炉火纯青的正当年的成熟性人才，每每就这样退出了高新技术行列。

　　不得不承认，这些白领的这种选择具有相对合理性，这种选择对个人来说攻守兼备，攻可以“一铺养三代”，守可以应对房价或房租不确定性的突飞猛涨，防止好不容易攒下的一大笔钱变成了一大堆花纸头。在“土地使用权出让”制度或“土地批租”制度不变的情况下，搞技术或搞创业，确实不如寻租食利来得稳当。

　　由此可见，只要土地制度没有实质性的变化，中国就不可能真正进入租房时代，对此，我们只能假装庆祝一下，毕竟，租房时代是符合现代城市人力资源流动要求的。

　　租房事小，转型事大。

　　放眼东亚，最早实现了经济发展方式转型的是日本，有了日本的转型，产业梯度转移后才有了亚洲“四小龙”；有了亚洲“四小龙”的转型，产业梯度转移后才有了中国沿海加工业的崛起。在亚洲“四小龙”中，韩国、台湾、新加坡三条“小龙”转型已经成功了，它们在当今的高新技术产业链上各自占据了若干个关键环节，各自分食到相应的美味，而只有香港一条“小龙”转型不成功，香港实体经济已经空心化，只能转移，再去寻找更为廉价的劳动力，记得一位香港朋友说过，香港地价太贵，缝一条裤头都没有竞争力。

　　个人认为，香港之所以转型不成功，那个地方的怪怪的“土地批租”制度是最大的障碍。