萌萌哒是什么意思:开发商自曝扛房价的秘密

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/28 17:07:07
  本文导读:记者从十余位开发商处了解到,作为购房人的博弈对手,他们目前的降价意愿并不强烈。那么,开发商实际能扛多久?相对弱势的购房人,还有机会在这次博弈中获胜吗?

  “不可能那么快就降,根据我们公司去年年底的财务情况,如果不再拿新地,扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测,到目前为止,还没有降价的。”昨天,通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。

  “史上最严厉的”的京十五条出台后,与一次次加息、提高准备金形成合力,全面收紧了房地产企业的资金来源。购房人开始观望,并期望着在这轮调控中,需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到,作为购房人的博弈对手,他们目前的降价意愿并不强烈。那么,开发商实际能扛多久?相对弱势的购房人,还有机会在这次博弈中获胜吗?记者对此进行了相关调查。

  跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季

  每一次政府出台调控房地产市场的新政策,购房人最关心的都是两个问题:房价能不能降下来?何时能降下来?这一次也不例外。

  “细心梳理一下前几年的经验,地产新政出台,房价进入下跌通道后,其路径其实是有规律可循的,了解了这个规律,购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。

  “首先是观望期的量跌价滞阶段,新政策出来后,怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望,开发商也会观望。购房人不动,就没有成交量;开发商不动,新的项目会暂缓入市,老的项目价格不涨也不跌,双方都绷着,看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了,率先绷不住了,房价就会进入下降通道。这个周期有长有短,长的一年多,比如2008年那次,短的三四个月,比如去年通州房价的下跌。”

  肖先生认为,从某种意义上,这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读,认为有效果就是房价应声而落,否则就是没用,其实,价跌往往不会那么快显现。”

  其次,“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌,一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘,表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市,原因是这些新盘进入销售之前都是投入,资金压力、销售压力较大,急需资金回笼,会率先扛不住。另外,新盘也没有老客户退房的顾虑,降价在技术上也比较容易操作。

  之后,如果市场预期继续悲观,成交量萎缩,开发商的老项目没办法,也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲,二手房的价格是相对坚挺的,这是由于二手房的卖方是分散的个体,除非特殊原因,都不会有资金压力,但当一手房大规模降价后,一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久,楼市会进入全面降价之中。 至于降价幅度能有多少,会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道,就要看这个阶段市场的博弈情况了。

  扛价的根本原因 “即使降价,许多人也买不了”

  “前两天,有人告诉我,管庄一个项目降价了,由一平方米35000元降到28000元了,我当时就不信,后来一打听,这个项目还没开盘呢,嚷嚷过均价35000元,现在又说28000元了,其实这只是开发商的一个销售策略,不能算是真正降价,因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期,这样的信号会很多,但从客观规律上来讲,可能会有‘假摔’,扫扫价格的浮沫儿,真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价,既是开发商出于角色的本能,也是规律使然。”肖先生坦言,在这方面,购房人明显处于弱势。

  在记者随后的采访中,多位开发商向记者证实了肖先生的判断:现在还没有降价的计划,至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性:“现在什么成本都在上涨,开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说,不要说最贵的广东技工,连浙江技工一天都300元了,成本在那儿摆着呢,肯定不愿意降呀。再说了,现在的政策是限制需求,降价了,许多人也买不了呀,弄不好,新客户没来,老客户也跑了。”
  通州项目是去年调控后的率先降价者,这一轮会不会继续领跌呢?通州一项目的副总韩先生说:“经过去年一轮的回调,通州房价已经回归到理性位置,金隅花石匠14000元,运河湾、海棠湾21000元左右,北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比,都是有优势的,也得到了客户的认可,目前都还有成交,我不知道其他项目的情况,但我们公司去年年底的工作会上,已明确了今年不涨不降的调子。”

  开发商是否“不差钱” “资金扛半年是没问题的”

  不管是“成本论”也好,“调整到位论”也好,这些开发商在表明态度的同时,也都向记者透露出了目前“不差钱”的意思,其中,通州项目的韩先生还明确表示:“从公司的财务情况来看,扛半年是没问题的。”

  “你听没听说身边有项目说过资金紧张的?”对于这个问题,在记者采访的十余位开发商中,只有一位开发商表示:“有人问过我,能否以股权转让的方式,尽快帮他筹措6000万元。”其他开发商则均称:“前两年销售行情那么好,没听说谁缺钱的,从一些房地产上市公司的报表中也能看到,许多企业的负债率都在50%以下。最近,不是还有开发商拿地吗?证明‘老本儿’厚呗。”

  尽管开发商自称不差钱,但记者却从其他渠道了解到了一个让人困惑的信息:2011年1月份集合信托计划中,房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%,成为占比最大的信托业务种类;截至2月17日,处于推荐中的信托计划达26款,2月份投向房地产的信托计划已经达12款,占总款数近一半的比例,发行规模或将超25亿元。这些信托大部分承诺投资收益在10%以上,加上信托费、代销费、托管费等,开发商的融资成本应该在15%以上。另外,今年以来,还有房地产企业通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷、私募等方式融资,融资成本也都高于7%左右的银行开发贷款成本。如果开发商真的不差钱,为什么频频以高成本去融资呢?另外,也有信托公司的工作人员向记者透露,在他们公司发行的近几期房地产信托产品中,开始有了股权融资,以前开发商是舍不得把股权出让出去的。

  博弈最终谁赢 “关键看政策能执行多久”

  对于记者的这个困惑,肖先生解释:“高成本融资,还不能简单地理解为开发商就差钱。具体地看,通过信托、海外发债等方式融资的开发商基本都是有一定规模的大品牌公司,这些公司的扩张速度很快,正常的银行开发贷款本身就不能满足它们的发展速度。当然,它们通过这些方式融资,不排除资金紧张的因素,在前几年的调控中,万科、富力、合生也都有过领跌或大规模降价的先例,这一轮也不排除这种可能,但事后分析,它们的降价和高成本融资都有‘丢卒保’的成分,是在为新一轮扩张和长期应对政策风险作战略准备。”

  说到长期应对政策风险,肖先生非常钦佩万科的战略眼光,去年,万科利用它的品牌和专业优势,除了与中粮、金隅、五矿、住总等国企广泛合作,在继续发展的同时,也分流了风险,可谓是未雨绸缪。但对于大多数开发商来说,在这方面与万科还有较大的距离。

  肖先生在与同行的交流中发现,基于以往的经验,多数开发商对目前的政策都持谨慎乐观态度:第一,认为目前严厉的政策不会“长寿”,一年,至多一年半后就会慢慢放宽,因此,即使造成暂时零销售的“市场速冻”局面,凭借之前沉淀下来的“老本儿”也能支撑一段时日;第二,认为政策的严厉程度在执行上会打折扣,有周旋的空间。正是基于这些认识,多数开发商在“扛价”上才会这么坚定。
  但另一方面,一些中小开发商,不仅银行贷款融资不畅通,信托、私募等融资方式的高门槛也很难跨过去。如果一系列政策严格执行,且持续的时间长一些,“老本儿”吃完之后,实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险,它们会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局,一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免,在这个“洗牌”的过程中,部分企业将面临被迫降价促销的压力,这就给了购房人机会。相对来讲,这个周期会比较长,也许半年、也许一年,甚至更长。购房人要作好持久战的准备。而且,2011年1月份的CPI为4.9%,全年还有通胀压力,在衡量房价时,也要考虑到此方面因素。

  肖先生还分析,由于目前北京的网签暂停,新政的效果还需要观察一段时间,如果市场真的“凝固”了,效果大于开发商的预期,或者政府还有后续政策出台,也许等不到吃完“老本儿”,就有开发商心慌了。这一点,快的话,全国两会之后就会看出迹象。

  (本文来源:北京晚报 )

  网帖传授应对楼市限购招数 专家称风险重重

  眼下,各地房地产限购细则陆续出台,投资投机性需求总体得到遏制。同时,不少网帖开始传授应对“限购”的招数,有些是通过“技术操作”绕过“限购”门槛,比如先签合同暂不过户、借用公司名义买房等;或者干脆弄虚作假:伪造离婚证、冒充公司员工骗取纳税证明……这些网帖,触动了不少购房、炒房者的敏感神经。

  业内人士指出,不少招数看似可行,实则风险重重;而一些骗人的歪招,更是应严厉打击。楼市调控怎样尽可能防堵漏洞,确保政策实施的严密性、严肃性,也是一个不容回避的话题。

  应对限购:网上“歪招”迭出

  今年1月27日下发的“国八条”要求:“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。”
  按此要求,各地细则眼下陆续出台。其中的“一定年限”,低则1年,高则5年。“限购”令一出,不少投机炒房资金被有效卡住。不过,一些企图让不符合条件的购房者规避限购的“策略”也应运而生。尤其是在网上,这类帖子十分火爆。综合起来,主要有:

  ——以公司名义“曲线购房”。网友“蓝色树”说:“二手房过户给公司是可以操作的,只是成本要高一些。”上海一些中介告诉记者,近期有不少购房者来电询问能否借用公司名义买房,“但契税要全额缴纳,还要缴纳印花税、房产税。”

  ——先签合同暂不过户。“先签购房合同书,等以后有了购房资格再过户。”不少网友说,中介近期常提出这类建议。

  ——冒充公司员工补齐税款。“售楼小姐说,可以通过办理假的纳税证明来买房。找一公司,冒充是其员工,补齐5年的税款,加上给公司和黄牛的钱,5年的纳税记录大概四五万元就可以拿到。”北京一网友这样介绍自己的经历。

  ——采用“假结婚”、“假离婚”等手段。比如,夫妻离婚后可使一方成为“无房户”,便可再购住房。或者,通过结婚满足户籍要求。爱房网某网友发帖称,限购令一出,她的一位好朋友就通过 “假结婚”赚了一笔:“假结婚的报酬是房价的1%,对方买了套230万元的房子,我姐妹就拿了2万3。假结婚完事后,双方结婚记录再由对方想办法到民政局去删除。”

  “中国网事”记者登录一些论坛还发现,不少网友甚至从“限购令”中挖掘出商机。新浪乐居论坛网友“小懒猪.012107”发帖称:“快速补交深圳买房贷款所需要的个人所得税税单,只需一个工作日即可……我公司愿为有需求的客户提供专业、方便、快捷的服务。”

  “第一调查网”近日在网上发起“你会有什么办法应对限购”的调查,截至2月25日下午,在231名受访者中,12.5%选择“冒充公司员工骗取纳税证明”,9.48%的人表示会采取假离婚、假结婚的办法,10.78%的人选择通过中介补交社保。

  种种购房“歪招”蕴藏重重风险

  “这几天新政出台后,我看大家都有些急了,有些人可能真的在想各种可以规避政策的空子……不要到时候‘赔了夫人又折兵’才好。毕竟都是血汗钱。”网友“岁月悠长”在“新浪房产论坛”上的一番话,引得不少网友发帖“顶起”。

  种种试图绕过“限购”的手法,看似聪明,实则隐藏重重风险。比如,上海市第二中级人民法院民四庭审判长李蔚认为,借用公司名义买房,虽然不受买房套数限制,但一旦与公司关系破裂,与公司之间容易就房屋产权的归属产生争议。对购房者来说,由于房屋产权登记在公司名下,该房屋有作为公司资产被法院强制执行还债的风险;对企业而言,因买房、贷款等合同均以企业名义对外签署,则一旦个人在此过程中,未按约支付房款、贷款或相关费用,则对外首先由企业承担付款责任。

  又如,办假社保、假个税也是在“铤而走险”。华东政法大学经济法学院院长吴弘认为,首先,帮助员工非法购房的单位涉嫌违法;其次,购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件,让房产证“打了水漂”,一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为,房产证有可能被吊销。
  再如,针对网上热炒的为购房而“假结婚”、“假离婚”的行为,上海市律师协会会长刘正东认为,这有两种可能:一是形式上的假,比如伪造离婚证、结婚证等证明文件,这种情况需要承担相应的法律责任;二是实质上的假,即“证是真的,关系是假的”,由此有可能带来财产分割的法律风险。

  刘正东说:“比如小王和小李一对夫妻,小李离婚后出卖自己名下财产是合法的,小王在法律上也无法要求小李返还自己的那份房产,这样小王就是人财两空。”网友“星空记者仔仔”感慨:“限购令催生的‘假离婚’、‘假登记’、‘假社保’,都是闹剧在上演啊。”

  加强楼市调控需防堵执行漏洞

  “中国网事”记者发现,虽然网上对限购的讨论很热闹,但真正将其付诸实施的人数比例并不是很高。多家中介的业务员说,总体上限购政策比较严密,不少人对假结婚之类的做法颇有顾虑。毕竟,许多购房者会应仔细衡量规避手法取得的收益和风险,谨慎地作出购房决策。

  在“第一调查网”上,针对“你怎么看待用假结婚、假离婚来应对限购”这一问题,有47.84%的人持反对态度,表示“万一真离了或者真结了,就得不偿失了”,甚至有13.36%的人直呼“不应该用这样的方法,太极端了”,新浪网网友“丁牛”也呼吁:“我以为除非别无选择,还是谨慎钻空子的好,否则你随时可能为今天钻下的空子买单!”

  不过,一系列规避、造假手法的“冒头”,凸显出一个重要问题:层出不穷的房地产调控政策,如何防堵在现实执行中出现的漏洞?

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,房地产调控须追求效果的最大化。虽然调控政策不断出台,对市场违法违规行为的“叫停”也是三令五申,但对政策漏洞的防堵还显得有点薄弱。这是调控必须加强的一方面。

  华东政法大学经济法学院院长吴弘建议,购房者应该做好足够的思想准备,合理调整购房方案;有关政府部门也应对“可预见”的弄虚作假行为作出限制,为公众提供具有可操作性的指引。同时,在出台限购细则时,应说明限制理由和法律依据,必要时还可将临时管制性措施上升到法律规范层面,提高法律效力。
  楼市新政催生补缴社保代理服务 收费1.6万至5万

  揭秘社保“补缴”利益链

  北京等城市出台新政,外地户口需连续5年缴纳社保或个税方能在当地购房。代人补缴社保,甚至提供虚假材料骗取社保证明的“补缴客”应声登场。

  《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

  2011年2月,中国各大重点城市正严阵以待,用从未有过的严厉手段对抗试图在当地进行房地产投资的人。无论是地处国际前沿的北京、上海,还是二线城市的青岛、济南,以社保或个税年限限制房地产交易的方式得以通行。

  所谓“上有政策,下有对策”,一些“聪明”的商人,正在从严厉的房地产调控政策中寻找机会。让那些被调控政策排除买房资格的人有机会买房,正成为“限购”政策下最新的房地产交易附加服务之一。

  5年社保能“补缴”

  以北京2月16日推出的“京十五条”为例,文中要求:“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”

  原本被视为最严厉的房地产调控手段之一,却在一周内就被大大小小的房地产中介服务商轻松化解。

  《中国经济周刊》记者连续多日在北京市内热点区域探访发现,众多房地产中介告诉来访的看房者,可以补缴5年社保,以保证其有资格购买住宅。

  在北京东五环附近一家名为和嘉地产的中介公司里,负责接待的经纪人向记者保证:“我们保证可以补全5年社保,有与我们合作的公司正在办理这些业务。”据其介绍,“京十五条”颁布寥寥数天,便有人进店与店经理洽谈该项业务。如果购房者缴纳社保未满5年,补一年收费1万元,补齐5年大约收费5万元。

  这位经纪人称,虽然新政仅仅出台不足一周,但是已经有两个购房者成为“补缴”社保获得购房资格的成功案例。但他拒绝透露关于上述两个成功案例的详细细节。他说,购房者只有在签订房屋买卖合同之后,才能“补缴”社保,如购房者不放心,中介可以派人跟随办理。
  随后,在其他多家小型房地产中介机构,记者得到了几乎相同的答复,均保证“补缴”社保的真实性。他们表述的操作方法也几乎一致:购房者如果在京缴纳社保年限不到5年,那么负责“补缴”社保的代理机构将购房人以本单位员工的身份,“伪造”过去数年的劳动合同以及工资凭证、财务账目等,随后再持各种材料前往相关政府机构进行办理。

  “跟我们合作的公司都跟这些部门有关系,补缴社保都能成功。”在与记者的对话中,这些中介不厌其烦地“称赞”其合作伙伴拥有非同一般的政府关系。

  北京链家房地产经纪有限公司副总裁林倩向《中国经济周刊》证实:“新政出台没几天,链家便频繁接到大量要求类似合作的各种电话。”这些公司都表示可以帮助链家的客户补齐未满5年的社保。林倩表示,链家并未接受类似的合作要求。

  林倩还告诉记者,由于大量客户都提出类似的能否“补缴”社保的疑问,链家已经发出内部通告,要求将暂时不能回复的疑问反馈给北京市住建委,等待官方回复。“这就是为什么这个周末(指2月19日-20日)北京房地产交易管理网的网签量基本为零的原因。”林倩预计,北京的限购政策会在不久之后出台更多关键性细则。

  “补缴社保”的利益链

  本刊记者在互联网上搜索“补缴社保”、“社保代理”等关键字后,拨通了近10家有类似业务的劳动关系代理机构的电话,其中,有一半代理机构表示目前不提供该项服务。

  一位接听记者电话的胡姓人士说:“在房地产新政出台之前,我们还可以为客户补缴短时间的社保。新政出台后,我们便暂停了该项业务。”另一家公司一位李姓人士也告诉记者:“我们已经停办该项业务,不对个人开放。只为企业补缴服务。”“现在很多亲戚朋友也不停问我能否补缴,我们这里确实不能代理补缴了。但据我所知,现在一些小公司只要付钱就可以补缴,补5年都可以。”李姓人士说。

  另一家小型劳务公司对此也给予记者肯定的答复。“做这个可以,但是这是有造假风险的,我需要给你做所补年限的劳动合同、工资表、会计表等资料。”这家公司的一位业务员给记者开价:代理费2万元,补缴社保款2.4万元。

  他接着解释说:“房地产中介为我们带客户,我们会给他们留出大约6000元的回扣。”他也表示已经有人在他的公司补缴社保成功,但是他以保护客户隐私为由拒绝提供更多信息。

  一条“补缴社保”的利益链隐约可见:购房人根据所欠缺的社保年限缴纳代理费用,此项费用由房地产中介机构和补缴社保代理公司协商分成。中介和代理公司可按照自身口才水平和市场需求调整代理费用价位。

  目前,一部分中介机构已经开始抬高“补缴代理费”。据媒体2月22日报道称,北京某小型房地产中介已经将目前的补缴社保代办费用提高至3万元。当天稍晚,又有媒体爆出某房地产中介已将此项费用开价至5万元。

  此外,相关报道还显示,目前北京、上海、南京、海口等实行“限购”的城市几乎都出现了类似的“补缴社保”服务,收费标准从1.6万元至5万元不等。
  2月24日,在北京朝阳区社保中心,《中国经济周刊》记者看到,大厅里的咨询台前排了两行六七米长的队伍。负责补缴业务的办公室只有几平米,却挤满了近十个办理者。

  记者咨询得到的答复是,补缴社保需按照要求提供材料并填写《朝阳区补缴养老保险审核表》。所需材料包括:工资原始凭证、劳动合同、企业营业执照等。补缴养老保险时需同时进行该时段基本医疗保险补缴。据工作人员介绍,只要审核通过,缴纳相应款项便可以完成社保补缴。

  通过补缴完成的5年社保,是否会留下“蛛丝马迹”,在购房时造成障碍?有媒体援引中国银行北京某分行个人贷款业务经理的话报道说,银行只认由北京市社保中心开出的5年社保证明,并不会查是否为补缴。

  《中国经济周刊》记者就此事致电光大银行一位个人贷款业务经理,他告诉记者,现在号称能帮购房者补缴社保的公司很多。“我近期的一位客户就说已经补缴社保,但是我们在进行网上核查时并没有从北京市社保中心那里查询到他的数据,所以他的贷款申请被拒绝了。”

  《中国经济周刊》记者又致电北京市住建委,得到的答复是,关于5年社保问题,他们在审批购房资格时使用数据自动比对,并不是人工比对。

  另有一位接近北京社保系统的人士告诉《中国经济周刊》:“目前还无法精准确定哪些人是确实应该补缴的,哪些人是伪造材料补缴的。”他说,目前社保部门并没有充足力量去核查补缴的人群中到底有多少是为买房子而造假。