莱昂纳多年轻时写真:美國萬萬稅之房地産稅

　　纽约房产税主要分两种，一种针对投资型房屋，另一种针对自住型房屋。

　　税额占年收入近一成 不少人不堪重负逃离纽约

　　周亦奇

　　“房产税正在毁灭我们的社区，在房产税和医疗保险之间，我们只能选其一。”55岁的纽约人沃恩·史密斯抱怨。《纽约时报》形容，在如今的纽约，史密斯的抱怨其实不是一个人的问题。高额的房产税正压得纽约客们通过节衣缩食、降低生活质量的方式来应对。更有甚者，部分经济拮据的纽约人不得不放弃自己购买的住房，上演了美国版的“逃离北上广”。

　　纽约的房子住不起

　　纽约州州长库莫日前表示房产税的增长应该有所限制，受到了纽约居民的广泛支持，这主要是因为在近10年内，虽然纽约人的薪资停滞不前，但是房产税却在不断飙升。

　　纽约房产税主要分两种，一种针对投资型房屋，另一种针对自住型房屋。最近10年，由于政府和公共部门开支的不断增加，房产税与日俱增。纽约市财政局在1月份公布房地产价值初步评估，纽约市房产税将会大涨。初步估算，合作公寓(co-op)所有人的房地产税将增加7.5%，共有公寓(condo)所有人增幅为9.6%，独立家庭房屋增幅为2.8%以上。

　　除了纵向上的对比，就是与美国其他州征收的房产税做一个横向比较，纽约的房产税也堪称高昂。据美国税收基金会最近的一份报告，纽约在全美的房产税金额排名中排行第四。其在2009年的中位数为3755美元，而同期全美的中位数是1917美元。而在去年刚刚通过固定房产税率的纽约新泽西地区，其税额高达6579美元。同时报告还显示，在纽约生活的居民需花费其收入的7.8%到8.6%来承担房产税，而美国全国范围内，这一比例只有3%。

　　房产税降低生活质量

　　房产税带给纽约人生活最大影响就是对于其生活质量的降低。

　　在《纽约时报》记者的采访中，81岁的纽约老太洁若汀·苏利文上世纪60年代在纽约罗彻斯特买房时，其房子价值15000美元，而目前其房屋已经升值到73000美元了。不过虽然苏利文女士已经付清了房款，但她还是不能在房子里颐养天年。纽约高昂的房产税使她不得不在当地高中的食堂打工来补贴家用。

　　2010年，虽然享受老人税率优惠政策，但是苏利文太太支付的税款仍然高达1748美元。据苏利文表示，房产税目前已经占到她净收入的17%。为了省钱，她已经将自己公寓的2楼封闭来节省取暖开支。“我已经将所有东西都装在一个大箱子里了，等到什么时候我无力工作了，我就准备离开这套房子了。”她说。

　　苏利文的遭遇在纽约并不是个案。杰奎琳·怀科和查尔斯·怀科在1974年花费98000美元买下他们现在这套住宅。但是在近30年内，该地区的房产税已经翻了8倍，从4200美元一直涨到34181美元。目前对于这个年收入13万美元的美国中产家庭而言，房产税已经占到他们支出中的26%。

　　“我们已经尽一切可能来开源节流了。”怀科夫妇向《纽约时报》说道。因为房产税他们放弃了休假，并且两人一直共用一辆2001年购买的马自达轿车。但是即便如此，对于自己房子的未来，怀科夫妇也是一脸愁容。

　　重税之下弃家外迁

　　虽然生活艰难，但是苏利文太太和怀科夫妇好歹还保存着自己生活的居所。对于另外一些纽约人来说，房产税带来的可不只是度日艰难，高额重负让他们不得不背井离乡，放弃他们曾经的住所。

　　沃恩·史密斯夫妇曾经在纽约瓦尔登拥有一套4居室住房，但如滚雪球般的房产税最终成为让他们离开的最后一根稻草。在过去的五年里，史密斯夫妇的房产税上升比例高达24%，而在同期他们的房子市值却在下降。而也在这五年里，史密斯先生先后两次失去工作，据他表示，截至目前高额的房产税已经让他们花去了5万多美元的存款并在信用卡里透支达6万美元来勉强度日，最近他们申请了破产保护。在去年11月，由于不堪重负，史密斯夫妇放弃了他们在纽约的住所，和他们三个孩子一起搬到了佛罗里达州，靠租房度日。

　　与史密斯夫妇相类似，杰奎琳和沃恩夫妇也在最近作出逃离纽约的决定。据他们表示，为了承担高昂的房产税，他们的存款正以每年5000到1万美元的速度递减。“我们尝试过坚持下去，但我们都是自由职业者也不享受社会福利，所以我们必须要有存款。我们在纽约看不到未来。” 杰奎琳太太说。最近，沃恩夫妇在加拿大买了一套房子，在那里房产税连同水费和垃圾清理费算在一起也只要1440美元，而他们在纽约的住宅仅房产税就要1万多美元。

和一位做房地产业务的朋友聊天，她告诉我，现在生意很难做，几乎每天都有许多人，因交不起费用而将其房产交给银行或被政府罚没在市场中拍卖。

在美国的房子，只要是私人的房子，就算这人已经死了，都要交房产税，这个税额是每年缴纳2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税。200000/4000=50年。也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍，这就是美国的所谓的私有财产并非神圣不可侵犯。而且房产税的征收是根据你所拥有的房子的实际价值来征收的，如果在这50年里，你的房子升值了，比如，从20万美元升值到50万美元，你每年就要为这栋房子自支付15000美元的房产税。

也就是说，你可能不用50年，只用30年不到，就必须把自己的房子重新买一遍，你的房子升值越快，这个时间就越短。这个税率不是固定的2%,而是各地有差异,貌似大多数在2%-3%之间。另外还有个注意是：这个税只要有一次不交，你的房子和地就立刻没收。前年我在交下半年房产税时，由于政府工作人员的马虎，把税款放在上半年度里了，造成下半年我没有交税，上半年超额交税的现象。政府在年底就把我的房子登报进行拍卖了。幸亏我的一个做房地产生意的朋友发现后及时通知了我。我赶紧去政府更正，才免于沦落街头之苦。你也许会说，没有那么严重吧。你知道，政府并没有书面通知我，只是把拍卖的消息刊登在当地的一家报纸上，并给出在一定时间内补交税款和罚金。我平时根本没有看报纸的习惯，所以根本没有看到当地报纸关于我房子被拍卖的消息，如果不是朋友即使通知我，如果过了期限，再想挽回就得上法院和政府打官司，虽然我一定会赢，但你知道整个案子的审理和诉讼过程有多久吗? 你能耗得起时间，请律师和政府专门的人员去打一场旷日持久的持久战吗? 我会被托垮的！

当然在美国，2%的房地产税是一个平衡器，如果房价上涨一倍，你的税收就要增加一倍，这部分税收往往比月供还要高，所以，大家都希望房价上涨，但是3%的绞索套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国这样涨到天上去。

另外，这个2%保证了小区居民的素质比较平均，这有利于资源的优化配置。因为有钱人才能交得起税，才能住高档小区，而穷人往往因为自己的房子升值了，反而被迫搬出这个小区，甚至搬离这个城市。

理论上说，哪怕你的房产价值百万，而你仅仅欠一千美元的税，政府也是可以把你赶走，用一千美元拍卖你的房子。仅仅为了偿还你欠的那么一点税。当然了，能够住的起百万美元房子的人，几乎没有因为欠税而失去房子的。但是，我的确知道，有价值七万到十万美元的房产，被政府拍卖到仅仅六、七千美元。用来抵税。而房主被迫离开。"无家可归"。当然了，美国的救济制度比较好。再穷的人，也可以住进救济所里面。但是，他却失去了自己的房产。(完全属于自己的，没有一点银行贷款的。)

当然，没收你的财产需要经过法律程序。美国是法制国家。没收你的房产，当然会经过司法判断，最后"依法执行"的。这个期间，时间是足够长的。各个州县这个程序略有不同。权力在县(或者城市)里。有的市(县)，是欠税四年，就没收房产。有的是五年(例如，加州三番市)。最平和的县，采用的是，暂时不没收。但是，等到你死的时候，或者，出卖你的房产的时候，一并把你所欠的税，讨回。或者，如果欠税已经超过房产值，就没收。你可以在政府最后没收以前，卖掉你的房子，用以偿还欠税。但是，假如在这期间，没有人来买你的房子，那么，最后还是要被政府没收，拍卖。我刚刚看到一个这类的房子在市场上，但规定没有房子的买主有优先权，而其他的买主必须在房子上市后的第十六天，才有权进行交易。

总体上看，相当于，你并不拥有这个房地产。而是向政府租用。每年向政府交纳房地产值的百分之一到百分之二的“租金”。万一你变穷了，交纳不起“租金”了，政府就可以没收你的房地产。很多人知道有人因为欠银行的贷款利息，而房产被拍卖。而很少有人知道，政府行为也可以引起穷人交不起房产税而没收其房产进行拍卖。其实，政府拍卖时，也是富人发财的好机会。

在美国，房子的市值涨，房产税就一定涨，而且猛如虎狼！如果突然没有了工作，你们的百万房还会继续写着你的名字吗? 你还能乐得起来吗? 所以在北美，华人为什么那么怕失去工作。因为失去工作，就等于失去一切。因为失去工作，就等于失去一切。