葫芦娃的恶搞图片大全:限购令下沪商业地产成交旺盛 说春天来了为时过早

　　新浪房产讯 2011年“限购大年”，新年伊始，限购令、房产税、加息等政策频出，住宅市场限制严厉。然而，活跃在房地产市场的热钱必然需要寻找出路，此时，一向被认为“可远观而不可亵玩的”商业地产或成为了众房地产商、投资者们追捧的对象。有业内人士认为，未来商业地产渐火的趋势已经显现，商业地产或成为各家抢食的新地带。

　　市场：上海1月商用物业成交均价环比上涨20.4%  住宅限购促商业地产火爆

　　据网上房地产显示，截止今天14:30，上海商用物业共成交4247套，成交面积达46.93万平方米。此外，曾有媒体报道称，上海宝山万达广场2月18日开盘推出175套55平米左右的SOHO产品，3天便销售一空。

　　此外，值得注意的是，据中房信数据显示，2010年上海商用物业成交均价已达13386元每平，2011年1月成交均价则达17953元每平环比去年12月上涨20.4%。有机构对100个在售上海写字楼项目的报价监测显示，2月份以来，本市有11个项目报价上涨，最大涨幅达28.57%，其中商住两用的SOHO办公楼较受市场青睐，价格呈加速上涨态势。同时有业内预测，今年上海写字楼租金或涨15%

　　可见，目前上海商业地产发展势头迅猛，目前参与投资的除了大量投资客外还存在拥有大量资金的机构投资人，这部分群体出手量大，在某种程度上拉动了商业地产的成交与发展。有业内人士表示，目前在住宅受到严厉调控的情况下，不限贷、不限购的商业地产自然受到更多人的青睐，毕竟通胀的压力实在很大。

　　目前，对于商业地产的发展，市场上有如此概念：2010年被称为商业地产元年，2011年则是商业地产大发力的一年，究其原因则有两种动力推动了商业地产的发展，一为市场推动，即是一部分资金分流至商业地产领域；二则是由调控推动的，毋庸置疑，2011年对于住宅的调控，直接将一部分投资客的枪炮对准了商业地产。

　　此外，有业内人士认为，对于商业地产，多年来受制于信贷、购买、转让条件等限制，商住倒挂现象已久，然而随着住宅的限制，其购买住宅的信贷、购买条件等几乎可以与商业地产想媲美，因此在住宅限购的情况下，投资商业地产何乐而不为。

　　然而，也有分析人士称，商业地产的活跃度跟租金回报率紧密相关，这取决于城市消费水平。在城市消费能力没有大幅拉升的情况下，商用物业很难展现出更特殊的投资吸引力。因此，2011年商业地产在2008-09的低谷基础上继续上行可以预期，但大涨难以实现。投资热点仍集中在产业、生活消费力附近。

　　土地：上海商用地块近一月成交溢价均超50%  房企转型抢食商用地块

　　据新浪乐居数据显示，上海2月共出让22幅土地，其中12幅为商业用地或含商业性质用地，成交总金额约为28亿，近一个月商用地块成交溢价率均超50%。

　　其中由上海强劲置业股份有限公司拍下的莘庄商务区27A-05A地块，溢价率高达178%。并在商业用地出让中，首先今年个人买家，据现场了解，该买家参与了当日两幅地块的竞买，最终以7650万元拿下亭林镇亭枫公路以南,亭升路以东商住地块 。

　　此外，不仅是上海，2月22日，30家晋商组团9.1亿拿北京丰台丽泽商业地块，楼面均价均超1.6万元/平米，成为北京兔年新地王，价格仅次于去年北京12月底成交的CBD核心区6地块均价。

　　调控下房企拿地热情不减，曾有开发商表示，商业地块的竞价激烈程度让人始料未及。虽然，上海2月商业用地成交的火热与政府土地供应计划有一定关系，但是，在这个限购时代，对于商业地产发展的预期让一部分房企投身商业地产开发。

　　从2009年开始，中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产。目前大型房企转战商业地产的讯息也频频发出，拿万科为例，此前万科以1.39亿拿下深圳一商用地块，在上海也拿下商住用地乐都路8号B地块，加速商业地产领域扩张。此外，保利、金地等大型房企也纷纷表示未来将加码商业地产，商业地产或称为火热地产。

　　此外，有消息称沪上房地产中介行业，部分已提前重新部署2011年的发展规划，由住宅开始涉猎商业地产。

　　警戒：中国商业地产发展基础薄弱 投资回报需考虑

　　有业内人士总结了当前中国发展商业地产所面临的挑战：一是商业资源明显缺乏；二是人才匮乏；三是产品的问题；四为资本的问题。这些挑战涵盖了商业地产发展的方方面面，因此对于商业地产能不能迎来真正的春天，仍需质疑。

　　此外，虽然商业地产存在高投资回报率，但是在经营中的风险极大，项目资金回流速度慢，且不同的商用物业适合投资的对象也不同，因此一窝蜂的进场投资，并不能给一些急需回笼资金或急需获得收益的投资者，带来过多回报。此前，部分专做住宅房企转型进入商业地产的效果并不佳，来自商业地产租赁的收入微乎其微。对此有业内人士建议，商业地产如果按照正常情况来说，也有一个3年亏，3年平，3年赚的客观规律，有个培育期，如果没有考虑清楚，不建议开发企业进入商业地产，因为商业地产对资要求、专业要求以及未来运营要求非常高。

　　此外，对于中小投资者来说，对于商业地产的投资集中于商铺的投资，一些急于回本的投资者同样并不能获得想象中的收益。业内人士称，由于商铺交易税费较高(至少是此次交易收益部分的30%—60%)，很少有买家在购入两三年后就转手卖出；从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同，因此要求持有者能够有较好的投资心态。

　　如今业内流行这样一种说法，“接下来是商业地产的黄金十年”“商业地产将由战国时代转变为三国时代”，然而这些看起来很美好的商业地产是否会迎来真正意义上的“春天”，仍需观望。