芦山天气预报一周:难道只是交了70年房租？

2011年01月27日 01:29
来源：北京晚报

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本报记者 孙莹艾姗姗 插图J231

据报道，上海土地交易市场近期举行今年首次拍卖，规定出让期满后土地由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而上海国土局公布的多个区县土地公开预申请文件中，有的规定期满后“出让人无偿收回”。这些规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。这消息以及70年产权期满后处理方式的法律缺失让千千万万个房主紧张不已。“房子70年产权期满后，我们的房子该怎么办？”

名词解

释“70年产权”

这是首先需要明确的一个概念。我们通常说的“70年”指的是房屋所在地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用。土地使用的年限按用途分为住宅70年，商住综合50年，商业40年。而老百姓所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有财产，只要房产还存在，个人就拥有该房屋的所有权。

七嘴八

舌网友害怕

“生生世世做房奴”

上海的消息一出，立即有网站进行了“怎样看待土地期满无偿收回”的调查，其中90%的网友反对到期无偿收回。

“在如今高房价的趋势下，普通老百姓拿出一辈子甚至是两代或三代人的积蓄，省吃俭用，好不容易买了一套房子，这可是他们的命根子，岂能说收回就收回？”

“如果土地使用权70年需要收回的话，公民购买的住房变成了谁的财产？而《物权法》保护公民私有财产，这个法律还有意义吗？《物权法》的提出是社会的一个进步，废除《物权法》当然就是历史的倒退。”

“那当初就不该颁布《物权法》——因‘无法可依’而违法总比‘有法不依’而违法好。”

一时间，网上的质疑声此起彼伏。网友们害怕，每个月交那么多房贷，等还完房贷了，房子又不是自己的，老百姓岂不是要生生世世都做房奴。

而所谓的支持者也是一副戏谑的口吻。“现在盖的房子能存在70年吗？”“挺好的，最起码少了一堆炒房的，房价会下降。”甚至有人建议就此取消商品房，恢复福利分房，收回的时候就说得通了。

法律剖

析出让土地收回挑战《物权法》

按照上海刚刚出炉的这一备受争议的土地出让规定，土地出让期满后，出让人无偿收回或收回并补偿相应残余价值。也就是说，把建筑物下面的土地收回，来个“釜底抽薪”，没了土地，上面生长的建筑便如同空中楼阁一般。

秦兵房地产律师团队的刘伟涛律师分析说，根据《物权法》第一百四十五条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”从这一点可以看出，无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，都是与这一规定不同的。

刘律师进一步解释说，“自动续期”说明住宅所有人在70年产权到期之后，土地的使用权没有发生变化，并不会因为产权到期而无条件地剥夺你的使用权。现在国家没有一部法律有这样的规定，表示土地使用权到期后国家可以无偿收回，也没有法律明确规定“自动续期”到底是“有偿”还是“无偿”。如果上海这一规定得到落实的话，显然是违背法律，有悖法理的。

出让人是否能够无偿收回，是关系民生的一个重大问题。我们花费所有的积蓄买来的房产，在产权到期之后，如果出让人可以无偿收回的话，可以说对于这个房产我们并不具有所有权，而只不过是交了70年昂贵的租金,只具有承租权而已。房产的承租权和所有权是两个截然不同的概念。

立法回避了土地使用权续期细节

刘伟涛律师说，很多业主质疑：产权期满后，我们的房子会不会因为没有土地使用权的基石而成为一个“空中楼阁”？这一直是横亘在公众心头的房产忧虑。但这个最受关注的核心问题，直到今天也未得到明确，没有法律，或者是法规对这一问题做出过明确的规定。

其实，对于70年产权期满后的问题的争论，并不是直到今天才出现。在《物权法》立法的时候就曾经引发过一轮激烈的探讨，但最后也没有一个合理又可行的立法结果。法律也只是规定说“自动续期”，具体说是有偿的还是无偿的，有偿续期该支付的金额又是多少，至今也没有出台《物权法》细则来加以明确。

对于立法时搁置了的争议，刘律师认为，70年产权期满之后该怎么办，涉及多方的利益，立法很难顾及方方面面的问题。“可以说，在这个问题上，立法者回避了。这也就是为什么我们到今天还要反复猜想，续期，还是不续期的根源。”

“收回令”冲击房地产市场

“收回令”除了激发出公众对于不动产的忧虑之外，这种恐慌情绪也直接影响到了房地产市场。

一家专业房地产网站针对上海新规做了一项“还要不要买房”的调查，买与不买形成了观点争锋。“要买”的主要理由是：“不买房子住哪啊？”“70年之后，我们都不在了。管它呢，该买还是要买，人生苦短，烦什么。”

“不买”的网友则认为，如果70年产权期满后出让人收回，那么现在的房价就是被严重高估了，买房炒房是“博傻行为”。还有观点认为，既然意味着是缴纳70年的租金，那就表明房子主要承担的是居住功能，保值增值功能已经弱化。

我们可以预测，“收回令”的发出，会让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗，同时也给那些发愁于土地财政无以为继的地方做了一个恶劣示范。

上海新规一旦得到落实，其产生的影响是深远的。就房产市场来说，会对市场产生强烈刺激和暗示作用，而且房产税已在个别省市开征，这些都会悄然影响人们对房地产市场走势的判断。有房产分析师说：“这个规定很刺激，以后都这样，谁还敢买房？谁敢投资地产？”

一时间各地媒体纷纷出来安抚民心，“我省不会出台类似办法”、“××地方国土部门表示不会跟进”的报道鱼贯而出。

“无偿收回”不针对住宅用地

不过，刘伟涛律师认为对于那些购买住宅房产的老百姓来讲，倒不必因为上海的新政而担心自己的房子会在70年之后被收回，因为“无偿收回”针对的并非住宅用地。

国土资源部和国家工商行政管理总局2008年联合发布了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，其中第二十五条规定：

使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

住宅建设地使用权期限届满的，自动续期。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

可见，“无偿收回”的情况必须同时满足两个条件：一、实质条件，即土地为非住宅用地；二、程序条件，用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。

我国采用房地产权分离制度

上海的收回新政出台之后，很多网友开始对比国内外的土地使用政策。

刘伟涛律师介绍说，西方的土地所有权包括使用权和转移权，而且自由的转移权和使用权同样重要。西方的产权有两个不同的概念，一个叫做“LEASEHOLD”,可以译为“租赁产权”，意思就是说如果只是拥有土地，但不能自由转让的话，那么就等于没有拥有土地；另一个概念被称为完全的产权，即“FEE SIMPLE”,是既拥有使用权，同时又是拥有自由转让权的产权。

1908年，美国房地产经纪人协会成立，成立的序言中第一句话就是“Under All is the Land”(土地是万物之源)。这短短的一句话，表达了美国人对于土地的所有含义与情愫，土地是自由的基础，是农民的生命。

刘律师表示，严格来说，不少欧洲国家采用的是建筑物主义。按照一些欧洲国家民法的规定，你所买来的地上建筑物，本身就是一种“土地”或者说是土地的一部分。房地一体，房地产权合一，你买房就等于是买了土地。而我国是世界上极少地采用土地所有权与建筑物所有权分离制度的国家，你虽然具有建筑物的所有权，但并不具有土地的所有权，对于土地只有使用权。在我国，土地的所有权是属于国家的或者村集体的。

70年后政策需要倾听民声

刘伟涛律师说，社会不断发展，法律法规日益健全，以人为本的思想影响深远。牵涉到民众利益的法律法规的制定，需要倾听民众的声音，维护民众的权利。对于住宅用地续期收费与否这个严肃且涉及面极大的法律的制定，更须慎重。

另一方面，70年产权期满后，土地使用权是收回还是续期，是有偿还是无偿，对于这个问题的讨论还为时过早。保护私有产权是历史发展的潮流，而且现在我国对于私有产权的保护也上升到了一个新的高度，更加注重以人为本。我们要相信未来的立法者在保护住宅使用权的时候必然更加坚决，更能体现民众的意愿，有可能续期70年以上，或者无偿续期，甚至变成永久产权。相信政府在到期时会做出理性选择，民众不应过多担心。

刘律师期待，有关部门在制定相关政策时应最大限度地听取民意、集中民智，使法律更能体现人民的意志，只有这样，法制才能健全，我们的房产市场才能健康有序的发展