药山禅师:小产权房问题不能再拖了

• 2011-01-24 15:42:17
• 作者：蔡永飞
• 来源：《学习时报》
• 【新闻论坛】
• 我要评论

　　“小产权房”问题是中国城镇化中的一个突出问题。从加快推进城市化的客观需要来看，“小产权房”合法化已经不能再拖下去了；而解决好小产权房问题，可能成为推进城市化、城镇化，加快新农村建设的突破口。事实上，以笔者之见，如果人们换一个视角来看，解决小产权房问题并不困难。

　　小产权房不合法问题在一些地方已经被破解

　　尽管主管部门曾多次表态，小产权房合法化是不可能的。但在一些地方，小产权房的不合法问题早已经被“下有对策”破解了。

　　一位朋友告诉笔者，在浙江某地，为了冲破《土地管理法》关于城里人不得购买农民宅基地规定的“束缚”，一些城市居民和农村居民合演了一出戏：经过协商同意，城市居民“借钱”给农村居民，逾期不还，城市居民到法院起诉农村居民，农村居民表示愿意以其房产折抵债务，于是法院判决将农村居民的房屋过户给城市居民。经过这样一个法律程序，城市居民就“买”到了农民的房产，只是“买”是依据法院的判决“不得不”完成的。

　　浙江农民这一办法很高明，但毕竟是个别人的“游击战术”，操作起来也稍微复杂一些，在北京还有更简便的“运动战术”。笔者在门头沟区某镇调研时了解到，当地开发了一批小产权房，他们不是“卖”给城里人，而是“租”给他们，只是租期稍微长一些，也就70年，跟“大产权”的期限一样。法律规定不准买，好，那咱就租，法律总不能禁止城里人到农村租房子住吧？

　　当然，要说破解《土地管理法》的有关规定，相比之下，最牛的还是深圳的“城中村”。政府越是禁止、限制，“小产权房”盖得就越多。按照有关报道的估计，改革开放30多年后，深圳这块土地上有3/5家庭居住在“小产权房”中。由于久拖不决，使得“城中村”越来越膨胀，早已使《土地管理法》在深圳市形同虚设。

　　“小产权房”极大降低了城市化成本

　　事实上，如果人们从正面来看，那么，很明显，深圳“城中村”的存在和发展不是教训，而是经验：最重要的是，深圳市政府前期没有投资一分钱，就解决了 500多万农民工定居城市的问题，这是多么了不起的业绩！那样一个个巨大的城市社区，没有任何贫民窟的迹象，只有一片生气勃勃和繁荣兴旺！

　　据2010年10月10日《东方早报》报道，中国发展研究基金会课题组调研后测算，当前我国农民工市民化的平均成本在10万元左右，因此未来每年为解决2000万农民工市民化需要投入 2万亿元资金，到2030年基本解决4亿农民工及其家属的进城和落户问题，使他们享受与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。深圳市政府没有为“城中村”的建设花钱，据报道只是事后为了改造“城中村”、进行必要的公共设施建设才花了“数百亿”，而按照每个农民工10万元标准来计算，安排500万农民工则需要5000亿元。如果当初深圳市当局早作规划，并允许农民以“小产权房”的方式推进城市化，那就还可以节省大量财政资金；而如果政府节省下来的财政资金用于进城农民的公共服务和社会事业建设，就会极大地提高城市化的质量。

　　这就是说，如果把深圳“城中村”看作是正面典型，它是有“教训”的：假如在“城中村”刚刚开始出现的时候，政府就在具有一定工业化基础的城市区域的周边地方，划出一些农村区域，制定一些标准，然后放开让农民自己去盖房子，那么，不仅仍然可以出现这样一个城市区域，而且还可以避免现在深圳“城中村”一些比较普遍存在的问题。

　　第一，比如拆迁问题、特别是强拆问题。规划好区域、设定好标准之后让农民自己选择拆还是不拆，不仅拆迁的矛盾可以避免，拆迁钉子户漫天要价的问题也可以避免。事实上，强拆作为政府行为在绝大多数地方都是不必要的。成都市锦江区“五朵金花”的规划允许一些农民住宅留在规划外的区域，人们以为孤零零几户留在原来的地方不好看，其实反而成了一景。

　　第二，比如“城中村”的容积率超过了4%，而我国城市一般仅为0.2%，发达国家也只有2%。过于节约用地，使得居民居住空间狭小，让农民工进了城就住在那么拥挤的地方，不仅影响了他们的生活质量，建筑密度过大（“握手楼”）带来的消防安全隐患，以后改造起来也有难度。

　　因此，现阶段所谓小产权房，最大的问题就是缺乏规划的引导和规范。只要政府转变思路，变消极应对为积极引导，小产权房可以成为各级政府快速推进城市化、打通城乡隔阂的一个通道。我国现有660多个城市，如果每一个城市都像深圳那样利用“城中村”去吸纳农民工，哪怕只要达到深圳1/10的水平，20—30年内每个城市平均吸纳50万人口，就可以解决3.3亿农业人口的城市化问题；如果2000多个县城每个县城平均吸纳15万左右人口，就可以转移3亿人口，加起来就是6亿左右的人口，这个数字正是许多学者所希望的中国城市化所需要转移农业人口的理想目标值。

　　科学规划“小产权房”建设意义重大

　　实际上，科学规划“小产权房”开发区域，不仅是城市化的问题，更是深入贯彻落实科学发展观、推进统筹城乡协调发展的问题。可以说，承认并合理规范农民在农村集体建设用地上开发商品房、廉租房的权利，可以成为“十二五”期间破除城乡二元体制，加快城市化、城镇化和新农村建设的一个关键步骤。

　　第一，小产权房的需求者首先是进城务工的农民，让农民工避开城市中心区的高价房而在城市周边、卫星城定居，可以尽快解决农民工进城问题。

　　第二，小产权房的需求者也包括一部分中低收入城市居民，他们在城市内部高房价的压迫下自愿离开城市中心、选择小产权房，这是城市居民帮助政府减轻住房保障压力、平抑城市区域的房价，作为城市居民选择与农民工、新市民为邻，也有利于构建和谐社会。而这些人口在城市就业、在城郊农村区域生活消费，也将极大地带动这些区域的公共服务、社会事业特别是第三产业的发展。也就是说，如果政府把建设廉租房、保障房的财政开支用于这些城市新区或者卫星城市的社会建设，那么这些区域的城市化质量可能比城市旧城区的城市化质量更高。

　　第三，最重要的是，小产权房可以把城市和农村连接起来，不仅为城市工业劳动者提供住房，也为农民集中居住、享受城市生活方式提供机会，可以为在农民工进城导致原有农村社区解体的条件下整合农村土地资源、实行农业规模经营、加快现代农业发展提供可能，土地资源的整合、集约使用，也会为城市发展带来新的机遇。尤其是，当城市化向农村区域推进，必将引导更多过去单向从农村流向城市的各种资源回流农村，以此极大地促进小城镇和新农村建设，形成城乡统筹协调发展、全社会全面小康的局面，从而为农村社会常态化建设提供基础。

　　有人会说，小产权房只能解决城市周边地区农村的问题，其实，从人口大省如河南、山东、广东、四川、江苏、河北、安徽、湖南、湖北等省的人口分布状况来看，我国大多数农村人口多比较集中地居住在城市群之间，解决了城市群周边的农业人口转移问题，我国城市化、城镇化的问题也就基本解决了，新农村建设也不再会成为难题。若干年后，当我国经济社会发展整体上达到中等发达国家水平的时候，那些相对分散的边远农村地区已经成为少数，这些农村地区的经济发展和社会政治建设也不再会成为难题。