蒙汉:申请预告登记 新规可防“一房二卖” - 厦门房产资讯 - 福房网

申请预告登记 新规可防“一房二卖”
2010-11-26 09:09　来源: 潇湘晨报 查看8410次发表评论 [大中小]

近年来，长沙房地产市场日趋活跃，每年办理各类房屋登记达30万件左右，依托房地产进行的融资、抵押等经济活动也越来越多，新规中还新增了更正登记、异议登记、地役权登记几种新的登记种类，以更加全方位维护房屋所有权人的权益。
房屋产权以房屋登记簿为准；新增更正登记、异议登记等登记种类
近年来，长沙房地产市场日趋活跃，每年办理各类房屋登记达30万件左右，依托房地产进行的融资、抵押等经济活动也越来越多。但随着房产交易量的攀升，伪造授权委托书骗取登记、“一房二卖”等产权纠纷也在增加。记者从长沙市政府法制办获悉，《长沙市房屋登记办法（草案）》已获长沙市政府常务会议原则审议通过，将于近期实施。新规的出台，将有效减少这些纠纷的发生。
无法伪造的“房屋登记簿”
在新规中，房屋登记的载体是“房屋登记簿”。由房屋登记机构依法将房屋权利等在房屋登记簿上予以记载。
但“房屋登记簿”这个字眼，对于很多人来说还陌生。大家更熟悉的一个词是“房产证”。据介绍，二者都用于证明房屋的权属，房产证由房主本人持有，房屋登记簿则由房屋登记机构保管。但当二者记载事项出现不一时，以房屋登记簿登记内容为准。长沙市政府法制办相关负责人介绍，房产证可以伪造，但房屋登记簿是“唯一”的。当它所记载的内容发生改变时，都将新增加页码或界面，而不得对原内容进行更改或覆盖，以房屋登记簿为准，是对购房者权益的一种保护。
可申请预告登记防止“一房二卖”
去年，胡小姐以4000多元每平米的价格，在城南购买了一套房产，并向开发商交了定金。但几个月后她获悉，开发商以更高的价格，把这套房子卖给了别人。
新规中的“预告登记”，则可有效避免“一房二卖”的发生。“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”按照新规，胡小姐这样的情况，就可以申请预告登记，可有效避免开发商在未经购房者同意的情况下再将住房出售。
预告登记同样适用于二手房的转让，如某购房者与房主以50万的价格达成协议，交纳定金并签订了合同，这时他就可以按合同约定进行预告登记。这样，他就不用担心房主再碰到开价55万甚至60万的买家时反悔了。
此外，新规中还新增了更正登记、异议登记、地役权登记几种新的登记种类，以更加全方位维护房屋所有权人的权益。
小区公共场所设施要明确登记
对于公共场所、公用设施、物业服务用房这些向来富有争议的共有部分，是否要登记？如何登记？新规中也做出了明确规定。
在《办法》的第二十七条中规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。这个规定，有望缓解开发商、物业与业主之间的矛盾和争议。
下月21日起房贷须预告登记时间：2011-2-26 13:02:00   来源：苏州日报   字体：[大 中 小]>>>>招兵买马，名城苏州网最新招聘启事
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预告登记的好处
通过预告登记，未经预告登记权利人同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理，这样就可以避免一方在未经购房者同意的情况下再将住房出售。
本报讯(记者 杨帆)昨天，苏州银行业协会发布最新信息，从3月21日起苏州市区各银行受理的商品房按揭贷款必须办好“预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记合并登记”后，才能发放贷款。此举将有效严防“一房两卖”、“重复抵押”等商品房销售中的不规范行为，切实维护购房者和相关银行的权益。
商品房预告登记以及商品房抵押权预告登记等指的是当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制售房一方处分该不动产，保障购房一方将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者通过对尚未建成的住房进行预告登记，可制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。通过预告登记，购房者买了商品房后，房子即使还没有竣工，但购房者对所买的商品房已经确权了，开发商无权更改已预售房屋信息。“这是维护购房者和银行利益的大好事。 ”一位银行房贷负责人告诉记者，此前国内像上海、深圳等很多城市已经开展了预购商品房预告登记，如今苏州市区也建立了房屋登记系统，通过实行“预告登记”能从根本上防范不良开发商、中介机构“一女多嫁”，不仅维护了购房者的利益，也有利于提高银行金融信贷安全。“希望能尽快从市区扩大到各县市。 ”该负责人说。
据了解，房屋买卖中，“一房两卖”的情况时有发生，如果你买房时没有办理登记手续，而开发商或中介机构又把已售房卖给了别人，且房屋的产权登记在别人的名下，你就丧失了这套房屋的产权。而通过预告登记，未经预告登记权利人同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理，这样就可以避免一方在未经购房者同意的情况下再将住房出售。先“预告登记”、再发放贷款举措的实施，将进一步促进我市房地产市场健康有序发展，规范房地产开发企业以及中介机构的销售行为，保障购房者和银行的合法权益。
对物权法"预告登记"的一点思考
时间：2010-09-14 08:53　　作者：周亚麟　　新闻来源：正义网
《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此规定是物权法新创设的一个登记制度-----“预告登记”。
“预告登记”的创设，有着积极的现实意义，它主要解决的是现实生活中商品房预售的“一房多卖”，损害买房人合法权益的问题。商品房预售实践中，因为房屋还没有盖好，按规定是不可能办理“产权过户登记”的，这就必然存在开发商利用“时间差”对商品预售房实行“一房多卖”，从而损害消费者利益的情况。如何解决这一问题，物权法“预告登记”的规定，很好地限制了开发商“一房多卖”的情形。按照此规定，商品房预售的买受人，可以凭借商品房预售合同到不动产构申请“预告登记”，由登记机构在登记簿上作出“预告登记”：记载某号房屋已经卖给了某某。开发商要将这套房屋再卖给其它人的话，其它买房人不可能取得房屋所有权。从而保障商品房预售的买受人将来取得该房屋的所有权。
但对于“预告登记”的条件-----“双方约定”。笔者认为值得商榷。因为物权法创设“预告登记”的目的是为了限制了开发商在商品房预售中的“一房多卖”，保护商品房预售合同中的买受人。商品房预售实践中，买受人根据合同的规定，采取“按揭”或者“付现”的支付方式，已将房款支付给了开发商，已履行了支付义务，其合法利益应受到保护；同时开发商收到全部房款后，应履行交付房屋的义务。若此时开发商将商品预售房“一房多卖”，势必损害买受人的利益。虽然物权法规定了“预告登记”来保护买受人的利益，但同时又规定了以双方“约定”为预告登记的条件，显然有失公允，违背了民法的平等、公平原则。设想一下，如果没有约定、开发商不同意的话，就不能进行“预告登记”，那买受人的合法权益又如何得以保护呢？
基于此，笔者建议将“按照约定”从物权法第二十条中删除。修改为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
（作者单位：湖南省会同县人民检察院）
“预告登记”要及时
登记时效需注意
本报讯(记者 郭志民)昨日本报有关房地产交易预告登记的报道刊出后，读者提出了有关登记时效等问题，就此问题记者采访了房地产交易中心有关人士。
有关人士解释说，在物权法实施后，一旦购房者与卖房人进行房产交易，在签订完《房产买卖合同》后，如果无法马上办理产权的变更手续，需要立即、及时地进行预告登记，以变相地取得一定程度的房产支配权，彻底杜绝发生“一房二卖”，以保护自身的合法权益。
同时，购房者应当注意的是，进行房屋预告登记后还需要注意登记时效。物权法第二十条中规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一条款表明，预告登记在两种情况下会失效。其一是：“债权消灭”，即房产交易因故中止，这其中的原因可能是卖房人的，也可能是购房者的意愿；其二是：“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”，这意味着，如果购房者没有及时进行不动产登记，取得正式的房屋产权证，那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效，卖房人进行“一房二卖”，购房者的利益必将受损。
因此，购房者在拿到房产的钥匙后，应当按照《房产买卖合同》的约定，催促卖方人尽快进行房屋产权登记，办理产权证，这样才能最大限度地发挥预告登记的作用，保护自身的合法权益不受侵害。
房屋登记中应注意的登记时效问题
【发布日期】2009-10-24 【作者】陈亚菁 【来源】《中国房地产》
陈亚菁 无锡市房管局产权监理处
根据《物权法》规定，房屋物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，经登记发生效力。经登记生效的所有权具有长期有效性。但是在所有权登记基础上产生的预告登记、异议登记、查封登记则由于制度设计的目的不同，具有不同的时效性。对此，我们必须在实际工作中给予正确把握。
一、预告登记
预告登记制度设立的初衷是为了保障不动产物权受让方将来顺利取得物权，防止不动产物权转让方不按协议约定履行债务，擅自处分已转让的不动产。由于当前一些地方商品房和二手房全部实施了网上签约交易，通过先进的管理手段杜绝了一房两卖的现象，因此，预告登记的作用不再是为了防止一房两卖，而是更多地体现在登记权利人可以获得物权的优先顺位权。例如，甲向A银行贷款预购某商品房，办理了贷款抵押预告登记，随后在房屋竣工之前，因甲欠乙的债被乙申请法院查封该预购商品房，因为预告登记在查封之前，预告权利人A对该商品房有优先于乙的受偿权，这就是预告登记获得的顺位权的一种形式。预购商品房预告登记通常是房屋竣工前对债权人的暂时保护方式。根据《物权法》的规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，除债权消灭这一事实情况以外，预告登记的存续具有时效。那么，如何把握这一时效?什么时点是“能够”?一般而言，在客观条件成就时，协议双方特别是债权人应当在规定时限内办理预告登记转相应的物权登记。如果在客观条件具备下，债权人主观上不及时办理转物权登记，怠于行使本可以享有的物权，则法律不再保护其物权请求权。反之，如果客观条件迟迟不成就(例如因债务人的原因房屋无法办理竣工验收手续)，债权人无法办理物权登记，预告登记就应仍处于有效状态。预告登记的失效建立在预告权利人客观上可以办理物权登记却主观上不积极办理转物权登记导致法定时限届满。根据这一思路，就可以理解并实际操作其时效性。
1．预购商品房抵押预告登记
这一登记类型建立在预购商品房预告登记基础上，即只有首先办理了预购商品房预告登记，才能办理预购商品房抵押预告登记。这是否意味着预购商品房抵押预告登记随预购商品房预告登记的失效而失效呢?通过登记程序分析和法理分析可以得出结论。通常情况下，预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记以房屋未竣工无法办理所有权登记为原因而产生。预购商品房预告登记的申请主体是房屋买卖双方，预告登记主要保护债权人即购房者的权益，当购房者在条件成就时即开发企业办理房屋初始登记后的三个月内购房者已知可以办理转移登记而不及时办理时，预购商品房预告登记失效。由于转移登记未办理，以此为基础的抵押登记也无法办理，那么，预购商品房抵押预告登记是否也随之失效呢?抵押预告登记的申请主体是贷款人和购房者，由于购房者(又是预告抵押人)的原因导致预告抵押权人(贷款人)不能办理相应的抵押登记，而不是预告抵押权人不积极办理抵押登记，因此抵押预告登记依然有效，不因转移预告登记的无效而无效。只有当预购商品房预告登记办理了转移登记后，预告抵押权人怠于办理抵押登记，导致自转移登记之日起的三个月时限届满时，抵押预告登记才失效，抵押权不再受法律保护。实践中，登记机构办理预购商品房预告登记转转移登记时，通常要求当事人同时提供抵押预告登记转抵押登记的材料，从而合并办理转移登记和抵押登记，确保抵押权继续有效。
2．存量房买卖预告登记
存量房买卖如同商品房买卖，可能发生分期付款、贷款未能及时审批、不能按时交付房屋等情形，预告登记因此而产生。由于存量房都是已经流通的现房，房屋形态上不存在不可以办理转移登记的可能，而仅是双方因为付款、交付等双方约定的条件未能马上履行而需要以预告登记方式保障债权人的权益。待约定条件成就时，预告登记才能转为转移登记。预告登记是促进义务人如期履行义务，保障债权人未来物权的顺利取得，因此，在当事人签定的房屋物权设立或变动等协议合法有效的前提下，预告权利人应在协议条件成就时及时转为物权登记。实际工作中，为真正发挥预告登记的积极作用，便于操作，有预告登记意向的买卖双方应当在买卖协议中约定如何申请预告登记、预告登记转转移登记的时限、单方还是双方办理转移登记等内容。预告登记申请人只有及时将其转为转移登记，才能成为真正的所有权人，其权利才能更好地得到法律保护。
二、异议登记
根据《物权法》规定，利害关系人认为登记簿记载的事项有误，且登记簿记载的权利人不协助其办理更正登记时，利害关系人可申请异议登记。根据《物权法》立法精神，异议登记起公示告知作用，不应阻断后续的房屋转移或抵押登记，异议登记表明登记簿记载的权利可能有瑕疵，交易方如果愿意承担因此产生的风险，仍然可以办理相应的登记。按这种不阻断模式，则利害关系人申请异议登记并起诉后，虽然未规定异议登记时效，但因为登记簿记载的权利人依然可行使处分权利，因此权利人的利益受损程度较小。不过，由于存在异议登记，必然影响交易方的决定。同时，值得注意的是，《房屋登记办法》对于异议登记采用了阻断的模式，即只要记载有异议登记事项，登记机构就不能办理处分登记。按照这一模式，异议登记阶段，权利人自由处分权利受阻。在这一阶段，权利的真正归属尚未确定，如果经司法机构确认登记簿记载确有误，则登记簿记载的名义权利人利益未受损；反之，如异议人的异议有误，异议阶段权利人的处分权利完全受到限制，其相关利益受损程度有可能加重。因此，为综合平衡权利人和异议人的权益，应当就异议登记的时限作一明确规定。《物权法》规定，异议登记后15天未起诉的，异议登记失效，但如果起诉被受理，何时失效未有规定。根据常理，当事人起诉后可要求法院实施财产保全，如果异议登记代替了财产保全，当事人就会怠于实施财产保全，而一起案子从起诉到结案有的长达两年多，如果不规定起诉后异议登记的时限，低廉的登记成本很可能会造成利害关系人对异议登记的滥用，从而对权利人的合法权益造成侵害。虽然法律规定因错误的异议登记给权利人造成损害可以追究责任，但是这毕竟会引起更多的民事纠纷。为减少讼累，平衡保护当事人双方利益，应当规定一个合理的有效时限，促使当事人尽快明确权利归属；或者要求异议申请人在起诉后的一段时间内以申请查封房产的方式予以财产保全，从而取代异议登记。
三、限制措施登记
限制措施登记是为了限制权利人对房产的处分而实施的登记，通常是人民法院进行财产保全、行政机关拆迁冻结等由司法机关、行政机关要求登记机构协助办理的登记，是一种公权力对私权利的限制。在市场经济环境下，对于公权力和私权利，法律是同等保护的。为有效地保护各方利益，限制措施登记应当设定有效期。否则，限制时限过长会侵害权利人的正常权益。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，法律文书未明确查封时限的，查封登记有效期为两年，期满失效，需续期的要重新登记。拆迁冻结登记等行政机关的文书登记也应参照法院查封文书，设定限制期限，避免长期封冻而侵害权利人的合法权益。
四、抵押登记
以往争论不休的抵押存续时间随着司法界、实务界理解的趋于一致而逐渐停止。同时，随着《物权法》的出台，抵押存续期间有了明确规定。根据《物权法》第二百零二条规定，抵押权人在主债权诉讼时效期间不行使抵押权的，人民法院不予保护。这就澄清了几个认识：首先，登记机构不能要求当事人另行约定抵押权的存续期，也无需另行约定一个独立于主债权履行期间的抵押期间；其次，主债权期间届满并不意味着抵押到期抵押权失效，但主债权履行期届满后在诉讼时效内应当及时实现抵押权；再次，主债权诉讼时效届满也并不意味着抵押权失效，只是不受人民法院保护，如果抵押人愿意履行担保责任的，抵押权人仍可行使抵押权。因此，已经办理抵押登记的房产，即使约定的主债权期限已届满，如果抵押双方不办理注销抵押登记，登记机构不能视同抵押权消失而依职权予以注销。只有当主债权消灭如债务还清、抵押权已实现、债权人放弃抵押权等事实行为发生后，当事人凭相应书证申请注销登记，抵押权才从登记簿消失。因此，抵押权的存续期间不是除斥期间，并不等同于主债权履行期间，但与其有着密切联系，实际工作中不能简单地根据登记时间或主债权履行期间推断抵押权是否已消失，只有以当事人提供的法律事实申请注销抵押登记才能说明抵押权的消失。
如何办理预告登记
来源： 作者： 时间：2010/10/22
如何办理预告登记 1.办理机关：房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局。 2.种类：预购商品房（含经济适用住房、限价商品住房）预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。 3.基本程序：（1）申请；（2）受理；（3）审核；（4
 
如何办理预告登记
1.办理机关：房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局。
2.种类：预购商品房（含经济适用住房、限价商品住房）预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。
3.基本程序：（1）申请；（2）受理；（3）审核；（4）记载于登记簿；（5）发证。
4.办理时限：10个工作日。
5.申请人：（1）共有房屋的登记，应当由共有人共同申请登记。（2）若买卖双方已经进行网上签约，则购房人独自到登记机关办理即可；若双方尚未进行网上签约，则需要买卖双方均到登记机关办理。
6.申请所需材料（以房屋所有权转移预告登记为例）：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）转让方的房屋所有权证；（4）网上签约的房屋所有权转让合同原件；（5）央产已购公有住房转移的，还应提交央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清证明原件。（6）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。注：房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明复印件、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件。