苏州星海广场:法官解析:城里人买小产权房在一定条件下有效

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上海功得实业有限公司诉上海驰骋物业管理有限公司上海市普陀区真如镇人民政府租赁合同纠纷案


【审理法院】【颁发文号】(2006)沪二中民二(民)终字第353号【审结】

上海市第二中级人民法院民事判决书
上诉人(原审被告)上海功得实业有限公司,住所地上海市松江区泖港镇中业路60号。
法定代表人张学瑞,经理。
委托代理人曹舜玲,女,1956年11月16日生,汉族,住上海市南京西路1896号。
被上诉人(原审原告)上海驰骋物业管理有限公司,住所地上海市四川南路5号4楼。
法定代表人裴建群,董事长。
委托代理人鲁志成,上海市诚和律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)上海市普陀区真如镇人民政府,住所地上海市普陀区真如镇南大街81号。
法定代表人王智华,镇长。
委托代理人胡明 ,上海市普陀区真如法律服务所法律工作者。   上诉人上海功得实业有限公司(以下简称功得公司)因租赁合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第3617号民事判决,向本院提 起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明,座落本市大渡河路1550弄8号-18号的房屋由权利人于2001年5月委托上海驰骋物业管理有限公司(以下简称驰骋物业)进行经营管 理。2001年6月28日,驰骋物业下属上海驰骋物业公司真西管理处(甲方)与功得公司(乙方)签订《商业用房租赁协议》,约定甲方将本市大渡河路1550弄12号使用面 积为77平方米的房屋出租给乙方;租赁期限从2001年7月15日起至2004年7月14日止;租金为每平方米每月人民币(以下币种皆为人民币)45元(计每月 3465元),承租期间所发生的水、电费用由功得公司承担,甲方按实代收代付;承租期满后,在相同报价的情况下,原承租方有优先承租权等内容。上海市普陀区真如镇人民政府 (以下简称真如镇政府)下属城市规划建设科,在该协议上见证盖章载明“同意”。2001年10月30日,功得公司以系争商业用房登记了上海功得实业有限公司一清阁茶坊进行 经营。功得公司现已支付押金2000元、租金付至2004年7月14日。嗣后,功得公司以驰骋物业在无系争房屋合法产权的情况下,欺骗功得公司租赁系争房屋,使功得公司经 营的一清阁茶坊营业执照无法验收通过,造成功得公司经济损失为由,不同意在未获经济损失赔偿前,结束与驰骋物业的租赁关系。2005年8月26日,因功得公司既不付房屋租 金,又占用系争房屋,故驰骋物业提起诉讼至原审法院,请求判令功得公司迁出系争商业用房,支付房屋使用费至迁出日止(按月租金3465元计算),并由功得公司支付水费 897元、电费14558元。
另查明,经上海市工商行政管理局批准上海驰骋物业公司的企业名称变更为上海驰骋物业管理有限公司。
原审审理中,功得公司认为因驰骋物业行使欺诈致使其就系争房屋的租赁所造成装潢、经营等数十万元损失,要求驰骋物业赔偿。但功得公司在法律规定的期限内未能明 确提出由审计部门对损失进行评估的申请,且功得公司表示其将另寻途径解决装潢、经营等损失的纠纷。
原审法院认为,驰骋物业与功得公司之间存有租赁关系的事实,由驰骋物业提供2001年7月28日其下属真西管理处同功得公司签订《商业用房租赁协议》为证,应 予确认。尽管功得公司提出该协议是功得公司与上海驰骋物业公司签订,驰骋物业不是适格主体的主张,但功得公司忽略了驰骋物业企业名称的变更是经工商管理部门批准的事实,由 于上海驰骋物业公司真西管理处,对外不能独立享有民事权利和承担民事责任,故其与功得公司在租赁协议中所约定的权利义务,应由驰骋物业作为主体予以承受。从本案查明的事实 来看,上海驰骋物业公司真西管理处与功得公司双方存续的《商业用房租赁协议》未违反法律禁止性的规定,应确认为有效协议。在租赁协议业已届满后,功得公司既不支付租金,也 无迁出系争房屋之意,功得公司的行为违反了合同的约定和法律的规定。为此,功得公司应当在收回押金的前提下,从系争房屋中迁出,并向驰骋物业支付以合同约定租金为准的房屋 使用费(自2004年7月15日起至迁出日止按月3465元计算)和拖欠的水电费用。其中涉及驰骋物业主张的电费,因驰骋物业提供的证据不能证明功得公司使用电能所耗费的 确切数据,因而导致电表的读数双方无法达成一致,考虑到功得公司占有和使用系争房屋的客观事实,对功得公司的用电费则酌情予以处理。至于功得公司认为驰骋物业出租的房屋系 违章建筑,无法作为商业用房的观点,因功得公司的观点与事实和法律相悖,故不予采纳。针对功得公司提出其将另寻途径解决驰骋物业行使欺诈而造成功得公司装潢、经营等经济损 失的主张,因这是功得公司行使己民事权利之举,对此不予赘述。鉴于真如镇政府在本案中的法律地位处于见证人的位置,可见,其与驰骋物业、功得公司之间就租赁关系所派生的权 利义务无涉。据此,依照《中华人民共和国民法通则》八十五条、第一百零六条、第一百一十七条的规定,判决如下:一、上海功得实业有限公司应自本判决生效之日起十日内迁出上 海市大渡河路1550弄12号房屋;二、上海功得实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付上海驰骋物业管理有限公司房屋使用费(自2004年7月15日起至迁出日止, 按月人民币3465元计算);三、上海功得实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付上海驰骋物业管理有限公司水费人民币897元;四、上海功得实业有限公司应自本判决 生效之日起十日内支付上海驰骋物业管理有限公司电费人民币6000元;五、上海驰骋物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日返还上海功得实业有限公司押金人民币 2000元。本案受理费2636.80元,由驰骋物业负担512.80元,功得公司负担2124元。
功得公司不服原审判决,向本院提起上诉称,驰骋物业出租给功得公司的商业用房系违章建筑,不能办理产权证,致使功得公司开办的一清阁茶坊无法办理工商登记,遭 受经济损失。真如镇政府下属城市规划建设管理科的盖章行为,是政府行为而非见证行为,故要求撤销原审判决,依法驳回驰骋物业原审中的诉请。
驰骋物业辩称,其对系争商业用房享有合法的权利,现双方的租赁协议已履行完毕,功得公司无权继续占用系争商业用房,故要求驳回上诉,维持原判。
真如镇政府辩称,其下属城市规划建设管理科的盖章行为,系见证行为,故要求驳回上诉,维持原判。
本院经审理查明,驰骋物业与功得公司签订的《商业用房租赁协议》一式肆份,其中在功得公司一方的一份协议上,真如镇政府下属城市规划建设管理科盖章并书写“同 意”。原审法院其余认定事实无误,本院予以确认。
本院审理中,功得公司表示对原审判决第三、四、五项内容没有异议。同时功得公司提供上海市房地产登记册,(2006)普行初字第15、16、17号案件缴纳诉 讼费用通知及代收诉讼费收据,以此证明系争商业用房系违章建筑及真如镇政府的虚假证明行为。驰骋物业认为功得公司提供的证据已超过举证期限,不是新证据,不予质证,对上述 证据的真实性没有异议。真如镇政府认为功得公司提供的证据与己无关,没有异议。
本院认为,驰骋物业与功得公司签订的《商业用房租赁协议》租期已届满,在无法定依据或合同约定的情况下,功得公司无权继续占用系争商业用房。功得公司为证明系 争商业用房系违章建筑,真如镇政府有虚假证明行为,而提供证据,但其提供的证据,并不能证明功得公司所要主张的事实,故本院对功得公司提供的证据不予认定。在无确实充分证 据证明系争商业用房系违章建筑的情况下,功得公司使用系争商业用房理应支付相应的使用费,使用费标准可参照双方租赁协议的租金约定。现功得公司上诉认为真如镇政府存在虚假 证明行为,但未提供确实充分的证据予以佐证,对其主张本院不予采信。而功得公司所称的由于系争商业用房无产权证致使其遭受的经济损失,其可另行主张。原审法院判决功得公司 迁出系争商业用房并支付相应使用费并无不当,应予维持,鉴于功得公司对原审其余判决内容并无异议,本院一并予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一 款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币2636.80元,由上诉人上海功得实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴耀君
代理审判员 王 珍
代理审判员 高 胤
二○○六年二月二十四日
书 记 员 范庆韵