九乡新闻网蓝晶孑孓:完善退出机制：经适房循环利用的关键
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/20 00:49:39
完善退出机制：经适房循环利用的关键
目前经济适用房的退出，都是由于购房人家庭经济状况改善，不再需要已购经济适用房，同时采取上市出售转换成商品房的形式导致经济适用房退出。其弊端在于，一方面不能实现经济适用房的循环利用，另一方面造成了国家土地收益及各种补贴的流失。
经济适用房是保障性住房的一种非常重要的形式。我国经济适用房制度的建立，为解决中低收入家庭的住房问题作出了重大贡献，但经济适用房制度还存在一些缺陷，如各地政府往往非常重视经济适用房进入制度的设定，对经济适用房的认购条件严格规定，执行得也非常到位，而经济适用房的退出机制却很不完善，这需要进一步探讨。实际上，经济适用房的良性循环机制应既包括合理的经济适用房进入机制，也包括构建合理的退出机制。
当前我国经济适用房制度存在的问题
经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，是我国城镇住房保障制度的重要组成部分。该项政策的设立起源于1994年国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，当时提出要建立以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用房供应体系。到目前为止，该项制度对保障中低收入居民的住房需求，完善我国的城镇住房体系发挥了巨大作用，但这项制度在运行过程中也暴露出供给量不足、开发建设监督不力、购房者准入监管不严等问题。特别是当前，退出机制不当导致住房保障资源和政府财政收入的流失比较严重。主要表现为：经济适用房普遍采取直接上市出售的方式退出，造成财政收入流失严重；现有的退出机制不能保证经济适用房的良性循环；现行的经济适用房制度没有专门的监管机构，使退出制度缺乏执行力度；现行的经济适用房制度退出机制的设定还很不完善；由于退出机制不完善，削弱了利用经济适用房来调控房价的作用。
建立合理的经济适用房退出机制
目前，北京尽管已经有《北京市经济适用住房管理办法》、《北京市经济适用住房、限价商品住房申请家庭原住房腾退办法》等法规、政策，对经济适用房的退出问题有一些规定和安排，但没有形成系统的经济适用房退出制度规定。退出的方法、条件，包括其可操作性的规定都有待探讨和研究。因此，建议制定《经济适用房退出办法》，以完善经济适用房制度，并使之实现良性循环。《经济适用房退出办法》应包括：退出条件、退出办法、退出程序、奖惩办法、定期核查制度等内容。
目前经济适用房的退出，都是由于购房人家庭经济状况改善，不再需要已购经济适用房，同时采取上市出售转换成商品房的形式导致经济适用房退出。其弊端在于，一方面不能实现经济适用房的循环利用，另一方面造成了国家土地收益及各种补贴的流失。因此，建议改革经济适用房的退出办法，由允许上市出售改为政府回购，并把政府回购条款列入《经济适用房退出办法》。让购房人心知肚明，自己决定是否购买经济适用房。
目前的经济适用房一旦拥有，可终身享用。对购房人的家庭收入、资产、住房、入住使用等情况没有动态的核查制度和强制的退出措施。建议建立经济适用房购房人的动态核查制度，对经济适用房实行动态管理。每5年对已购经济适用房的购房人进行一次资格审查，对不符合条件的购房人，要求其按规定期限进行腾退，并由政府回购。为此，政府要成立专门的监管机构，负责对购买经适房的人群进行动态的收入监控，对超出标准的家庭进行回购。
借鉴国外经验，我们应制定经济适用房的奖惩办法，对主动提出退出的家庭进行奖励，对恶意侵占经济适用房的行为进行惩罚。超出准入标准仍然占据经济适用房的行为，可以看成与偷税漏税一样的违法行为。要从法律的角度加大惩罚力度，保证经济适用房再以保障性住房的性质进入流通领域。
根据法律不追及过往原则，新的经济适用房退出办法应规定：新办法出台前已购经济适用房仍然按原有政策执行，新办法出台后已购经济适用房采取新政策。这样的规定既照顾了以前经济适用房的购房人的利益，也完善了经济适用房的退出制度，使新建和新购经济适用房形成良性循环机制。