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甲与**市乙商品房综合开发有限公司商品房买卖合同纠纷案——法定解除权的行使条件

典型案例分析 2007-05-27 22:50:35 阅读249 评论0   字号：大中小 订阅

　甲与**市乙商品房综合开发有限公司商品房买卖合同纠纷案——法定解除权的行使条件

   董再强   dzqlawyer5272@163.com

本案的核心提示：未约定履行期限的商品房买卖合同的解除权的行使必须具备的四个逻辑条件：1、确定履行期限；2、对方无抗辩事由迟延履行；3、经催告后，对方在合理的宽限期内仍未履行；4、及时以合理的方式行使解除权。缺少其中的任何一个条件而主张合同解除的，不是解除合同，而是擅自毁约。

【基本案情】

申诉人（一审原告，二审被上诉人）甲，男，**年**月**日生，汉族，在**市**公司工作，住**市**村**幢**室。

被申诉人（一审被告，二审上诉人）**市乙商品房综合开发有限公司（以下简称乙商品房开发公司），住所地**市**路**号，法定代表人：***。

2002年8月14日，甲与乙商品房开发公司订立商品房买卖合同，合同约定：乙商品房开发公司将**路**号、**路**号商品房（建筑面积计905.09平方米）销售给甲，商品房为现房，售价为每平方米3800元，总计价款3439342元，代收费2263元，合计3441605元，甲从接收该房屋之日起一月内办理权属登记乙商品房开发公司应予以协助。合同中双方没有约定支付房款的时间和交付房屋的时间。合同签订时，该商品房由乙商品房开发公司下属**市**A有限公司（以下简称A公司）实际占有使用，一直未予以交付。2003年11月28日，A公司帖出乔迁启示，内容为：本公司**路分部自即日起乔迁至东****路3━5号营业。2004年3月15日，甲发函给乙商品房开发公司，内容为：其购买的**路**号房产在2003年11月已具备交房条件，其多次口头催交，乙商品房开发公司一直未交房，现本人明确要求在3日内交房。2004年3月17日，乙商品房开发公司发函给甲，内容为：乙商品房开发公司与甲在2002年8月14日签订了商品房买卖合同，该商品房为现房交易，合同签订后甲未履行付款义务，乙商品房开发公司口头（电话）催款，甲仍未来付款，此后，乙商品房开发公司即口头通知解除商品房买卖合同，现再次通知合同已解除。甲承认在2003年5月间，乙商品房开发公司与其通过话，内容为：乙商品房开发公司经董事会研究决定，上述房屋不同意卖给甲，要求其将合同原件返还给城建公司。

另外，2004年3月12日，乙商品房开发公司与**市**B安装工程有限公司（以下简称B公司）订立协议书，乙商品房开发公司将上述商品房抵付工程款给B公司，抵付价格为407.28万元。2004年3月15日，双方订立房屋买卖协议，约定协议书签订后二十个工作日内办理过户手续。当天，B公司收到乙商品房开发公司的钥匙。后甲起诉，该商品房因依法被采取财产保全措施而查封。

以上事实由双方当事人提供的证据所证实，一审、二审判决书对此事实也均已认可。

  【一审裁判】

申诉人甲于2004年3月22日向**市人民法院起诉，要求乙商品房开发公司交付江阴市澄江镇花园路321号905.09平方米的房屋。

一审法院审理认为：本案争议的焦点在于甲与乙商品房开发公司签订的商品房买卖合同是否已解除。乙商品房开发公司取得商品房销售许可证后与甲签订的商品房屋买卖合同合法、有效；在商品房买卖合同中，如对有关具体履行交付未明确约定履行期限，则任何一方都不能认为对方已构成迟延履行；如果一方已履行，要求对方履行并给予对方合理期限后，对方在合理期限内仍未履行的，已履行合同义务的一方享有合同的解除权；一方未履行义务而要求对方履行，另一方既没有主张同时履行抗辩权，也没有按期履行，则该方构成迟延履行。本案中，乙商品房开发公司与甲订立的商品房买卖合同，未明确交房和付款的时间，则乙商品房开发公司和甲在未向对方主张权利前均不能构成迟延履行；乙商品房开发公司只有在已履行交房义务并通知甲在合理期限内付款而甲未付的情形下，才享有合同的解除权；乙商品房开发公司称甲构成迟延受领房屋，因其未提供交付或通知交付房屋的证据，对此主张本院不采信；乙商品房开发公司在2003年5月电话通知甲拒绝履行合同属违约，甲依法可要求乙商品房开发公司继续履行合同；甲在向乙商品房开发公司主张交房后，乙商品房开发公司未行使同时履行抗辩权，本院依法行使释明权后，乙商品房开发公司仍明确表态不行使，因同时履行抗辩权属形成权，只有当事人行使，才能发生法律效力，故乙商品房开发公司在交付房屋后，对购房款可另行依法处理；乙商品房开发公司在与甲签订房屋买卖合同后又将该房屋以抵债形式出卖给B公司，但未办理过户手续，故B公司对乙商品房开发公司仅享有债的履行请求权，因甲与乙商品房开发公司订立合同在先且该商品房产权已被法院根据甲申请而查封，故甲的交付房屋请求权优先于B公司。综上，甲的诉讼请求符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，一审法院作出如下判决：

乙商品房综合开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内将座落于**市**路**号、**路**号**号花园公寓商品房交付给甲，并于房屋交付之日起一个月内协助甲办理上述商品房的产权过户手续。案件受理费27210元、财产保全费17720元、其他诉讼费8980元、邮寄费30元，合计人民币53940元（原告甲已预交），由乙商品房综合开发有限公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给甲。

【二审裁判】

乙商品房开发公司不服，上诉至**市中级人民法院，二审法院审理认为：

乙商品房开发公司与甲签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人虽在合同中对房款支付时间和房屋交付时间没有约定，但可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案所涉商品房买卖合同的标的是现房，可以即时付款即时交付，故该合同属即时履行合同。按照商品房买卖的一般交易习惯，其先后履行顺序为先付款后交房。乙商品房开发公司从2002年8月与甲签订商品房买卖合同至2003年5月间，甲未向乙商品房开发公司履行付款义务，也未主张要求出卖方交付房屋，因甲未支付房款，乙商品房开发公司于2003年5月电话通知甲不再出卖房屋，并要求甲交出合同原件，系乙商品房开发公司单方行使解除合同的行为。甲在接到乙商品房开发公司的通知后，应当在三个月的合理期限内对乙商品房开发公司单方解除合同的行为提出异议，或者支付房款的方式表明其要求继续履行合同的诚意，但甲在合理期限内既未提出异议，亦未支付购房款。时至2003年11月，甲才向乙商品房开发公司主张要求交付房屋，遭乙商品房开发公司拒绝。由于甲对乙商品房开发公司单方解除合同的行为未在合理期限内异议，在2002年8月合同订立后至2004年3月起诉时隔1年10个月未履行支付房款的义务，且本案所涉商品已由乙商品房开发公司在本案诉讼前抵偿工程款并交付给B公司，商品房买卖合同已无法实际履行，故乙商品房开发公司与甲签订的商品房买卖合同确认在2003年5月解除。乙商品房开发公司单方解除合同的行为如果造成甲的损失，甲可另行主张。对甲起诉要求乙商品房开发公司交付****市****镇***路***号905.09平方米房屋的主张，本院不予支持。综上所述，原审判决不当，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：

1、撤销江苏省**市人民法院（2004）*民一初字第**号民事判决。

2、驳回甲要求乙商品房开发公司交付**市 **路**号905.09平方米房屋的诉讼请求。

3、诉讼费53490元由甲负担；二审诉讼费27210元由甲负担（该款已由乙商品房开发公司预交，甲在判决生效之日起十日内直接支付给乙商品房开发公司）。

【申诉及其理由】

**市人民法院（2004）年*民一初字第**号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，**市中级人民法院（2004）*民终字第**号民事判决书根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项的规定对一审判决进行改判的证据不足、适用法律错误，理由如下：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定为原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。而从一审、二审的判决书在对本案的事实认定上基本一致，不存在事实不清证据不足的情形，因此，二审法院不能适用我国民诉法第一百五十三条第一款第（三）项的规定进行改判。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项是规定二审法院认为原判决适用法律错误的，依法改判。那么，一审法院的判决书中适用了《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，而二审法院适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款，那么从二级法院所适用的法律条文分析出：

一审法院认为乙商品房开发公司不享有解除权，2003年5月给甲的电话通知是乙商品房开发公司的违约行为，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，甲诉请乙商品房开发公司继续履行合同应得到法律的支持。二审法院认为上述电话是乙商品房开发公司解除合同的行为，而且确认合同在2003年5月已解除。因此本案争议的焦点在于申诉人甲与被申诉人乙商品房开发公司签订的商品房买卖合同是否已于2003年5月解除。本院根据双方所提供的有效证据及从证明责任的分配情况判定，此案中所涉的商品房买卖合同合法有效，双方之间的合同并没有在2003年5月予以解除。二审法院判决书中确认乙商品房开发公司与甲签订的商品房买卖合同在2003年5月解除的依据不足、适用法律错误。

二审法院从本合同属即时履行合同、要遵守先付款后交房的交易习惯、甲未付款，得出乙商品房开发公司2003年5月的电话通知是其解除合同的行为。之后，二审法院又从甲接到解除通知后未在三个月的合理期限内提出异议、且仍未付款、合同已无法实际履行三条理由确认本合同已在2003年5月解除。二审法院对合同解除确认的推导逻辑完全违反了我国《合同法》的有关规定。

（一）本案所涉合同非属即时履行合同。二审判决书中认为“本案所涉商品房买卖合同标的是现房，可以即时付款即时交付，故该合同属即时履行合同”。按房地产交易理论，现房是相对于期房的一个概念，只是说明房屋本身已通过了质量验收，是可以立即交付使用的商品房，但并不是合同双方必须即时付款即时交付，付款与交付的时间完全尊重当事人的意愿。本案合同则不属于即时履行合同。1、合同在签订时，所涉商品房虽属现房，但当时被乙商品房开发公司下属单位A公司占用，而A公司直到2003年11月28日才贴出搬迁启示，因此该商品房在合同签订到2003年11月之间事实上不具备交付条件。2、本合同的第八条和第十条是分别对付款时间和房屋交付期限的约定，而双方在签订合同时，对这两条均未约定具体的时间。以上二点证明本合同的履行期限处于一个待定状态，判决书中称本合同属即时履行合同与事实有违。

（二）并不存在“先付款后交房”的一般交易习惯。二审法院认为“按照商品房买卖的一般交易习惯，其先后履行顺序为先付款后交房”。一般交易习惯是指在特定交易领域内所长期形成的习惯做法，在法律没有规定之前，所有交易当事人都必须遵守。在商品房买卖交易中，对于付款和交房的先后次序由法律规定或者可以由当事人双方约定，根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房包括现售和商品房预售。对于现售，则遵守同时履行原则，卖方出售房屋的同时，买受人支付房价款。对于预售，则买方先付定金或先付款，卖方按合同约定将具备了交付使用条件的商品房按期交付。而在实际商品房交易中也存在卖方先交付房屋给买方使用，买方则在双方约定的合理期限内付款的情况。因此，在商品房买卖交易中，现房销售客观上并没有形成先付款后交房的一般交易习惯。

（三）未支付房款不能成为解除合同的理由。二审法院认为：甲在2002年8月合同订立后至2004年3月起诉时隔1年10个月未履行交付房款的义务是确认合同解除的理由之一，因二审法院所适用的是《合同法》第九十四条的规定，那么二审法院认为乙商品房开发公司行使的是法定解除权，那么乙商品房开发公司是否在甲未付房款的情况下就享有了合同的法定解除权呢？乙商品房开发公司与甲签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《合同法》第八条和第六十条规定，该商品房买卖合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在履行过程中当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行通知、协助等义务。该商品房买卖合同中未明确交房和付款的履行期限，在一方未向对方主张要求履行前，则任何一方都不能认为对方已构成迟延履行。根据《合同法》第六十二条第四项和第九十四条第三项之规定：一方要求对方履行并给予对方合理准备期后，对方在该合理准备期限内未履行的，则构成迟延履行；经催告后在又给予的合理宽限期内仍未履行的，则该方当事人就享有了合同的法定解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十五条第一款可知，经催告后的合理宽限期是三个月。在该案中乙商品房开发公司没有证据证明在2003年5月以前履行了通知义务――要求甲在合理期限内支付房款，更无证据证明乙商品房开发公司在甲迟延支付后催告过甲并又给予了他3个月的宽限期的事实。而本案中的证据恰恰证明的是该案所涉商品房在2003年5月还被A公司所占用，根本不具备交付条件。根据《合同法》第一百六十一条的规定，在买卖合同中，对支付时间没有约定，或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。在本案中双方对支付时间一直没有明确约定，因此，乙商品房开发公司在自身不具备履行交付条件的情况下，电话通知甲不再出卖房屋，并要求其交出合同原件显然是毁约行为，而甲既不存在拒绝支付房款的行为，也不存在迟延履行付款的情况，也就是说，本案中甲不存在违约行为，而合同解除通常是对违约的一种救济方式。因此，乙商品房开发公司在不享有法定解除权的情况下，采用电话通知的方式，告知甲不再出卖房屋，要求其交出合同原件，不属解除合同的行为，不具有解除的法律效力。　

（四）相对人是否在异议期内提异议不能成为合同解除的理由，三个月的合理异议期也没有法律依据。相对人的异议和法院对合同是否已解除的认定之间并不存在法律上的因果关系。根据我国《合同法》第九十六条后段的规定，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，这里的异议是相对方对解除方行使的抗辩权，是引起法定机构对合同解除效力确认的诉因。人民法院或仲裁机构在对合同是否已解除的效力认定上应根据《合同法》所规定的解除条件和程序来判断，相对人是否在合理期限内提出异议并不能成为合同解除的理由之一。因此二审法院把甲未在三个月的合理期限内提出异议作为确认合同在2003年5月解除的理由之一，这是对《合同法》第九十四条、第九十六条的曲解。而且，法律并没有规定对解除合同有三个月的合理异议期。　

（五）合同能否实际履行也不是合同解除的理由。判决书中把因所涉商品房在诉讼前已抵偿工程款并交付给B公司，商品房买卖合同已无法实际履行作为确认双方合同已解除的一个理由没有法律依据。在合同合法有效的情况下，乙商品房开发公司又把所涉商品房转卖给第三方，这是一房两卖的行为，是违背诚实信用原则的行为，法律不会因违约造成无法实际履行而再让这种违约行为成为解除合同的理由。而且乙商品房开发公司把所涉商品房转卖给B公司的时间是2004年3月，而二审法院是在对双方的合同是否在2003年5月解除进行确认，把2003年5月之后的事件作为确认合同解除的理由明显是对法律的枉解。　　

（六）违约方不能因合同解除而主张赔偿损失。二审判决书中认定“乙商品房开发公司单方解除合同的行为如果造成甲的损失，甲可另行主张”有违法律逻辑。根据我国《民法通则》第115条规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。《合同法》第97条后段规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在由于当事人一方违约而引起合同解除的情况下，解除权与赔偿请求权由非违约方享有，因合同解除而造成损失的非违约方，其有权要求违约方赔偿，而违约方的损失则由其自负。因此，按照二审判决书，既然甲是本案的违约方，乙商品房开发公司是享有解除权的一方，在确认双方合同已解除的情况下，却又把主张赔偿损失的权利交给了合同的违约方，这说明二审法院也认为乙商品房开发公司同时存在违约解除合同的行为。

综上所述，**市中级人民法院（2004）*民终字第**号民事判决书中确认双方合同在2003年5月已解除所依据的事实不足，适用法律错误。为维护司法公正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第185条及最高人民检察院《民事行政抗诉案件办案规则》的有关规定，建议**市人民检察院向江苏省人民检察院提请抗诉。

　【再审结果】

　2005年12月28日，**市中级人民法院作出再审民事裁定书，裁定撤销**市中级人民法院（2004）*民终字第**号民事判决书和**市人民法院（2004）*民一初字第**号民事判决；本案发回**市人民法院重审。

【点评】

分析：该案中申诉人甲与乙商品房开发公司于2002年8月14日订立商品房买卖合同，合同约定了标的物、价款等条款，但没有约定支付房款的时间和交付房屋的时间。此时标的物因第三人占有而没有即时履行。2003年11月28日，第三人迁出，标的物具备履行条件。

根据合同法的规定，没有约定履行期限或者履行期限不明确的，双方都可以随时要求对方履行，但应当给与对方必要的准备时间。在没有确定履行期限的前提下，一方当事人认为对方迟延履行而主张行使法定解除权解除合同的行为是没有法律依据的。即使确定了履行期限，对方没有及时履行的，根据《合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，还应催告给予对方三个月的合理期限。经催告后在三个月的宽限期内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

在该案中双方都没有证据证明在合同签订之后确定了履行期限，更没有证据证明在对方迟延之后给予了对方合理的宽限期。因此，乙商品房开发公司主张因申诉人迟延履行而行使法定解除权，合同已经解除是不能成立的。

一审法院对该案的判决颇值得肯定，二审法院的判决典型的认定事实不清，适用法律错误。