九乡新闻网芳飞刮脸修鼻毛:房地产商最怕你知道的买房经.
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/19 01:34:42
由于房地产神话历史悠远、盘根错节，导致诸多违反一般财务或经济行为的奇特现象，但绝大多数人却见怪不怪，甚至以为如此才是正常的，而某些媒体和机构更是火上浇油、薪上添柴，使房地产神话更加难以撼摇，也让开发商、房地产从业者乐得利用房地产神话来卖房子。通过这些神话，房地产从业者简化或弱化购房者的决策思考，以利销售。我将当下普遍流传的房地产神话，整理、归纳为以下五大类。
一、普遍相信“有土斯有财”，并认为：房地产稳赚不赔、房地产是最佳的投资工具。
二、在景气或不景气的时代，房地产都是最稳当的投资，因为自住、投资两相宜，实质资产不会大幅缩水。
三、在低利率或高通胀时代，租房子的月租金与买房子每月要缴的房贷差不多，甚至更高，所以“租不如买”。
四、购买房地产只需注意三件事，即“地段、地段、地段”。
五、购买房地产只要跟着地铁走准没错。本堂课主旨在于告诉读者，这五大房地产神话似是而非，着眼点都是投资，而非居住，唯有先解构神话谜团，我们才能拨云见日，回归购房的本质，并建立属于自己的判断标准，买到理想的房子！纯就投资角度来看，房地产非首选在传统社会，一个超过35岁的成年人，如果还没拥有自己的房子，将承受极为巨大的压力，不仅爸妈紧迫叮咛，亲戚、朋友、同事也会不时询问，当事人还可能被视为缺乏能力或责任感，导致爱情、婚姻出现变数。
对于已成年子女，父母要见到他们结婚、购房，才真正感受责任已了、心中的大石已放下，而帮子女准备好购房首付，甚至连房子都“帮忙”买好的父母，也不在少数。
这些社会现象的源头，正是“有土斯有财”、“投资房地产稳赚不赔”的神话在作祟；但神话不一定带来福音，反而造成不少民众罹患严重的“无房恐惧症”。人们相信如果没有自己的房子，就终生与财富、幸福、安全无缘，人生是有缺陷或失败的。因此，许多人省吃俭用、拼命兼职，就为了买房子。
再加上媒体也不断报道、渲染诸多靠房地产致富的故事，更让“有土斯有财”、“投资房地产稳赚不赔”神话的根基日益稳固。
应该更重视投资组合与分散风险
在报纸、杂志、电视上，我们常常看到类似的新闻：有些演艺人员投资副业、股票、基金，一概以惨赔收场，唯一赚到钱的就是投资房地产，所以即使股市指数逼近高点、基金市场一片火红，他们依然心如止水，最后幸运地躲过金融海啸。而某个富二代，则因野心过大、事业扩张失败，导致负债上百亿元，最后不得靠着父亲留给他的庞大土地，才咸鱼翻身、东山再起。
这些新闻总让不少人心痒难耐，更加坚信投资房地产是通往财富的康庄大道，虽不见得最快速，但却最平稳。然而，有土，真的就斯有财吗？投资房地产，绝对稳赚不赔吗？
购买房地产有两大本质，一是消费，二是投资。对大多数购房者而言，自住居多，投资只是一小部分。但在一般财务经济的观念里，投资者、消费者对价格的期待截然相反：投资的目的在于获利了结，所以希望房价波动，这样才有获利空间；而消费者则希望房价平稳或下降，才不至于在有购房需求时，买到贵的房子。
顾名思义，“有土斯有财”、“投资房地产稳赚不赔”的神话，着重的是投资面，而非从居住面来思考购房者与房子之间的关系；但购房者并不知道，媒体对房地产投资的报道并不全面，通常只报道名人赚钱的个案，却鲜少报道套牢或惨赔的故事。
以投资论投资，房地产虽是所谓的“实质品”、“硬资产”，看得见、摸得着、可以入住，却称不上是理想的投资工具。若是短期投资，买进卖出的相关费用很高（所谓高交易成本），除非恰好买在低点、卖在高点，否则赔钱或套牢的机会颇大；若是长期投资，投资回报率并不突出，远低于绩优股与基金。
而且，投资首要在于分散风险，理性的投资人都会进行适当的资产配置、投资组合，股票、基金、外币、期货可能各占一定比例，甚至还会买些黄金、钻石，不会将所有鸡蛋放在同一个篮子里。
但由于房地产的单价太高，大多数民众都得向银行借钱来买房子，根本没有能力将房地产当成投资组合的一部分。所以，除非财力相当雄厚，否则投资房地产并不明智。不过，就算对投资房地产兴趣浓厚、信心坚强，也不一定非得买房子，比如在国外，就可以改买REITs基金，也能兼顾投资与避险。根据历史经验，投资房地产与只赚不赔相距甚远
虽然自2007年年底，美国次贷风暴便略有迹象，但即使是最权威的经济学家也没预料到，更恐怖、规模更大的经济恐慌就这样席卷而来。自2008年秋季起，以百年企业雷曼兄弟惊传财务危机为序幕，正式开启了全球经济大衰退的剧幕，自此各国股市狂跌、失业率飙升、投资人惨赔、企业纷传倒闭，严重程度为自1930年经济大萧条以来首见。
在不确定的年代，人们连必要的民生消费都斤斤计较，对投资更是迟疑却步、斟酌再三。除了“现金为王”，被认定可在危难时通行全球的美元、黄金、钻石，在此时逆势翻红，而“房地产神话”的信徒也越来越多，他们都深信：“在不景气时代，房地产是最稳当的投资，因为自住、投资两相宜，实质资产不会大幅缩水。”
不少媒体也跟着炒作房地产话题，标题不外乎“买房保值”，“买股不如买房”，并将投资房地产的投资回报率，与股市大盘的平均涨跌幅相比，向读者证明，投资房地产与投资股市相比，不但稳健可靠，而且获利更丰厚。
虽然受到经济衰退波及，中国台湾地区的房价已开始缓步下跌，人们知道房地产不可能只涨不跌，却仍普遍相信房地产涨多跌少；不少人更准备在景气跌到谷底时，大举进军投资房地产。然而，根据过去的历史经验，这一行动却与只赚不赔相距甚远。
房地产40年U形反转史
回顾中国台湾地区近40年来的房地产历史，将会发现房地产的景气循环，是“大涨小回、扩短缩长”。也就是说，房地产价格飙涨时又快又急，但下滑的速度却相当缓慢，代表着房地产欣欣向荣的时刻（扩张期）十分短暂，不景气的时间（收缩期）却相当漫长。
套用股市术语，房地产的景气反转，并非“V形反转”，而是“U形反转”，甚至将接近“L形反转”。
台湾房地产史上价格第一次大涨，是在1973年、1974年世界爆发第一次石油危机时，当时房价飙涨将近50%，而石油及物价也上涨近50%。换言之，房价与物价涨幅相当，等到石油危机结束，房价也迅速回落。
之后，房价持稳了好几年，但到了1979年、1980年，石油危机再度爆发，房价又应声蹿升，不过此次房价上涨幅度较石油及物价上涨还高，约为20%~30%。而在石油危机平息后，房价也再度缓慢下滑。
然后房价维持平稳了将近7年，一直到了1987年，台湾当局决定实施“公共设施保留地征收”政策，因此产生大量货币供给量，房地产价格短期内飙升两三倍。此后，买房子变成了台湾民众沉重的负担。到了1989年，由于许多人无力负担高房价，台湾地区因此爆发了大规模的“无壳蜗牛运动”，引发普通百姓的共鸣。
然而，1989年之后，房价的涨势就此停歇，之后十多年，台湾的房价缓慢下滑，到了2003年年初SARS肆虐时，房价更是直线回落。不过到了2003年第3季度，房价又开始回升，走了4年的多头市场。根据学术界的看法，在2007年第2季度时房地产繁荣结束，开始转向空头市场；而房地产相关业者都宣称，到了2008年第2季度，多头市场才算结束。
所以，根据往昔的历史经验，这一波房价下跌，前两三年都在进行修正、整理，短时间内不会跌到谷底，而在3~5年之内，房价应该很难回到前几年的价位，所以想购房的人，不必急于一时。
对房地产景气循环的两个误解
虽然房地产的历史“大涨小回、扩短缩长”，但由于房价上涨所造成的热潮，总如龙卷风般席卷而过，媒体成篇累牍地报道房地产致富的故事，而房价下滑时，媒体却是静悄悄的，造成大众选择性记忆，才会让人们误以为房地产涨多跌少、扩长缩短，甚至只涨不跌。
除此之外，大众对房地产的景气循环，还有两个误解。其一，误以为房地产景气必然与股市景气相系相联，股市指数高，房价同样水涨船高，股市指数低，房价跟着“跌跌”不休；其二，由于以往房地产景气平均7年一次循环，便深信“房地产景气7年循环论”，以为每次景气循环，刚好都是7年。
以台湾地区为例，造成第一个误解的原因，主要是从1987~1989年，台湾房价与股市指数同时狂飙，股市指数更从2000多点一路飙升至12000点，令大众印象太过深刻。而2003年年初的SARS疫情，房价与股市指数双双暴跌，也让大众误以为两者亦步亦趋、焦孟不离。
其实二者关系并非如此。在过去，不乏股市涨声连连，但房价仍原地踏步的时候；或股市已进入“熊市”，但房价依然居高不下的情景。例如在2009年年初，中国台湾地区股市已跌破5000点，但房价却还在高位运行，便是最好的例证。若用经济学原理加以解析，股市是整体经济的领先指标，一个景气循环约3~5年，但由于房地产相关信息未能透明化，使得房地产成为滞后指标，一个景气循环则约为7~10年。也就是说，整体经济还未变坏，股市指数已提前反映，但整体经济持续衰退一年以上，房价才会缓缓下跌。因此，房地产的景气循环，虽与股市景气循环有关，却有时间上的落差。而且，股市被称为“整体经济的橱窗”，但房地产是单一产业，还会受到公共政策与其他因素的影响，所以，两者的景气荣枯并非完全挂钩。
至于第二个误解，更容易破解。仍以台湾地区为例，从1989~2003年，台湾房价小幅缓跌了十多年，可见“房地产景气7年循环论”只是取其平均数，并非每次景气循环都正好是7年。
房价下跌三成，购房变成负债
那么，在经济不景气的时代，房地产真的是最稳当的投资吗？实质资产真的不会大幅缩水吗？
绝大多数人买房子，大都得准备房价一到三成之间的首付，倘若在房价偏高时购房，遇到经济不景气，房价跌破三成也时有所闻。如果从投资的角度来看，这代表所有的投资都化为乌有，剩下的房贷就是“纯负债”。可见购房的投资回报率远远比不上买股票，因为除非融资买股票，否则就算股价腰斩，也还有一半的资产。
所以，在不景气时，除非确定房价已经滑落谷底，否则投资房地产并非绝对稳当，甚至很容易成为“断头户”，得不偿失。
如果站在消费的角度看购房，可以看到，消费者不会太在意赔赚，因为房子还可自住，就像很多人同样也借贷买车，但由于车子是交通工具，买车后便不会太在意车价的涨跌。
最后，我特别提醒想要购房的人，房地产不像股票有大量公开信息可查询相关资料，必须有等待的耐心，更得做好相关功课，才不会吃亏上当。
小词典
房地产景气循环（realestatecycle）
房地产景气循环综合衡量房地产投资、生产、交易、使用各阶段经济活动的波动。一个循环是指许多经济活动大约同时发生扩张，随后发生收缩、衰退，然后又开始回升的情形。一个景气循环周期包含一个扩张期（景气谷底至景气高峰之间）和一个收缩期（景气高峰至景气谷底之间）。
1970年以来中国台湾地区房地产景气与股市指数线形图
房市景气与股市景气波动明显并不一致。
1970年以来房地产景气与股市指数线型图
房市景气与股市景气波动明显并不一致
张教授的提醒
台湾过去4次房地产的景气循环是扩张期短（2-4年），收缩期长（7-10年以上），即所谓“扩短缩长”现象；而房价的涨跌是短期大涨，长期小回，即所谓“大涨小回”现象。纯就财务投资观点来看，不景气时代投资房地产最稳当的说话，值得商榷。
买房戒急用忍，切莫因小失大投资除了需要资金，更需要理性，才能趋吉避凶、化险为夷、持盈保泰；但投资市场却充斥着各种似是而非的说法或神话，让投资者无所适从，有些人更因一时财迷心窍，或被巧言迷惑，一失足成千古恨。
例如，股市指数快速飙升时，便有人鼓吹：“不趁此时买股，更待何时。”但等到股市指数屡破新低时，就另有人站出来疾呼：“股价这么便宜，千载难逢，不买太可惜。”而最常见的情况是，散户追涨杀跌、哀鸿遍野，住进不知何时可解套的“套房”里。
购房者也常遗忘，买房子最主要的目的是自住消费，投资只是次要目的，他们常常本末倒置。一旦认为投资重于消费，购房者很容易被“房地产神话”误导，甚至沦为“房奴”，成天帮银行“赚钱”，为沉重的房贷奔波辛劳。
“房地产神话”的根本精神，同样也是“买房有百利而无一害”。景
气好时得买房，否则无法享受房价升高所带来的财富增值，即使有再多现金，也将因通货膨胀而越来越少；景气差更得买房，因为如果没有趁低价、低利率时购房，未来将后悔莫及。
不少人相信，“在高通胀或低利率时，租不如买”是铁一般的事实，完全不容挑战，甚至以为，此时不买，真对不起自己。然而，真的如此吗？
不管经济好坏，神话无时不在
从2008年年初到2009年，中国台湾地区从高通胀转换到低利率，转折之迅速，史所罕见。
从2008年年初到夏天，在短短几个月内，原油价格从每桶40多美元，仿佛坐直升机般，飙升到140美元，甚至有专家、法人认为原油价格将上升至200美元，连带其他原料与粮食也涨声连连，汽油、柴油与各种民生用品的价格，也被迫调高，让民众怨声载道，直呼受不了！
根据学术界的看法，在这一波通货膨胀中，物价的平均涨幅在5%~10%之间，还不能称为“高通胀”，严重程度也不如1973~1974年与1979~1980年所发生的两次世界石油危机。
但即使如此，民众的感受却无比真实，绝非经济学的定义所能局限。人们处处都感受到高通胀的威力，也认为“钱越来越不值钱了！”
那时，房地产价格虽屡创新高，但看房的人却络绎不绝，多数人相信，买房子不仅可保值，保护资产不至于大幅缩水，更可因房价继续升值，让个人财富再上一层楼。
然而，几乎没有人料想得到，到了2008年下半年，国际经济局势便急转直下，金融海啸铺天盖地而来，虽然通货膨胀遭到抑制，但人们的购买力也大幅缩减，银行直逼“零利率”的水平，房贷利率开始缓步下降，连房价也呈现下降的趋势。
这时，过去不少因高利率、高房价而不敢买房的人，都以为遇到了百年难得一遇的好时机，而租房子的月租金已与买房子所缴的月房贷相距不远，已到了租不如买的地步，如果再不买房，人生可能再无机会！
不要为房贷、利率买房
由于“高通胀时，租不如买”的神话作祟，当通货膨胀率一飙升时，不少人纷纷抢进房地产市场，造成房地产价格的涨价幅度远远超过其他消费品，形成所谓的“房地产泡沫”。把购房当成投资的人，除非刚好买在低点，卖在高点，否则等到泡沫破碎、房价回归基本面，损失也将相当惨重。
以台北市的房价为例，根据学术界估算，在1987~1989年的房价狂飙时代，房价中有高达50%以上是泡沫；而在2008年上半年，房价泡沫也超过30%。这两段时间都是通货膨胀较高的时候。
所以，在通货膨胀率较高时，需要投注大笔资金的房地产，对于没有太多闲钱的普通百姓而言，并非理想的投资工具。同样，不要一听到“低利率”三个字，就一股脑地相信“租不如买”，以为买房的号角已响起，而应该先敲一敲计算器，仔细衡量利弊得失后再做决定。我一直强调，购房的最基本原则，应该以消费、自住为主要目的，要买自己需要、喜欢的房子，“勿为价格便宜买房、勿为优惠房贷买房、勿为低利率买房”，也就是说，不要因为优惠房贷、房价或利率下跌而买房。
道理一说就明白，即使利率下降，购房者每年不过省下数千元房贷，但低利率通常发生在经济衰退时，房价将向下调整好几年。例如，一套售价100万元的房子，房价只要下滑5%，价值就缩水了5万元，站在投资的角度，购房者可说是“赚了利息、赔了价差”、“赚了房贷，赔了房价”，赚小赔大，得不偿失。
一般而言，通货膨胀与利率的变动，相对房价的涨跌小很多，如果只考虑通胀与利率的因素而忽略了房价可能的变动，很可能“得不偿失”。
这并非意味着，购房者可以完全忽略通货膨胀、利率的因素，毕竟每个人都希望可以用最少的代价，买到最理想的房子，在不确定的时代里安身立命。不过我还是要呼吁购房者回归消费本质，行动时戒急用忍，以理性审视购房这件事。
买房子不能只看单一因素
房价上升时，通常伴随着高利率，房价下滑时，通常伴随着低利率，但并非全然如此。
站在投资的角度，最佳的购房时机，当然是房价持续向上，但利率偏低之际，只是这种机会并不多。不过在2003年SARS风暴接近尾声时，正逢此一情况，所以那时我才会说：“大家可以买房子了！”
反之，购房最差的状况，就是房价持续走跌，但利率依然维持在高水平之际。幸好，这种情况发生的几率并不高。
进入低利率时代，不少购房者斤斤计较采用何种计息方式，每个月可以省下多少房贷，于是产生了“固定利率不如浮动利率”、“利率季调不如月调”的迷思。
在银行利率往下走时，“固定利率不如浮动利率”、“利率季调不如月调”的说法，的确言之有理。但利率也有高低循环，不会一直永远趴在谷底，等到利率往上走时，媒体与舆论就会反过来大力鼓吹：“浮动利率不如固定利率”、“利率月调不如季调”。
就我个人而言，购房时希望房贷采用固定利率，当然这利率不能太高，不过因为固定利率已不复存在，所以我会采用季调方式。如此，我可以知道未来一季每个月要缴多少房贷，心里比较踏实，否则每个月都得烦恼利率高低，光是省下的这些时间，价值就超过不同利率的房贷差额。
最后要提醒读者，买房子不能只看单一因素，所有通货膨胀、房价、利率，都是购房前要考虑的因素，而非只看高通胀或低利率即可购房。
小词典
房地产泡沫（realestatebubble）
泡沫经济的产生来自于经济投机活动，导致市场价格大起大落，可谓市场经济失衡的一种现象。当房价高于基本价值（fundamentalvalue）时，则产生房地产资产泡沫，透过衡量房价偏离基本价值的差异变化，即可计算房地产泡沫的规模大小。一般文献多以“房价租金比”作为衡量房价泡沫化指标，然而本地租赁市场发展与国外市场大不相同，故以“房价所得比”衡量房价泡沫化应较符合市场现状。
张教授的提醒
因为通胀与利率的变动，相对房价的涨跌小很多，面对高通胀或低利率而产生“租房不如买房”的问题，应先认清当时房价可能的涨跌趋势。如果面临房价持稳或上涨，当然可考虑“买房”；如果面临房价下跌，就应“戒急用忍”，考虑“租房”为宜。要一窝蜂抢进
古有孟母三迁，现在许多想让儿女赢在起跑线的父母，即使负担再沉重的房贷，也甘愿抢进明星学区内居住。除了明星学区周遭，公园、地铁、交通干线旁的房子，也是房地产的热门地段。不少人打从心里相信，没住在这些热门地段，就仿佛矮人一截！
几个靠房地产致富的大亨，总爱像传教般宣扬：“购买房地产时，只需要注意三件事，地段、地段、地段。”也不断有所谓的财经名嘴、作家，斩钉截铁地说：“宁可买好地段的烂房子，也不要买烂地段的好房子！”
如果以投资来论投资，“有土斯有财”、“不景气时投资房地产，最为稳当”、“高通胀或低利率时，租不如买”这三个神话，在逻辑面、实务面上都站不住脚，但地段好坏，的确是决定房地产获不获利、获利高低的最重要因素之一。
那么，为何我也将“购买房地产，只需注意地段、地段、地段”的说法，视做另一个房地产神话呢？
原因有以下五个：其一，买房子需要考虑的因素很多，而地段只是其中一个；其二，购房者误将“投资地段”当成“消费地段”，一窝蜂抢进“投资地段”，造成房地产泡沫；其三，如果把买房子当消费，应当重视“现在的地段”，如果把买房子当投资，应当重视“未来的地段”，购房者常将两者混为一谈；其四，大多数人购房是为了消费，所以应该是：“宁可买烂地段的好房子，也不要买好地段的烂房子！”
最后一个原因：由于每个人对好地段的定义不同，因此“你的好地段，不一定是我的好地段”，更重要的是，“开发商的好地段，不一定是消费者的好地段”。
小心未获利先受害
首先，我一再重申，大多数人买房子，70%（主要）的目的是为了消费自住，只有30%（次要）的目的是为了投资，所以必须考虑的因素极多，包括房价、利率、地段、房屋品质、邻里关系、社区规模、家人的好恶、距离上班地点远近等，如果只重视地段一个因素，可谓见树忘林，通常还未享受到投资之利，已先尝到诸多苦果。
其次，为了让购房者不致混淆，我将地段分为两种：第一种称为“投资地段”，即适合投资的地段，例如好学校、公园、地铁、交通干线旁；第二种称为“消费地段”，即适合居家生活的地段，通常是好学校、公园、地铁、交通干线附近，以及走路10分钟可抵达这些热门标的的范围内。
“投资地段”虽然炙手可热，但房价昂贵、环境嘈杂，居住品质并不佳，并非购房首选。以学校为例，大多数购房者先入为主的看法是，学校周遭的环境十分清幽、宁静，但可能未曾考虑到，如果生活作息与学生不一样，光是上下课的铃声，与学生上学、放学时的交谈嬉笑声，就会让人受不了！
公园也是如此，从清晨五六点起，就有各种团体进行不同的活动，有些人打太极拳，有些人跳韵律操，更有些人将音响放得震天响，就算周遭住户抗议，恐怕也不得安宁；地铁、交通干线附近的房子也不例外，时常晚上十一二点马路上依然车水马龙，住户根本难以入睡。
而在有些地方，开发商推出与地铁站共建的大楼，若就“投资地段”而言，这个地段无可挑剔，但居住品质却十分堪忧。住在这种大楼的住户，除了无一日可安宁过生活，地铁站来来往往的人也太过复杂，不利居家安全。
消费活在当下，投资想象未来
再者，消费者要求的是“活在当下”，投资者大多寄望于“想象未来”，所以，也可将地段分为“现在的地段”与“未来的地段”两种。
如果将“现在”、“未来”、“投资”、“居住”四者加以排列组合，就会出现“现在的居住地段”、“现在的投资地段”、“未来的居住地段”、“未来的投资地段”四种地段；对一般自住型的购房者而言，应该选择的是“现在的居住地段”。
“现在的居住地段”及“现在的投资地段”优缺点前文已详加比较，不再赘述。而改造区、城市重划区，则可视为“未来的居住地段”。也许这些房子的居住品质令人向往，但未来可能迟到，可能走样，甚至也可能不会来，购房者不必下赌注。好比开发商在重划区里推出新产品，总爱以“百年大镇”为广告词；实际上，这些百年大镇，说穿了就是“经过百年后，才会成为大镇”，工期非常漫长，甚至可能超过10年，住户仿佛住在工地里，根本没有生活品质可言！至于“未来的投资地段”，自住型购房者不宜，投资型购房者也要考虑。例如，不少人热衷购买地铁预定路线旁的房子，对居住而言，夜以继日、年复一年的施工噪音与交通堵塞，很少人能忍受；对投资而言，地铁完工日期动辄拖延经年，不少人因买房而套牢，难以脱身。
烂地段的好房子vs好地段的烂房子
至于第四点，可说是困扰购房者最深的两难抉择。但先要理清的是，在“宁可买好地段的烂房子，也不要买烂地段的好房子”的说法中，所指的好地段、烂地段，其实是好的投资地段、烂的投资地段，而非好的居住地段、烂的居住地段。
对大多数购房者而言，房子品质比投资获利重要，因此好房子比“好的投资地段”重要。所谓“烂的投资地段”，大多指交通比较不便利的地方，住户只要改变交通方式，缺点便可大幅改善。
即使以投资角度而言，“好的投资地段里的烂房子”也并非全然没有风险。一来，如果没有在低点买进、在高点卖出，根本不可能获利；二来，为了卖个好价钱，购房者通常得投下大笔金钱改建、装潢，但这笔资金不见得真的可回收。
所以，我才认为购房者的信念应改为：“宁可买烂地段的好房子，也不要买好地段的烂房子！”
最后，我要强调的是，人各有志也各有所好，消费是基于喜好和需要，而不是算术与投资回报率，买房子亦然；所有地段的分类，都仅供购房者选择时做参考，不是真理，也不是铁律，地段之好坏，存乎消费者一心。
小词典
城区改造（urbanrenewal）
城区改造是指在城市规划范围内，将老旧建筑以整建、重建或维护设施等方式，赋予新生命并提高价值。近年来越来越多投资客锁定城市主要干道旁、房龄逾30年的老旧公寓，期待城区改造后的增值契机。由于原旧建筑可能并未反映潜在容积价值，改建后楼地板面积增加，潜在获利高，但由于整合住户往往需耗费数年时间，参与城区改造虽可能有高获利，但潜在风险也高，购买此类老旧房屋等待改造宜审慎。
张教授的提醒
购买房地产考虑的因素很多，地段虽然重要但非唯一，不要因为地段而忽略了其他重要的因素。每个人的地段偏好未必相同。“投资地段”与“消费地段”、“现在地段”与“未来地段”不要混为一谈，认清“自己”的好地段，而非“市场”的好地段最为重要。地铁旁的房子真的比较好吗
地铁不只改变城市交通方式，成为最主要的交通工具，也大幅改变了城市风貌、轴心与房地产生态。
由于地铁沿线周遭的房价水涨船高，不少开发商推销产品时，也以“地铁旁”为最重要的广告词，加上报纸、杂志、书籍不断鼓吹，“地铁旁的房子不但交通便利，也最能保值、增值，最具投资效益”，使得许多购房族对于地铁旁的房子，情有独钟。
然而，就居住而言，地铁旁的房子，真的比较好吗？
在欧、美、日等发达国家，例如纽约、东京等大城市，或者我就读麻省理工学院时住过的波士顿，几乎没有开发商在销售产品时会强调它在“地铁旁”；原因应该是这些城市的地铁线非常密集，每栋建筑物几乎都在某条地铁线附近，所以标榜“地铁旁”，就没有特别的吸引力。
然而，新兴地区地铁只有十多年的历史，许多地方根本没有地铁可乘，所以才会物以稀为贵，对房地产有如此大的加乘效果。
不过，再过10年之后，地铁的魅力就将大幅降低。那时，地铁线也是纵横交错，每个人都住在地铁线附近，“地铁旁”也就没什么特殊的卖点了！
购买地铁附近的房子应思考两个问题
有人会说，等到地铁全面通车还需要10年时间，所以现在更要把握机会，在地铁附近置产。那么我建议，可以先想想以下两个问题，想过之后再做决定。
第一个问题：你与家人真的常常坐地铁吗
以我自己为例，我在政治大学地政系教书，从政大到最近的地铁站，还有一段不小的距离，所以每天都是走路或开车上下班，我的家人也很少坐地铁，一个月可能乘不到一次地铁，所以根本无须在地铁旁买房子。
与我情况相同或类似的上班族不在少数，有些人因为上班地点与地铁距离遥远，所以得开车或骑摩托车；有些人则因为健康或经济因素，选择骑自行车。如果家人对地铁依赖也不深，那么用比较高的价格在地铁旁买房，可是一点都不划算。
这好比家中根本没有求学阶段的儿女，却选择在明星学区买房子，不但房价较贵，也不一定真的可投资获利。
第二个问题：住得离地铁越近，生活品质就越好吗
答案应该是否定的，住得离地铁越近，可及性及便利性虽然提升，但住宅宁适性却相对降低，因此生活品质反而越差。地铁旁多为商店，配合地铁营运时间，店家大多也开业到晚上十一二点，整晚车水马龙、人声鼎沸，并不是居住的好地方。
然而，这并非说选购房子之前，完全不用考虑地铁的便利性。因为，许多人所认定的“地铁旁”，指的是距离地铁站100米之内，但如果以到地铁站步行10分钟内可到为标准，那么就会有完全不一样的答案了！
我一向主张，房子与地铁之间最好“距离不远不近”，不需要“doortodoor”，是因为从地铁站步行10分钟可及的房子，不但比紧挨地铁的房子更便宜，比如在台北，每坪（一坪约合33平方米）可比地铁站100米内的房子便宜5万~10万元左右，而且生活品质又比较好，可说是较佳的居家地点。
不过，房子与地铁站的远近，并不是是非题，而是居住品质与便利性之间的选择题。住得离地铁站近一些，选择的便是交通便利，势必要牺牲部分生活品质；住得离地铁站稍远一些，选择的便是生活品质，那么也得花更多时间在交通上。
除了地铁旁的房子会强调交通便利外，近年来，台湾地区开始有开发商推出产品时，主打搭乘火车、高速铁路，半个小时内就可抵达市中心，由于房价相对便宜，对某些购房者而言，它们吸引力十足。
只是，这仅是开发商的广告词，千万不要当真。不是说广告词都是假的，而是在最理想的交通状态下，才可能那么快。如果是上下班的高峰时刻，交通时间可能要乘以2，甚至乘以3，那就不是半小时，而是一小时或一个半小时，根本与交通便利背道而驰。
虽然在美国、日本，由于城市发展得太过庞大，不少上班族只能在隔壁县市买房子，上下班通勤时间就得花上一到一个半小时，但一般而言，25~30分钟的通勤时间，已是一般人愿意接受的距离，因为30分钟车程，加上事先准备的时间，大概也得要45分钟左右，即使地理距离不远，但“心理距离”却很远，出一趟门就会很累，何况每天都得来回一次。
地铁联合开发项目较适合投资或居住吗近来有不少标榜联合开发房地产项目，多为较小户型套房产品，吸引年轻单身族、首购族、投资族及租房族。虽然地铁站地点非常便利，但居住环境较不宁适，且由于小户型产品入住户数较多，管理维护较为复杂，居住品质较不理想。
就投资客而言，亦需考虑过多的出租户数竞争，租金水准及空置率也都可能受到影响。当然类似项目最关键的问题是房价相较附近项目，贵了不少，在考虑价格与品质的情况下，更要审慎评估。
连擦鞋童都知道投资地铁站，还适合投资吗
最后大家都知道地铁沿线，特别是地铁站附近的房价都特别高，当所有人都知道购买房地产，跟着地铁走准没错时，你觉得此种房地产真能投资吗？
在股票市场有种说法叫“擦鞋童理论”，就是当股票市场连擦鞋童都知道要进场买那只股票时，那只股票显然是涨过头了，绝对不宜进场投资，否则投资者将成为最后一只老鼠。
同样的道理，当在地铁线附近投资房地产成为全民皆知时，不论投资族、自住族、租房族，均以此为目标，造成一窝蜂，请问此投资标的的价格，还会便宜合适吗？尤其当投资客越多之处，通常房价相对会偏高，投资购房宜三思。
小词典
擦鞋童理论（shoeshineboytheory）
擦鞋童理论是美国华尔街流传的股市理论，意指当擦鞋童都在讨论股票投资的时候，就是股市交易达到最高峰之时，此时股票市场可能有过热的情形，随时有泡沫化的可能。
张教授的提醒
不要迷信地铁站的房地产项目，因为地铁站附近的项目通常有投资客介入，易造成一窝蜂现象，房价易过高。消费者主要看个人对地铁的需求决定，不过即使如此，5-10分钟步行距离较为适合居住，对于联合开发项目更要审慎评估。
军队最大的禁忌，在于不知为何而战、为谁而战；消费者最大的禁忌，则在于不知为何而买，为谁而买，甚至不知道自己到底买了什么！购买电脑、电视、汽车，没有消费者不知道为何而买、为谁而买，更不可能不知道买了什么。多数人更在深入研究各种品牌的功能、四处比较价格后，才决定买或不买，以及要买什么品牌。
然而，许多人被五大房地产神话所迷惑，未曾分析自己买房子的目的，也没有认清房地产的本质，就决定了生命中最大一笔消费--买房子，相当不智。
在购房前，我认为消费者一定要知道以下六件事。
一、在购房前，先要认识自己属于何种购房者，才能知道为何而买，为谁而买。大多数人购房的目的，主要（70%）是为了消费，次要（30%）是为了投资，应首先注重居住品质，而非买卖获利。
二、购买房地产应认清房地产的组成元素包括哪些，除房屋、土地及产权外，还包括住宅单元、社区设施及邻里大小环境。此外，除上述硬件外，还包括住户邻里关系及社区管理维护等软件。
三、认识自己后，接着要认识房地产的特质，才知道自己买了什么。买房子与买股票不同，也与买电视、电脑不同。房地产的特质，包括不可移动性、异质性、不可分割性、昂贵性、长久性等。
四、购房不是宿命，而是可替换的选择。不管消费还是投资、品质还是价格、地段还是产品、活在当下还是期待未来，都是购房者的选择，没有绝对的答案。
五、购房者要建立自己的“心中之尺”，不要被“市场之尺”所左右。
六、房屋消费者可分五大类，分别为：租房族、首购族、换房族、短期投资客、长期投资客（房东），不同类型的消费者有不同的购买策略。
先认识自己，再认识房地产人们愿意主动花费金钱购买商品，最主要目的不外有二：一是消费，二是投资。大多数时候，不是为了消费，就是为了投资，只有少数的情况或商品，两者皆是。
除了商人，绝大多数民众购买食物、饮料、电脑、汽车、自行车等“民生商品”，目的都纯粹为了消费，压根没想过借此投资获利；相反，所有购买股票、基金、期货等“金融商品”的人，目的纯粹是为了投资，与消费毫无关系。
而在金融商品数字化的潮流下，股票、基金、期货的买进、持有、卖出，都只是存折上文字、数字的消长变化，比如台积电股票的忠实拥护者，可能终其一生都未曾亲眼见过晶圆，更不可能直接消费晶圆或台机电的股票。
消费商品主要是为了自用，或给家人、亲友使用，投资有时是提供产品给他人使用，有时只是金钱的往来、流动，与产品实体本身关系极
为间接。先论消费，近几年来，大众消费意识大幅提升，除非经济能力不佳，或遇到商家进行折扣战，否则越来越多人优先考虑的是商品品质良莠，是否安全、舒适、合乎需求，然后再考虑价格高低，宁可以较高的价格，购买品质较佳的商品，也不愿屈就较差的产品，即使价格相当低廉。
但若论投资，因为目的是获利，而唯有贱买贵卖才能获利，所以价格高低，常是投资者考虑的第一因素，甚至是唯一的因素。
然而，房地产却是最特殊的商品之一，它既是“投资品”，同时也是“消费品”。由于房地产市场信息极度不透明，大多数购房者根本没有能力判断信息真假、价格高低，加上房地产神话深植人心，所以万千民众不但弄不清楚自己购房的目的，不知道为何买房、为谁买房，甚至不知道，房地产到底是什么！
所以，购房者与其盲人骑瞎马，在房地产市场碰运气，不如多花点时间，先做好房地产的相关功课，再考虑掏腰包。那么，在购房之前，购房者要做哪些入门功课呢？我想首先得做两门功课，第一门是“认识你自己”，第二门则是“认识房地产”。本节讲述的是第一门课。
大多数购房者消费重于投资
希腊哲学家苏格拉底主张，学习知识的第一件事，就是“认识你自己”，而想要购房的人，必须学习的第一件事，也是“认识你自己”，认识自己属于哪一种购房者。
如果以购房的目的来区分，我将购房者分为四大类型。第一类称为“纯粹的消费者”，购房100%是为了自住，完全不考虑投资获利；第二类称为“偏向消费的购房者”，这类购房者买房子的目的，约70%是为了自住，约30%是为了投资；第三类与第二类相反，乃是“偏向投资的购房者”，约70%是为了投资，约30%是为了消费；第四类则是“纯粹的投资者”，购房100%是为了出租（长期投资）或出售（短期投资），而非自住。
根据学术界长期的调查与研究，发现在所有购房者中，第四类“纯粹的投资者”与第三类“偏向投资的购房者”的比例极低，分别只约占5%、15%；第二类“偏向消费的购房者”与第一类“纯粹的消费者”占大多数，而“偏向消费的购房者”约占20%，“纯粹的消费者”则约占60%。
由此可见，对一般人而言，购房的主要目的是消费自住，投资获利仅是次要目的。不过，在五大“房地产神话”的渲染与夸饰，以及媒体、舆论疲劳轰炸的推波助澜下，大多数人在购房时，皆将投资获利放在第一位，反倒将居住品质放在第二位，甚至完全不列入考虑范围，以致不是叹息找不到“理想的房子”，就是在购房后，依旧无法“安居乐活”，时时刻刻还挂念着房价起伏。买房子要跟家人一起商量我必须强调，除非是单身贵族，否则买房子通常不是一个人可以决定的事，需要由全体家人共同决定。以前，社会的主流观念是，购房时谁出的钱最多，就由他决定要买什么房子。但现在可不一定，在不少家庭中，即使主要经济来源是先生，购房决定权却掌握在太太手中。
就算是夫妻，或是同一个家庭的成员，也可能属于不同类型的购房者，因此，在购房或换房前，全体家庭成员应该多多交换意见，达成共识，最好举行一场或数场家庭会议。夫妻之间有不同的居住经验，购房目的也可能有所差异，必须好好沟通；儿女虽然居住经验较少，但他们同样是家庭中不可或缺的成员，绝对要让他们参与家庭会议，这也是展现家庭民主的最佳方式。
那么，针对买房子或换房子，家庭会议应该要讨论哪些议题呢？在学校上课时，我都会要求学生们描述其居住经验，描述的内容包括：对房子类型的好恶、对周遭环境的选择、有何特殊需求，以及在不同的生命周期时，对居住有哪些向往。而这些内容，都应该在家庭会议中被仔细讨论。
如果有机会，也可请房屋中介人员与其他专业人员参与家庭会议，让家庭成员听一听其他人的意见。等到全体家庭成员达成共识后，就可开始看房子、选房子了，我称做“到市场进行试炼”，经过一次又一次的试炼后，再不断修正共识，相信就能找到适合全家人居住的房子。
想投资房地产不需要直接购买
房地产既是“消费品”，又是“投资品”。但是，在消费方面，社会已将购房“神格化”为人生最重要的一笔消费；在投资方面，又将房地产吹捧为最安稳，甚至稳赚不赔的投资工具。
其实，这种说法差之远矣。不管是哪种类型的购房者，都必须了解，房价虽然相当高昂，但人们平均10年就换房一次，所以购房不是“一生仅有一次”的消费。而如前面所分析的，与其他投资工具相比，房地产投资回报率并不突出，也不是最好的投资标的。
需要弄清的是，在不同的生命周期，同样一个人可以是不同类型的购房者。而对“纯粹的消费者”、“偏向消费的购房者”来说，他们也并非就此与投资房地产无缘。因为，投资房地产途径很多，不一定得直接买卖房子，也可投资地产股等相关行业股票。
在欧美国家，房地产早已“证券化”，除了购房、投资相关股票外，一般民众还可投资以大型房地产、租赁公司为投资标的的REITs基金，也可将所拥有房子的“使用权”委托给租赁公司，并固定收取年金。
房地产更加透明化，并迈向“证券化”，是未来必走的方向。只不过，之前美国相关产品过度包装且缺乏适当的管理，爆发“次贷风暴”，而且一发不可收拾，进而引爆全球金融海啸，因此投资时仍需慎之又慎。
小词典
投资品（investmentgoods）
可用以生产、投资或赚取财物的产品。例如：厂房、机械、黄金、股票、债券及房地产等。
消费品（consumptiongoods）
可以被消费使用的产品，满足消费者欲望或日常生活需求。例如：食物、衣服、汽车、电脑、手机及房地产等。
张教授的提醒
购买房屋的本质目的最主要是居住（消费），其次才是赚钱致富（投资），购房者应先认清自己购房的最大目的，千万不要本末倒置，尤其对于消费与投资的比重应先自我把握，不要认识不清就进场购房。
不要只注意“房”而轻忽“地产”本节先从“定义”与“构成元素”来介绍房地产，让读者认识房地产的“产品条件”，下一节将进一步介绍房地产的几个特质，这些特质是房地产与其他商品进行比较后得出的，可称为房地产的“市场条件”。
唯有充分掌握“产品条件”、“市场条件”后，人们才能清楚地认识“房地产是什么”，进而不再从单一层面，而能从多方面观察房地产；不再像无头苍蝇般找不到方向，而是明白各种替换选择的利弊得失，建立属于自己的“心中之尺”，并以此租房，或看房、选房、购房。
从定义上，房地产可拆解成三个部分，分别是“房”、“地”、“产”。“房”指的是“房屋建筑物”，“地”则指“土地”，“产”乃是“产权”。大多数购房者只注意房屋的部分，较为轻忽土地、产权的归属与权利义务规定，导致不少人辛辛苦苦找到了喜爱的房屋，买下后却纠纷不断。
一定要先了解繁复的土地法令
房屋建筑物可大致区分为现房、期房两大类。“现房”指“已兴建完成，可以使用的房屋”；“期房”则为“领有建筑执照即将兴建，或尚未兴建完成之房屋”。如果将现房再加以分类，则房屋建筑物可细分为新现房、二手房、法院拍卖房屋（简称法拍屋，含银行拍卖房屋，简称银拍屋）、期房四大类。
附带一提的是，本书所讨论供居住使用的房屋，包括独栋住宅、双拼住宅、连栋住宅、公寓（五楼以下，没有电梯的建筑物）、大厦（六楼以上，有电梯的建筑物）等，至于商业使用、办公使用、工业使用、公共使用或其他用途的建筑物，则不在讨论之列。
对于想购房的人，事前的调查绝对胜过事后的补救，购房前一定要调查清楚建筑物所在的土地，根据法令可否兴建房屋，使用种类的名目是否正确，建筑覆盖率、容积率是否合乎相关规定。
从土地所衍生的购房纠纷来看，最常见的是购房者入住后，才发现建筑物所在的土地根本不能盖房子，或开发商根本没有取得土地的使用权，或该土地虽可兴建建筑物，但却属于工业区用地，这种情况下，轻则贴钱更改地目，重则拆屋还地，这都不是购房者所乐见的。
注意土地与房屋的产权分离
产权是指房屋、土地与所有者、使用者之间的权利义务关系，一般将产权分为两种，即“所有权”与“租赁使用权”，当完成购房相关手续后，都应该拿到房屋和土地两种权状。
所以，购房者会遇到的产权状况，通常是“同时拥有房屋与土地的所有权”或“拥有房屋所有权，土地则租赁使用”。租房者会遇到的产权状况，通常是“房屋与土地均租赁使用”。至于“拥有土地所有权，房屋则租赁使用”的情形，则极为罕见。
在“拥有房屋所有权，土地租赁使用”的情况下，土地租期通常为50年左右，购房者务必特别注意使用年限！
与欧美观念不一样
在解释房地产的定义后，接着要谈的是构成元素。我将房地产的构成元素区分为硬件元素和软件元素。硬件元素包括住宅单元、社区公共设施、大小邻里环境；软件元素则包括邻里关系、社区管理。
如果将住宅单元比喻成一个小圆，那么，社区、小邻里环境、大邻里环境则是外三圈的同心圆。房地产的硬件元素，除了住宅单元的建材、面积，里面的装潢、家具，还得加上社区的公共设施、大小邻里环境。小邻里环境的范围，约为街区或村邻里；大邻里环境可指建筑物所在的乡镇市，甚至县市。大多数的购房者，最在意的是住宅单元，社区设施摆在第二位，最后才考虑大小邻里环境，但在欧、美国家，购房者在意的次序却正好颠倒。在欧美人士眼中，大小邻里环境最值钱，社区设施其次，住宅单元则置之最末。
因此，我们几乎每个人都知道，自己的房子到底有多大，但外国人士只感觉家里宽敞或狭窄，确切的面积却答不上来！
原因在于欧、美国家富人区、贫民区泾渭分明。例如，纽约市皇后区里的居民，大多是普通阶级，但能在洛杉矶好莱坞买房子的，几乎清一色是富豪。大小邻里环境，代表的正是居民的身份阶级与社会地位。
但以台北市为例，号称最富裕的大安区，其实住着不少穷人，相对没落的大同区、万华区，富豪也不在少数。不过，我们一些城市的居住生态，已有越来越接近欧、美国家的趋势。
最后，我特别提醒，购房时不能只注重硬件元素，却忽略软件元素，邻里关系、社区管理对生活品质的影响，绝对不小于硬件元素。
小词典
建筑覆盖率（coverageratio）
建筑覆盖率是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，例如200平方米的基地，基地规定的建筑覆盖率为60%，那么，一楼最大楼地板面积可能只有120平方米，而剩下80平方米空地。
容积率（floorarearatio）
容积率指建筑物地面以上各层楼地板面积之和与基地面积之比。假如基地所处区域规定的容积率为500%，基地面积100平方米，若考虑建筑覆盖率为50%时，则设计至少为10层楼（即50%×10=500%）。
张教授的提醒
购房者购买房地产不只是买了“住宅单元”，还包括楼上楼下邻居及附近学校公园，换言之，也买了社区设施及邻里小环境与大环境。除此之外，房地产的产权关系也需注意。购房者除了要重视住宅环境的硬件外，还必须重视社区管理维护的软件服务。不了解就不买，购房最忌冲动
在学习房地产入门的第一门课“认识你自己”后，相信将有许多读者深思后发现，自己其实属于“纯粹的消费者”或“偏向消费的购房者”。购房的唯一或主要目的，乃是消费、自住，而非投资获利，那么此后就应当调整看房、选房的立场与角度，从偏向投资，转而偏向消费。
接下来我们要深入认识房地产的本质，即房地产入门的第二门课“认识房地产”。其实，不只购房者在购房前必须先弄清房地产的本质，大家在购买任何商品前，不管是消费品或投资品，都要彻底了解其成分、功能、性质，研判其是否合乎需求、价钱公道，才能避免过度消费、值超其物，甚至吃亏、上当，后悔莫及。
就消费而言，不少消费者在购买牙膏、卫生纸等低价产品时，都得斤斤计较其品牌、价钱，并相信货比三家不吃亏；在购买电视、电脑、自行车等较高价产品时，更得长期研究市场信息，并选在折扣战、相关会展时才出手，除了杀价，还会要求厂商赠送相关商品。就投资而言，一些投资者必须得掌握上市公司的市盈率等指标，以及企业主、高级经理人的操守，才会决定是否投资这只股票。
买房子之前更需如此，因为一套房子的单价起码6位数起跳，而有关房地产的知识、信息与经验，购房者皆远远比不上房屋中介、开发商。因为一般人终其一生的购房次数，很难超过16次以上，但房屋中介、开发商买卖过的房子，却是成百上千，购房者只要一个不小心，很容易就被房屋中介、开发商的美丽辞藻所迷惑，买贵了还以为捡到便宜！
所以，在还不够了解房地产的特质前，务必戒急用忍，不要冲动买房。毕竟，买错了电视、电脑、自行车等消费品，顶多损失几万元，只要不过度投资或借钱投资，就算买错了“投资品”，损失也可在控制范围之内。然而，买错了一套房子，损失就可能以百万元计，甚至成为终生摆脱不掉的痛苦。
每套房都不同，无标准计价法
那么，房地产具有哪些特质呢？除了既是消费品又是投资品此一特质外，它还有以下五大特质。
不可移动性
因为房地产无法移动、携带，房地产才被称为“不动产”，其他资产，不管是属于消费品或投资品，都是“动产”，可以搬运、移动。由于房地产具有这项特质，所以必须由人来迁就房地产，而非房地产迁就人，所以，房地产也才会出现地段的差异，即使是两栋一模一样的建筑物，也会因地段不同，而有不同的价格。
异质性
每一张台积电股票，没有任何差别，彼此可以替换；同样款式的电脑，也几乎大同小异。前者属投资品，后者属消费品，都具备同质性，因此价格也就一模一样。但每套房子都不一样，就算是在同一栋建筑物里，格局、面积相同的两套房子，也因所在位置不同，价格不尽相同，甚至同一套房子，在不同时间里，因为邻居不同，也有极大的差异。正因为异质性，所以房地产的价格，没有统一、放诸四海而皆准的计算标准，不但每套房子都具有不可替代性，购房者也不能只依赖房屋中介、开发商所提供的资料，判定该买哪套房子。购房者必须亲自检验过想买的房子之软、硬件条件，即使期房，也应亲自查看建筑图与工地，不像购买股票、网络上买书，可凭文字、数字资料，就决定买或不买。
昂贵性
房地产的昂贵性毋庸置疑，绝大多数的房子，价格都在几十万元以上，它也是一般房主一辈子最大的一笔金钱支出，所以务必非常谨慎。
不管是消费或投资，支付的金钱越多，冒的风险也就越高，也就应该更小心。然而，在购买其他消费品、投资品时，通常价格越昂贵，消费者、投资者也就越加小心翼翼，力求每分钱都花在刀刃上；但在买房子时，即使价格极为昂贵，却有许多人不怎么理性，也不愿花时间做功课，只听信媒体、开发商、房屋中介、亲友们的说法，令人相当不解。
不可分割性
套用学术界的术语，房地产是打包产品，要买、要卖都得一次买卖一整个住宅单元，不可能单买或单卖一间厕所、客厅、卧室，甚至住宅单元与邻里环境也不可分割，买房子同时买了左右邻居与周围的环境。
价值会随时间减损
房地产的“寿命”相当长，不像电脑、冰箱、汽车，寿命顶多只有数年到十几年，但房子却往往可以住上几十年，甚至更久，但从首次交房的第一天起，其价值便逐渐减损。
更严格地说，将房地产分割为房、地、产，房子只要不偷工减料，或遭遇天灾人祸，一般都可使用超过50年以上，如果管理维护得好，寿命甚至可长达数百年，成为“古迹”。房屋价值较不易折旧或增值；至于土地，除非位于山区、河边、海边等危险地方，否则人们很难看见土地消失不见；至于其价格，决定于周遭走向繁荣或步入衰败，可能随时间而产生增值或折价。
除了房地产之外，汽车也拥有庞大的二手市场。只不过，汽车在首次售出后的第一天，在车市上的价值便立即大幅滑落，但房子的折价速度，则相对和缓得多。所以，“偏向投资的购房者”、“纯粹的投资者”在购房时，必须考虑房地产折价的变数，否则可能由盈转亏。至于“纯粹的消费者”、“偏向消费的购房者”，住得舒适最重要，购房不用太烦恼房子折价的问题。
在房地产市场上，房子在建成后的前几年会随房龄增加逐渐折旧，折旧的原因是建筑物造成，土地本身是不会折旧的。然而，管理维护较佳的房子，减损的幅度、速度都会延缓，其中在城区超过20年房龄以上的二手房，由于城市发展导致土地增值，其价格也可能超过较新的房子的价格，因此房地产的价值要经过长时间，要看房屋的折旧与土地的增值来决定其最后的价值。
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异质性（heterogeneity）
因为影响房地产的地段条件、建筑形式与邻里环境等因素都可能不相同，所以房地产没有办法像其他商品那样可以标准化生产。即使是相邻的两栋房屋，也可能因朝向不同而有差异，所以房地产市场价格因异质性而有价格不容易统一的结果。
张教授的提醒
购买房地产与购买股票（投资品）或电脑、面包（消费品）大不相同，不宜等同思考比较。房地产除投资于消费的双重特性外，还包括下列五项特性：房子有不可移动的地段特性，且每个房地产品质均不相同而有价格不同的异质性，加上房地产不可分割性及房屋缓慢折旧但土地可能增值等特性，当然价格昂贵特性通常最受大家重视，不可忽略。
不一定非购房不可从根本上来说，所有的“购买”，即使买的是“民生必需品”，包括“购房”，也全都是可替换的选择，没有是非对错，答案只存乎购房者一心；购买“投资品”时，更是如此。
所以，虽然房子是每个人都需要的“民生必需品”，民众却不一定非得购房，也可选择租房，甚至一辈子都租房，不能因为某个人终生都租房居住，就认为他的人生是失败的。
购房、租房，是可替换的选择。人们可以先租房后购房；也可在购房后卖房，再选择租房；也可将买到的房子出租，自己则选择租房；也可购买两套以上的房子，其中一套自住，其他房子出租。当然也可选择终生租房，即使买得起房子，却不购房。
租房者、购房者选择房子，也是可替换的选择。每个人需求、喜好、价值观不尽相同，考虑房地产软硬件的优先顺序不一，财力也有高有低，可接受租金、房价额度有多有少，因此可选择房屋的范围有大有小，一
切都取决于自己。
同样，购房者购房的条件或目的，不管偏重消费还是倾向投资，讲究品质还是追求价差，优先考虑地段好坏（本节的地段乃指“投资地段”）还是以产品良莠为第一要务，活在当下还是期待未来，也都是可替换的选择。
鱼与熊掌难兼得
对于财力有限的购房者而言，更需要了解的是，虽然有自由选择的权利，但各个可替换选择之间，却存在着鱼与熊掌难以兼得的尴尬，如果不了解这些尴尬，就算找破了头，也买不到合适的房子。
好比职业棒球队挑选选手，教练总希望个个跑得跟铃木一朗一样快，又像霍华德般年年量产全垒打。这种兼具快腿、强棒的选手并非没有，却如凤毛麟角般稀少，年薪更高得吓人，大多数棒球员，跑得快的通常只有短程火，全垒打好手则多半速度较慢。
现实中，每支职业棒球队都清楚，不能奢求找到兼具飞毛腿与长程手的天才型球员，找了飞毛腿，就得牺牲团队长打能力，而找了长程手，整体速度就会受到拖累。所以，职业棒球队通常不会找“最好的球员”，而是依照目前队形中的缺陷，补选最需要的选手。
然而，有不少购房者根本不相信鱼与熊掌难以兼得，虽然自己口袋不够深，却坚持非得同时得到鱼与熊掌不可。或者，知道两种选择必然冲突，却不愿意认真面对问题，相信自己就是那极少数的幸运者。于是，一直苦苦寻觅“绝对理想的房子”，不肯屈就、妥协于“相对理想的房子”，最后，不是买不到房子，就是买进入住后，嫌东嫌西，无法好好过生活。
那么，什么是购房时的鱼与熊掌呢？我的看法是，消费和投资、品质和价格、地段好坏和产品良莠、活在当下和期待未来，正是难以兼顾的两难，好比天平的两端，不是一个半斤、一个八两，就是这个重、那个轻，或那个重、这个轻。
所以，购房者不能既是百分百活在当下的消费者，又同时是百分百期待未来的投资者，而品质绝佳的房子，必然价格昂贵；价格低廉的房子，品质就难以奢求。好的投资地段里的好房子，大多数人都负担不起，只能在“好地段里的烂房子”与“烂地段的好房子”两者中挑选。
不过，这并非意味着购房者只能在消费、投资两端单挑其一，套用政治学上评比历史人物功过的方法，一般人选择了“消费、投资七三开”，即70%是为了消费，30%是为了投资。而在品质和价格、地段好坏和产品良莠、活在当下和期待未来之间，购房者也可选择“七三开”，或其他不同比例。
也就是说，购房者当以消费为主、投资为辅，但不是强迫所有购房者都如此思考，如果他们想当“偏向投资的购房者”、“纯粹投资者”，也是其个人选择。接受相对理想的房子
我要强调的是，购房前必须进行多重选择，不是是非题，也不是单选题，而是多选题，而且理想一定得跟现实调和，因为每个人的所有期望，都不可能完全被满足，所以当找不到“绝对理想的房子”时，就应该接受“相对理想的房子”。
而且，这份多选题的考卷，没有标准答案，正确答案就在答卷人心里，也就是下一节要讨论的心中之尺。唯有建立起心中之尺后，才能在相互冲突的选项中，做出最符合自己的选择，不要被市场之尺所左右、被其他人牵着鼻子走，满足了开发商与房屋中介。
更重要的是，购房者务必选其所爱而择，更要爱其所择，除了认清各种选择之间的冲突，更要了解，做了一个选择，同时也决定了其他选择的答案。如果不是如此，那么代表购房者尚未思考清楚，心中之尺尚未成形。
也就是说，消费或投资当是这份多选题考卷的第一个题目，唯有先回答这个问题，才能接着做答，但只要回答了这个问题，也等于回答了所有问题。
如果购房者选择以消费为主，那么心中之尺就应当大于市场之尺，希望房价平稳，注重产品品质，超过于其投资地段的好处，而且购房是为了活在当下，而非期待未来。如同之前所说的，他们应宁可选择“烂地段的好房子”，而非“好地段的烂房子”。
如果购房者选择以投资为主，那么之后几个题目的答案，就正好相反，市场之尺当重于心中之尺，希望房价波动，才能从中获利；对投资地段好坏的重视，当重于房子的品质；购房是为了期待未来，而非乐在当下；当选“好地段的烂房子”，而非“烂地段的好房子”。
不过，一般人大可不必有“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”的悲怆感，以为选择了前者，就放弃了后者；选择了后者，就放弃了前者。因为台湾大多数民众一生不止买一次房子，所以也不会只做这份多选题考卷一次，每次的答案，自然有所不同。当然，要不要换房，也是一种可替换的选择！
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替换选择（tradeoffchoice）
就是一种权衡取舍，为得到某种东西而放弃其他东西。以经济学的供求法则说明，当价格提高时，在相同需求情况下，数量减少；反之，若价格下降，则数量上升。套用在购房选择时，当购房总预算有限制的情况下，如果选择单价高的房屋，势必要牺牲品质（面积），但如果选择单价低一些的房屋，则可换取较佳的居住品质（较大的面积）。如何在得与失之间找到平衡，则依赖个人价值观的替换选择。
张教授的提醒
购房决策是要经过多重的替换选择考虑，认清房地产的特性与组成元素，考虑个人的偏好，慎重思考个人面对房地产的选择：包括消费还是投资、住宅品质还是价格、住宅产品还是地段，乃至活在当下还是期待未来。
建立自己的心中之尺上一节提到购房就像是一份多选题的考卷，购房者必须先回答好几项“可替换选择”的题目；还特别强调，唯有建立属于自己的“心中之尺”，才能在面对这些多选题时，不迷惘、不彷徨、不惊慌、不逃避，更能看懂考题的内容，以及考题与考题之间的关联性，做出最适合自己的答案。
也就是说，倘若未能坚定对心中之尺的信念，即使购房者对自己、对房地产、对购买的本质了解得再透彻，购房都将是无法承受之重，不是买到不适合自己的房子，入住后频频抱怨，就是朝三暮四、犹豫迟疑、昨是今非，花了许多时间看房，却始终下不了决心。
那么，什么是“心中之尺”呢？“心中之尺”即是个人心中的偏好，简单地说，就是购房者从其知识、品位、偏好、价值观、居住经验中，所提炼出来的选择住家的标准。由于每个人生命历程、所好所恶、需求期待，皆有或大或小的差异，因此心中之尺也不尽相同。
而与“心中之尺”相对的，乃是“市场之尺”。所谓的“市场之尺”，即是市场众人的偏好，其实就是媒体、舆论、开发商、房屋中介的说法。这些说法其实大同小异，甚至有一部分也包括在我所归纳的五大房地产神话中。
在此，我必须特别解释、澄清，“心中之尺”与“市场之尺”其实也是一组“可替换选择”，并非“心中之尺”是善的、是绝对的，而“市场之尺”是错的、是邪恶的、是一无可取的。“市场之尺”是否是错的、邪恶的、不可取的，关键在于购房者是否选错尺。
那么，到底要以心中之尺还是市场之尺来选房呢？这要看购房者买房子的目的为何，消费型购房者应用心中之尺选房，投资型购房者则应用市场之尺选房。
在本堂课第一节时，我将购房者分成四大类，而“纯粹的消费者”选房时，应100%以心中之尺为依据；“偏向消费的购房者”选房时，应70%靠心中之尺、30%靠市场之尺；“偏向投资的购房者”选房时，应30%靠心中之尺、70%靠市场之尺；而“纯粹的投资者”选房时，则应100%以市场之尺为标准。
又因为“偏向消费的购房者”，在购房者中比例最高，所以，我才建议应以“心中之尺”为购房准则，而非“市场之尺”。
消费型购房者不要为市场购房
以买股票为例，散户买股除了投资获利，别无他想。在股市中，外资、法人、自营商的超买、超卖动向，可视为市场之尺，散户如远离市场之尺，仅靠心中之尺选股，获利的可能性微乎其微。
再以买车为例，由于绝大多数人买车是为了消费自用，而非投资获利，他们除了考量自己的财力外，皆以心中之尺为选车标准，不会太理会其他人的眼光与议论。
物以类聚，人以群分，购车的心中之尺也有所出入。有些人独爱进口车，有些人喜欢国产车；有些人要求安全，有些人强调设计感；有些人要买可放进自行车的车型，所以不同类型的购车者，会选择购买不同的车，细分市场也相当明显。
买房子也是如此，购房者的心中之尺天南地北，有些人非期房不买，有些人独爱二手房，有些人情钟学区房，有些人想跟医院做邻居，有些人要住在饭店附近，有些人则希望每天都在鸟鸣中起床。
其实，在大多数消费行为发生时，消费者都得面对心中之尺与市场之尺的拉锯。例如，不少年轻人新购或换购手机时，原本只想买个便宜的阳春型手机，但在同辈人的压力与广告的诱惑下，也忍痛买了个昂贵的iPhone，这就是心中之尺败给了市场之尺！
然而，大多数消费品的金额都不高，只要不过度消费、预支消费，甚至为此而负债，即使顺从了市场之尺，伤害也不会太大。但由于房子的单价极为昂贵，“纯粹的消费者”、“偏向消费的购房者”如果没有坚定相信心中之尺，反而以市场之尺为选房、购房的标准，不但可能要多付出几十万元以上的款项，也可能每天住得不舒服！
更令人忧心的是，不少购房者的心头根本没有一把心中之尺，只存在一些模糊矛盾、道听途说的想法，或误将市场之尺当成了心中之尺，因为他们耳朵所能听到的，就只有市场之尺的声音，压根不知道有心中之尺的存在！
如果读者不清楚、不确定自己喜欢什么房子，也就是说，心中之尺还未萌芽，可以参照本书第五课第一节，我将告诉购房者如何打造属于自己的心中之尺。
理想现实要兼顾购房不能没有目标，也要兼顾现实，如果没有依循尺度，可能寸步难行或脚步凌乱；但如果过度坚持尺度，不懂得与房地产现状妥协，也可能根本买不到房子。
如同我所一再提醒的，只有“相对理想的房子”，没有“绝对理想的房子”，不管对消费型购房者，还是对投资型购房者来说都是如此。而且，购房者的心中之尺，可能随时改变，在不同时期，市场之尺也不尽相同。所以，心中之尺、市场之尺只是选房的偏好标准，而非铁律。
好比，某个以消费为主要目的的购房者，心中之尺所希望的要求洋洋洒洒，既要求住家宽敞，又期待房价低廉；既要求住在市中心，却又想着山明水秀、清幽静谧；既要求交通、购物便利，但又对高物价深恶痛绝，那么，他可能一辈子都找不到可买的房子。
所以，当消费型购房者一直找不到“好房子”时，就得放宽心中之尺的标准，排列各种要求的先后顺序，决定哪些要求可以稍微退让，再重新选房；如果依然找不到“好房子”，购房者不是再度放宽心中之尺，就是得重新审视，这把心中之尺是真是假，该不该重新“打造”一把新的心中之尺！
同样，投资型的购房者如果财力有限，市场之尺也要视状况调整。否则一味要求“好的投资地段里的好房子”，恐怕像大海里捞针，怎么找也找不到。此时，就可能要试着接受“好的投资地段里的烂房子”，才可能投资获利。
小词典
市场之尺（marketscale/price）
依据市场机制决定价格因素，套用于房地产是指由房地产市场上许多的交易所形成的客观“价格”。
心中之尺（personalscale/value）
指个人受到各种价值影响而产生的价值观，套用于房地产是指随着个人在成长经验中，由学习、摸索、尝试等过程而慢慢形成，改变的房地产主观“价值”。
张教授的提醒
面对房地产的各种特性与产品类型元素，购房者必须先建立自己购房的想法，即所谓的“心中之尺”，才可进入房屋市场去选择购房。购房者最忌的就是尚未建立“心中之尺”即进场选择购房。当然购房者，尤其投资型的购房者同时应关注市场的各种趋势变化，即所谓的“市场之尺”，当心中之尺与市场之尺发生交集，购房决策即可形成。购房应该注意哪些事
在本课第一节，依照购房的目的，我将购房者分为四大类，分别是纯粹的消费者、偏向消费的购房者、偏向投资的购房者、纯粹的投资者。在前一节，我同时也分析了这四大类购房者在选房时，应该如何配置心中之尺、市场之尺的比例。
然而，这种分类方式乃根据购房目的，换句话说，依赖购房者的主观意愿。不过，一般人通常以客观的人生阶段、经济能力，来界定自己与房地产的关系。按这种分类方式，也可将购房者分为四大类，依序是首购族、换房族、长期投资族（房东）、短期投资族（短期内买进卖出的投资客）。
这两种分类方式并不冲突，在本课第一节所提到的“认识你自己”，严格来说，应该称做“认识你自己的内在”；本节我将告诉购房者，如何“认识你自己的外在”，开始踏入购房的门槛，并提醒首购族、换房族、长期投资族、短期投资族应该注意哪些事项。
所有购房，尤其是买房，都不能只考虑主观意愿，而忽略客观的人生阶段、经济能力，唯有两者相辅相成，购房者才能在茫茫房海里，找到一条明确、适合自己的光明道路。
一般认为，人们在年轻、经济能力较差时，应当先租房，等到工作稳定、存到房贷首付时，则可购买人生中的“第一套房”，直到儿女略大或收入增加时，再换大一点的房子，如果行有余力，再晋级成为长期投资族或短期投资族。
如此的生涯规划，的确较为稳当。但是，租房、购房是一组可替换的选择，主观意愿同样也是一套多选题，上述的生涯规划虽是最普遍、风险较小的选择，值得大多数人参考，却不一定得完全照办；如果年轻人不想租房，一出社会就想买房，或直接想当“短期投资族”，也不是不可以，只是经济负担过重、风险极高，可能未能获利，却成为过度消费的“房奴”。
首次购房者可考虑二手房
根据学术界的研究，在中国台湾地区的房屋使用者中，租房族约占20%，购房族约占80%，如果只计算城市，租房族则约占30%，购房族则约占70%；而在购房族之中，“首购族”占了一半，约50%，“换房族”则约占30%，“长期投资族”、“短期投资族”分别各约占10%。
首购族、换房族购房，大多是为了消费自住，理应自我定位为纯粹的消费者、偏向消费的购房者，当以“心中之尺”为主要选房标准；长期投资族、短期投资族购房，不外乎是为了投资获利，自当以“市场之尺”为主要的选房标准。
这代表主观的意愿最好不要与客观的人生阶段、经济能力相背离，毕竟“计划赶不上变化”，太美好的想象通常无法达成，审时度势、三思后行、量力而为，人生才不会过得太辛苦。
过去，在租房族中，30岁以下年轻人所占的比例最高，包括学生、社会新人，他们多半收入微薄、工作尚未稳定，近年来则有年龄层往上攀升的趋势。我将在下一堂课专门讲解租房的优缺点、租买之间如何选择，以及租房族怎样才能租得好房。
在此，我必须强调，租房者并没有比购房者低一等，一如机车族不见得比汽车族贫穷。在国外，终生租房者大有人在，其中不乏高收入者。而且，租房也可视为购房族选房的训练、模拟战，因为对大多数租房族而言，搬家可说稀松平常，而越丰富的居住经验，越能帮助购房者建立心中之尺。
在所有购房者中，首购族便占了一半之多。首购族的平均年龄，大约在30岁上下，近年来则有逐渐延迟至35岁的迹象，他们的优点是可承担的风险较高，缺点则是财力较弱、缺乏购房经验，我建议不必买太大的房子，可以选择购买市郊的新现房，或价格较低廉的二手房。
特别要提醒首购族的是，购房前多想、多听、多看、多研究、多比较，也应找相关专家协助，千万不可眼高手低、好高骛远，以至于买到不喜欢的房子，或房子的售价远超过自己所能负担的范围，甚至被欺骗，买到了有问题或不安全的房子。
很少有人意识到，购买超过自己经济能力的房子，就算是“过度消费”，而过度消费的购房者，正是“房奴”。根据学术界的调查，大多数首购族，常会买下比自己设定价格贵上许多的房子，压得自己喘不过气来。
切勿频繁换房年龄层越高，首购族的比例越低，换房族的比例越高。在整体经济欣欣向荣、平均收入增加时，换房族人数便会增长；但到了不景气、平均收入降低时，换房族人数便会减少，因为他们本来就有房子可住，只是将换房的时间延后而已。
首购族常误以为一生只会买一次房，但依照统计数字显示，发达国家的人，一生会换六七次房子。第一次换房的年龄层，约在40~45岁之间。大多数换房族所购买的“第二套房”，除非换工作，否则多半不会与“第一套房”相距太远。
当然，购房者选择换房，不全然因为经济能力变好，也可能基于其他因素。因为换房也是大多数人会遭遇的问题，所以我将于第七堂课专门为想换房的读者解惑！
换房族虽然有过购房的经验，心中之尺较为成熟、完备，但不代表他们就比首购族高明许多，因为在房地产市场中，买卖双方信息严重不对等，换房族的经验、所能得到的信息，依然远远比不上开发商、房屋中介，加上房地产营销的手法日新月异，换房族仍不得不慎。我更不鼓励频繁换房，毕竟换房的相关费用会是一笔不小的支出。
至于长期投资族，最好是拥有两套以上的房子，一套自住，其他房子出租；若非如此，想当专业的“二房东”，除非能发展成规模经济，否则将相当辛苦。
我建议长期投资族，切莫连用过高的财务杠杆，一定要有自住的房子，而且缴清自住房子的贷款后，再购买别的房子出租，否则同时要付两套以上房子的贷款，对一般人来说，负担实在太过沉重。
相当多人热爱当包租公、包租婆，却可能未曾想过，当房东并非零风险，也有遇到恶房客、房子难以出租的可能，有时更要付出许多额外的成本，并非只赚不赔。长期投资族心里的如意算盘，通常是“让房客帮忙付房贷”，并伺机将房子卖掉获利，但前提是房租等于或大于房贷，而且房价上涨大于一般投资回报，这样才能真正如意。
媒体常把短期投资族捧为英雄，但大多数短期投资族却常追涨杀跌，被房子套牢，最后无力负荷，只好忍痛低价卖出，不是成为任人砍价的“断头户”，就是获利被交易成本、增值税大幅侵蚀。所以除了要精研房地产历史、景气波动，更得注意自己的风险承受度，一般人不要轻易尝试。
小词典
五类房产消费者特性（characteristicsof5housingconsumers）
租房族：资金不足、无力购房、短期居住消费。
首购族：资金相对少、有承担风险的勇气、缺乏购房的经验。
换房族：资金较足够、承担风险能力最高、有购房经验。
长期投资族：资金足够、以经营获利为主。
短期投资族：资金较少、在意价格波动，以投资获利为主。
张教授的提醒
各种不同的房屋消费者应有不同的房屋需求考虑。租房族重视交通生活便利性；首购族重视负担能力及基本居住需求；换房族重视居住品质提升；短期买进卖出的投资客重视房价的短期波动价差、市场景气变化；长期出租经营的包租族重视房客租房需求市场。认清自己的购房目的，购房策略均不相同。