第三轮房地产调控已出击 一线城市楼价或跌30%

　　提要：第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。这一次，是楼市“火锅”的“锅盖”被盖起来了。

　　第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。这一次，是楼市“火锅”的“锅盖”被盖起来了。

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　　上一周，2010年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。

　　提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，如果执行到位，实际已经通过行政限制和利率税收价格基本封杀了楼市的投资(投机)需求。

　　即楼市价格继续上涨的“锅盖”被盖紧了。与此同时，“进一步落实地方政府”和“加大保障性安居工程建设力度”，则试图通过增加廉租房的供给，对楼市“火锅”进行釜底抽薪。

　　这一套组合拳出手后，相信盖“锅盖”将直接见效。楼市成交量将大降，随着CPI可能继续上涨推动进一步加息，房产持有成本将不断增大，那些拥有多套投资房的人将承受不住压力，要抛售减压，一旦出现恐慌性抛售，保守估计，房价也要出现30%左右的回调。

　　新“国八条”和房产税的本意是抑制房地产投机，如果调控出现成效，持有成本锐增，而房价较大幅度回调，那么过去10年，中国大都市涌现的不少亿万、千万的 “房产富翁”将会被打回原形。

　　诚然，对于地方政府加大保障性安居工程建设力度，笔者却不乐观，因为一旦出现楼价下跌，地方政府土地财政将锐减，在地方政府开支不断膨胀的情况下，指望他们拿出更多的钱来进行住房保障，这显然是不切实际的。除了极少数执政能力强的城市之外，预计2011年所谓加大保障房力度仍是纸上谈兵。

　　在新“国八条”和房产税出台后，2011年房价下跌是肯定的，那么接下来人们最关心的问题就是——会跌多少？

　　令人遗憾的是，房价会跌多少，主要并不是由中国人控制的，房价会跌多少，关键看CPI(决定加息的重要因素)；而CPI主要由农产品价格决定；而农产品价格主要由美国或美国农产品期货市场和华尔街的金融寡头决定。尽管农产品在2011年已经涨势疯狂，但是国际投行最近仍然唱高农产品，同时大力推高石油价格——化肥等主要农资品都是从石油中生产的。

　　即未来我们很可能看到农产品价格继续喷发的场景。其逻辑是这样的：异常气候和自然灾害(比如现在中国北方大旱)——国际投行推高石油价格——化肥等农资价格上涨——中国农产品出现刚性缺口——国际游资疯狂炒作——农产品价格继续飙升——中国CPI上涨到10%以上，房贷利率提高到12%以上——更多中国炒楼套牢者支付不起利息——由开始少量不得不抛售房价下跌，但很难卖掉——大量恐慌性抛售，房价大跌。

　　由此得出结论，中国房价下跌的幅度，是由石油和农产品价格上涨的幅度所决定的。

　　此外，决定中国楼价下跌幅度，还有另外两个重要因素：

　　一、中国货币紧缩的力度，从现在的各种信息来看，紧缩不会在短期内逆转。最近，央行行长周小川还表示，尽管存款准备金率已经在高位，但未来还是会使用这一工具以及央票的发行来对冲流动性。二、国际热钱是否决定大规模撤离中国。

　　总体而言，对于未来的中国房价，本人不乐观。那些仍然持有大量投资房的人将会有大麻烦，楼市与股票不同，它的交易成本非常高，在涨的时候好卖，跌的时候想出手是一件很困难的事。当然，少数勇敢的人可以壮士断腕，但多数会像已被盖上锅盖里的“青蛙”，在不断加温中，已经失去了出逃的力量。

　　同样麻烦的还有持有大量土地，但现金流差的房产商，未来一两年它们有可能遇到比2008年更严峻的挑战。受楼市连累，股市很难乐观。

　　未来一年，中国经济和中国企业将面临非常严峻的挑战，其程度将不亚于2008年，人民币不断升值、高资源价格、高农产品价格、劳动力成本提高等等，不断提高中国制造刚性成本；而超高存款准备金率、高利率、房价下跌、股价下跌等等将使流动性变得稀缺。在这种大背景下，中国企业如果仍然盈利，那必须具备超凡的能力。

　　国八条剑指一二线城市开发商三四线布局加速

　　第三轮楼市调控直指一二线城市，开发商跑到三四线城市抢地的决心被进一步巩固。1月26日，中国迎来了农历的小年，而中国楼市则开启了2011年调控的序幕。

　　就在国务院出台进一步调控房地产市场政策的当天，广东一家在香港上市的民营房地产企业老总正在海南澄迈物色可供成片开发的土地。

　　谈及对新调控政策的看法，这位在内业赫赫有名的老板向《第一财经日报》坦言：政策调控越来越紧且将成为常态，开发商的好日子将不会一直持续，现在最重要的是备粮‘过冬’，能抢多少土地就抢多少，加快在三四线城市占据地盘显得日益重要。

　　楼市需求转向三四线城市

　　在很多业内人士看来，楼市新政“国八条”中最为严厉的是，国务院明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　政策提出的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人第一套住宅，统统列入禁止销售的范畴。

　　上述接受采访的房企老总说，一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。

　　就在“国八条”出台的1月26日晚，佳兆业发布新闻稿称，公司通过落实合约安排，以3.52亿元人民币取得东莞沙田镇五幅相连住宅用地。另外，佳兆业还通过公开竞投方式，以1.63亿元人民币成功取得江阴市长泾镇的两幅相连住宅用地。

　　尽管佳兆业此次拿地和“国八条”没有直接关系，但此前佳兆业总裁黄传奇在接受媒体采访时解释，佳兆业作为成长性企业，会要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。

　　黄传奇同时表示，佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，“尤其是一些地级市以及一些省会城市，限购可能性小，并且经济处于高速发展期，刚性需求始终是市场的主导力量，政策都是支持首次置业的，所以不担心政策的调整。”

　　但与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，去年下半年的新增土地储备有相当一部分位于三四线城市。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示，去年房地产政策调控下，有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地，或者是收购项目或兼并项目，目的是扩大全国市场和增加市场份额及未来开发量。

　　谢逸枫称，尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市加快拿地布局。