蓝色青春:西安小产权房现状调查 购买时风险和利益并存

拿着去年交的定金收据，吴优买的小产权房夭折在计划中

核心提示

一边是政府持续的高压，一边是市民热情的追捧，“小产权房”这个在房地产行业夹缝里生存的特殊群体，自“出生”之日起就因其于法不容、于情可原的特殊“气质”一再被推向舆论的风口浪尖。6月9日国土资源部再次将小产权房定性为“违法建筑”并要求彻底清查。在楼价一直居高不下的房地产大环境中，这个“特殊的孩子”是“出局”还是“转正”已经变成了一个不可回避的问题。国土资源部的彻查令发出一周后，小产权房在西安的销售情况又是怎样呢？记者在走访了西安的东南西北四个城郊地带后，发现小产权房的销售依然火爆。

李辉是从甘肃来西安打工的，“来了7年多，已经开始习惯了西安的生活，现在想在西安买个80平方米左右的房子，准备做婚房。”在西安7年辛苦的工作，李辉和相恋多年的女友攒下了一点积蓄，为了在这安个家，他们动了买房的念头。“从年初我们就开始看房子了，知道市里的房价高，所以我一直在看城郊房，但是看过才知道城郊的商品房我们还是买不起。听朋友说城郊的小产权房价格很合适，我们就一起来看看。”半年里已经阅房无数的李辉最终将自己的目标锁定在了价格低廉的小产权房上。

李辉告诉记者，他很多朋友都买了小产权房，就价格而言买一套小户型商品房的钱，在同地段就能买一套100平方米左右的大三居小产权房。便宜，是小产权房对购房者的最大诱惑。

据了解，2009年西安市将有32个城中村列入改造计划，总投资为59.6亿元。记者走访了西安的东南西北四个城郊接合地发现，这里因为有很多地方涉及城中村改造，因此变成了小产权房的天下。一直居高不下的房价，让很多想买房的人只能望“房”兴叹，在逼不得已的情况下进入小产权房的购买大军中。正是因为价格上存在的明显优势，购房大军开始争相购买小产权房，而小产权房也因需求旺盛身价一路飙升。

西安市的南郊因为地处文化区和商业区，这里的小产权房发展势头直逼商品房。在西安美院附近的一处小产权楼盘处，记者了解到这个开发面积10万平方米左右的小产权楼盘早在开发初期就已经销售一空，而且价格也在3000多元一平方米的高位上。已经入住这个楼盘两年多的李小姐告诉记者：“3000多一平方米还是当年的价了，现在就是出4000元的价格也买不到这样的房子了。”李小姐庆幸自己因为动手早而抢占了先机。

是的，无论是正准备要买房的李辉还是已经入住小产权房两年的李小姐，他们动心和庆幸都是有理由的。因为他们从小产权房中确实得到了实惠，但小产权房自身也存在不可回避的风险。

购买小产权房风险和利益并存

西安西郊三桥附近，由于这几年城中村改造的步伐加大，这里很多农民的土地因为城市规划或者城中村改造变成了集体土地。为了安置这些失地农民，这里建造了不少城中村改造房，但是现在居住在这些房屋中的除了被安置的失地农民，也有很多因为房价便宜而购买了这种小产权房的城市居民。

“三桥这块开发的小产权房比五证齐全的商品房还多。”在三桥附近购买了小产权房的吴优女士说。但正是因为图便宜买的这套小产权房让吴优现在叫苦不迭。

“我去年10月在三桥附近的一所小产权楼盘里看上了一套75平方米的房子，当时的价格是1695元1平方米，家人觉得价位和户型都挺满意的，加之开发商承诺今年9月就能交房，看到很多人都交了钱我们也跟着交了1万多元的订金，订下了这套房子。”眼看着交房时间就要到了，可是吴优交订金的这个小区现在连地基也没开始处理。

拿着交订金时开发商给她出示的收款收据，吴优心里矛盾极了。她想要回自己的订钱，但是更想要那套看中的房子。和村委会经过几轮沟通后，吴优正在等待对方拿出最后的解决方案，她一边庆幸自己只是交了订金，一边惋惜看中的房子就这样夭折了。

记者从一位从事房屋中介的知情人处得知，小产权房由于没有相关的手续和批文，卖房的时候多是利用网络，将自己的房源隐藏在低价房中，只要购房者在网上搜索低价房，这些证照不齐的小产权房就自然“跳”出来。还有一种销售方法就是靠宣传单传递信息，很多在路边向行人发放的低价房都是小产权的，因为价格低购房者一不小心就会被其诱惑。

政策冷压下的小产权房市场

面对小产权房“野火烧不尽，春风吹又生”的局面，国土资源部6月9日强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

国土资源部有关负责人指出，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到 2008年，国家三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

从国土资源部的公开表态来看，国家对于小产权房是持坚决反对意见的，这与老百姓对小产权房的热衷形成了鲜明的对比。小产权房是个普遍存在的社会问题，不仅西安有，在全国的各大城市都存在这样的情况。

在西安东郊一个小产权楼盘里看房的赵立光说：“我知道小产权房有很多弊端，买了以后可能会留下很多隐患，但是就我的收入而言，目前我只买得起小产权房。再说了我们买房也是自己住，不牵扯投资的，所以只要住着舒服就行了。”在白家口一小产权房里居住了一年多的李星说：“我们的房子90多平方米，连买带装修最后花了不到20万，这些钱要是买商品房估计只能买40多平方米。”李星的房子是白家口一个村子里的“姑娘楼”，他说的“姑娘楼”就是城中村改造时村里为了弥补村中出嫁的姑娘们给盖的楼，他家的房子本来是这个村里一个出嫁姑娘的，由于人家有房子住就把这里的房子卖给了他。这栋“姑娘楼”里的住户几乎三分之一都是和李星一样的购房者。

我们如何来解这道难题

与追捧小产权房的低收入群体相比，政府对于小产权房的态度素来坚决。2007年6月，西安市政府曾强制拆除了位于未央区草滩街道办杜家堡村的“学府新苑”4043平方米的小产权房项目。这在当时掀起了西安整治小产权房的高潮，时隔两年后记者在走访中发现，市场对小产权房仍持不同的观点，有的建议停，有的人觉得应该合法化。

陕西省社会科学院学术委员会副主任、陕西省城市经济研究会会长张宝通在小产权房上也有自己的看法。他说：“对于那些没有手续，没有政府审批方案的小产权房应该坚决取缔。这些‘违章建筑’严重影响了城市总体发展规划和城市形象。但是我们也应该清楚的看到，小产权房之所以受到热捧就是因为太多的低收入群体还没有房住，这也从一个侧面反映出我国保障性住房紧缺的现实。要解决小产权房的问题，根源还在于政府要加大力度建设廉租房和经济适用房。只有让没房的普通百姓都有房住，小产权房的问题才能完全解除。”

一位不愿意透露姓名的房地产商在解析小产权房时表示：“就目前的情况而言，小产权房在西安房地产市场上占据的份额绝不低于三分之一，这些房子由于不用缴纳土地转让金，所以成本很低，这种低价格的无序竞争搅乱了整个房地产行业的格局。”该房地产商给记者算了一笔账：“按照西安现在的楼市来看，开发商每开发1平方米的房子都要向政府缴纳1000元的土地转让金，正是这每平方米1000元的土地转让金让小产权房和正规商品房在价格上产生了巨大的悬殊。”同时该开发商也表示，“一直以来，业内关于小产权房去留的争论非常多，我们能清楚的看到，小产权房确实在一定程度上改变了很多城市低收入人群的住房环境。但是它终不能永远游离于国家的政策和法规之外。如果小产权房日后有望合法化，那也得先由开发商和业主按照比例补齐房屋的土地转让金，我们最终应该让小产权房变成多赢的住房。”

住在城中村“姑娘楼”里的李星说：“虽然没有天然气也没有暖气，可有了这个房子后，我们全家都有了一种归属感。”不过想起自己的房子，高兴的同时李星还是会有些淡淡的忧伤。“这套房子是我这些年在西安打拼的全部心血，可小产权房的性质难免会让人有些不安，我希望在国家制度建设日臻完善的同时，有一天我不会再为自己的房子担忧。”李星憧憬着未来美好的生活。

名词解释 小产权房

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，要远远低于同地区商品房的价格。